REIVINDICACIÓN

Venta de inmueble por mandatario. Falsedad del poder para vender. RESPONSABILIDAD DEL ESCRIBANO. Conducta profesional reprochable. Procedencia de la acción contra la notaria. Demanda contra los adquirentes del bien. Enajenaciones a non domino. Inaplicabilidad del art. 1051, CC. BUENA FE: No presunción. Resolución del conflicto a favor del titular registral 1– En la especie, está claro el reproche que la sentencia pone en cabeza de la escribana demandada, toda vez que el falso poder con el que se concretó la venta fue otorgado mediante la escritura labrada por la accionada, siendo contundente el dictamen de la perito calígrafa en cuanto a la falsedad de la firma que la escribana afirmó que fue puesta en su presencia por la titular registral, es decir que dio fe de un hecho absolutamente falso, conforme se encuentra debidamente corroborado en las actuaciones.

2– No se entiende el agravio que la escribana demandada intenta introducir puesto que su conducta ha sido, en efecto, harto reprochable, y su comportamiento profesional deficiente, posibilitando la gestación y concreción del negocio jurídico inválido: surge del expediente la falta de identidad de los datos personales de la titular registral, donde ni siquiera coincide la clase y número del documento de identidad.

3– “La fe de conocimiento está dirigida a asegurar, por parte del notario, la identidad de una persona. No es necesario que la escribana conozca personalmente a la persona que otorga el acto o negocio jurídico, ni tampoco debe entenderse que sólo pueda dar fe en virtud de la remisión que haga al conocimiento de los testigos (art. 1001 y 1002, CC). No se trata de una fórmula sacramental; el notario debe concretar su actividad en la realidad, haciendo mérito de las circunstancias del caso, pues la especificación del artículo no excluye otros modos por los cuales el notario puede identificar a las personas intervinientes. El criterio hermenéutico amplio que se hace de las normas contenidas en los artículos mencionados permite sostener que el notario debe realizar un juicio de certeza conforme a las circunstancias y cuyas variables serán seleccionadas por el propio profesional. Cuando no tiene conocimiento directo de trato con la persona que va a ser otorgante, deberá necesariamente remitirse a los medios supletorios”.

4– Lo que surge claro en todo el expediente de autos es que la demandanda apelante no solamente no acreditó en el proceso la diligencia mínima que resulta exigible a un profesional del notariado para estas cuestiones, sino que otorgó la fe de conocimiento con la exhibición ante ella de un documento de identidad que no sólo no es el de la supuesta otorgante sino que resulta directamente inverosímil.

5– En autos, se ha acreditado la falsedad de la firma en la escritura por la que supuestamente se apodera al tercero para la venta del inmueble, a más de las notables deficiencias en el detalle de datos de la escritura, como que ni siquiera coinciden los datos identificatorios con los que figuran en la matrícula de inscripción en el Registro General, o que figura un número de documento que nada tiene que ver con el de la titular registral.

6– Del cuadro probatorio existente en autos se desmoronan los dos argumentos con los que se quiere sostener la apelación de los codemandados (adquirentes del bien), pues no puede presumirse la “buena fe” que invocan los accionados; y aunque pudiese considerárseles terceros adquirentes de buena fe, no se aplica en este caso la norma del art. 1051, CC.

7– La “buena fe” no tiene por qué presumirse en un caso en el cual el vendedor ha falsificado el poder con el cual vende y que aun en el acta de apoderamiento existen diferencias groseras y notables con los datos de pública consulta en el Registro, en el que interviene la misma escribana que confecciona el poder falso para hacer la escritura traslativa de dominio.

8– Otro dato a tener en cuenta, que fuera observado por el juez de primera instancia, es el breve espacio temporal entre la firma del boleto (2/6) y la escritura (21/6). Es cierto, como dicen los codemandados apelantes, que no hay allí ninguna irregularidad, pero sólo la miopía o la ausencia de toda experiencia pasarían por alto ese detalle. Asimismo, se descarta por completo que el aviso clasificado aparecido en el diario pueda tener significancia alguna para ser demostrativo de las intenciones de los adquirentes, máxime cuando uno de los testimonios rendidos hace saber que en el inmueble no había ningún anuncio o cartel de venta. Repárese además que el automóvil que supuestamente se da en pago del precio es transmitido por el codemandado no a la vendedora (titular registral) sino al apoderado. Con un cuadro de semejante naturaleza, no tenía por qué el señor juez de primera instancia presumir la buena fe de los demandados. “La buena fe del adquirente no se presume en el supuesto del art. 1051, CC, y su existencia dependerá de la apreciación de las circunstancias del caso …”.

9– La privación al verus dominus del dominio de un inmueble mediante un acto que no ha sido otorgado por él, es decir, que ha sido despojado mediante una falsificación sin haber intervenido para nada en actos que dieron origen a la cuestionada transmisión del dominio, “debe merecer de la tutela jurídica de su derecho por más respetable que pueda parecer la situación de quien, de buena fe, ha adquirido el inmueble como resultado final de una maquinación”.

10– El supuesto de autos se encuentra excluido de la protección conferida por el art. 1051 in fine, CC. En otras palabras, quedan claramente excluidos del ámbito de aplicación del art. 1051, CC, los supuestos en los que ha mediado falta de autoría, entre los que se encuentra estas denominadas enajenaciones a non domino que algunos reputan casos arquetípicos de actos inexistentes. En justicia, el conflicto entre el titular de dominio que no participa en el acto de enajenación y el subadquirente de buena se debe resolver a favor del primero.

C1a. CC Cba. 31/10/13. Sentencia Nº 158. Trib. de origen: Juzg. 40a. CC Cba. “B., V. I. c/ F., M. del R. y otros – Ordinarios – Otros – Recurso de apelación – Expediente N° 659599/36”

2a. Instancia. Córdoba, 31 de octubre de 2013

¿Proceden los recursos de apelación?

El doctor Guillermo P. B. Tinti dijo:

Estos autos, provenientes del Juzgado de Primera Instancia y 40a. Nominación en lo Civil y Comercial, por haber deducido la parte demandada recurso de apelación en contra de la sentencia Nº 392 de fecha 3/9/09, que dispuso: “1) Rechazar la excepción de falta de legitimación activa interpuesta por la codemandada M. G. L.; 2) Hacer lugar a la querella de falsedad …”. I. Que contra la sentencia relacionada, cuya parte resolutiva ha sido supra transcripta, la parte demandada interpuso recursos de apelación: a fojas 1527 la co–accionada M. G. L., y a fojas 1529 los demandados señores F., los que fueron concedidos por el señor juez a quo en las providencias de fojas 1528 y 1536. II. Radicados los autos en esta Sede e impreso el trámite de ley, en primer término la recurrente M. G. L. expresó agravios quejándose por la incorrecta valoración de los elementos de juicio del tribunal de primera instancia, expresando que no se le reprocha alguna conducta ilegal o ilícita e insistiendo en su correcta actuación como fedataria en el acto escritural; se queja también porque el a quo descartó la prejudicialidad planteada; y haciendo otras consideraciones que estima de utilidad para su defensa, pide se admita su recurso, se la absuelva de la condena, subsidiariamente se la exima de costas. III. Que corrido el traslado de ley, se presentó el doctor D. E. C. y lo evacuó solicitando el rechazo del recurso intentado por las razones de hecho y derecho allí consignadas a las que corresponde remitirse en homenaje a la brevedad. IV. Ordenado traslado a los co–demandados apelantes, se presentan los señores M. del R. F. y M. A. F. y expresan agravios contra la sentencia de primera instancia y reclaman su revocación, y que en definitiva sea rechazada la demanda; haciendo reserva del caso federal. V. A fojas 1627 se presenta la escribana M. G. L. y contesta los agravios vertidos por los co–demandados pidiendo que se rechace todo intento de atribuirle responsabilidad. VI. Dispuesto traslado a la parte actora, lo evacua su representante en juicio doctor D. E. C. y pide se declare desierto el recurso, subsidiariamente se lo rechace, con especial imposición de costas. Dictado el decreto de autos, quedó firme y dejó a la presente en estado de resolver. VII. La sentencia opugnada contiene una extensa y adecuada relación de todas las constancias de la causa y que satisface plenamente los requisitos del art. 329, CPC; razón por la cual la daré por reproducida a fin de no incurrir en reiteraciones. A fin de considerar ordenadamente los recursos de apelación presentados por las partes, trataremos primero el de la accionada M. G. L., y a continuación se considerará el de los demandados F. VIII. La apelación de la escribana M. G. L.: A tenor de los agravios que son vertidos en la pieza glosada a fojas 1598 y siguientes me apresuro a señalar que el recurso no puede ser admitido. En primer lugar está claro el reproche que la sentencia pone en cabeza de la escribana, toda vez que el poder falso con el que se concretó la venta fue otorgado mediante la escritura labrada por la accionada M. G. L. (Escritura N° 73 de fecha 17/5/90), siendo contundente el dictamen de la perito calígrafa H. R. C. en cuanto a la falsedad de la firma que la escribana afirmó que fue puesta en su presencia por doña M. E. M. F., es decir que dio fe de un hecho absolutamente falso, conforme se encuentra debidamente corroborado en las actuaciones. No se entiende el agravio que intenta introducir puesto que su conducta ha sido, en efecto, harto reprochable, y su comportamiento profesional deficiente, posibilitando la gestación y concreción del negocio jurídico inválido, surgiendo del confronte de aquella escritura con las constancias del expediente la falta de identidad de los datos personales de la señora M. E. M. F., donde ni siquiera coincide la clase y número del documento de identidad. Así se ha dicho en criterio con el que coincidimos, que “La fe de conocimiento está dirigida a asegurar, por parte del notario, la identidad de una persona. No es necesario que la escribana conozca personalmente a la persona que otorga el acto o negocio jurídico, ni tampoco debe entenderse que sólo pueda dar fe en virtud de la remisión que haga al conocimiento de los testigos (art. 1001 y 1002, CC). No se trata de una fórmula sacramental, el notario debe concretar su actividad en la realidad, haciendo mérito de las circunstancias del caso, pues la especificación del artículo no excluye otros modos por los cuales el notario puede identificar a las personas intervinientes. El criterio hermenéutico amplio que se hace de las normas contenidas en los artículos mencionados permite sostener que el notario debe realizar un juicio de certeza conforme a las circunstancias y cuyas variables serán seleccionadas por el propio profesional. Cuando no tiene conocimiento directo de trato con la persona que va a ser otorgante, deberá necesariamente remitirse a los medios supletorios” (CNCiv, Sala J, Sent. del 5/4/05 “Mazza, Ángel c/ Lage de Bustos s/ daños y perjuicios”, MJ–JU–M–3846–AR | MJJ3846 | MJJ3846). Lo que aparece claro en todo el expediente es que la apelante L. no solamente no acreditó en el proceso la diligencia mínima que resulta exigible a un profesional del notariado para estas cuestiones, sino que otorgó la fe de conocimiento sin siquiera la exhibición ante ella de un documento de identidad, ya que hasta el número que menciona en la escritura de apoderamiento (“0.770.791”, v. fs. 24) no sólo no es el de la supuesta otorgante sino que resulta directamente inverosímil. Relativo a la distribución de costas por las que se agravia la apelante, advertimos que la sentencia ha dispuesto imponerlas conforme a derecho, siguiendo lo que ordena el art. 130, CPC, a los cuatro demandados, con lo que aplica el principio general de la derrota indicado en la norma procesal referida. Todo ello lleva a pronunciarse por el rechazo de este recurso. IX. Apelación de los demandados M. del R. F. y M. A. F. Leídos los agravios plasmados en el escrito de fojas 1617 y sgtes. y luego de revisar la totalidad de la prueba reseñada considero que la versión de la actora –esgrimida en la demanda y mantenida en lo sustancial a lo largo de los escritos del pleito– resultaba atendible y que el recurso de apelación no puede prosperar. En efecto, pese el reconocible esfuerzo argumentativo que concreta en la pieza de expresión de agravios, la queja sigue centrada en dos aspectos defensivos medulares de los accionados: La legitimación de la actora para demandar, y la condición que alegan de ser adquirentes de buena fe, con invocación del art. 1051, CC. De una atenta lectura del decisorio en crisis emerge que para decidir del modo en que lo hizo, el sentenciante tuvo por acreditadas las circunstancias fácticas del asunto en base a los dichos del actor, que no fueron rebatidos por la contraria en el proceso. Cierto es que las defensas intentadas por los hoy apelantes Sr. M. A. F. y Sra. M. del R. F. cuestionaron la legitimación activa de la actora, poniendo en duda su capacidad sustancial para demandar reivindicación; sin embargo, los elementos de prueba que se han incorporado a este expediente acreditan y dan total certeza de que la señora M. E. M. F. resultaba propietaria y titular de dominio del inmueble ubicado en Av. … de la ciudad de Córdoba e inscripto a la matrícula N° … del Registro General de la Provincia de Córdoba. Del mismo modo, y a despecho de la defensa intentada por los apelantes, se acredita que la actora V. I. B. es única y universal heredera y sucesora de la nombrada titular del dominio (v. auto de fs. 857), elementos probatorios que a mi juicio tienen plena eficacia convictiva y que no han sido desmentidos en modo alguno por la actividad probatoria de los accionados, y que tampoco son desmerecidos en la expresión de agravios de fojas 1617 y sgtes. Asimismo –y esto es determinante para la procedencia de la demanda de B.–, en el expediente se demuestra sin lugar a dudas la falsedad de la firma en la escritura por la que supuestamente se apodera a C. para la venta del inmueble (ver el dictamen a fojas 934/51), a más de las notables deficiencias en el detalle de datos de la misma que antes ya hemos destacado, como que ni siquiera coinciden los datos identificatorios con los que figuran en la matricula de inscripción en el Registro General, o que figura un número de documento que nada tiene que ver con el de la titular señora M. F. En efecto, tenemos agregados en autos el informe de la perito calígrafo H. C., copia de la escritura de venta que es del 21/6/99 y del boleto de compra venta que es del 2/6/99, un formulario 08 por el que el señor F. transfiere un automóvil al señor C., testimonio de vecinos que indican que la casa no estaba publicitada en venta, con más las copias de las actuaciones en sede penal donde está imputado D. O. C. por falsificación y estafa. Con ese cuadro probatorio incontrovertible se desmoronan los dos argumentos con los que se quiere sostener la apelación, pues: a) no puede presumirse la “buena fe” que invocan los accionados; y b) aunque pudiese considerárseles terceros adquirentes de buena fe, no se aplica en este caso la norma del art. 1051, CC. En efecto: En primer lugar, que la “buena fe” no tiene por qué presumirse en un caso en el cual el vendedor ha falsificado el poder con el cual vende y que aún en el acta de apoderamiento (v.copia de escritura fs. 24/25) existen como ya hemos dicho diferencias groseras y notables con los datos de pública consulta en el Registro, en el que interviene la misma escribana que confecciona el poder falso para hacer la escritura traslativa de dominio. El juez de primera instancia observó además –no sin razón– el breve espacio temporal entre la firma del boleto (2 de junio, v. fs. 1023) y la escritura (21 de junio). Es cierto, como dicen los apelantes, que no hay allí ninguna irregularidad, pero sólo la miopía o la ausencia de toda experiencia pasarían por alto ese detalle. Y por cierto que descarto por completo que el aviso clasificado aparecido en el diario pueda tener significancia alguna para ser demostrativo de las intenciones de los adquirentes, máxime cuando el testimonio que hemos referido hace saber que en el inmueble no había ningún anuncio o cartel de venta. Repárese además que el automóvil que supuestamente se da en pago del precio es transmitido (ver form. 08 de fojas 1025) por el señor F. no a la vendedora sino al señor C. Con un cuadro de semejante naturaleza, no tenía por qué el señor juez de primera instancia presumir la buena fe de los demandados. Ha señalado en casos análogos juriprudencia con la que coincidimos que “La buena fe del adquirente no se presume en el supuesto del art. 1051, CC, y su existencia dependerá de la apreciación de las circunstancias del caso …” (CNCom. Sala D. 26/5/80, JA 981 II, 614). Y respecto de la invocación del art. 1051, CC, que hacen los apelantes, la resolución de primera instancia ha resuelto con todo acierto su inaplicabilidad, ya que no son esas operaciones las que el legislador ha buscado proteger. En efecto, la privación al verus dominus del dominio de un inmueble mediante un acto que no ha sido otorgado por él, es decir, que ha sido despojado mediante una falsificación sin haber intervenido para nada en actos que dieron origen a la cuestionada transmisión del dominio “debe merecer la la tutela jurídica de su derecho por más respetable que pueda parecer la situación de quien, de buena fe, ha adquirido el inmueble como resultado final de una maquinación” (cfr. Salas – Trigo Represas – López Mesa, Código Civil Anotado, T. 4 – A, p. 1051).– Tal cual interpretan la mayoría de la doctrina y de la jurisprudencia nacional, el supuesto de autos –donde los apelantes F. le habrían comprado a un sujeto que no era el dueño ni podía vender– se encuentra excluido de la protección conferida por el art. 1051 in fine, CC (prácticamente única excepción –y con sus prevenciones– Jorge Mosset Iturraspe y M.E. Lloveras de Resk, admitirían que aun en estos supuestos opera la protección del 1051). En síntesis, quedan claramente excluidos del ámbito de aplicación del art. 1051, CC, los supuestos en los que ha mediado falta de autoría, entre los que se encuentra estas denominadas enajenaciones a non domino que algunos reputan casos arquetípicos de actos inexistentes (cfr. SCBA 7/12/1982, en DJBA 124 – 381; CCivil Cap., Sala A, ED, t. 106, p. 657; Sala F, 15/11/78. LL, 1979–D, p. 114; Sala F, 21/3/96, ED, fallo nº 47.951; Sala F, 27/8/79, LL). Así pues que, en justicia, el conflicto entre el titular de dominio que no participa en el acto de enajenación y el subadquirente de buena se debe resolver a favor del primero (ver entre muchos otros: CNCiv. Sala G, 10/05/84, LL 1985 – B, 559 y JA 985 I, 378, y también en el artículo de Jorge Joaquín Llambías: “Nulidad y terceros de buena fe” en Revista Jurídica Argentina LL, Bs. As.,1980,T. 1979 D, p. 102). X. Por todo lo que ha sido desarrollado, consideramos que la sentencia de primera instancia debe ser confirmada en todas sus partes, que ambos recursos de apelación deben ser rechazados. Asi voto.

El doctor Julio C. Sánchez Torres adhiere al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

Por lo expuesto, este Tribunal

RESUELVE: 1) Rechazar el recurso de apelación articulado por la señora M. G. L., con costas (art. 130, CPC). 2) Rechazar el recurso de apelación presentado por los señores M. del R. F. y M. A. F. e imponer las costas a los recurrentes vencidos, atento el resultado a que se arriba (Cfr. art. 130 y 133, CPC). 3) Confirmar la sentencia Nº 392 de fecha 3/9/09 en todo cuando decide y fue materia de agravios.

Julio C. Sánchez Torres – Guillermo P. B. Tinti■