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2– En la especie, la pérdida de la tenencia alegada por el incidentista (apelante) no deriva del hecho de un tercero ni de una decisión de resolución contractual por parte de la Sindicatura invocando abandono, sino que se produce en virtud de la orden de incautación expedida por el juez de la quiebra; por ende, nada obsta a que quien se sienta perjudicado por aquella efectúe en el juicio universal el reclamo que entienda le corresponde. El trámite incidental previsto en el art. 280, LCQ, si bien trata de un proceso abreviado, asegura la posibilidad de audiencia y prueba.
3– En el sub lite, no hay dudas de que el inmueble alquilado al incidentista se encontraba libre de bienes y personas al momento de realizarse la incautación ordenada por el juez de la quiebra, pero esa sola circunstancia frente a la prueba producida por el pretensor no puede ser sostenida para considerar que el inquilino ha incurrido en “abandono” en la extensión prevista en el art. 1564, CC. El concepto de abandono está dado en el art. 1562, CC, al definirlo como toda prolongada ausencia sin dejar la cosa bajo el cuidado de otra persona. Abandonar significa desistir o renunciar a algo y tal es el significado que debe darse al dispositivo referido, pues trata en realidad de la dejación o del desamparo en que queda una cosa, implicando un incumplimiento de la obligación del locatario.
4– No se encuentra razonable que en la especie pueda hablarse de abandono cuando, para que pueda resultar la resolución contractual bajo tal premisa, la prueba de tal circunstancia debe ser concluyente y no dejar lugar a dudas dada la sanción gravísima que significa privar al inquilino de la cosa, de modo que el desahucio sólo procede cuando el juez tiene la convicción y la seguridad de que se ha producido el abandono.
5– En autos, el incidentista indicó que el inmueble se encontraba temporariamente desocupado aludiendo a los problemas acaecidos con el subinquilino y la necesidad de haber tenido que iniciar acción judicial, circunstancias que han sido acreditadas. De las constancias de la acción de desalojo puede inferirse que el inquilino realizó las gestiones judiciales que correspondían tendientes al recupero de la tenencia del inmueble y que logró tal cometido. A todo ello se suma que no hay constancias que hagan suponer un desentendimiento sobre la suerte de la vivienda. No puede ser considerada como tal la referencia en el acta de incautación de que no se incauta documentación ni bienes muebles del fallido en razón de que está libre de cosas y ocupantes, sin que nada se diga en particular sobre la existencia de alguna circunstancia que pudiera dar a suponer que el inmueble se encontraba en estado de abandono en los términos del art. 2564, CC.
¿Es procedente el recurso de apelación?
La doctora
1. El incidente promovido por el Sr. Armando García invocando ser tenedor del inmueble ubicado en calle … de Bº Alta Córdoba en base a un contrato de locación celebrado con el fallido y solicitando la restitución de la tenencia de la que fue privado al no poder acceder al referido bien por orden y cuenta del juez de la quiebra, fue rechazado en primera instancia, lo que motivó que el incidentista interpusiera recurso de apelación en contra del resolutorio respectivo. 2. Previo a introducirnos al estudio de los agravios, corresponde considerar el pedido de declaración de deserción efectuado por la Sindicatura, basada en que el Dr. Fernando Castellano no tiene participación en autos. Al respecto debo decir que la petición no puede prosperar en mérito a que la calidad de apoderado del Dr. Castellano se encontraba acreditada en el proceso principal de la falencia conforme el informe brindado por el tribunal de la quiebra del Sr. Martínez, circunstancia que torna innecesario acompañar una nueva copia del poder al plantear la incidencia. 3. Se queja el recurrente en primer lugar porque el a quo indica que la discusión sobre la tenencia no puede ser encarada por la vía abreviada elegida, aduciendo que de entenderse así se debió repeler in limine, evitando un desgaste jurisdiccional y, por otra parte, porque es el trámite que corresponde al no existir un procedimiento específico dentro de la Ley de Concursos para la cuestión en base a la previsión del art. 280 y ss., LC. Por otro costado, argumenta, en lo que respecta a la observación del sentenciante dirigida a que sólo podía efectuar su reclamo a través de una acción real, que en su carácter de locatario no se encuentra habilitado para intentarla, por ser un simple tenedor precario del inmueble. En segundo término, agravia al incidentista que se funde la sentencia en que haya incurrido en abandono del inmueble arrendado, sin que se haya considerado la cantidad de actos que ratifican su tenencia, a saber: contrato de sub-locación celebrado con la Sra. Florencia Natali Lescano; la acción de desalojo que se le promoviera, proceso en el que se libró oficio de constatación y entrega provisoria al Sr. García; trámites por la deuda que registraba el inmueble con relación al servicio de agua potable; tareas de reparación en el inmueble; como el cartel que lucía en el inmueble al ser incautado que señalaba que estaba en alquiler, el número telefónico y el nombre del quejoso y la propia manifestación de Martínez en oportunidad de la audiencia del art. 102, LCQ, indicando que el inmueble se encuentra alquilado a García por diez años. Asimismo, argumenta que de la mera mención en el oficio de incautación de que se encuentra libre de cosas y ocupantes, no se puede extraer que se haya constatado un estado de abandono en los términos del art. 1564, CC. 4. El primer agravio debe ser atendido en base a las razones que paso a exponer. A mi entender, resulta correcto el trámite del art. 280, LCQ, dispuesto para la pretensión de restitución de la tenencia del bien incautado en la quiebra del Sr. Martínez y, por otra parte, no advierto que para el recupero señalado deba el pretensor recurrir a una acción posesoria. El citado dispositivo contempla un procedimiento especial para toda cuestión que tenga relación con el objeto principal del concurso y no estuviera regulada por otro tipo de proceso. En el caso y de acuerdo con las constancias de autos, la pérdida de la tenencia alegada por el Sr. García no deriva del hecho de un tercero ni de una decisión de resolución contractual por parte de la Sindicatura invocando abandono, sino que se produce en virtud de la orden de incautación expedida por el juez de la falencia de Martínez; por ende, nada obsta a que quien se sienta perjudicado con aquella, efectúe en el juicio universal el reclamo que entienda le corresponde. Por otra parte, es de señalar que el trámite incidental previsto por el art. 280 y ss, LC, que fuera dispuesto por el propio tribunal de la falencia, si bien trata de un proceso abreviado, asegura la posibilidad de audiencia y prueba, y que las acciones posesorias aludidas por el sentenciante llevan un trámite sumario (art. 2469, CC). 2. La segunda queja también merece ser atendida. Rechaza el a quo la solicitud de restitución por considerar que no están dados los presupuestos para que la locación pudiera continuar conforme lo contempla el art. 157 inc. 1, ley 24552, fundado en que el incidentista se desentendió de sus deberes de cuidado del inmueble, dando por cierto el abandono. No hay duda de que el inmueble alquilado al Sr. García se encontraba libre de bienes y personas al momento de realizarse la incautación ordenada por el juez de la quiebra, pero esa sola circunstancia frente a la prueba producida por el pretensor no puede ser sostenida para considerar que el inquilino ha incurrido en “abandono” en la extensión prevista en el art. 1564, CC. El concepto de abandono está dado en el art. 1562, CC, al definirlo como toda prolongada ausencia sin dejar la cosa bajo el cuidado de otra persona. Recordemos que abandonar significa, en principio, desistir o renunciar a algo, y tal es el significado que debe darse al dispositivo referido, pues trata en realidad de la dejación o del desamparo en que queda una cosa, implicando un incumplimiento de la obligación del locatario. En el sub-lite no encuentro razonable que pueda hablarse de abandono en los términos señalados, cuando para que pudiera resultar la resolución contractual bajo tal premisa, la prueba de tal circunstancia debe ser concluyente y no dejar lugar a dudas, dada la sanción gravísima que significa privar al inquilino de la cosa, de modo que el desahucio sólo procede cuando el juez tiene la convicción y la seguridad de que se ha producido el abandono (CN ESP. CC Sala VI, 23/4/75, ED 64-73 sum. 55). El apelante indica en su petición restitutoria que el inmueble se encontraba temporariamente desocupado, aludiendo a los problemas acaecidos con el subinquilino y la necesidad de haber tenido que iniciar acción judicial, circunstancias todas ellas que han sido suficientemente acreditadas. Asimismo, de las constancias de la acción de desalojo referida como de los dichos del letrado que patrocinó a García en aquélla (
Los doctores
Por el resultado de los votos que anteceden, el Tribunal
RESUELVE: 1) Admitir la apelación y en consecuencia hacer lugar a la restitución de la tenencia del inmueble sito en calle … de B° Alta Córdoba, al Sr. Armando G. García, debiendo el juez de primer grado disponer lo atinente a los fines de su efectivización. 2) Costas en ambas instancias a cargo de la masa falencial.
