USUCAPIÓN

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Concepto. Requisitos. PRUEBA. Valoración. Exigencias de la ley 14159 –Prescripción adquisitiva de inmuebles–: Prueba compuesta. Imposibilidad de acreditar la prescripción sólo con prueba testimonial. INTERVERSIÓN DEL TÍTULO. No configuración. Falta de acreditación de la pretensión del usucapiente. Rechazo de la demanda
1– El art. 3948, CC, dispone que «la prescripción para adquirir es el derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble adquiere la propiedad de ella por la continuación de la posesión durante el tiempo fijado por la ley». En realidad, la prescripción adquisitiva es un modo de adquisición de un derecho o, utilizando los propios términos del art. 3947, un medio de adquirirlo.

2– De la simple lectura del texto legal se infiere, por un lado, la insistencia en mencionar la adquisición de la propiedad como objetivo final de la usucapión, y por otro, la limitación de su campo de acción a los inmuebles. En cuanto a lo primero, corresponde señalar que no sólo el dominio es usucapible. Es sabido que el Codificador muchas veces utiliza la palabra “propiedad” en un sentido amplio que va mucho más lejos de su mera asimilación con el derecho de dominio, para identificarla como derecho real, o con derecho patrimonial. Pero de cualquier modo y aun suponiendo que la mención a “propiedad” esté tomada como sinónimo de “dominio”, ello puede deberse a que es precisamente este derecho real el que comúnmente va a ser el objeto de la usucapión.

3– En cuanto a la limitación a las cosas inmuebles, la nota del art. 3948 dice: «En las cosas muebles, valiendo la posesión por título, no tenemos prescripción de cosas muebles». Tal criterio no es acertado, ya que el ámbito propio del funcionamiento del art. 2412 deja sin resolver el problema del poseedor de buena fe de cosas robadas o perdidas, así como también el del poseedor de mala fe, aun de cosas no robadas o perdidas. De ahí que para no caer irremisiblemente en la imprescriptibilidad de toda cosa mueble en tales supuestos, se hacía necesario introducir la prescripción de muebles. Sólo a través de la reforma de 1968 se solucionó, aunque parcialmente, el vacío legislativo con la incorporación del art. 4016 bis.

4– La prescripción adquisitiva es un modo de adquisición de los derechos reales sobre cosa propia y de los derechos reales de goce o disfrute sobre cosa ajena por la continuación de la posesión o de los actos posesorios durante el tiempo fijado por la ley. La usucapión es el título de propiedad en cuya virtud se define la esencia misma de la propiedad: una posesión vestida por el transcurso del tiempo. Es decir, la usucapión es algo más que un nuevo instrumento accesorio de prueba de la propiedad, pues determina su esencia misma, define y establece qué es la propiedad.

5– En cuanto a la carga de la prueba, rige el principio general de que todo aquel que invoca un hecho, acto jurídico, contrato o estipulación parcial, corre con la carga de demostrarlo. Ello es parte de la máxima de que cada parte debe probar sus afirmaciones, y mientras no lo haga a la contraparte le bastará negar pura y simplemente sin necesidad de probar sus dichos. Por otra parte, a partir de la afirmación de un hecho demostrado correrá por cuenta de quien pretenda desvirtuarlo, modificar o extinguir sus efectos, acreditar las circunstancias fácticas o jurídicas que produzcan tal efecto.

6– En el proceso de usucapión la prueba adquiere una importancia trascendental, ya que cualquiera sea la forma de la traba de la litis, en ningún supuesto el actor queda liberado de la carga de probar los hechos en que funda su pretensión. La adquisición de título de dominio por prescripción importa –en derecho– la existencia de hechos y actos concretos, bien individualizados, ubicados en el tiempo y en el espacio, los cuales deben manifestarse en el proceso a través del material probatorio traído, reunido y producido en la etapa respectiva y que, en su conjunto, sustenta sólidamente la convicción de la verdad y justicia de lo que el actor pretende obtener por medio de un fallo judicial.

7– El derecho exige la existencia probada de actos posesorios ejercidos animus domini, que manifieste la aprehensión de un inmueble claramente identificado, actos aquéllos ejercidos en forma pública, pacífica, sin contradictor, de manera ininterrumpida y durante el tiempo necesario para conformar el derecho a la adquisición del dominio que se pretende.

8– La ley 14159 puso orden y seriedad en el trámite de los juicios de usucapión, dándole carácter contencioso y regulando especialmente el régimen de la prueba en este tipo de procesos, exigiéndose una prueba compuesta para la acreditación de los extremos fácticos previstos por el Código Civil en la manera. Específicamente el art. 24 inc. b establece que: «Se admitirá toda clase de prueba, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en la testimonial».

9– La jurisprudencia ha destacado que «la prueba en materia de usucapión debe considerarse de manera integral, compuesta, global» y que «la prueba de la posesión a los fines de la adquisición del dominio por prescripción no puede fundarse exclusivamente en declaraciones testimoniales, pues es necesario que éstas se encuentren corroboradas por otras evidencias que formen con aquéllas una prueba compuesta».

10– En la especie, surge que el actor es propietario del inmueble colindante al que pretende usucapir, e invoca la posesión desde el año 1976 sin que haya logrado acreditar acabadamente ni la posesión misma ni el comienzo de la supuesta posesión. Los testimonios rendidos no indican de modo concluyente que el accionante sea poseedor del inmueble; tampoco se ha acreditado la realización de mejoras, típicos actos posesorios, conforme lo dispuesto por el art. 2384, CC.

11– En autos, los propietarios le dieron permiso al actor para guardar algunos objetos en el inmueble; éste fue el título con el que el accionante podía utilizar el inmueble. Conforme al art. 2384, CC, nadie puede cambiar por sí mismo el título de la posesión y el que comenzó a poseer por otro continúa en dicha calidad, mientras no se produzca la interversión del título.

12– La interversión del título, puede darse por dos medios: 1) por un acto jurídico que exteriorice la voluntad de las partes, sea éste una disposición testamentaria, un contrato celebrado con la otra parte interesada, en virtud de la cual la causa de la posesión quede cambiada; y 2) por expulsión de la otra parte interesada. Mientras la voluntad de cambiar la causa de la posesión no se exteriorice en alguna de estas formas, mientras esa voluntad quede en el dominio de las simples determinaciones individuales, ella no puede dar lugar a una interversión del título.

13– En el sublite se pretende un título supletorio sobre un inmueble prácticamente baldío, con algunas construcciones o mejoras, no apto en las condiciones existentes para vivienda, circunstancia que dificulta establecer la existencia de actos posesorios por parte no sólo del usucapiente sino también de los propietarios. Además, cabe señalar que el pago de impuestos y tasas –prueba especialmente mencionada por la ley 14159– no fue realizado por todo el lapso requerido por la ley, ni siquiera durante un lapso razonable con anterioridad a la demanda, sino que se realizó apenas unos años antes de iniciar el proceso por usucapión, y también el titular registral efectuó dichos pagos, acompañando los correspondientes comprobantes.

C1a. CC, Minas, de Paz y Tributario Mendoza. 7/7/08. Expte. Nº 39619/79267. Trib. de origen: Juzg. 16a. CC y Minas Mendoza. «Azcárate, Roberto Armando c/ Bauzá Riera, Juan Carlos y ots. p/ Prescripción adquisitiva”

2a. Instancia. Mendoza, 7 de julio de 2008

¿Es justa la sentencia?

La doctora Ana María Viotti dijo:

Estos autos, originarios del 16º Juzgado Civil, Comercial y Minas de la 1ª Circunscripción Judicial, venidos al Tribunal en virtud del recurso de apelación planteado a fs. 573 y en contra de la sentencia de fs. 565/569. I. Que, en oportunidad de expresar agravios, a fs. 591/595 el Dr. Roberto Luis Castro Ariza, por la actora, se queja de la sentencia que rechaza el título supletorio peticionado respecto del inmueble ubicado en calle … de Godoy Cruz, Mendoza. Se agravia que la resolución recurrida hace alusión a los testimonios rendidos en autos, dándoles una interpretación en forma no congruente con la totalidad de la prueba, cercenándolas en sus partes fundamentales. Señala que la sentencia cita erróneamente normas del Código Civil, en particular los arts. 2523, 2473, 2351, 2473 y 2384, además de citar jurisprudencia que no resulta aplicable al caso a resolver, lo que produce que el fallo quede sin sustento jurídico. También entiende que el juez a quo efectúa una errónea aplicación de la teoría de los actos propios, ya que el actor no ha incurrido en ella desde ningún punto de vista; que el pilar de la fundamentación del fallo recurrido se funda en el presunto reconocimiento del actor de poseer «con autorización de los propietarios». Alega omisión de prueba decisiva por parte del juzgador; entre ellas, menciona el informe de la Municipalidad de Godoy Cruz, de la Dirección de Catastro, entre otras. Afirma que de la valoración conjunta de la prueba rendida en este proceso resulta indudable que el Sr. Azcárate ha demostrado acabadamente su calidad de poseedor del inmueble que pretende usucapir y que su posesión con ánimo de dueño sobre el bien ha sido pública, pacífica, continua e ininterrumpida, que jamás reconoció la propiedad en otro. II. [Omissis]. III. Que a fs. 612 se llama a autos para sentencia, practicándose a fojas 612 vta. el pertinente sorteo de la causa; que el art. 3948, CC, dispone que «la prescripción para adquirir es el derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble adquiere la propiedad de ella por la continuación de la posesión durante el tiempo fijado por la ley»; en realidad, la prescripción adquisitiva es un modo de adquisición de un derecho, o utilizando los propios términos del art. 3947, un medio de adquirirlo. De la simple lectura del texto legal se infiere, por un lado, la insistencia en mencionar la adquisición de la propiedad como objetivo final de la usucapión y, por otro, la limitación de su campo de acción a los inmuebles. En cuanto a lo primero, no sólo el dominio es usucapible; es sabido que el Codificador muchas veces utiliza la palabra “propiedad” en un sentido amplio que va mucho más lejos de su mera asimilación con el derecho de dominio, para identificarla como derecho real, como en el art. 2351 o con derecho patrimonial, como en los arts. 732, 1457 y 1459. Pero, de cualquier modo y aun suponiendo que la mención a “propiedad” esté tomada como sinónimo de dominio, ello puede deberse a que es precisamente este derecho real el que comúnmente va a ser el objeto de la usucapión. En cuanto a la limitación a las cosas inmuebles, se lee en la nota respectiva: «En las cosas muebles, valiendo la posesión por título, no tenemos prescripción de cosas muebles»; no es acertado el criterio, ya que el ámbito propio del funcionamiento del art. 2412 deja sin resolver el problema del poseedor de buena fe de cosas robadas o perdidas, así como también el del poseedor de mala fe, aun de cosas no robadas o perdidas. Más aún, haciendo jugar el art. 2412 con los arts. 2767 y 2778, segunda parte, también quedaría fuera de la órbita del primero, el adquirente a título gratuito de buena fe de cosas no robadas ni perdidas, cuando debe enfrentarse con el verdadero propietario de las cosas. De ahí que para no caer irremisiblemente en la imprescriptibilidad de toda cosa mueble en tales supuestos, se hacía necesario introducir la prescripción de muebles, pues en contra de lo opinado por Vélez Sársfield en la nota al art. 3.948, siempre en materia de muebles, la posesión vale título. Sólo a través de la reforma de 1968 se solucionó, aunque parcialmente, el vacío legislativo con la incorporación del art. 4016 bis (Areán de Díaz de Vivar, Beatriz, Juicio de usucapión, Bs. As., Hammurabi, 1984, p. 15 y ss.). La prescripción adquisitiva es un modo de adquisición de los derechos reales sobre cosa propia y de los derechos reales de goce o disfrute sobre cosa ajena por la continuación de la posesión o de los actos posesorios durante el tiempo fijado por la ley. La usucapión es el título de propiedad en cuya virtud se define la esencia misma de la propiedad: una posesión vestida por el transcurso del tiempo. Es decir, la usucapión es algo más que un nuevo instrumento accesorio de prueba de la propiedad, pues determina su esencia misma, define y establece qué es la propiedad (Highton, Elena I., La prueba en los derechos reales, en Revista de Derecho Privado y Comunitario, Santa Fe, Rubinzal Culzoni, Prueba II, 1997, p. 175). IV. En cuanto a la carga de la prueba, rige sobre el particular el principio general de que todo aquel que invoca un hecho, acto jurídico, contrato o estipulación parcial del mismo, corre con la carga de demostrarlo. Es parte de la máxima de que cada parte debe probar sus afirmaciones, y mientras no lo haga a la contraparte le bastará negar pura y simplemente sin necesidad de probar sus dichos. A partir de la afirmación de un hecho demostrado correrá por cuenta de quien pretenda desvirtuarlo, modificar o extinguir sus efectos, acreditar las circunstancias fácticas o jurídicas que produzcan tal efecto. Conforme a lo dispuesto por el art. 179, CPC, en general, cada litigante debe aportar la prueba de los hechos que invocó y que no fueron reconocidos por la contraria; en particular, corresponde la prueba de los hechos constitutivos a quien los invoca como base de su pretensión; la de los hechos extintivos e impeditivos, a quien los invoca como base de su resistencia. Afirma Devis Echandía que corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable o, dicho de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal. La alegación es requisito para que el hecho sea puesto como fundamento de la sentencia si aparece probado, mas no para que en principio la parte soporte la carga de la prueba. Ésta existe, en general, para los hechos que, de acuerdo con la norma aplicable, son presupuestos de las peticiones que formula, pero la falta de alegación hace que la prueba resulte inútil e innecesaria, esto es, que desaparezca el interés práctico para la parte en satisfacer la carga de la prueba. La controversia se requiere para que, por regla general, sea necesario aducir al proceso medios probatorios, a fin de que el juez tenga el hecho por cierto, debido a que su admisión equivale a su prueba (Devis Echandía, Hernando, Teoría general de la prueba judicial, Bs. As., Víctor de Zavalía Editor, 1976, T. 1, p. 490 y ss.) En el proceso de usucapión la prueba adquiere una importancia trascendental, ya que cualquiera sea la forma en que haya quedado trabada la litis, en ningún supuesto el actor queda liberado de la carga de probar los hechos en que funda su pretensión. La adquisición de título de dominio por prescripción importa, en derecho, la existencia de hechos y actos concretos, bien individualizados, ubicados en el tiempo y en el espacio, los cuales deben manifestarse en el proceso a través del material probatorio traído, reunido y producido en la etapa respectiva y que, en su conjunto, sustenta sólidamente la convicción de la verdad y justicia de lo que el actor pretende obtener por medio de un fallo judicial. Al requisito ineludible de la contención concurre, asimismo, la designación de quien o quienes fueron o pudieron ser los anteriores titulares del dominio, como también su necesaria mención en los pedidos de informe registral sobre titularidad, el cual se hace como si su titular fuera desconocido o inquiriendo si quien pretende usucapir está inscripto como propietario, lo que es a todas luces incongruente. El derecho exige la existencia probada de actos posesorios ejercidos animus domini, que manifieste la aprehensión de un inmueble claramente identificado (art. 2351, 2352, 2353, 2480, 2373, 2402, 2407, 2410, CC), actos aquéllos ejercidos en forma pública, pacífica, sin contradictor, de manera ininterrumpida y durante el tiempo necesario para conformar el derecho a la adquisición del dominio que se pretende (art. 2369, 2479, 2383, 2445 y sgtes., 3984 y 4105, CC) (Highton, Elena I., La prueba en los derechos reales, en Revista de Derecho Privado y Comunitario, Santa Fe, Rubinzal Culzoni, Prueba II, 1997, p. 175 y ss.) V. La ley 14159 puso orden y seriedad en el trámite de los juicios de usucapión, dándole carácter contencioso y regulando especialmente el régimen de la prueba en este tipo de procesos, exigiéndose una prueba compuesta para la acreditación de los extremos fácticos previstos por el Código Civil en la manera; específicamente el art. 24 inc. b) establece: «Se admitirá toda clase de prueba, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en la testimonial». En la jurisprudencia, se ha destacado que «la prueba en materia de usucapión debe considerarse de manera integral, compuesta, global» (Cámara 1a. en lo Civil y Comercial de Tucumán, 1981/06/02, «Gómez, Aniceto R. c/ Ziperovich, Adolfo», JA, 982-II-218) y que «la prueba de la posesión a los fines de la adquisición del dominio por prescripción no puede fundarse exclusivamente en declaraciones testimoniales, pues es necesario que éstas se encuentren corroboradas por otras evidencias que formen con aquéllas una prueba compuesta» (CCC Rosario, Sala I, 1998/5/26, «Santamaría, Miguel A.», LLLitoral, 1999112). La SCJ Bs. As. ha sostenido que «el art. 24, ley 14169, si bien constituye un resabio del sistema llamado de la prueba tasada, deja sin embargo al juez un margen apreciable de libertad en la elección de elementos complementarios de la prueba testimonial, al no fijar, explícita o implícitamente, condiciones en lo que respecta al número o especie de aquéllos» y que «los testimonios y la inspección ocular bastan para satisfacer las exigencias formales del art. 24, ley 14159, en lo que se refiere a la integración de la prueba compuesta». (Sup. Corte Bs. As., 13/10/81, «Tagliaferro, Enrique J. v. Taglia-Ferro, Carlos y otros», JA 1983-III-152) VI. Que el recurso de apelación interpuesto a fojas 573 debe ser desestimado; como lo ha entendido la jurisprudencia, «los extremos requeridos para viabilizar la demanda por prescripción adquisitiva están constituidos por la existencia de una prueba plena y concluyente de la existencia del corpus, entendido como el ejercicio del poder de hecho de señorío sobre la cosa, del animus, esto es la intención de tener la cosa para sí y el mantenimiento de ambos requisitos durante el plazo requerido por la ley, en forma pública y pacífica.» (CCC Lomas de Zamora, Sala I, 9/10/07, «Rabbit SA c/ Bale, Elías y otros s/usucapión», LLBA 2008 (abril), 232, con nota de Miriam Smayevsky; Marcela A. Penna). Independientemente de las citas de jurisprudencia que contiene la sentencia apelada que no guardan relación con la temática a resolver, el juez a quo sustenta su decisión en los siguientes argumentos: a) la prescripción adquisitiva es una institución de orden público y requiere la apreciación estricta de los extremos exigidos por la ley; b) la prueba de la posesión debe ser plena, indubitable, no siendo suficientes las declaraciones de testigos en las cuales no se concreten con toda precisión la realización de actos posesorios, ni tampoco la exhibición de documentos que por sí solos no acrediten la realización de tales actos; c) la demanda debe ser rechazada teniendo en cuenta que el mismo actor y conforme a la teoría de los actos propios reconoce que está poseyendo imperfectamente porque ha reconocido que ha actuado con autorización de la demandada; el requisito básico de la posesión conforme lo prescribe el art. 2351, CC, es la intención de someter la cosa al ejercicio de un derecho de propiedad, ya que de lo contrario sería una simple tenencia; e) con las pruebas rendidas, la parte actora no ha probado fehacientemente la posesión pública, pacífica, continua e ininterrumpida sobre el inmueble de marras, reconociendo el derecho de propiedad en otra persona. Está acreditado que el Sr. Azcárate es propietario del inmueble colindante al que pretende usucapir; invoca la posesión desde el año 1976, sin que haya logrado acreditar acabadamente ni la posesión misma ni el comienzo de la supuesta posesión; así, los testimonios rendidos no indican de modo concluyente que el Sr. Azcárate sea poseedor del inmueble ubicado en calle … de Godoy Cruz, Mendoza; al mismo tiempo, no se ha acreditado la realización de mejoras, típicos actos posesorios, conforme a lo dispuesto por el art. 2384, CC. La Sra. María Elena Bauzá Riera formuló una denuncia en la Comisaría Nº 34 de Godoy Cruz; de esas actuaciones sumariales, luego reiterada en este proceso, surge la principal defensa de los demandados, consistente en que, precisamente, el actor no ha logrado desvirtuar; los propietarios del inmueble aquí pretendido le dieron permiso al actor para guardar algunos objetos; éste fue el título con el que el Sr. Azcárate podía utilizar el inmueble; así, conforme al art. 2384, CC, nadie puede cambiar por sí mismo el título de la posesión y el que comenzó a poseer por otro continúa en dicha calidad, mientras no se produzca la interversión del título. La interversión del título puede darse por dos medios: 1) por un acto jurídico que exteriorice la voluntad de las partes, sea éste una disposición testamentaria, un contrato celebrado con la otra parte interesada, en virtud de la cual la causa de la posesión quede cambiada; y 2) por expulsión de la otra parte interesada. Mientras la voluntad de cambiar la causa de la posesión no se exteriorice en alguna de estas formas; mientras esa voluntad quede en el dominio de las simples determinaciones individuales, ella no puede dar lugar a una interversión del título. En este orden de ideas, la Suprema Corte de Justicia de Mendoza ha sostenido que «si el tenedor no prueba la interversión del título, resulta aplicable el art. 2353, CC –y no el 2363–. (Expediente Nº 45597, «Farina Luis en J: Petiot Enrique c/Luis Farina Desalojo – Inconstitucionalidad – Casación»; 26/6/89, LS 210 – 027) No se puede soslayar que aquí se pretende un título supletorio sobre un inmueble prácticamente baldío, con algunas construcciones o mejoras, no apto en las condiciones existentes para vivienda, circunstancia que dificulta establecer la existencia de actos posesorios por parte no sólo del usucapiente, sino también de los propietarios; […]. A fojas 23/29 la parte actora acompañó en copias boletas de pago de Obras Sanitarias de Mendoza por periodos correspondientes al año 1997 a 1999, en tanto que este proceso se inició en fecha 2/5/2000; puede decirse que el pago de impuestos y tasas, prueba especialmente mencionada por la ley 14159, no fue realizado por todo el lapso requerido por la ley, ni siquiera durante un lapso razonable con anterioridad a la demanda, sino que se realizó apenas unos años antes de iniciar el proceso por usucapión, debiendo agregarse que también el titular registral efectuó dichos pagos, acompañando los correspondientes comprobantes. A esto se agrega que, en oportunidad de contestar demanda, a fojas 253/343 los codemandados Josefa Ginestar, Rosa Patrocinia Ginestar y Pedro Ginestar acompañaron boletas de pago del impuesto inmobiliario, pago de tasas municipales e incluso de Obras Sanitarias Mendoza. Por último, los testimonios rendidos no son concluyentes acerca de los extremos que exige la ley para la admisión del título supletorio; los testigos indican que el Sr. Azcárate vive en el inmueble …, pero no refieren la realización de actos posesorios sobre el inmueble colindante, cuya declaración de adquisición por prescripción se persigue en estos autos. VII. En consecuencia, corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto a fojas 573, debiendo confirmarse, en todas sus partes, la sentencia de fojas 565/569.

El doctor Boulin adhiere al voto emitido por la Sra. Vocal preopinante.

Por lo que resulta del acuerdo precedente, el Tribunal

RESUELVE: I. Rechazar el recurso de apelación de fs. 573, y en consecuencia, confirmar, en todas sus partes, la sentencia de fs. 565/569. II. Imponer las costas de alzada a la parte recurrida que resulta vencida. (arts. 35 y 36, CPC).

Ana María Viotti – Ricardo Salvador Catapano Mosso – Alfonso Gabriel Boulin Doynel ■