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Fideicomiso inmobiliario al costo: opción ventajosa de negocios en tiempos de crisis

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Mejores costos, seguridad al adquirente, menor riesgo para el desarrollador, son algunos de los beneficios inmediatos de esta figura jurídica que se reinventa en un escenario “anómalo” para el mercado inmobiliario.  La clave: saber aprovechar sus dotes con un “buen diseño de proyecto”.

La figura del fideicomiso nació en 1990 como una opción de financiamiento de la vivienda y luego se transformó en un instrumento jurídico para financiar proyectos provenientes de la unión de capitales de inversor y desarrollador. Ahora, frente a la consolidación del mercado inmobiliario, la suba de los precios de la tierra y la baja en la rentabilidad, este instrumento se reinventa en una herramienta útil para generar negocios, que debe estar acompañada por un “buen diseño de proyecto”.

Argencons, la desarrollista nacional reconocida por su marca Quartier -que imprime en innumerables desarrollos inmobiliarios desde 1960-, en diez años duplicará la cantidad de proyectos a ejecutar mediante la figura del fideicomiso. “Nuestra estrategia fue la de formar los consorcios al costo, crear los instrumentos del fideicomiso y desarrollar la promoción y el marketing vía Internet”, apuntó Miguel Ángel Camps, fundador de la empresa, en el marco de la Expo RealEstate, que se celebró recientemente en Buenos Aires.

“Somos un fiduciante más de las obras porque vemos la posibilidad de invertir; creemos que es un buen negocio”, explicó, remarcando que para los clientes, unas de las mayores ventajas radica en la tranquilidad por la confianza en el desarrollador y la seguridad jurídica.

Entre los años 1993 y 2003  la desarrollista emprendió cinco obras de magnitud bajo la modalidad de inversión tradicional,  mientras que desde 2003 a 2012 concretará un total de 12 proyectos al amparo de la figura de fideicomisos al costo. Su experiencia indica que  cuando se encara un nuevo proyecto de fideicomisos es “importante la estimación inicial de costo”, que se hace en función de las obras anteriores. Si bien son muchas las ventajas de operar bajo esta modalidad, Camps dejó en claro que, debido a la coyuntura hostil para el mercado, es necesario encarar  “buenos diseños de proyectos” para asegurar el negocio.

“En el tema constructivo fuimos pioneros en el uso del fideicomiso y la evolución en cantidad de obras ha sido positiva. Sin embargo, los costos no son lo que eran, tenemos una inflación en dólares perceptible y los precios por ahora acompañan, pero para emprender nuevas obras el requerimiento pasa por una afinación muy buena en el diseño del producto”, concluyó el especialista.

Tendencia que se impone
“Hace 15 años, la sanción de la ley  24441, sobre fideicomisos, nos ha dejado una herramienta muy útil para generar negocios. Cabe aclarar que no hay jurisprudencia respecto al fideicomiso inmobiliario, porque estos negocios están funcionando bien y presentan baja litigiocidad”, dijo Carlos D’Alessio, presidente del Colegio de Escribanos de Capital Federal.

El fideicomiso al costo es un consorcio al costo y, según el especialista, es importante no confundir la estructura formal con el negocio. En relación con el dominio de la propiedad, tiene dos características clave: es temporario y las facultades del dueño están limitadas por el alcance del fideicomiso.

¿Cómo funciona? Cuando el fiduciario compra un lote, lo hace en función de una inversión que parte de dinero propio. Mientras, el beneficiario puede ceder sus derechos a otras personas mediante un acuerdo de sesión de derechos.

Principales beneficios
Por tratarse de un fideicomiso al costo, el mejor precio es la principal ventaja.  También genera seguridad al adquiriente ya que puede limitar al fiduciario en cuanto a vender o hipotecar la propiedad.

Respecto al desarrollador, tiene menor riesgo en la medida en que invierte los fondos que va recibiendo y no afecta la totalidad de su patrimonio. Y adicionalmente funciona como compartimento estanco que limita la propagación del riesgo, ya que las dificultades que pueda presentar una obra no afectarán otras. “Cuanto más atomizados estén los inversores,  menores son las posibilidades de que la obra sufra las consecuencias ante la dificultad o la crisis en un sector económico específico”, coincidió Jorge O’Reilly,  fundador de Eidico, empresa de servicios que se focaliza en el desarrollo cooperativo de negocios inmobiliarios y de inversión.
Por su parte, el fiduciante tiene mayor protección frente a los acreedores del constructor,  mayor control sobre el desarrollo, se realizan asambleas y reuniones de control del proceso, lo que permite incluso remover a un fiduciario.

Éste va a depender del tipo de negocio. “En fideicomisos pequeños puedo tomar desde una persona de confianza hasta la entidad financiera más importante. O bien adoptar una sociedad fiduciaria externa o estructurar una sociedad ad-hoc en la que le dé participación a los distintos actores del negocio”, precisó D’Alessio.

En detalle

– La figura jurídica tiene 20 años de historia y sólo una década de aplicación.
– No está asociada a exenciones impositivas o tributarias.
– Su marco legal es amplio, lo que favorece la realización de negocios mediante este instrumento.
– Funciona como un contrato entre partes. No implica la constitución de nuevas personas jurídicas.

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