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2- Si bien el testigo técnico intervino en la causa como perito de parte, no puede descartarse de plano su declaración con fundamento en su falta de parcialidad, sino que corresponde confrontar sus dichos con las demás constancias de la causa y evaluar con mayor estrictez aquellos segmentos de la deposición que pudieran estar teñidos de subjetividad. No resulta ocioso recordar que la regla de la sana crítica exige al juzgador evaluar la fuerza convictiva de los elementos de prueba en su conjunto, evaluando el peso específico de cada uno de ellos en correlación con los restantes.
3- Es claro el dictamen pericial en atribuir la causa de los problemas de la propiedad a defectos constructivos del inmueble, concretamente, a la mala ejecución de los revoques externos de las paredes del edificio, que presentaban fisuras y permitían la filtración de humedad hacia el interior. El idóneo constató la existencia de reparaciones superficiales (sellado de fisuras en el revoque) en el exterior del edificio, que resolvían provisoriamente el problema del filtrado de humedad hacia el interior, pero recalcó la necesidad de una rectificación general de los revoques externos, incluyendo una cobertura hídrica más efectiva. Cabe aclarar que por más que el departamento se encontrara reparado al momento de la inspección del experto y que las humedades denunciadas no hubiesen sido constatadas por éste, sus conclusiones son igualmente válidas desde que la existencia de los desperfectos en la época aludida nunca estuvo controvertida.
4- Los desperfectos comprobados engastan en la definición de vicios ocultos que elabora el art. 1051 inc. b CCC («defectos que hacen a la cosa impropia para su destino por razones estructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad a tal extremo que, de haberlos conocido, el adquirente no la habría adquirido, o su contraprestación hubiese sido significativamente menor»), lo que dispara la responsabilidad por saneamiento prescripta en los arts. 1033 y ss., CCC, y faculta a la contratante afectada a reclamar la indemnización de los daños y perjuicios derivada de los vicios (art. 1040, CCC).
5- No se ha discutido en esta sede lo sostenido por el juzgador respecto de que la actora había adquirido el inmueble para destinarlo a alquileres, a la vez que se demostró en la causa que el departamento estaba alquilado y que el contrato fue resuelto bilateralmente a causa de la imposibilidad de utilizar la propiedad. También se demostró que los inquilinos dejaron de abonar el precio de la locación desde agosto de 2015 y que el departamento quedó reparado, en condiciones de ser habitado, en agosto de 2016. Por otra parte, el valor reclamado ($25.400) se condice con el monto de los alquileres pactados en el contrato frustrado. Por ello, este segmento del reclamo debe prosperar por la suma de $25.400.
6- En concepto de daño emergente, la actora reclama la suma de $18.800, que se compone de $5.000 de gastos de indemnización abonada a los inquilinos del inmueble al momento del distracto, $3.600 por los honorarios del escribano que intervino en las notificaciones por actas notariales, $8.300 por gastos de reparación del inmueble y $1.900 por gastos para reponer interior del placard. En autos ha quedado demostrada la necesidad de efectuar trabajos para reacondicionar el departamento en virtud de los desperfectos ocasionados por la humedad, como también la realización de dichas labores y el monto abonado, así como el relativo a los honorarios del escribano y el gasto para reponer el interior del placard. Sin embargo, no puede prosperar el reclamo de $5.000 en concepto de indemnización abonada a los inquilinos por los daños que les habría generado la situación del inmueble mientras lo habitaban, pues no se ha comprobado en la causa la existencia ni extensión de los perjuicios que se dice haber indemnizado y, por ende, la necesidad de la actora de hacer frente a dicha erogación.
C7.ª CC Cba. 12/4/21. Sentencia N° 32. Trib. de origen: Juzg. 42ª. CC Cba. «Carrizo, Marcela Iris c/ Ayres De Altura SRL – Abreviado – Cobro de Pesos (Expte. 6304825)»
¿Procede el recurso de apelación planteado?
La doctora
En autos: (…), venidos en apelación del Juzgado de Primera Instancia y 42.ª Nominación en lo Civil y Comercial, de esta ciudad, en los que por Sentencia Nº doscientos sesenta y seis, de fecha 9 de diciembre de 2019, se resolvió: «1. Rechazar la demanda deducida en autos por la Sra. Marcela Iris Carrizo en contra de la sociedad denominada Ayres de Altura S.R.L., con costas a cargo de la actora. 2. [Omissis]». 1. La resolución recurrida contiene una relación de causa que satisface los recaudos del art. 329, CPC, por lo que a ella corresponde remitirnos para tener por reproducidos los antecedentes del litigio. Contra dicha resolución, la parte actora interpone recurso de apelación, impugnación que es concedida mediante decreto de fecha 20/12/19. Llegados los autos a esta Sede, la impugnante expresa agravios. Su crítica se centra en el rechazo de la demanda dispuesto por el juez de primera instancia. En primer término, discrepa respecto de la inaplicabilidad de la legislación consumeril al caso. Aclara que su inscripción tributaria como prestadora de «servicios inmobiliarios realizados por cuenta propia» –advertida por la Sra. fiscal de primera instancia y considerada por el a quo– no significa que su actividad laboral o profesional sea la «inmobiliaria». En ese lineamiento, explica que dicha registración es una exigencia obligatoria de la legislación impositiva para quien arrienda un inmueble propio a los efectos de la emisión de comprobantes electrónicos originales (RG AFIP 4004/2017); y que tal inscripción no supone per se el desempeño de una actividad profesional o mercantil. Precisa que su parte presta servicios contables en relación de dependencia, conforme a las constancias de AFIP que acompaña como documental a su escrito impugnativo. Expresa que el contrato de compraventa inmobiliario instrumentaba una relación de consumo entre su parte, adquirente de un departamento para su uso y disfrute final –por un lado–, y la demandada, constructora y vendedora del inmueble –por el otro–. Insiste en que el departamento no constituye un capital productivo ni ha sido incorporado a un proceso de producción o comercialización. Cita doctrina en respaldo de su postura. Sostiene que si se hubiese analizado el caso a la luz de la normativa de consumo, se habría aplicado la regla de las cargas probatorias dinámicas, lo que –a su criterio– habría modificado la suerte del litigio. En segundo lugar, critica que el magistrado haya considerado que la carga de acreditar los vicios que afectaban a la propiedad recaía sobre su parte, ya que -según dice- la parte contraria se encontraba en mejores condiciones de probar este extremo, y, por aplicación de la ya aludida regla de las cargas probatorias dinámicas, incumbía a esta última desarrollar tal tarea de comprobación. Insiste en que el conflicto se originó a raíz de la compra de una propiedad recién construida. Señala que en la causa se había probado la existencia de humedades en el muro exterior y el daño generado, por lo que incumbía a la demandada probar lo contrario. En tercer lugar, cuestiona la valoración que el juez efectuó de las probanzas arrimadas a la causa. Sostiene que los daños denunciados sí habían sido demostrados en el expediente. Destaca la declaración testimonial del Sr. Rodrigo Bialet, y cuestiona que se haya descartado la deposición del Sr. Granata, pues más allá de la doble condición de testigo y perito de parte de este último, gran parte de su declaración había consistido en el reconocimiento de presupuestos y facturas por él emitidos, mientras que el resto de sus dichos coincidían con lo manifestado por el Sr. Bialet. Resalta que ambos fueron testigos presenciales, que habían percibido con sus propios sentidos los desperfectos en el inmueble, que no fueron objetados por la contraparte y que lo declarado por ellos resultaba coherente con lo informado por el perito oficial. Además, hace especial hincapié en el informe pericial, donde el experto había explicado que más allá de encontrarse reparado el departamento al momento de la inspección, los deterioros manifestados se debieron al ingreso de humedades desde el paramento exterior del muro sureste, que tenía fisuramientos en la resolución de revoques. Apunta que el idóneo había acompañado a su dictamen fotografías que ilustraban sobre los muros externos y las fallas percibidas. En síntesis, aduce que la apreciación integral de los elementos de comprobación conducía a tener por cierto que el muro sureste de la propiedad presentaba serios problemas de humedad en enero del año 2016. El apelante abreva también en el contrato rescisorio, que –a su entender– daba cuenta de la existencia en dicha época de los desperfectos denunciados en la demanda, y de que estos habían motivado el distracto con los inquilinos. Reprocha la actitud procesal de la demandada, quien, según dice, no produjo prueba ni tampoco controló la actividad probatoria de la actora. Corrido el traslado de ley a la contraria, esta lo evacua por intermedio de su apoderado y solicita el rechazo del recurso articulado, con costas, a mérito de las razones que esgrime en su escrito y a las que nos remitimos. A fs. 323/325 se expide la titular de la Fiscalía de Cámaras manifestando que no existe una relación de consumo entre las partes del pleito, y que, por ende, no existe materia que justifique su intervención en el pleito. Dictado y firme el decreto de autos (de fecha 6/10/20), queda la presente cuestión en estado de ser resuelta. 2. Conforme ha quedado reseñado en los párrafos precedentes, la impugnación de la accionante se dirige a cuestionar el rechazo de la demanda resarcitoria, dispuesto por el juez de primera instancia. El reclamo inicial de la actora se fundó en la responsabilidad contractual de la demandada Ayres de Altura SRL respecto del boleto de compraventa del depto. 6º A del edificio Torre Morena XV, convenio que esta firma había celebrado con el Sr. Salvador Sosa y del cual la Sra. Carrizo era cesionaria. En concreto, la accionante aludió que el inmueble tenía vicios ocultos, consistentes en defectos de construcción que provocaron problemas de humedad en la propiedad. Esta situación -según dijo- le habría ocasionado una serie de menoscabos patrimoniales cuyo resarcimiento reclamó en la demanda (daño emergente: $18.800; lucro cesante: $25.400). El juzgador desestimó el reclamo por entender que no se había probado el incumplimiento contractual de la demandada, ni su conexión con algún daño resarcible. En ese sentido, luego de efectuar una valoración de las distintas pruebas aportadas a la causa, el magistrado concluyó que éstas no aportaban un grado de certeza suficiente para determinar la responsabilidad civil de la accionada, y remarcó que la ausencia de elementos de comprobación había obedecido exclusivamente a la incuria de la demandante. Ahora bien, efectuando un cuidadoso repaso de las constancias de la causa, considero que existen elementos suficientes para tener por cierta la verificación del evento lesivo alegado en la demanda –filtraciones de humedad producidas por defectos constructivos del inmueble entregado–, como asimismo las repercusiones disvaliosas que de él se derivaron, con lo cual resulta acertada la crítica vertida por el impugnante en la Alzada. En primer lugar, cabe reparar en que la existencia de problemas de humedad en la época referida en la demanda (segundo semestre de 2015 y primer semestre de 2016) no se encuentra controvertida en el juicio. En efecto, si bien la accionada al contestar la demanda negó cada una de las afirmaciones vertidas por la actora, en el mismo escrito bajo el acápite «la realidad de los hechos», dio por sentado que habían existido humedades en el departamento, discutiendo únicamente la causa de estos desperfectos –atribuyéndola a factores climáticos– e indicando que la propiedad no había presentado tales problemas a la época de su entrega («la demandada está exonerada de responsabilidad, ya que claramente hay una incidencia de una causa ajena como lo es factor climático, dado que la humedad denunciada es producida por lluvias. No se trata de un vicio oculto, ya que evidentemente el vicio no existía al momento de entregarse la unidad habitacional»). En otras palabras, sostuvo que los deterioros habían sido producidos por acontecimientos climáticos y no por defectos constructivos del inmueble –como aducía la actora– y que habían surgido con posterioridad a la entrega del departamento al adquirente, lo que supone reconocer que aquéllos existieron en la época señalada en la demanda. La falta de controversia sobre este extremo fáctico invocado –deterioros en el inmueble causados por la humedad– condiciona el sentido del pronunciamiento del magistrado, pues la regla de congruencia le impone tener por cierto este hecho no discutido, a la vez que exime a los litigantes de la responsabilidad probatoria sobre el particular. De todos modos, advertimos que obran en el expediente probanzas que demuestran la existencia de tales problemas en la fecha referida y refuerzan la convicción de este Tribunal al respecto. En ese lineamiento, vemos que a fs. 129 luce la declaración testimonial del Sr. Granata, de profesión constructor, quien declaró haber efectuado trabajos de reparación en el inmueble con motivo de las humedades denunciadas en la demanda. Dicho testigo reconoció el presupuesto por él emitido para dichos trabajos y expresó que las fotografías de fs. 49/50 retrataban el estado del inmueble al momento de iniciar su labor. También explicó en qué habían consistido las tareas de reparación (demolición del revoque existente, ejecución de nuevo revoque, armado de placard, pintura) y la fecha aproximada en que las llevó a cabo (mediados de 2016), lo que -por otra parte- se condice con lo expresado en el presupuesto mencionado y en la factura de fs. 41, como también en los comprobantes de gastos para repuestos y materiales acompañados a fs. 42/46 y 48. Conviene aclarar que si bien dicho testigo técnico también intervino en la causa como perito de parte –como apunta el Sr. juez–, no puede descartarse de plano esta declaración con fundamento en su falta de parcialidad, sino que corresponde confrontar sus dichos con las demás constancias de la causa, y evaluar con mayor estrictez aquellos segmentos de la deposición que pudieran estar teñidos de subjetividad. No resulta ocioso recordar que la regla de la sana crítica exige al juzgador evaluar la fuerza convictiva de los elementos de prueba en su conjunto, evaluando el peso específico de cada uno de ellos en correlación con los restantes. En este sentido, difícilmente pueda cuestionarse la objetividad del testigo Granata al reconocer su firma en el presupuesto de fs. 47, al declarar que efectuó trabajos de reparación que se ya encuentran acreditados documentalmente en la causa con la factura emitida por el profesional (fs. 41), o al identificar que las fotografías que se le exhibieron retrataban los desperfectos en el departamento que él mismo reparó (fs. 49/50). A lo mencionado se suma el distracto contractual de fecha 14/1/16 (acompañado a fs. 38) firmado entre la locadora Marcela Carrizo y los inquilinos Ramiro Bialet y Sabrina Silva, mediante el cual los suscriptores extinguían de común acuerdo el contrato de locación que previamente habían celebrado sobre el depto. 6º «A» del edificio Morena 7 / 15 XV el 17/5/15, dejando en claro que la finalización del vínculo obedecía exclusivamente a los problemas de humedad en el inmueble acaecidos a poco tiempo de iniciarse la locación, que lo habían tornado inhabitable. Además, a fs. 176 consta la declaración del testigo Rodrigo Bialet, de profesión abogado, quien manifestó haber asesorado a los inquilinos Ramiro Bialet (hermano del deponente) y Sabrina Silva para la firma del distracto, precisó que el departamento era inhabitable por los problemas de humedad (especialmente en el dormitorio) y reconoció que las fotos de fs. 49/50 las había sacado su hermano para mandarle a la Sra. Carrizo. Prosiguiendo con el análisis de la prueba, y ahora con relación al origen de los problemas de humedad aludidos, debemos reparar en lo señalado por el perito oficial, Ing. Civil Sergio Valinotti en su dictamen: «con respecto a las causales de los deterioros manifestados, estos se deben al ingreso de humedad desde el paramento exterior de su muro sureste (…). La percolación del agua se vio favorecida por fisuramientos en su resolución de revoques, que han facilitado la filtración del agua de lluvia con su consecuente afectación al paramento interno de la actora, con terminación al yeso. Las dos fotografías que se exponen a continuación, muestran los paramentos exteriores de los muros que definen parte del perímetro lateral del edificio, en ambos casos se observan realizados trabajos de reparación de fisuras en sus revoques, como paliativo a la vulnerabilidad de impermeabilización que las mismas representaban a la barrera de contención hídrica.(…) Evidentemente aquí se registra también una intervención sobre el sector de paramento exterior, que acusa la práctica de un sellado sobre las fisuras existentes en el revoque, trabajo que seguramente fue implementado previamente por la Administración del Edificio, y que se constituye en la principal y esencial protección hídrica del conjunto de departamentos, atenuante que hasta el momento parece haber conseguido un buen resultado. (…) el estado general de los revoques externos ya presenta un fisuramiento de consideración; Con lo cual es previsible que a pesar de las tareas superficiales impuestas, a corto plazo, la problemática de filtración de humedad resulte en reincidencia y sería entonces aconsejable una rectificación general de los revoques externos, incluyendo una cobertura hídrica más efectiva. Evidentemente por más esmero que ponga la actora en atender una reparación desde el interior de su departamento, se necesita tener las garantías de una correcta prestación hídrica a partir de su paramento externo, de otra manera en el tiempo se volverá reiterativa la misma circunstancia del daño y por consecuencia la actualización de los reclamos ya instalados». Es claro el dictamen pericial en atribuir la causa de los problemas de la propiedad a defectos constructivos del inmueble, concretamente, a la mala ejecución de los revoques externos de las paredes del edificio, que presentaban fisuras y permitían la filtración de humedad hacia el interior. El idóneo constató la existencia de reparaciones superficiales (sellado de fisuras en el revoque) en el exterior del edificio, que resolvían provisoriamente el problema del filtrado de humedad hacia el interior, pero recalcó la necesidad de una rectificación general de los revoques externos, incluyendo una cobertura hídrica más efectiva. Cabe aclarar que por más que [el] departamento se encontrara reparado al momento de la inspección del Ing. Valinotti y que las humedades denunciadas no hubiesen sido constatadas por éste, sus conclusiones son igualmente válidas desde que -como dijimos- la existencia de los desperfectos en la época aludida nunca estuvo controvertida. Lo dicho hasta ahora torna abstracto el tratamiento de los dos primeros agravios, referidos a las reglas de carga de la prueba, toda vez que, como es sabido, éstas cobran operatividad frente a la ausencia de acreditación de hechos controvertidos, determinando cuál de los litigantes debe soportar las consecuencias desfavorables de la orfandad probatoria. Así entonces, ambas partes han reconocido el vínculo contractual (que tampoco fue discutido en esta Sede), no se han controvertido los problemas de humedad en el inmueble (sobre los cuales, además, existen pruebas contundentes), y ha quedado acreditado que la causa de éstos fueron los defectos constructivos del edificio (mala ejecución de los revoques externos de las paredes del edificio). Los desperfectos comprobados engastan en la definición de vicios ocultos que elabora el art. 1051 inc. b CCC («defectos que hacen a la cosa impropia para su destino por razones estructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad a tal extremo que, de haberlos conocido, el adquirente no la habría adquirido, o su contraprestación hubiese sido significativamente menor»), lo que dispara la responsabilidad por saneamiento prescripta en los arts. 1033 y ss. CCC, y faculta a la contratante afectada a reclamar la indemnización de los daños y perjuicios derivada de los vicios (art. 1040, CCC). De tal modo, para establecer la procedencia de la pretensión resarcitoria, resta dilucidar si los daños que se denuncian se encuentran probados. 3. En tal tarea, vemos que la actora solicita el resarcimiento del lucro cesante por la suma de $25.400, consistente en la pérdida de los alquileres por el plazo de 12 meses en que el bien no estuvo en condiciones de ser habitado. No se ha discutido en esta sede lo sostenido por el juzgador respecto de que la Sra. Carrizo había adquirido el inmueble para destinarlo a alquileres (precisamente este fue el argumento empleado para descartar la aplicación de las normas consumeriles al sub lite), a la vez que se demostró en la causa que el departamento estaba alquilado y que el contrato fue resuelto bilateralmente a causa de la imposibilidad de utilizar la propiedad. También se demostró que los inquilinos dejaron de abonar el precio de la locación desde agosto de 2015 (v. distracto de fs. 38, «antecedentes», punto d.) y que el departamento quedó reparado, en condiciones de ser habitado, en agosto de 2016 (v. fecha de la factura de fs. 41). Por otra parte, el valor reclamado ($25.400) se condice con el monto de los alquileres pactados en el contrato frustrado (v. fs. 20, cláusula 4). Por ello, estimo que este segmento del reclamo debe prosperar por la suma de $25.400. 4. En concepto de daño emergente, la actora reclama la suma de $18.800, que se compone de $5.000 de gastos de indemnización abonada a los inquilinos del inmueble al momento del distracto, $3.600 por los honorarios del escribano que intervino en las notificaciones por actas notariales, $8.300 por gastos de reparación del inmueble y $1.900 por gastos para reponer interior del placard. Conforme venimos hemos señalado, ha quedado demostrada la necesidad de efectuar trabajos para reacondicionar el departamento en virtud de los desperfectos ocasionados por la humedad, como también la realización de dichas labores por el Sr. Granata. Con respecto al valor de dichos trabajos, la suma del monto de la factura de fs. 41 y del monto de los comprobantes de gastos para repuestos y materiales acompañados a fs. 42/46 arrojan la suma de $8.300 reclamada. En adición, a fs. 48 obra copia certificada de la factura emitida por Nac Amoblamientos por la suma de $1.900 en concepto de «1 interior de placar en melamina». También obra a fs. 51 copia certificada del recibo emitido por el escribano Esteban Ferrer Frontera por la suma de $3.600 en concepto de «gastos y honorarios Escritura N° 03 y 87 Sección ‘B’ del año 2018 con relación al siguiente acto: 1) Actas de notificación», lo que a su vez se corresponde con las copias de las actas notariales acompañadas a fs. 33/36. En consecuencia, también procede acoger el resarcimiento por estos rubros. Por otro lado, no puede prosperar el reclamo de $5.000 en concepto de indemnización abonada a los inquilinos por los daños que les habría generado la situación del inmueble mientras lo habitaban, pues no se ha comprobado en la causa la existencia ni extensión de los perjuicios que se dice haber indemnizado y, por ende, la necesidad de la Sra. Carrizo de hacer frente a dicha erogación. 5. Por aplicación del principio general de la mora automática (art. 886, CCC) y de lo dispuesto por el art. 1748, CCC, los intereses se deben desde la fecha de producción de cada daño hasta el efectivo pago del resarcimiento. Así, la indemnización en concepto de «daño emergente» devenga intereses desde la fecha estimada de verificación de los problemas de humedad, que es el día 1/8/15. Con relación al «lucro cesante» los intereses para cada uno de los períodos de alquileres se deben desde la fecha en que la actora hubiese percibido cada pago, esto es, a partir del día 10 de cada mes. Los accesorios deben calcularse a la tasa de uso judicial, esto es, la tasa pasiva promedio del BCRA con un adicional del 2% mensual. 6. Atento la solución precedente y el carácter accesorio que revisten las costas del proceso, corresponde revocar la distribución de los gastos causídicos de la primera instancia dispuesta por el iudex, e imponerlos en su totalidad a cargo de la parte demandada, por haber resultado vencida en el pleito (art. 130, CPC). 7. Significando el resultado obtenido una modificación de las bases regulatorias tenidas en cuenta al momento de practicar las regulaciones profesionales de los letrados en la anterior instancia, corresponde dejarlas sin efecto y ordenar que se efectúen nuevamente conforme el resultado obtenido en esta Sede. 8. Las costas de la alzada deben imponerse a la parte demandada apelada, por haber resultado vencida (art. 130 CPCC). (…).
Los doctores
Por el resultado de la votación que antecede, y por unanimidad,
SE RESUELVE: 1. Hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por la parte actora y, en su mérito, revocar la Sentencia N° 266 de fecha 9/12/19 dictada por el Juzgado de Primera Instancia y Cuadragésimo Segunda Nominación, en cuanto dispone el rechazo de la demanda, dejando subsistente la regulación de honorarios del perito interviniente. En consecuencia, hacer lugar a la demanda resarcitoria, y ordenar a la accionada Ayres de Altura SRL a que abone a la Sra. Marcela Iris Carrizo, en el plazo de diez días, la suma de treinta y nueve mil doscientos pesos -$39.200- (que se compone $13.800 en concepto de daño emergente y $25.400 de lucro cesante), con más los intereses fijados en el considerando respectivo. 2. Imponer las costas de la primera instancia a la demandada (art. 130, CPC). 3. Dejar sin efecto las regulaciones de honorarios practicadas en la anterior instancia a favor de los letrados intervinientes, las que deberán efectuarse nuevamente de conformidad con el resultado obtenido en esta Sede. 4. Imponer las costas de la alzada a la parte demandada apelada (art. 130 CPC). 5.
María Rosa Molina – Jorge Miguel Flores — Rubén A. Remigio♦
