Ya no son observables los títulos fruto de una donación entre padres e hijos

Los cambios en la normativa permitirán a quienes reciben un inmueble disponer de éste como si fueran sus dueños. Los bancos ya no podrán objetar estas escrituras y tendrán obligación de recibirlas, por ejemplo, como garantía en un crédito hipotecario. Se espera que la medida ayude a reactivar el mercado inmobiliario

Días atrás, el Gobierno nacional publicó en el Boletín oficial la reforma aprobada casi por unanimidad en el Congreso, que revitaliza el instituto de la donación de inmuebles entre padres e hijos. Esto significa que quien recibe un inmueble en forma gratuita es titular de dominio y puede disponer o usar el inmueble como dueño. [privado]

La norma introdujo la modificación de cuatro artículos del Código Civil y Comercial de la Nación, sancionado en 2015, y fue motivo de varios proyectos de ley hasta que consiguió su sanción, en noviembre pasado.

En los últimos cinco años, la donación de inmuebles entre padres e hijos prácticamente había desaparecido como instrumento habida cuenta de que el Código Civil y Comercial de 2015 estipulaba que debía regir una acción en protección a herederos potencialmente perjudicados (por ejemplo, hijos no reconocidos) que afectaba la posesión de los bienes durante 10 años.

En la práctica esto implicaba, por ejemplo, que cuando un hijo recibía un terreno de donación de sus padres y pretendía obtener un crédito para construir su casa, el título terminaba siendo objetado en el banco porque no había pasado el plazo de los 10 años estipulados en la ley.

A partir de ahora, los bancos deberán ajustarse a la nueva normativa, lo que derivará en la posibilidad de un mayor acceso al crédito hipotecario, explicó a Comercio y Justicia Jorge Panero, miembro del Colegio de Escribanos de Córdoba.

Cambios de criterio

Con el anterior Código Civil, la doctrina notarial y la jurisprudencia de tribunales aceptaban sin inconvenientes las donaciones gratuitas de inmuebles de padres a hijos, por considerarlos anticipos de herencia, y dichos títulos de propiedad no eran observables notarialmente .

Con el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación se cambió el criterio anterior, y se estableció que en ciertos casos se podría ejercer la acción de reducción, lo que derivó en que los títulos eran observables por 10 años contados desde la donación/posesión, o por cinco años contados desde el fallecimiento del donante.

A partir de esta reforma, las donaciones vuelven a ser un instrumento viable, que permite a los ciudadanos disponer su patrimonio en vida sin miedo a que afecte la seguridad jurídica y sin el riesgo de que los inmuebles donados dejen de ser aptos para ser tomados como garantía bancaria.

La norma implica que cada familia va a poder volver a considerar la posibilidad de hacer "adelantos de la herencia", mediante las donaciones gratuitas de los inmuebles, pasándolos de una generación a la siguiente: pudiendo donarlos a todos los hijos por partes iguales en condominio; o ir donando un inmueble a cada uno y en distintos tiempos; pudiendo donar solo la "nuda propiedad" (propiedad desnuda, vacía de contenido), reservándose el derecho real de "usufructo" vitalicio; y en caso de renuncia en vida, o fallecimiento del usufructuario, no entra el inmueble en sucesión. Se evita así los costos de una futura sucesión de bienes.

Respecto de los costos del trámite, Panero aclaró a este medio que la provincia de Córdoba no cobra ningún impuesto adicional para la transmisión gratuita de bienes, como sí lo hace por ejemplo, la provincia de Buenos Aires. La duración del trámite de la donación depende de la diligencia de los organismos intervinientes y el costo es el mismo que requiere cualquier inscripción de un inmueble.

Fallecimiento

La ley aprobada prevé que fallecido el donante, sus herederos verificarán los bienes que quedaron para heredar, y si no hubiera un testamento con mejoras a alguno dentro de la porción disponible (un tercio del patrimonio), todos los hijos deberán heredar por partes y iguales, y podrán en caso de diferencias, colacionar los valores de los bienes dados en donación, reclamando los valores únicamente a sus hermanos, pero no teniendo el derecho de poder accionar judicialmente contra ningún tercero comprador, (adquirente de buena fe y a título oneroso), y en eso justamente se basa la tranquilidad en la circulación de dichos títulos de propiedad.

Después de la muerte del donante, simplemente se notifica al Registro de la Propiedad Inmueble el fallecimiento con la partida de defunción inscripta en el Registro del Estado Civil y Capacidad de las Personas. Ante dicha sola presentación, el Registro de la Propiedad cancela la anotación del usufructuario, quedando por lo tanto el titular de dominio (el hijo donatario) como titular del dominio pleno en forma automática.