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La actora demanda a la Municipalidad de Luque y a la escribana que labró las escrituras públicas Nº 45 y 50, persiguiendo se anulen tales instrumentos públicos. Relata que las escrituras objeto de litis declaran la prescripción adquisitiva del dominio a favor de la demanda de un inmueble de su propiedad. Funda la nulidad peticionada en que el municipio no ejerció la posesión de los inmuebles por el plazo de ley. Asimismo, demanda se ordene en el Registro de la Propiedad la cancelación de la inscripción de esas escrituras y que se le restituya la posesión de los inmuebles y, en su caso, la indemnización en dinero. La resolución de primera instancia dispuso el rechazo de la demanda pronunciándose por la validez de las escrituras; en contra de dicha resolución presentó apelación la accionante. Señala la recurrente que la forma corriente de declarar la usucapión de inmuebles es a través de resolución judicial en juicio de usucapión, y la vía administrativa elegida por el Estado debió respetar en primer lugar los derechos de rango constitucional. Refiere que no se realizó ningún acto tendiente a comunicar a los titulares dominiales de los fundos del inicio del expediente administrativo, omisión deliberada ya que el Estado necesitaba los terrenos con fines políticos y la familia de la actora se oponía a las pretensiones del municipio, lo que era sabido por los funcionarios. Afirman que el Estado, ante esta situación, debió expropiar indemnizando a la actora. Puntualiza que la escribana actuante debió reparar si los documentos que exhibía el municipio reflejaban o no la realidad de los hechos, más aún tratándose de actos tendientes a la usucapión administrativa que de por sí exigían especial cuidado dado que estaba en juego el derecho de propiedad de terceras personas. Aduce también que la demandada no ha respetado lo normado por la ley 24320, que en su art. 2 destaca que la posesión ejercida por la administración municipal debe surgir de informes de organismos donde se especifique el origen de la posesión y el destino o afectación que haya tenido el inmueble poseído, agregando los antecedentes que obren en poder de la administración. Expresa que la sentenciante no hizo ninguna mención a los impuestos, contribuciones y servicios que la actora ha pagado y que es prueba y evidencia de exteriorización de la voluntad de dueña, actos interruptivos de cualquier poseedor aun de mala fe. Solicitan se haga lugar al recurso de apelación, con costas.
1– La prescripción adquisitiva o usucapión de inmuebles es un modo de adquirir el dominio –arts. 2524 inc. 1 y 3947, CC– que resulta de la posesión continuada de un inmueble en la manera, con las condiciones y durante el tiempo establecido por la ley –art. 3948, CC–. En concordancia con los dispositivos citados, el art. 4015, CC, establece un plazo de veinte años de posesión continua para prescribir la propiedad de cosas inmuebles.
2– Para la viabilidad de la acción prescriptiva de dominio debe necesariamente acreditarse el cumplimiento de tres extremos: 1) el corpus posesorio, es decir el ejercicio de un poder de hecho sobre la cosa; 2) el animus domini, o sea la intención de tener la cosa para sí, y 3) el transcurso de veinte años manteniendo sin interrupción las conductas descriptas en los dos primeros requisitos.
3– La prescripción como modo de adquirir el dominio es únicamente la disciplinada por el Código Civil. Ahora bien, el trámite para inscribir registralmente ese dominio ya adquirido se regula en los códigos de procedimiento. Como excepción, se estableció por legislación nacional la posibilidad de evitar el trámite jurisdiccional recurriendo a un proceso administrativo, el cual sólo está destinado a formalizar la inscripción. La ley 24320, en su art. 1, dispone que “el dominio de inmuebles que hubieren adquirido o adquieran los Estados provinciales y las municipalidades por el modo establecido en el art. 4015, CC, será documentado e inscripto como se determina en el artículo siguiente”.
4– El legislador no ha eximido al Estado de cumplir con todos los requisitos para que se opere la prescripción adquisitiva del dominio; simplemente ha tratado de facilitarle o agilizar en alguna medida los trámites de inscripción ahorrándole el proceso judicial, pero imponiendo expresamente que deben estar cumplidas las exigencias de la ley de fondo, art. 4015, CC.
5– En el
6– Un elemento terminante y decisivo para la suerte de este pleito son las constancias de pago de la tasa por Servicios a la Propiedad que le cobra la Municipalidad accionada a los dueños de inmuebles, por los que se acredita el pago hecho al municipio el 29/7/83. Es decir, que hasta el año 1983 inclusive, se comprueba en autos que la demandada percibía la tasa de Servicios a la Propiedad. Mal puede estar actuando como poseedor a título de dueño quien le está cobrando a otro la tasa que grava precisamente ese carácter y cuyo hecho imponible es la prestación de servicios al inmueble. Si le está cobrando una obligación que pesa sobre los propietarios y le da recibo por ello, el municipio está reconociendo que otro es el poseedor y que él no puede ser otra cosa que el prestador del servicio que está cobrando.
7– La conducta del ente demandado se da de lleno con la teoría de los propios actos. No puede estar poseyendo quien reconoce en otro el carácter de propietario y por ello le cobra y le da recibo por pago de Servicios a la Propiedad. Y si ello ocurría en el mes de julio del año 1983, está claro que en junio del 2000 (fecha de la escritura impugnada), y en diciembre de 1997 (fecha de la Ordenanza 636) no podía la Municipalidad tener veinte años de posesión continua.
8– La prueba testimonial tiene también contundencia para dar razón a la actora y descalificar la posesión invocada por el municipio en las escrituras discutidas. No solamente que ningún testigo afirma que la Municipalidad ejerciera la posesión de los inmuebles, sino que le reconocen ese carácter y el de dueña a la parte actora.
9– Igualmente resulta relevante el testimonio del intendente de la Municipalidad, del cual no surge que haya existido el ánimo posesorio que exige el 4015, CC. Según el sistema del Código de Vélez, en una situación como la que describe el funcionario no podría invocar la buena fe, porque “el vicio de forma en el título de adquisición, hace suponer mala fe en el poseedor” (art. 4009). Si ingresaban u ocupaban el terreno por cuestiones de mantenimiento (y le cobraban al propietario tasa de servicios), no podría predicarse la buena fe posesoria en el sentido del Código Civil, pues o intervirtieron o no intervirtieron su título. Si no lo intervirtieron, no llegaron a ser poseedores, y si lo intervirtieron, iniciaron una posesión de mala fe, pero con posterioridad al año 1983, con lo cual, a 1997 no había transcurrido el lapso de veinte años que la ley exige para adquirir el dominio.
10– También se patentiza de la prueba recogida el incumplimiento a los requisitos de la ley 24320. La Ordenanza Municipal Nº 636/97 que declara la prescripción adquisitiva de dominio a favor de la Municipalidad demandada no hace referencia a ningún expediente administrativo municipal, no cita ninguna foja, no menciona ningún acta, ningún antecedente documental que permita inferir que estuviera siquiera en posesión de las parcelas. Menciona el expediente administrativo de la Dirección de Catastro de la Provincia; pero no contiene referencia ni cita alguna. Mucho menos cumple con la obligación que impone el art. 2, ley 24320, que establece: “Debe surgir de informes de los respectivos organismos donde se especificará el origen de la posesión y el destino o afectación que haya tenido el inmueble poseído, agregando los antecedentes que obren en poder de la administración”. Esa exigencia no aparece cumplida.
11– Tampoco se probó que hayan sido citados los titulares del dominio al expediente administrativo y se les hubiera dado posibilidad de defender sus derechos. Para admitir la validez del proceso de “usucapión administrativa” o para que éste sea tolerable a la luz de la Constitución de la Nación, debe cuanto menos asegurar la participación y posibilidad de defensa del titular registral del bien que el Estado pretende adquirir.
12– Frente a la norma suprema del art. 17, CN, que declara que la propiedad es inviolable y que ningún habitante de la Nación puede ser privado de ella sino en virtud de sentencia fundada en ley, cualquier acto de los poderes públicos que pueda afectarla debe ser extremadamente cuidadoso y apegado rigurosamente a la ley. Esta ley, en que el sujeto puede perder su propiedad a manos del Estado, debe ser interpretada restrictivamente, con máxima rigurosidad en contra de la administración y de manera amplia a favor del administrado. En consecuencia, de los antecedentes que menciona el art. 2 de la ley debe surgir con absoluta claridad no sólo la posesión y su origen, sino también la participación que se dio al titular, o al menos su citación al proceso.
13– Aunque la escritura pública analizada contara con todos los requisitos formales que la ley exige, el acto negocial en sí mismo está invalidado por ilícito. Ello en atención a lo dispuesto por los arts. 986, 1038, 1044 y cc., CC, por lo que corresponde declarar su nulidad. La manifestación no es inexacta, sino que es decididamente falsa. No sólo no procedía el ente municipal como dueño sino que le cobraba las tasas al propietario. La nulidad del acto jurídico provoca la nulidad del instrumento público que lo contiene por tratarse de un supuesto de “nulidad refleja”.
Resolución
1) Hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por la parte actora. En su mérito, revocar la sentencia de primera instancia disponiendo hacer lugar a la demanda presentada por Lidia Evangelina Pinto en contra de la Municipalidad de Luque y de la escribana Elsa Adriana Flores. En consecuencia, anular la escritura pública Nº 45, labrada por la escribana titular del Registro Nº 533 de la ciudad de Córdoba Elsa Adriana Flores en fecha 7/6/00; y anular la escritura pública Nº 50, labrada por la misma escribana titular del Registro Nº 533 de la ciudad de Córdoba en fecha 10/6/00; ordenando oficiar al Registro General de la Propiedad a los fines de cancelar las inscripciones respectivas. Condenar a la Municipalidad de Luque para que en el plazo de diez días de quedar firme este pronunciamiento restituya a la actora la posesión de los inmuebles objeto de este juicio, sitos en Av. Maipú y Castro Barros de la localidad de Luque, designados como lotes 33, 34, 35 y 36. Con costas a la demandada. 2) Imponer las costas de la alzada a la parte demandada.
