Un embargo por expensas tiene privilegio de cobro

Si bien el adquirente por boleto de un departamento promovió tercería de mejor derecho con respecto al embargo por expensas impagas trabado a instancias del consorcio, el juez Rodolfo Ruarte (37ª Nominación en lo Civil y Comercial de Córdoba) desestimó la incidencia, tras determinar que “el privilegio que reúne el título que se ejecuta en autos enerva la pretensión” del tercerista, “dado que el crédito por expensas, mirado desde el punto de vista pasivo, participa de la naturaleza jurídica de las denominadas obligaciones propter rem, que se desplazan siguiendo la titularidad dominial”, al tiempo que “si el nuevo adquirente con escritura inscripta a su nombre no tiene mejor derecho que el ejecutante, mal puede el tercerista por boleto de compraventa pretender hacer valer su derecho por sobre el consorcio”.
En primer término, el fallo analizó que el tercerista reunía el requisito fundamental para la procedencia de este tipo de tercerías de dominio relativo a la “buena fe – conocimiento” de la situación por parte del embargante, ya que que el ejecutante conocía la existencia del boleto de compraventa, antes de iniciar el juicio.

No obstante, luego se advirtió que “el supuesto (…) es diferente”, pues “quien embargó las unidades, no es un tercero ajeno a las mismas, sino el consorcio y el crédito es por expensas comunes devengadas por esas unidades”.

Oposición eterno

Asimismo, se examinó que, “al no poder emitirse titulo valido en contra del poseedor por boleto de compraventa éste podría oponerse eternamente a la ejecución en su contra, circunstancia ésta no querida por la ley y que convertiría en letra muerta las disposiciones de los artículos 8 y 17 de la ley 13512”.
A su vez, se expuso que “hay manifiesta mala fe por parte” del tercerista, en tanto “no puede desconocer que el régimen de propiedad horizontal implica para el propietario de las unidades el pago de las expensas, y si él tiene derecho a las unidades en cuestión, tiene la obligación de pagar las expensas, y por tanto no puede oponer ese derecho como mejor derecho al que tiene el consorcio”.