ESCUCHARLos inquilinos pagan hasta $2.500 mensuales. Los incrementos son el resultado de aumentos de salarios, servicios de vigilancia, tarifas eléctricas, mantenimiento de ascensores. De los fondos, 95% se destina al pago de los costos fijos, lo que hace peligrar el mantenimiento de los edificios
Las expensas en los edificios de Córdoba han aumentado en lo que va del año entre 13% y 16%, situación que no sólo golpea al bolsillo del inquilino y del propietario habitante, sino que contribuye al deterioro paulatino de los edificios porque la mayor parte de sus fondos se destinan a cubrir costos fijos en constante incremento.
Con todo, dependiendo de la cantidad de departamentos y el servicio de vigilancia, hoy un inquilino de un edificio de más de 28 departamentos y de hasta 157 unidades, paga expensas que oscilan entre $1.500 y $2.500 por mes (ver cuadro Monto de expensas por tipo de edificio).
“Esta problemática está vinculada cin la situación inflacionaria del país que se traduce en incrementos de salarios del personal de edificios, de servicios de vigilancia (en los casos de edificios que lo tienen contratado), de tarifa eléctrica, de servicio de mantenimiento de ascensores y otros gastos que conforman las expensas” , precisó a Comercio y Justicia el especialista en propiedad horizontal Sebastián Viqueira, actual vicepresidente de la Cámara de Propiedad Horizontal de la Provincia de Córdoba .
La estructura de costos fijos de funcionamiento de un edificio insume entre 90 y 95 % de lo que ingresa en concepto de expensas. Es decir, de cada 100 pesos que se abonan de expensas, 90 a 95 van a cubrir sueldos y aportes y contribuciones a la seguridad social de encargados (o servicio de limpieza tercerizado), servicio de vigilancia (si estuviera contratado), energía eléctrica de medidor de servicios generales (que mide ascensores, bombas de agua y luminarias de ingreso y palieres), servicio de mantenimiento de ascensores (obligatorio por ordenanza 10950) y servicio de administración. Estos porcentajes, según apuntó Viqueira, se han tomado de una muestra de 148 edificios de Córdoba capital. (Ver cuadro Estructura de costos fijos del funcionamiento de un edificio tipo)
Otro aspecto que impacta, según comentó, responde a las normativas que regulan servicios de consorcios y que han significado un crecimiento de algunos rubros que históricamente eran marginales, como, por ejemplo, normas de seguridad contra incendio (y la imposibilidad de obtener certificado de aprobación de bomberos en edificios construidos con anterioridad al año 2005), Ley de seguridad eléctrica, normas en materia de provisión de gas natural, entre otros.
“Desde hace más de diez años venimos advirtiendo sobre esta situación, sin resultados satisfactorios, y observando que se agrava día a día, poniendo en riesgo la viabilidad económica de los consorcios y afectando de esa manera a sus habitantes”, amplió.
En ascenso
La situación no se termina acá, por el contrario, las proyecciones de incremento en lo que resta del año continúan sujetas a los futuros aumentos de los mismos conceptos, como de otros rubros como el caso de la seguridad privada. En ese sentido, según acuerdo de paritarias, el especialista advirtió que la apertura de las mismas ya dejó establecidos aumentos de cuatro por ciento para agosto; $2.000 de un bono en octubre; tres por ciento en noviembre; e iguales porcentajes en enero y febrero. A esto hay que sumarle 20% sobre el salario básico como bono de fin de año que se estableció en paritarias de años anteriores y quedó fijo. Asimismo, recordó, ya hay nuevos incrementos en servicio de seguridad privada.
La mora, un problema latente
El vocero indicó que hasta el momento, y en función de su experiencia como administrador, el porcentaje de mora aún no es un problema grave, pero no descartó que pueda serlo a futuro. Diferenció la mora corriente -una deuda de dos o tres períodos- de la mora compleja, que entiende una deuda de más de tres períodos o bien que atañe a reclamos judiciales. “Hasta el momento esta mora es excepcional”, insistió.
Con esto, destacó la situación de la vivida en Buenos Aires, donde se conoció que uno de cada tres consorcistas está moroso. “La diferencia radica en la enorme cantidad de exigencias por parte del gobierno de la Ciudad de Buenos Aires que han significado un importante costo extra que se ha reflejado en las expensas (tasas por servicios, normativas en materia de limpieza de tanques, desinfecciones, certificado edificio seguro, entre otros). Actualmente y producto de esa situación se están eliminando o reduciendo muchas de esas exigencias por el impacto negativo en materia de costos”, indicó el especialista.
Asimismo, agregó, que en Buenos Aires las tarifas han comenzado a incrementar en este último tiempo, situación que en Córdoba se “sufre desde mucho antes”. En este punto, resaltó que la mayor incidencia puede deberse también a que un número importante de edificios en Buenos Aires tienen servicios de calefacción y agua caliente central, cuyo costo de gas se abona a través de las expensas comunes y no en boletas por departamento, como sucede mayoritariamente en Córdoba.
Monto de expensas por tipo de edificio
1) Edificio con tres torres (157 departamentos) con dos encargados en relación de dependencia (uno 8 horas y el otro 4 horas con 19 y 14 años de antigüedad respectivamente) y servicio de vigilancia contratado con una SRL por 12 horas de lunes a viernes, 20 horas los sábados y 24 horas domingos y feriados nacionales): un departamento de un dormitorio abona expensas entre $1.500 a $1.800 (depende del tamaño. Más grande paga más, más chico paga menos)m
2) Edificio con 62 departamentos y cuatro locales, con empresa de limpieza por 8 horas y trabajador afiliado a Suteryh (Encargados de edificios) Vigilancia contratada con cooperativa de seguridad por 11 horas todos los días del mes: un departamento de un dormitorio abona entre $2.000 a $.2200.
3) Edificio con 28 departamentos y 5 locales, con encargado en relación de dependencia 8 horas (10 años de antigüedad) sin vigilancia: un departamento de un dormitorio abona entre $2.100 a $2.500.
4) Edificio con 112 departamentos, con encargado en relación de dependencia por 8 horas (1 año de antigüedad) y vigilancia contratada con cooperativa de seguridad 12 horas de lunes a viernes, 20 horas los sábados y 24 horas domingos y feriados) un departamento de un dormitorio abona entre $1.300 a $1.600.
5) Edificio con 42 departamentos con encargado en relación de dependencia por 8 horas (20 años de antigüedad) y vigilancia contratada con cooperativa de seguridad 10 horas de Lunes a Viernes, 20 horas los sábados y 24 horas domingos y feriados) un departamento de un dormitorio abona entre $1.800 a $2.300.Estructura de costos fijos del funcionamiento de un edificio tipo
Encargado, cargas sociales (en relación de dependencia, jornada de 8 horas y antigüedad de 19 años): 39%
Servicio de vigilancia de 22 a 8 horas de lunes a viernes y desde las 12 los sábados. Domingos y feriados 24 horas (contrato con Cooperativa de Seguridad habilitada por la Dirección de Prestadores Privados de la Provincia de Córdoba). Esta opción es más económica que contratar una SRL o SA o más personal en relación de dependencia): 34%
EPEC: 5%
Servicio de mantenimiento de ascensores: 5%
Servicio de administración: 7,5%
Servicio de mantenimiento eléctrico: 2,5%
Total costo de encargado y vigilancia: 73%Pocos recursos para mantenimiento
“Los inquilinos y propietarios se quejan, en general, del incremento de las expensas. Asimismo y como las expensas alcanzan a duras penas a cubrir los costos fijos, van quedando pocos recursos para obras de mantenimiento y éste un efecto complejo porque los edificios se van deteriorando.
Estamos en una esquema en que quienes pagan las expensas manifiestan que no pueden pagarlas más, quienes reciben pagos por parte de los consorcios solicitan mayores incrementos y en que los administradores nos vemos literalmente desbordados”, dijo Sebastián Viqueira.
