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Lo aseguraron especialistas del real estate. Altos costos, ausencia de créditos hipotecarios masivos y tierras que incrementan su valor obligan a los desarrollistas a repensar su estrategia.
gia en un escenario en que la rentabilidad va en picada baja -ya es negativa en algunos casos-; en que la inestabilidad de precios impide la concreción de líneas masivas de créditos hipotecarios y en que la tierra, escasa en los cascos urbanos, incrementa su valor.
“Los desarrollistas deberán replantear su estrategia, en un negocio que deja de ser de flujo para pasar a ser de stock. Van a tener que dar prioridad a proyectos de renta; como en el caso nuestro, a centros comerciales y hoteles”, adelantó a Comercio y Justicia Issel Kiprszmid, presidente de Eurofin de Inversiones y ex miembro de Ceduc.
“Entendemos que todos estos mercados se vuelcan a la ganancia del desarrollador que, como tiende a achicarse, debe integrar las dos etapas: la de sostener el activo con la producción del activo”, explicó, en el marco de la Expo Real Estate 2010 que se celebró la semana pasada en el Hilton Hotel Buenos Aires. Remarcó que en este contexto, la ganancia para el desarrollista está en “sostener el activo” y no en “el proceso de fabricación”.
En el mismo sentido, dijo que el “gran ganador” es el que compra. “El país va a seguir teniendo un fuerte ingreso de capitales capaces de financiar cualquier salida. En este plano, los ganadores van a ser los activos reales frente a los activos monetarios, que hoy son los más cuestionados”, aclaró.
Asimismo, apuntó que la tendencia marca que el mercado se reduce, que será de nicho y que se autorizará cerca de los niveles piso, con “cambios cualitativos” importantes: suben otros usos, como las áreas comercial y hotelera.
Para arriba
En otro sentido, Kiprszmid coincidió con Eduardo Gutiérrez, un reconocido referente del sector, quien representó diversas cámaras empresariales, en que los precios van a subir desde 15 a 20% de aquí a fin de año. “Algo inevitable por los costos en relación con la construcción”, apuntó Gutiérrez. En mano de obra se registró una variación interanual de 20,7% ; gastos generales de 17,6% y en materiales, de 10,7%.
A la hora de proponer precios, Gutiérrez sugirió que hay que tener en cuenta el volumen de productos en alquiler que se generaron como consecuencia de la sobreoferta de 2008.
“Cuando venzan los contratos seguramente los pondrán a la venta. Hay que recordar que el producto que se fabricó antes se hizo a un costo más barato, por eso hay mayor margen para manejar el precio. También hay que considerar el valor del producto, es decir cómo está posicionado respecto a los otros”, explicó.
Favorable
No obstante, el contexto económico tiene rasgos favorables para el sector. “La economía vuelve a crecer, por lo que los excedentes del flujo volverán a aparecer con inversiones competitivas”, aseguró Gutiérrez.
Frente a las otras posibilidades de inversión -como dólar, plazo fijo, Merval y acciones, que están “quietas”-, el empresario vaticina una “nutrida afluencia de fondos para el sector”, que registra un incremento de 9% estos últimos meses en relación con el mismo período del año anterior.
Otra buena noticia para el refugio de valor
Alza de commodities y tasas de interés bajas“El mercado internacional es muy favorable para los países emergentes. La demanda de los alimentos que producimos va a seguir creciendo, especialmente para China e India. Argentina continuará siendo superavitaria comercialmente por lo menos por la próxima década.
El contexto internacional seguirá siendo favorable, no sólo por el alza de los commodities sino por el mantenimiento de tasas de interés muy bajas. Esto es válido para el dólar, el yen y el euro, y hace suponer que las monedas y los activos financieros tendrán un deterioro en su rendimiento respecto a los activos reales. Suponemos que una vez pasada la absorción de la sobreproducción de inmuebles en todo el mundo, el precio de éstos volverá a ser refugio de valor”, aseguró Issel Kiprszmid.
Otro mercado, otra realidad, otras estrategias / Por Laura Pantoja
Si bien el planteo de los oradores en el Real Estate es sumamente acertado, y de alguna manera, por estar en la “cresta de la ola” marcan tendencias, no nos olvidemos de que en su gran mayoría operan en los mercados de la city porteña, donde en los lugares más estratégicos, la escasa tierra llega a valer US$ 1.000 el m2 de incidencia. “Cuesta lo mismo la tierra que el costo del edificio”, según corroboró Issel Kiprszmid. Con estos precios, montados a una rentabilidad que viene en caída, más la ausencia de créditos hipotecarios accesibles, los pronósticos para los desarrollistas son poco promisorios.
La única posibilidad, claro está, es proyectar complejos edilicios de usos mixtos con productos para alquilar. Bien lo dice el profesional: es “hora de quedarse con el activo”. En este escenario, parecería que poco lugar tiene el segmento que desea adquirir su propia vivienda, ya que no sólo no cuenta con préstamos sino tampoco con ofertas.
No obstante, este mapa se tiñe de otro color en Córdoba donde, por empezar, la incidencia de la tierra sobre el m2 de construcción no llega ni a 50%, como lo reflejan las zonas más atractivas de Rosario. Por lo contrario, la incidencia sobre los lotes más cotizados de Nueva Córdoba alcanza 30%, en casos muy excepcionales.
Por otra parte, si bien el mercado de la Docta aún puede seguir captando proyectos de envergadura o de “nicho” con múltiples usos (aún está pendiente el complejo de la Manzana del Banco de Córdoba, por caso), la oferta actual y en ejecución tiende a equilibrar la demanda. Por ejemplo, la ocupación en los hoteles de categoría promedia 70% y asciende a casi 90% en los meses de mayor convocatoria. A los clásicos Sheraton, Holiday, hay que sumar el Quorum Hotel, que ampliará sus instalaciones, como así también la reciente apertura del Howard Johnson en La Cañada, sólo por nombrar algunos.
Por otra parte, si bien la falta de crédito para la clase media es un común denominador en todo el país, hay que recordar que el Banco de Córdoba ofrece en la región préstamos a largo plazo y con tasas fijas en pesos. Como contrapartida a la panorámica bonaerense, muchos desarrollistas cordobeses deciden volcarse al segmento residencial, adaptando su propuesta a la línea bancaria y lanzando sus propios esquemas de financiación. Una docena de firmas cordobesas “repensaron” su estrategia y se conviertieron en financiadoras de sus departamentos, lotes y unidades familiares, aggiornándose así a la incesante demanda de viviendas que, según estimaciones, asciende a 70.000.
