Adquirente de inmueble. BOLETO DE
COMPRAVENTA. BUENA FE. Falta de registración. DERECHO PERSONAL. Preferencia temporal. Conocimiento del embargante de la situación real del inmueble. Procedencia
1– Este tribunal de grado, con anterioridad –continuando la senda abierta por el TSJ en la materia– otorgó idoneidad a la tercería de mejor derecho para hacer valer derechos personales con preferencia temporal, como los mencionados en los arts. 593 a 596, CC, en materia de obligaciones de dar cosas ciertas para transmitir o constituir derechos reales, y que gozan también de “prioridad”, sin que se haya adquirido el dominio de la cosa.
2– El órgano de casación provincial ha declarado admisible en situaciones excepcionales la prioridad del adquirente (mejor derecho), en especial ante el supuesto de mala fe del embargante evaluada en función del conocimiento que pudiera tener de la situación real del inmueble (v.gr.: de la adquisición invocada por el comprador). Ese conocimiento suple respecto de él la falta de registración como única manera de establecer en su favor la existencia de un mejor derecho, con independencia de la publicidad registral.
3– Reconocida doctrina opina que el art. 1185 bis, CC, es aplicable también a las ejecuciones individuales “donde el promisario podrá hacer valer su pretensión por vía del mejor derecho”, y la compraventa puede resultar oponible al embargante en tanto queden acreditados los extremos de esa norma y el crédito del comprador sea anterior al del embargante.
4– En autos, el embargante ha tenido conocimiento de la celebración de la venta y de la situación posesoria del inmueble –a la fecha de nacimiento del crédito–. Tal conocimiento suple respecto de él la falta de registración, sin que sea menester establecer si esa circunstancia constituye o no “mala fe” del ejecutante.
16253 – C7a. CC Cba. 17/11/05. AI N° 493. Trib. de origen: Juz. 49ª CC Cba. “Cangelosi Domingo Carlos c/ Muchino Carmen Ana –Ejecutivo Particular -Tercería de Mejor Derecho de Molina Marcial Enrique”
Córdoba, 17 de noviembre de 2005
Y CONSIDERANDO:
1. En contra de la resolución que hizo lugar a la tercería de mejor derecho interpuesta por el Sr. Marcial Enrique Molina con fundamento en haber adquirido el inmueble por boleto, de buena fe, a título oneroso, pagado totalmente y encontrándose en posesión (todo ello con anterioridad a la traba de la cautelar), y que ordenó la cancelación del embargo del inmueble de la demandada, se alza el ejecutante cuestionando el efecto que el interlocutorio le otorga a dicha tercería. Asimismo critica la atribución de mala fe que se le endilga, continuando su recurso con los mismos fundamentos de derecho que expusiera al momento de contestar la demanda de tercería, es decir, aquellos referidos a la forma de transmisión de los derechos reales y su necesidad de registración. La expresión de agravios muestra, en primer lugar, la disconformidad del apelante con relación al efecto que el sentenciante le otorga a la tercería de mejor derecho, limitándose a exponer una interpretación restrictiva del texto legal, alejada de la doctrina y jurisprudencia predominantes y de la opinión del órgano de Casación provincial. En esos términos, podemos afirmar que la queja –en ese punto– carece de los presupuestos o condiciones que tornan viable el recurso; el razonamiento paralelo o propio del apelante, que sólo trasunta apreciaciones subjetivas de carácter general, no comporta la crítica concreta que exige la normativa procesal. Aun si reputásemos ese distinto criterio como autosuficiente para sostener el recurso, razones de celeridad y economía procesal imponen la confirmación de lo resuelto en primera instancia, pues la solución otorgada es la que ha trazado –como decíamos– el TSJ en el precedente citado por el juez. Por lo demás, la expresión de agravios remite a los argumentos sostenidos en primera instancia, y con ello no se cumplimenta la carga de realizar una crítica razonada de lo resuelto. Si se observa, el apelante vuelve sobre idénticos argumentos, insistiendo en que la transmisión del dominio de inmuebles requiere un título e inscripción registral para ser oponible a terceros. En ese lineamiento, es dable recordar que la carga procesal de la apelación exige formular una impugnación categórica y específica del pensamiento del iudex a quo, examinando críticamente sus proposiciones y exponiendo los motivos por los que el recurrente considera equivocados sus argumentos, o inaplicables las normas jurídicas mencionadas por el sentenciante. De todas maneras, valorada la queja con cierta amplitud, podríamos decir que la expresión de agravios se ciñe a un razonamiento paralelo sobre la cuestión, y en esa situación resulta ineficaz al no cumplir con su finalidad. En rigor, no contiene un juicio razonado sobre las bases jurídicas que vertebran la decisión. 2. A todo evento, desde una perspectiva más flexible en orden a la admisibilidad del escrito de expresión de agravios, y suponiendo que lo troncal del decisorio se encuentra impugnado, hemos de señalar que este Tribunal de Grado con anterioridad a la presente sostuvo idéntico lineamiento al que motiva el pronunciamiento de primera instancia, continuando –de ese modo– la senda abierta por el TSJ en la materia; es decir, otorgando idoneidad a la tercería de mejor derecho para hacer valer derechos personales con preferencia temporal, como los mencionados en los arts. 593 a 596, CC, en materia de obligaciones de dar cosas ciertas para transmitir o constituir derechos reales, y que gozan también de “prioridad”, sin que se haya adquirido el dominio de la cosa (Cfr. TSJ, Sala CC voto de los Dres. Moisset de Espanés y Domingo Sesin in re: “Tercería de Aramburu…..”, AI 902 del 30/12/96; asimismo JA 1986-II-161). El órgano de casación provincial ha declarado admisible en situaciones excepcionales la prioridad del adquirente (mejor derecho), en especial ante el supuesto de mala fe del embargante evaluada en función del conocimiento que pudiera tener de la situación real del inmueble (v.gr.: de la adquisición invocada por el comprador); en tal supuesto, ese conocimiento suple respecto de él la falta de registración como única manera de establecer en su favor la existencia de un mejor derecho, con independencia de la publicidad registral. Igualmente, reconocida doctrina opina que el art. 1185 bis, CC, es aplicable también a las ejecuciones individuales “donde el promisario podrá hacer valer su pretensión por vía del mejor derecho” (Cfr. López de Zavalía, “Teoría de los Contratos”, Parte General, p. 210), y la compraventa puede resultar oponible al embargante en tanto queden acreditados los extremos de esa norma y el crédito del comprador sea anterior al del embargante (v. LL 1986-E-426). Esto así, no habiendo quedado refutada la valoración efectuada por el magistrado de primera instancia en orden a los dos aspectos que señala a partir del ap. III.4., podemos colegir que el embargante ha tenido conocimiento de la celebración de la venta y de la situación posesoria del inmueble –a la fecha de nacimiento del crédito–; por lo cual, dicho conocimiento suple respecto de él la falta de registración como manera de establecer en favor del tercerista la existencia de un mejor derecho, con independencia de la publicidad registral, y sin que sea menester entrar en el juego semántico de establecer si esa circunstancia constituye o no “mala fe” del ejecutante. Por otro lado, esa caracterización es la brindada en el precedente jurisprudencial del TSJ de la Provincia de Córdoba. En definitiva, resulta acertada la solución dada por el iudex en cuanto a que la tercería de mejor derecho merece ser atendida.
Por esas razones,
SE RESUELVE:
Rechazar el recurso de apelación y confirmar lo resuelto en primera instancia, con costas al recurrente.
Jorge Miguel Flores – Javier V. Daroqui – Rubén Atilio Remigio ■
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