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2- Ninguna duda cabe, ni tampoco se encuentra discutido en la especie, que los arts. 1174 y 1179, CC, permiten la enajenación de los bienes embargados a condición de que se declare la existencia del embargo, pues en este caso los derechos del acreedor no sufren perjuicio, dado que el embargo recae eventualmente sobre el precio de venta. En otras palabras, si bien las cosas embargadas pueden ser objeto de un contrato, éste será inoponible al embargante, quien puede actuar con respecto a la cosa como si no hubiera salido del patrimonio del deudor.
3- Sobre la citación previa a la subasta del tercero adquirente de una cosa embargada se han enarbolado dos posiciones antagónicas. Por una parte, se niega que deba citárselo, tesitura que busca justificarse a partir de dos órdenes de razones. Una de tipo normativo pero en sentido negativo, ya que no existe disposición que imponga tal citación (principio de especificidad de las nulidades). En efecto, desde una interpretación a contrario se arguye que el art. 571, 2º párr., CPC, sólo estipula la carga de notificar el decreto que ordena la subasta al “ejecutado”, al “acreedor hipotecario o prendario” si existieren, así como a los demás “tribunales” por cuya orden se anotaron o trabaron medidas cautelares. De este modo, en el código de rito la norma específica que regula las diligencias previas a la almoneda no prevé –expresamente– que se cite o emplace al tercero adquirente para que deposite los montos cautelados y sus intereses si correspondiere.
4- Por otro lado, se aduce que no cabe hacer una aplicación por analogía de las normas que imponen el deber de notificar al “tercero poseedor del inmueble hipotecado” (art. 3163, CC; art. 528, inc. 3, CPC; art. 599, CPCN). Ello así por cuanto no existe, en realidad, silencio ni oscuridad en la normativa aplicable, específicamente en el art. 571, CPC. A lo expuesto se agrega un argumento que hace pie en la conducta que es dable esperar del tercero, puesto que quien adquiere un inmueble teniendo pleno y acabado conocimiento de que sobre éste pesa un embargo, si bien tiene derecho a obtener su cancelación, un imperativo del propio interés obliga a que sea él quien asuma la carga de apersonarse al juicio a fin de desinteresar al acreedor en cuyo favor se trabó la cautelar. Desde esta perspectiva se afirma que no se puede constreñir al ejecutante, ni puede condicionarse la realización de la subasta, a que efectivamente se realice una notificación o emplazamiento dirigido al tercero adquirente, desde que éste “es un sucesor singular del deudor transmitente en el dominio sobre el bien, pero no en el proceso que tiende a ejecutar dicho bien. Se trata de una persona ajena a la litis, la que puede concurrir en la medida de su interés, pero no tiene por qué ser convidada a participar en ella. El pago de los embargos es una carga jurídica, pues si el tercero no satisface el monto de la ejecución, simplemente el bien se subasta, tal como exactamente ocurriría si esa adquisición no hubiera tenido lugar”.
5- En la misma tesis se ha dicho que el tercero que no fue a ver el juicio no puede –luego– alegar buena fe. Ello así pues “la buena fe importa diligencia. Tanto como se requiere la diligencia para el estudio de títulos, considerándose por algunos que el tercero no puede pretextar buena fe si no efectuó ese examen, lo que puede hacerse extensivo también a la negligencia en cerciorarse si quien tiene un título inscripto tiene efectivamente posesión del inmueble antes de contratar con él, … la buena fe exige el examen del expediente”. Por ello, la inscripción del embargo exterioriza la existencia de un juicio, y un tercero que no se molesta en examinar el expediente es negligente, lo que le impide pretextar buena fe.
6- La segunda tesis, sostenida por la CSJN, importa la solución contraria. En efecto, el Máximo Tribunal del país ha determinado que, en situaciones como la ventilada en el
7- “Cabe razonar que si la ley impone –entre otros requisitos previos a ordenar la subasta– el requerimiento de informe al Registro de la Propiedad Inmueble sobre las condiciones de dominio, inhibiciones y gravámenes, y exige asimismo la presentación del título de propiedad, resulta palmario que quien figura en dichos instrumentos como titular del dominio debe ser indefectible y debidamente citado, no siendo suficiente para ello la publicación de edictos. Cualquier otra interpretación despojaría de sentido al cumplimiento de tales requisitos previos”. Agrega que resultaría razonable aplicar por analogía “lo reglado por el artículo 3162 del Código Civil para el supuesto de terceros poseedores propietarios de un bien hipotecado. Ello, en tanto dicho instituto autoriza a ‘perseguir la cosa en poder del adquirente, y pedir su ejecución y venta como podría hacerlo contra el deudor’, pero supeditándolo al requerimiento previo de pago conforme lo ordena el art. 3163 del tal ordenamiento jurídico. Si el tercero adquirente propietario del inmueble hipotecado tiene derecho al pago de la deuda a fin de liberar la hipoteca y evitar la venta, o, en su defecto, al abandono del inmueble, con más razón debe reconocerse tal derecho al titular dominial de un bien inmueble sobre el cual sólo pesa un embargo”.
8- Habiéndose producido una mutación registral del inmueble cautelado, previo a todo acto de ejecución forzada, el nuevo titular de dominio debe ser debidamente citado e intimado a cancelar el gravamen que tomó a su cargo, a fin de preservar sus legítimos derechos de defensa en juicio y de propiedad, ya que no puede soportar los efectos de la ejecución de una sentencia en un proceso en el que no ha sido parte. En una palabra, en tal situación resulta ineludible la citación previa del adquirente de un bien embargado, a fin de no colocarlo en una situación de total indefensión, privándolo del derecho de propiedad sin siquiera ser oído.
9- El principio de contradicción o bilateralidad, “en términos generales, implica la prohibición de que los jueces dicten alguna resolución o dispongan la ejecución de alguna diligencia procesal sin que, previamente, hayan tenido oportunidad de ser oídos quienes pudieran verse directamente efectados por tales actos.” De lo que se sigue que “la garantía constitucional del individuo sobre la inviolabilidad de la defensa en juicio encuentra su perfeccionamiento en el principio de bilateralidad de la audiencia, en cuanto el mismo presupone una razonable oportunidad de ser oído y asegura en sus términos latos, la posibilidad de ejercitar la defensa de la persona y de los derechos.”
10- El ordenamiento constitucional –del cual la norma adjetiva es reglamentaria– prohíbe que alguien pueda ser privado y/o despojado de un bien mediante la ejecución forzada ordenada en un proceso que no lo contuvo como parte, sin que previamente se le haya otorgado oportunidad de ejercer su defensa material. Esto no importa negar que el bien se encuentra jurídicamente afectado en beneficio del ejecutante, ya que la traba del embargo produjo una indisposición de aquel y hasta el límite consignado registralmente, circunstancia que lo faculta a postular su ejecución judicial ante el incumplimiento de su deudor, aun cuando éste hubiera transmitido el inmueble a un tercero (arg. arts. 505, 1174 y 1179, CC). Antes, al contrario, sólo implica que este tercero –nuevo titular dominial– únicamente se verá compelido a aceptar la subasta del bien una vez que se le hubiera dado la posibilidad de desinteresar al acreedor, y no obstante, decida no hacerlo.
11- Si bien el tercero conoce la existencia del pleito del cual puede sufrir un perjuicio en razón de la publicidad registral que brinda la anotación de la cautelar, de todas maneras no ha tenido directa intervención en el proceso. Situación suficiente para que cualquier acto procesal que se ordene y pueda afectarlo, como evidentemente lo es la subasta, no pueda ser plenamente válido si no se salva –a su respecto– el principio de contradicción o bilateralidad de audiencia. Simplemente porque el derecho de defensa en juicio y de propiedad –valores esenciales del ordenamiento jurídico– así lo imponen; de otro modo se lo coloca en una situación de total indefensión.
12- La carga procesal de citar al tercero adquirente de un inmueble embargado se deriva de la propia sistemática del código de rito. En tal orden de ideas, el código procesal impone diversas diligencias previas a la orden de subasta, las cuales se encuentran destinadas, por un lado, a verificar las condiciones jurídicas del inmueble, lo cual incluye –a más de la determinación de gravámenes y deudas que lo afecten– la comprobación de que el bien aparezca inscripto a nombre del ejecutado y, por el otro, a constatar las condiciones físicas de aquél.
13- Tales recaudos se encuentran preordenados a fin de que los posibles compradores se encuentren debidamente interiorizados de las condiciones en que adquieren el bien, así como posibilitar que otros acreedores puedan ejercer sus derechos (preservar la seguridad, transparencia y regularidad de la venta), pero –como es natural– primeramente responden a asegurar que sólo sean objeto de enajenación forzada los bienes del deudor sujeto a ejecución. Precisamente por ello no es necesario que ninguna norma procesal disponga expresamente la citación del nuevo titular dominial del inmueble, ya que esta carga se encuentra ínsita y se deriva de la télesis del art. 569, inc. 3, CPC. De otro modo, fuera del bloqueo registral que provoca, carecería de todo otro sentido requerir, como paso previo e ineludible, condiciones registrales de dominio del bien a subastar al Registro de Propiedad (argumento apagógico).
14- “Si al momento en que se pide el remate el juez advierte que el bien a subastar no está inscripto a nombre del demandado en el pertinente registro, se puede –en rigor, se debe– en resguardo del derecho de quien no ha sido oído, de los futuros adquirentes y de la seriedad extrema que debe presidir toda subasta judicial, dictar las medidas necesarias para que ningún derecho aparezca conculcado.”
15- La carga de citación también se deriva de una aplicación por analogía con lo dispuesto por los arts. 3162 y 3163, CC, y por el art. 528, inc. 3, CPC. Esta forma de argumentación implica que dada una proposición jurídica que afirma una obligación jurídica relativa a un sujeto o a una clase de sujetos, esta misma obligación existe respecto de cualquier otro sujeto o clase de sujetos que tenga con los primeros una analogía bastante para que la razón que determinó la regla relativa al primer sujeto sea válida respecto del segundo. Por tanto, puede afirmarse que la citación prevista expresamente para el adquirente de un inmueble hipotecado (denominado tercero poseedor en nuestro derecho), igualmente se impone en caso de venta de un bien embargado.
16- El tercero poseedor es la persona que no está personalmente obligada al pago de la deuda y que exhibe actualmente la titularidad del inmueble. En situación así, se prevé que si el deudor enajena la cosa gravada por la hipoteca, igualmente el acreedor “podrá perseguirla en poder del adquirente, y pedir su ejecución y venta, como podría hacerlo contra el deudor” (art. 3162, CC). Ahora bien, si se hubiera iniciado ejecución hipotecaria en contra del propio deudor hipotecario, de constatarse la existencia de un tercero poseedor, sea que ello surja de la denuncia del propio ejecutado o de los informes respectivos, el ordenamiento adjetivo dispone –en consonancia con el art. 3163, CC– que debe citárselo a estar a juicio (art. 528, CPC). Precisamente el CPC prevé su llamamiento coactivo a fin de que éste “pague la deuda, abandone el inmueble u oponga excepciones” (art. 528, CPC), es decir, con el deliberado propósito de permitir un pleno y acabado ejercicio del derecho de defensa del adquirente del inmueble hipotecado, así como de evitar ulteriores nulidades. En estas condiciones, cabe razonar que, puesto que el legislador quiso la citación del adquirente de un inmueble hipotecado, hubiera querido lo mismo para el caso no contemplado (adquirente de bien embargado) si lo hubiera previsto, en razón de que la ratio legis en uno y otro supuesto es idéntico: el respeto del derecho de defensa del comprador, dándole la posibilidad de desinteresar al acreedor.
17- Aun cuando el adquirente de una cosa embargada es propietario de ella y por otro lado no reviste la condición de deudor de la obligación en litigio, de todos modos y justamente como consecuencia de los efectos que se derivan de la afectación que el embargo comporta, queda sujeto a la acción ejecutiva que inviste el acreedor en cuyo beneficio se dispuso la medida, debiendo en tal carácter soportar la venta forzada del inmueble. En similar situación se halla el adquirente del bien hipotecado que, a pesar de ser
18- Sería una verdadera inconsistencia normativa admitir que la regulación procesal del embargo preventivo –dispuesta por una provincia– pueda establecer medidas de garantía de un crédito que restrinjan la disponibilidad de los bienes en mayor medida (ejecución forzada sin citación previa) que los derechos reales de garantía regulados en la legislación sustancial. Tanto más si se considera que las medidas cautelares se caracterizan por naturaleza esencialmente instrumental (su finalidad consiste en asegurar la eficacia práctica de una ulterior sentencia) y provisoria (pueden modificarse y, aún más, quedan sin efecto si se rechaza la pretensión).
19- Debe tenerse en cuenta que no necesariamente y en todos los casos, la traba de un embargo preventivo luego desemboca en la ejecución forzada del bien sobre el que recae. Diversas contingencias procesales pueden determinar que éste no sea un paso necesario o imprescindible, sea porque se rechaza la demanda, el proceso termine por un modo anormal (caducidad de instancia o transacción), o, incluso, la deuda sea satisfecha voluntariamente por el deudor o coactivamente pero sobre otros bienes de éste (v.gr. embargo de sueldo). En consecuencia, si bien la venta del inmueble a un tercero le resulta inoponible al embargante, de lo que se deriva que pesa una carga en cabeza del tercero adquirente en orden a satisfacer el monto cautelado, de todas maneras no puede admitirse que derechamente se lleve a cabo la subasta de dicho bien sin habérsele brindado oportuna y efectiva posibilidad de evitarlo.
20- Si bien el adquirente conoce positivamente que existe un gravamen sobre el inmueble (en virtud de la publicidad registral), y que éste eventualmente podrá ser sometido a ejecución forzada (función de garantía de la cautelar), en cambio desconoce si esta etapa contingente del proceso se verá materializada en los hechos, o –por lo menos– en qué momento ello ocurrirá. En atención a esta circunstancia se advierte que carece de justificación la carga rigurosa que la tesis contraria atribuye al tercero, y en cambio se observa que resulta razonable imponer su citación cuando la subasta efectivamente se vaya a concretar. Temperamento que, por otro lado, redundaría en una reducción de costos y de desgaste jurisdiccional que podría llegar a devenir superfluo.
21- Cabe presumir que quien adquirió un inmueble embargado ha previsto la posibilidad de que, llegado el caso, tenga que afrontar sus resultas. Por tanto, su llamamiento a fin de que pague el monto cautelado, bajo apercibimiento de disponer la ejecución forzada, significa –en definitiva– brindar una última oportunidad para evitar la subasta de un bien de su propiedad. Situación que naturalmente no sólo interesa al ejecutante, sino también a la propia administración de justicia (economía de gastos y esfuerzos).
22- En el supuesto de venta de un inmueble embargado, previo a todo acto de ejecución forzada, el nuevo titular de dominio debe –bajo sanción de nulidad–ser debidamente citado e intimado a cancelar el gravamen que pesa sobre el bien. En tal sentido no puede admitirse que la publicación de edictos de subasta tenga la virtualidad de suplir dicho déficit. Ello así desde que si bien es una de las formas válidas de realizar notificaciones (art. 143, inc. 3, CPC), su procedencia se encuentra supeditada únicamente a la verificación de dos supuestos: cuando se tratare de personas inciertas (como lo son los posibles compradores) o siendo ciertas se ignorare su domicilio (arg. arts. 152 y 165, ib.). Circunstancias que no pueden predicarse, en términos generales y abstractos, respecto del adquirente del bien embargado.
23- Al ser el actual titular del inmueble embargado un tercero ajeno a la litis en que es convocado, y teniendo en consideración que su interés reside en evitar que se subaste un bien que le pertenece, la única actuación que lo legitima a participar en el trámite en donde se ordenó el embargo consiste en satisfacer el importe del gravamen que resulta de las constancias registrales. Por vía de consecuencia, si bien la omisión en realizar la aludida citación puede llegar a comprometer la validez de la ejecución forzada, para postular la declaración de nulidad no basta sólo con denunciar tal omisión, sino que, además, es necesario que juntamente se consigne en favor del tribunal el importe de la cautelar. En efecto, en virtud del principio de trascendencia que domina las nulidades procesales (art. 77, CPC), no bastará con denunciar la nulidad si al mismo tiempo quien la impetra no desinteresa al acreedor ejecutante en ese mismo acto.
24- Para acreditar que la nulidad no es en el mero interés de la ley, el tercero no sólo deberá denunciar el vicio de falta de citación, sino que necesariamente y al mismo tiempo deberá –bajo sanción de inadmisibilidad– depositar el monto cautelado, naturalmente a las resultas de la incidencia. Sólo así demostraría en el planteo invalidante un fin que trascienda la nulidad misma, así como su seriedad. Resultaría un contrasentido lógico acceder a la anulación de la subasta con el solo argumento de que la falta de citación previa impidió al tercero satisfacer al acreedor y evitar de esa manera la pérdida de propiedad, si en el momento de pedir la anulación él se limita a esgrimir ese argumento pero no deposita al mismo tiempo el monto del gravamen, eliminando así el riesgo de sufrir el remate que lo amenaza. De otro modo podría llegar a plantearse en el caso que, anulada la almoneda, luego el nulidicente-adquirente no satisfaga el monto del embargo, lo que desembocaría en una nueva subasta del mismo bien (argumento apagógico). Esta solución, por lo demás, resulta conteste con el criterio hermenéutico restrictivo que preside la nulidad de la subasta y que se justifica a fin de evitar el desprestigio de este tipo de ventas.
Córdoba, 22 de octubre de 2015
VISTO:
El recurso de casación deducido por el Dr. Conrado Torre Ferrari, en representación de los Sres. Gastón Raúl Sabre, Jorge Abelardo Cavanna, Lucrecia Irma Cavanna y Johana Marina Cavanna, en estos autos caratulados… por la causal del inc. 1° del art. 383, CPC, contra el Auto Nº 56 del 18/6/12 dictado por la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial de Familia y del Trabajo de la ciudad de Marcos Juárez. Corrido el traslado de ley de la impugnación articulada (art. 386, CPC), es evacuado por el Dr. Daniel Roberto Moriconi en representación del actor, y por los Sres. Marcelo Juan Tombetta, José Luis Ponzetti y Nestor Jerónimo Hayduk, adquirentes en subasta. Mediante AI N° 62 del 6/5/13, el tribunal de grado concede la impugnación extraordinaria. Elevadas las actuaciones a esta Sede, dictado y firme el decreto de autos, queda la causa en condiciones de ser resuelta.
Y CONSIDERANDO:
I. El impugnante fustiga la resolución mediante la cual la
