SUSPENSIÓN DE LAS EJECUCIONES

VIVIENDA ÚNICA. Art. 58, CPcial. Inmueble locado. Incumplimiento de los presupuestos fácticos requeridos por la norma. Improcedencia de suspender la subasta. Disidencia: No acreditación de la locación. Explotación por cuenta propia del inmueble –art. 41, ley Nº 14394–. Procedencia de la suspensión de la subasta
1– En el sub lite, el planteo incidental fue correctamente rechazado por no reunir las condiciones de procedencia de la protección constitucional de la vivienda única. El art. 58, CPcial, está enderezado a asegurar la efectiva afectación del “único” inmueble al uso y goce de la comunidad familiar. Por esa razón se vuelve estéril el examen de los fundamentos vertidos en la expresión de agravios dirigidos a obtener la declaración de suspensión de la ejecución. (Mayoría, Dr. Flores).

2– Sin perjuicio de ello, la normativa cuya aplicación pretende la apelante tutela el inmueble donde el deudor y su familia residen efectivamente, procurando así que éstos no pierdan su habitación con motivo de un proceso judicial incoado en su contra. Este recaudo constituye “condicio sine que non” para la procedencia de la protección constitucional invocada por el embargado. La institución está enderezada a un objetivo social tendiente al mantenimiento de la familia bajo el único y mismo techo, y exigía una prueba fehaciente al respecto, desde que constituye una excepción al sistema legal consagrado por nuestro Código Civil en el que los bienes que conforman el patrimonio de una persona se encuentran, en principio, afectados al pago de sus deudas. (Mayoría, Dr. Flores).

3– En la especie, según la constatación realizada, el inmueble en cuestión se encontraba alquilado, por lo que la demandada y su familia no residían en él, lo cual confirma el fundamento de la resolución impugnada en cuanto expresa que la suspensión de la subasta no resulta procedente al no satisfacer los presupuestos fácticos requeridos por la norma. Por ende, el planteo debe ser rechazado sin necesidad de examinar el contenido y alcance de las leyes provinciales invocadas por la demandada que encuentran igual límite y condición para su aplicación, que los establecidos por el art. 58, CPcial, y ley 8067. (Mayoría, Dr. Flores).

4– En autos, el acta de constatación no prueba el contrato de locación aducido en la resolución opugnada, desde que se trata de meras manifestaciones unilaterales de los supuestos locatarios por ante el oficial de Justicia diciendo ser inquilinos, lo que no basta para probar la existencia del contrato referenciado, que ha sido negado por el supuesto locador (arts. 1190, CC; art. 1, ley Nº 23091; concs. y corrs.). (Minoría, Dr. Remigio).

5– Aun cuando se tuviese por acreditado el contrato de locación, dicha circunstancia “per se” no priva del beneficio de la inembargabilidad y/o inejecutabilidad de la vivienda única al apelante, desde que ello no es otra cosa que “explotar por cuenta propia el inmueble” en los términos del art. 41, ley Nº 14394. (Minoría, Dr. Remigio).

6– La circunstancia de que el inmueble objeto de ejecución se haya encontrado alquilado no es óbice para la protección requerida por los apelantes, porque dicha circunstancia engasta en la explotación por cuenta propia del inmueble (cfr. art. 41, ley Nº 14394, de aplicación analógica al caso). (Minoría, Dr. Remigio).

7– Si bien, en principio, debe habitarse la propiedad (regla general), la ley permite (excepción) que en determinadas circunstancias ello no sea así, mientras se explote por cuenta propia el inmueble, como una de las excepciones contempladas por el sistema. La ley es sabia y por ello establece que un alejamiento temporario del inmueble por parte de su propietario no lo priva del beneficio invocado, desde que, por este solo hecho, aquél no deja de ostentar el carácter de vivienda única. (Minoría, Dr. Remigio).

8– A todo evento y aun siguiendo la tesitura del fallo en crisis, esto es, teniendo por cierta la locación aducida, ésta habría concluido en octubre del 2011, y como los jueces deben fallar conforme a la situación fáctica existente al momento de emitir resolución, resulta que a la fecha no existe locación alguna, por lo que la conclusión no varía. (Minoría, Dr. Remigio).

9– En la especie, ante el resultado de la constatación del inmueble previa a la subasta, a la apelante le correspondía acreditar las circunstancias justificantes de la situación fáctica que describe, lo que no hizo. No es tal la supuesta dificultad en demostrar que existía un comodato; cualquier medio de prueba pudo ser utilizado para acreditarlo, estando a su cargo, sin lugar a dudas, la prueba de la presunta falta de sinceridad de lo expresado por los ocupantes frente al oficial de Justicia. Lo mismo acontece respecto de las razones y temporalidad del alejamiento de la propietaria del inmueble a subastarse, sobre lo que ninguna prueba produjo. Las especulaciones que formula la parte apelante carecen de virtualidad para conmover lo resuelto; no son más que afirmaciones de parte de una supuesta situación no comprobada judicialmente. (Mayoría, Dra. Molina de Caminal).

C7a. CC Cba. 14/3/12. Auto Nº 31. Trib. de origen: Juzg. 44a. CC Cba. “Garay, Miguel Roger c/ Ramírez, Dalida de Jesús – Ejecutivo por cobro de cheques, letras o pagarés – Expte. Nº 1646310/36”

Córdoba, 14 de marzo de 2012

Y VISTOS:

Estos autos, en los que a fs. 200 la demandada interpone recurso de apelación en contra del auto Nº 494 de fecha 25/7/11, dictado por el Juzgado de Primera Instancia y 44a. Nominación en lo Civil y Comercial que resuelve rechazar el incidente de suspensión de ejecución de la vivienda única por ella planteado. Radicados los autos en esta sede, expresa agravios. Manifiesta que la a quo ha fallado sin tener en cuenta lo establecido por la ley provincial 9358 que dispone la suspensión de las ejecuciones que tienen por objeto las viviendas únicas basándose en el acta de constatación de fs. 44, donde figura que el inmueble en cuestión se encuentra dado en locación, con el contrato pertinente y por el término de dos años. Que esto fue negado por su parte al alegar que dicho inmueble sólo fue dado en comodato, lo cual no se tuvo en cuenta al dictar resolución, constituyendo esto un vicio in iudicando por no haberse considerado la prueba y legislación aplicable siendo así una resolución arbitraria. Cita doctrina y jurisprudencia en su apoyo.

Y CONSIDERANDO:

El doctor Jorge Miguel Flores dijo:

Antes de comenzar a tratar concretamente la queja planteada, resulta conveniente destacar una situación relevante que autoriza ab initio a declarar la improcedencia del planteo de suspensión de la ejecución de la vivienda deducido a fs. 125, y con ello el rechazo del recurso de apelación. Se trata de la ausencia de los presupuestos exigidos por la ley para que funcione la protección constitucional que se invoca. Esto así, el planteo incidental fue correctamente rechazado por no reunir las condiciones de procedencia de la protección constitucional de la vivienda única. El art. 58, CPcial, está enderezado a asegurar la efectiva afectación del “único” inmueble al uso y goce de la comunidad familiar. Por esa razón se vuelve estéril el examen de los fundamentos vertidos en la expresión de agravios dirigidos a obtener la declaración de suspensión de la ejecución. Sin perjuicio de ello, he de señalar que la normativa cuya aplicación pretende la apelante tutelan –como digo supra– el inmueble donde el deudor y su familia residen efectivamente, procurando así que éstos no pierdan su habitación con motivo de un proceso judicial incoado en su contra. Este recaudo constituye condicio sine que non para la procedencia de la protección constitucional invocada por el embargado. Precisamente, la institución está enderezada a un objetivo social tendiente al mantenimiento de la familia bajo el único y mismo techo, y exigía una prueba fehaciente al respecto, desde que constituye una excepción al sistema legal consagrado por nuestro Código Civil en el que los bienes que conforman el patrimonio de una persona se encuentran, en principio, afectados al pago de sus deudas. En ese lineamiento, según la constatación realizada el 28/10/09, el inmueble de calle P… Nº 304 esquina con calle sin nombre (sin número a la vista, casa esquina frente al Nº 305) Bº Ampliación …, se encontraba alquilado, por lo que la demandada y su familia no residían en él, lo cual confirma el fundamento de la resolución impugnada en cuanto expresa que la suspensión de la subasta no resulta procedente al no satisfacer los presupuestos fácticos requeridos por la norma. Cabe señalar, asimismo, que sobre estos aspectos de la decisión de la magistrada ninguna prueba en contra han producido los recurrentes; por lo que el recurso de apelación carece de virtualidad revisora al quedar fácticamente incólumes aquellas fundamentaciones. En suma, el planteo debe ser rechazado sin necesidad de examinar el contenido y alcance de las leyes provinciales invocadas por la demandada que encuentran igual límite y condición para su aplicación, que los establecidos por el art. 58, CPcial y ley 8067. De tal modo, corresponde rechazar el recurso, con costas.

El doctor Rubén Atilio Remigio dijo:

Disiento –respetuosamente– del voto precedente. El acta de constatación de fs. 44 no prueba el contrato de locación aducido en la resolución opugnada, desde que se trata de meras manifestaciones unilaterales de los supuestos locatarios por ante el oficial de Justicia diciendo ser inquilinos, lo que –evidentemente– no basta para probar la existencia del contrato referenciado, que ha sido negado por el supuesto locador (arg. arts. 1190, CC; 1, ley Nº 23091; concs. y corrs.). Este argumento dirimente resulta suficiente para acoger la apelación impetrada, revocar lo decidido y ordenar la suspensión de la subasta de la vivienda única peticionada. Aun cuando se tuviese por acreditado el contrato de locación, dicha circunstancia “per se” no priva del beneficio de la inembargabilidad y/o inejecutabilidad de la vivienda única al apelante, desde que ello no es otra cosa que “explotar por cuenta propia el inmueble” en los términos del art. 41, ley Nº 14394, como lo tengo ya dicho, en reiteradas oportunidades (cfr. entre otros, AI Nº 594 del 28/12/10 de esta Cámara, in re: “Fideicomiso Suma – Banco Roela SA c/ Caner de Kirzner, Juana y otro – PVE – Otros títulos – Recurso de apelación” (Expte. Nº 554.409/36) y lo ha sostenido la jurisprudencia. La circunstancia de que el inmueble objeto de ejecución se haya encontrado alquilado no es óbice para la protección requerida por los apelantes, porque dicha circunstancia engasta en la explotación por cuenta propia del inmueble (cfr. art. 41, ley Nº 14394, de aplicación analógica al caso). Tampoco puede dejar de señalarse que el alquiler de la vivienda no deja de constituir una explotación por cuenta propia del inmueble del beneficiario de la protección, en los términos que el propio art. 41 cit. autoriza, que puede encontrarse justificada. Como ha sostenido la jurisprudencia local: El hecho de que la propietaria del bien de familia lo alquile encuadra en una de las obligaciones impuestas por el art. 41, ley 14394: la de explotar por cuenta propia el inmueble. El hecho de que la locación sea parcial agrega un elemento más a los fines de la protección que se otorga al bien de familia en nuestro sistema jurídico, pero dicho elemento no resulta dirimente ni excluyente, ya que la locación misma, por más que no sea parcial, siempre y cuando tenga por fin el sustento de la familia, encuadra en la obligación de explotar por cuenta propia el inmueble, por lo que no constituye una causal de desafectación. La locación implica un medio de obtener dinero, de hacer producir al inmueble; por ello es una explotación por cuenta propia y encuadra en una de las obligaciones impuestas en la ley. Se trata de una explotación económica en la cual no concurre la obligación de habitar (C6a. CC Cba., 6/6/05. Auto Nº 231. “Banco Bisel SA c/ Layús Edmundo Miguel y otros– PVE – Otros títulos”. Fdo.: Dres. Palacio de Caeiro, Simes y Zarza. Diario Jurídico de Córdoba Año 4 – Nº 749, lunes 27/6/05) [N. de E.– Publicado en Semanario Jurídico Nº: 1518, 28/7/2005)]. Es decir, si bien, en principio, debe habitarse la propiedad (regla general), la ley permite (excepción) que en determinadas circunstancias ello no sea así, mientras se explote por cuenta propia el inmueble, como una de las excepciones contempladas por el sistema. La ley es sabia y por ello establece que un alejamiento temporario del inmueble por parte de su propietario no lo priva del beneficio invocado, desde que –claro está– por este solo hecho, aquél no deja de ostentar el carácter de vivienda única. La ley y la jurisprudencia citadas son sabias, contemplando en esta amplia y flexible posición, múltiples circunstancias de la vida, que siempre es más rica en matices que la más frondosa imaginación del legislador. Los ejemplos abundan: una persona que tiene una única vivienda se queda sin trabajo (lo que en la actualidad no resulta infrecuente, lamentablemente); ínterin consigue otro (lo que no es tan fácil) y, como única forma de proveer lo necesario al sustento propio y de su familia, alquila esa vivienda y se va a vivir a un lugar más modesto y económico, tal vez, a una pensión, a la casa de un familiar o amigo. Por esa circunstancia: ¿se le quitará la protección que la ley brinda a la vivienda única? La respuesta afirmativa aparece injusta, consagrándose así el “derecho a la intemperie”, como lo ha denominado el extinto profesor Mariano Arbonés. Otro ejemplo: una persona que tiene una vivienda única forma pareja con otra que le ofrece ir a cohabitar a su casa (lo que tampoco es infrecuente por estos días), lo que aquél acepta y, para ayudar a la economía doméstica, alquila su vivienda. Se repite la pregunta. Y –obviamente– la respuesta. Si se permitiese que, en el ínterin, por dichas circunstancia, la protección a la vivienda única se desvanezca y los acreedores puedan ejecutarla, por la sola razón de haberse encontrado alquilada, si luego, conforme los ejemplos dados, la persona consigue trabajo o rompe su relación de pareja y debe volver a su vivienda única, si la respuesta a aquellos interrogantes fuese afirmativa, como postula el a quo y el apelado, se encontrará que la ha perdido, la que se habría declarado ejecutable. Estos simples ejemplos corroboran lo ya dicho y sostenido por el apelante y por el suscripto: la circunstancia de que la vivienda única se encuentre alquilada no le hace perder su carácter de “vivienda” ni de “única”. La misma ley lo contempla y está bien que así sea. La ley no exige una residencia absolutamente permanente. Y ello es así tanto en el régimen del bien de familia, legislado a nivel nacional, como en el de las leyes provinciales mencionadas. Así las cosas, la decisión del a quo de no suspender la subasta, con fundamento en la supuesta inaplicabilidad al caso de la ley que impide la ejecución de la vivienda única, al no encontrarse el inmueble objeto de ejecución habitado por el deudor (recaudo no esencial) y su familia, no luce ajustado a derecho. En estos términos, estimo que, ante la envergadura de los derechos en juego protegidos constitucionalmente (art. 14 bis, CN), debe accederse a la apelación. A todo evento y aun siguiendo la tesitura del fallo en crisis, esto es, teniendo por cierta la locación aducida, ésta habría concluido en octubre del 2011, y como los jueces debemos fallar conforme a la situación fáctica existente al momento de emitir resolución, tenemos que a la fecha no existe locación alguna, por lo que la conclusión no varía. Así las cosas y no habiéndose puesto en tela de juicio la constitucionalidad de las leyes involucradas, es que: Voto por el acogimiento recursivo, en los términos prerelacionados.

La doctora María Rosa Molina de Caminal dijo:

1. Adhiero a los fundamentos y resolución a que arriba el Sr. Vocal Dr. Jorge Miguel Flores, expidiéndome en idéntico sentido. La apelante debió brindar argumentos superadores de la posición asumida por la magistrada, teniendo la carga de cuestionar cada una de las razones en que se funda el fallo, lo que no obra cumplimentado en autos. De tal suerte, el recurso de apelación no puede ser atendido, ya que el tribunal de apelación no tiene la función de contralor o de revisión de todo lo actuado en la instancia de origen, sino que trabaja sobre los puntos que le han sido sometidos a través de los agravios de la apelante; el ámbito objetivo de la instancia recursiva no es el mismo que el de primera instancia, sino el estricto que le proporciona la pretensión de la recurrente limitando la función revisora. De ahí, todo lo que no ha sido objeto de agravio concreto y haya sido motivo de decisión de la a quo, en virtud de la vigencia del principio dispositivo, gana firmeza y constituye un ámbito que no alcanza la jurisdicción de la Cámara. Consecuentemente, al no haberse impugnado de manera eficaz la consideración esencial del fallo con relación a que la apelante no habita el bien a subastarse, el recurso no puede prosperar. 2. He de agregar que ante el resultado de la constatación del inmueble previa a la subasta, a la apelante le correspondía acreditar las circunstancias justificantes de la situación fáctica que describe, lo que no hizo, con lo cual, como concluye el Sr. Vocal de primer voto, han quedado incólumes los fundamentos de la a quo con relación al punto. No es tal la supuesta dificultad en demostrar que existía un comodato; cualquier medio de prueba pudo ser utilizado para acreditarlo, estando a su cargo, sin lugar a dudas, la prueba de la presunta falta de sinceridad de lo expresado por los ocupantes frente al oficial de Justicia; lo mismo acontece respecto de las razones y temporalidad del alejamiento de la propietaria del inmueble a subastarse, sobre lo que ninguna prueba produjo. Las especulaciones que formula la parte apelante carecen de virtualidad para conmover lo resuelto; no son más que afirmaciones de parte de una supuesta situación no comprobada judicialmente. 3. En autos consta a fs. 44 que el inmueble estaba ocupado por terceras personas, lo que fue reconocido por la incidentista a fs. 146. El hecho de que no se encuentre habitado por la apelante ha sido un argumento dirimente de la magistrada, y ninguna prueba –que, insisto, estaba a su cargo– produjo con relación al carácter de la ocupación por terceros y a los supuestos motivos de su falta de permanencia en el inmueble, lo que sella la suerte del recurso, atento no haberse probado que se trate de la “vivienda” única de la Sra. Ramírez, lo que me exime de ingresar al análisis de la validez constitucional de la normativa provincial comprometida en la causa. Así votamos.

Por estas razones,

SE RESUELVE: Rechazar el recurso de apelación impetrado y, en consecuencia, confirmar la resolución impugnada. Imponer las costas de la alzada al recurrente perdidoso (art. 130, CPC).

Jorge Miguel Flores – Rubén Atilio Remigio – María Rosa Molina de Caminal ■