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2– En la queja falta el necesario desarrollo argumental capaz de cerciorar sobre la pertinencia del “abuso funcional” denunciado; no se ha ingresado recursivamente en el análisis de los fundamentos jurídicos. No existe una crítica razonada y precisa en contra de los fundamentos brindados en la decisión que demuestre el error de derecho cometido por la funcionaria actuante y que, supuestamente –a juicio del interesado–, implica un exceso de competencia. (Mayoría, Dres. Flores y Daroqui).
3– La ley 17801 habilita al Registro a proceder al rechazo absoluto del documento presentado cuando éste contenga un acto u objeto no registrable, ya sea porque se considere excluido de las enunciaciones legales o por estar prohibido por normas expresas. A juicio de la directora General, tal circunstancia se configura en autos “por tratarse de una nulidad absoluta y manifiesta”, lo cual constituye un imperativo de protección propio de su función de resguardo del interés general (público), acorde con la directiva del art. 1047, CC. (Mayoría, Dres. Flores y Daroqui).
4– En autos, resulta ajustada a derecho la decisión de disponer el rechazo de la inscripción de las escrituras labradas por el procedimiento de prescripción administrativa reglada en la ley 24320. Resulta indiscutible la posibilidad con que cuentan los Estados provinciales y las municipalidades para adquirir el dominio de los inmuebles del modo establecido por el art. 4015, CC (por prescripción), conforme el art. 2, ley 24320. Ello, claro está, en tanto y en cuanto la administración provincial o municipal o sus reparticiones descentralizadas o autárquicas “acrediten la posesión y, en su caso, la de sus antecesores”. (Mayoría, Dres. Flores y Daroqui).
5– En autos, la objeción del Registro General apunta a la falta de configuración de uno de los recaudos requeridos, esto es, la inexistencia de una efectiva posesión por parte de la Municipalidad de Juárez Celman respecto de los inmuebles ocupados por los cedentes de los derechos posesorios. Siendo necesario para la “unión de posesiones” que una debe preceder a la otra, debiéndose probar tanto los actos posesorios ejecutados por el antecesor como por el continuador, es evidente que la ausencia de posesión del adquirente constituye un obstáculo para la adquisición por prescripción. (Mayoría, Dres. Flores y Daroqui).
6– El fundamento sobre el que se asienta la prescripción del art. 2, ley 24320, al referir a la posesión ejercida por la administración y en su caso por su antecesor, es que éste traspasa al sucesor los derechos y ventajas emergentes del estado de hecho de su posesión para completar el plazo de prescripción adquisitiva. Es cierto que con la cesión de derechos y acciones posesorios la municipalidad acredita el título para poseer, pero no es menos que con ese solo título no acredita la situación de poseedora, desde que la posesión no es un derecho sino un hecho; la posesión nada tiene de común con el derecho de poseer, y fuera de la situación prevista en el art. 2471, CC, resulta inútil la prueba del derecho de poseer (art. 2472, CC). Mucho más si se intenta hacerlo valer para adquirir el derecho real de propiedad mediante la posesión continua de veinte años. En autos, la Municipalidad de Juárez Celman no ha obtenido el “hecho” mismo de la posesión, lo que inhabilita la prescripción adquisitiva conforme la ley civil y la ley 24320. (Mayoría, Dres. Flores y Daroqui).
7– En el
8– El resguardo de los “derechos de propiedad y defensa en juicio” de los terceros titulares dominiales constituye un límite insalvable e insoslayable para autorizar la interpretación extensiva que sugiere el Ministerio Público, en tanto la citación de ellos constituye un imperativo de la ley 24374 (art. 6 inc. d). En el procedimiento administrativo de prescripción adquisitiva previsto en la ley 24320 a favor de los Estados provinciales y las municipalidades, no sólo se establece un trámite simplificado (sin citación de eventuales interesados, v.gr.: titulares del dominio) para la regularización del título jurídico sino que, además, no se determinan los recaudos que deben reunir los inmuebles sujetos a saneamiento según su régimen (como lo exigen los arts. 2 y 4, ley 24374, y 3, ley 8932), quedando comprendidos todos aquellos poseídos por los estados provinciales y municipales, cualquiera sea su entidad y características. (Mayoría, Dres. Flores y Daroqui).
9– El alcance de las normas contenidas en la ley 24320 excluye la aplicación al caso de la ley 24374, o no deviene adecuada para dilucidar la presente cuestión. La potencial afectación de los derechos de los titulares de dominio de los inmuebles, como las distintas características de los regímenes legales mencionados (que se encuentran gobernados por diferentes interés, razón y finalidad), hacen inaplicable la posibilidad extensiva que plantea el Ministerio Público. Una solución contraria vulneraría además el principio de seguridad jurídica, así como daría marco a todo tipo de arbitrariedades en contra del derecho de propiedad y de las libertades individuales. (Mayoría, Dres. Flores y Daroqui).
10– La eficacia y potencia operativa de las garantías y derechos consagrados por nuestra Constitución y por los tratados internacionales (constitucionalizados) no se encuentran menoscabados en manera alguna, dado que la regularización dominial a favor de ocupantes que acrediten la posesión pública, pacífica y continua durante tres años –con anterioridad al 1/1/92– y su causa lícita, de inmuebles urbanos que tengan como destino principal el de casa habitación única y permanente, encuentra cauce dentro de un sistema expresamente previsto en el ordenamiento jurídico actual (LN 24374 y LP 8932), o bien en otras situaciones por el trámite del art. 4015, CC. Por lo que la función social que invoca el impugnante habrá de tener amparo –en su caso– bajo las normas legales pertinentes que son de estricto cumplimiento. (Mayoría, Dres. Flores y Daroqui).
11– En la especie, ningún obstáculo se observa para la procedencia de la inscripción peticionada. Ello habida cuenta de que los poseedores “
12– Como “Dos posesiones iguales y de la misma naturaleza no pueden concurrir sobre la misma cosa” (art. 2401, CC), necesario es concluir que los cedentes de los derechos posesorios han quedado provisoriamente en la situación del art. 2462 inc. 6, CC, sin perjuicio del convenio de oportuna escrituración, a su favor, por parte del municipio. No puede adjudicársele a la municipalidad sólo la titularidad de derechos posesorios y negársele la posesión misma. (Minoría, Dr. Remigio).
13– En el subjudice, no se encuentra óbice legal para la unión o accesión de posesiones de la municipalidad con la de sus antecesores, en los términos de los arts. 2475, 2476, 4015, CC; 2, ley 24320, concs. y corrs. La accesión de posesiones es simplemente la suma o unión de ellas y su interés práctico reside en la posibilidad de acumular tiempo para alcanzar el número de años necesarios para usucapir. (Minoría, Dr. Remigio)
14– En la especie, se ha utilizado la facultad que la ley 24320 otorga al Estado para suplir el camino de la ley 24374, que es la vía regularizadora para los poseedores de viviendas únicas y precarias. Ello se ha hecho así para poder incluir a los verdaderos poseedores animus domini de los inmuebles en el plan nacional Promeba, por el cual podían obtener pavimento, alumbrado, cloacas y otros servicios, para lo cual necesitaban que los inmuebles beneficiarios estuvieran escriturados a nombre de la municipalidad que iba a solicitar el plan. Por lo que la remisión al mecanismo de la ley 24374 no soluciona el problema de los beneficiarios, porque si bien podrían –por esa vía– regularizar su situación dominial, no podrían en cambio acceder al referenciado plan nacional, lo que constituye un indudable beneficio en cuanto a mejora de la calidad de vida y desarrollo humano. (Minoría, Dr. Remigio)
15– En autos, habiéndose acreditado la buena fe de todas las partes intervinientes en el negocio jurídico indirecto puede predicarse la existencia de una simulación lícita no reprobada por la ley, que favorece a numerosas familias de condición humilde y que han legitimado a la municipalidad para que actúe en su nombre. El sistema jurídico argentino no prohíbe el negocio jurídico indirecto en la medida en que tenga causa lícita, como sucede en autos. Por ende y teniendo en cuenta la finalidad social que sustenta la escritura de marras, parecería necesario ordenar su inscripción registral habilitando una interpretación extensiva de una vía particular de saneamiento de títulos. (Minoría, Dr. Remigio).
16– No se advierte qué interés jurídico se estaría protegiendo con una solución distinta a la propuesta que no sea la potencial afectación de los derechos de los titulares de dominio de los inmuebles en cuestión. Si durante más de 35 años no se preocuparon en ejercitar su derecho, no parece que dicha circunstancia pueda erigirse en escollo insalvable para acceder a la inscripción de que se trata, priorizando el bienestar, el desarrollo humano y el acceso a la vivienda digna de 400 familias de humilde condición socio-económica, en cumplimiento de postulados constitucionales imperiosos y en protección integral de la familia. Allí radica la esencia misma del instituto de la prescripción adquisitiva. (Minoría, Dr. Remigio).
Córdoba, 8 de mayo de 2008
Y VISTA:
Estas actuaciones, venidas en virtud de la apelación deducida por el escribano Boccolini contra la resolución Nº 121 del 18/10/07 dictada por la directora del Registro General de la Provincia, mediante la cual rechaza la petición de inscripción formulada por aquél respecto de las escrituras Nº 240 del 29/12/04, y 65 del 9/6/06, labradas por el procedimiento de prescripción administrativa reglado en la ley 24320. La decisión administrativa desestima la pretensión registral en función, según dice, de que no se acreditan las circunstancias que permitan demostrar por parte de la Municipalidad de Juárez Celman su carácter de poseedora de los inmuebles cuya usucapión persigue; y señala asimismo que la mera cesión de los derechos posesorios por parte de los ocupantes del terreno no es suficiente, ya que la accesión de la posesión requiere que tanto el cedente como el cesionario detenten la cosa, es decir, ejerzan actos que demuestren la existencia de la posesión actual por parte del ente municipal. En este sentido, indica que no puede confundirse la accesión de la posesión con los derechos posesorios y el plazo de prescripción, pues si bien a los fines de la aplicación del art. 4015, CC, se permite unir dos posesiones, el dispositivo legal no habilita la mera cesión de los derechos posesorios sin el correspondiente ejercicio de dicha situación de hecho por parte del municipio. Por su parte, al expresar agravios el escribano dice que en el correspondiente trámite administrativo de la ley 24320 se constató la posesión del inmueble
Y CONSIDERANDO:
Los doctores
1. Como se observa, el escrito recursivo comienza atacando de nulidad la resolución dictada en sede administrativa porque, según se indica, “la directora del Registro General se abroga funciones judiciales al realizar una serie de interpretaciones y aplicación de normas legales que son totalmente ajenas a la función que como tal tiene, dado que el Registro General se encuentra dentro de la órbita del Poder Ejecutivo al que le está expresamente prohibido arrogarse funciones judiciales”. En este particular hemos de destacar que la expresión de agravios no alcanza el nivel de suficiencia técnica exigida, ya que la impugnación genérica, el mero desacuerdo con la función calificadora ejercitada por la autoridad del Registro General en alusión al supuesto ejercicio de funciones vedadas al Poder Ejecutivo, resulta inconducente para lograr la declaración de nulidad pretendida. Tal suficiencia se relaciona con la necesidad de producir una articulación razonada, fundada y objetiva sobre el desvío funcional, dado que la resolución ha brindado específica motivación sobre el punto en los considerandos 12º y 13º. En la queja falta el necesario desarrollo argumental capaz de cerciorar sobre la pertinencia del “abuso funcional” denunciado; no se ha ingresado recursivamente en el análisis de los fundamentos jurídicos y de hecho que a su turno desarrolló el órgano registrador para justificar su competencia al expedirse sobre la ilegalidad del acto. En otras palabras, no existe una crítica razonada y precisa en contra de los fundamentos brindados en esa parte de la decisión que demuestre el error de derecho cometido por la funcionaria actuante y que, supuestamente, a juicio del interesado, implica un exceso de competencia. A todo evento, es conveniente agregar que la ley 17801 habilita al Registro a proceder al rechazo absoluto del documento presentado cuando contiene un acto u objeto no registrable, ya sea porque se considere excluido de las enunciaciones legales o por estar prohibido por normas expresas; circunstancia que, a juicio de la directora General, se configura en el caso de marras “por tratarse de una nulidad absoluta y manifiesta”, lo cual además constituye un imperativo de protección propio de su función de resguardo del interés general (llámeselo público), acorde con la directiva del art. 1047, CC (cfr. Miguel Á. Bustos Argañarás, La función calificadora y la normatización registal,
El doctor
Con el debido respeto que me merece la autorizada opinión vertida precedentemente por mis distinguidos y estimados colegas, me permito expresar una opinión diversa de aquélla –asumiendo desde ya lo discutible del asunto–, la que paso a fundamentar –debiendo tomarse todas y cada una de las expresiones aquí vertidas como direccionadas única y exclusivamente a cumplimentar el mandato constitucional y legal de fundar las resoluciones judiciales lógica y legalmente so pena de nulidad (arts. 155, CPcial. y 326, CPC)–. Coincido en líneas generales con el meduloso dictamen del Sr. fiscal de Cámaras Civiles y Comerciales, que sigo básicamente en la solución del caso. En ese sentido, diré que a fs. 98/121 corre el relevamiento administrativo realizado por la Municipalidad de Juárez Celman en el marco de la ley 24320, dentro del Programa de Mejoramiento del Barrio, en que la Secretaría de Gobierno y Hacienda da cuenta de que dicha constatación se lleva a cabo a los fines de regularizar la situación dominial de casi 400 familias que viven en situación de pobreza y que, por ende, cada uno de los ocupantes cede sus derechos posesorios al municipio para que se formule el trámite de prescripción administrativa y se les transfiera la titularidad dominial. El Sr. fiscal de Instrucción, Distrito 1, Turno 5, Dr. Alejandro Moyano, en la resolución del 18/2/08 da cuenta de que ha colectado como elementos probatorios la denuncia de la directora del Registro; la copia de la escritura del escribano Boccolini y, sin pronunciarse sobre la vía utilizada, descarta cualquier hipótesis delictiva. El fiscal Moyano puntualiza que se ha constatado la extensión del inmueble en cuestión, verificando el lugar donde se emplazan los barrios Almirante Brown y Villa Pastora, en donde viven 400 familias, todas de escasos recursos y cuyas viviendas son precarias. El funcionario destaca que se entrevistó con los habitantes, quienes expresaron en forma coincidente que viven en ese lugar desde hace más de 35 años y que tuvieron una reunión con el intendente municipal para adherir al plan nacional denominado Promeba, con el objeto de obtener pavimento, alumbrado, cloacas y otros servicios. El convenio entre los poseedores y la municipalidad surge con la finalidad de que ésta realice el trámite de prescripción administrativa y –oportunamente– transfiera la titularidad a los cedentes. El fiscal de Instrucción afirma que la municipalidad no hizo más que cumplir con lo pactado con los vecinos y que la cesión de derechos por ella obtenida fue absolutamente lícita y ejecutada libremente por los cedentes, sin mediar para ello engaños o intimidaciones. Agrega que el decreto municipal por el que se faculta la operatoria se dicta dentro de dicho ámbito y no contiene falsedad alguna ni existe elemento que permita sospechar lucros indebidos o perjuicios para terceros, por lo que se archiva la denuncia. Así las cosas en principio, a mi juicio ningún obstáculo se observa para la procedencia de la inscripción peticionada. Ello es así habida cuenta de que los poseedores “animus domini” por más de 20 años de los inmuebles referenciados, cedieron sus derechos posesorios a la Municipalidad para que ésta efectuara la prescripción adquisitiva administrativa prevista por la LN 21477, modificada por la ley 24320, con cargo de oportuna escrituración a cada uno de los beneficiarios de los inmuebles de marras. Dicho convenio resulta absolutamente lícito, sin perjuicio de que cada parte asuma las eventuales responsabilidades que de él se deriven. Como “Dos posesiones iguales y de la misma naturaleza no pueden concurrir sobre la misma cosa” (art. 2401, CC), necesario es concluir entonces que los cedentes de los derechos posesorios han quedado provisoriamente en la situación del art. 2462 inc. 6, CC, sin perjuicio del convenio de oportuna escrituración, a su favor, por parte del municipio, ya referenciado. A mi ver, no puede adjudicársele a la Municipalidad sólo la titularidad de derechos posesorios y negársele la posesión misma porque, según dice la resolución apelada, no ha ejercido actos posesorios, lo que a mi entender no se ajusta a la realidad fáctico-jurídica del sub examine. Ello es así porque pese a las enfáticas disposiciones del art. 2379, CC, en el sentido de que “La posesión de los inmuebles sólo puede adquirirse por la tradición hecha por actos materiales del que entrega la cosa con asentimiento del que la recibe; o por actos materiales del que la recibe con asentimiento del que la entrega”, el art. 2380, CC, reza: “Puede también hacerse la tradición de los inmuebles desistiendo el poseedor de la posesión que tenía, y ejerciendo el adquirente actos posesorios en el inmueble en presencia de él y sin oposición alguna”. Y el art. 2384, CC, establece: “Son actos posesorios de cosas inmuebles:…su deslinde”. Como se lee en la resolución apelada del Registro General de la Provincia (Nº 121, del 18/10/07): “Que a FU 6 obra copia del expte. Nº 0033-093926/2004 de la Dirección General de Catastro –que aprueba el Plano de Mensura confeccionado por el Ing. civil Hugo E. Bianchi…”. Y éste también es un acto posesorio, reconocido por la ley, sin que necesariamente se requiera la ocupación material de la cosa. En conclusión, la mensura y deslinde de un inmueble es un típico acto posesorio (Guillermo A. Borda, Tratado de Derecho Civil – Derechos Reales, I, 4º ed. act. y ampl., pp. 93/94). Así las cosas, no se encuentra óbice legal para la unión o accesión de posesiones de la Municipalidad con la de sus antecesores en los términos de los arts. 2475, 2476, 4015, CC; 2, ley 24320; concs. y corrs. y que le fuese negada en sede registral. Para mayor abundamiento diremos que si la accesión de posesiones es simplemente la suma o unión de ellas y que su interés práctico reside en la posibilidad de acumular tiempo para alcanzar el número de años necesarios para usucapir (Marina Mariani de Vidal, Derechos Reales, T. I, p. 164) y, en el caso, ya los antecesores del municipio en la posesión superaban con holgura dicho plazo, carece de interés práctico entonces seguir discurriendo sobre el punto. Subsidiariamente y aun cuando no se compartiera la interpretación jurídica efectuada supra, la solución no variaría porque en ese supuesto tendríamos que coincidir con el Sr. fiscal de Cámaras Civiles y Comerciales en el sentido de que, así las cosas, en el caso de autos se ha utilizado la facultad que la ley 24320 otorga al Estado para suplir el camino de la ley 24374, que es la vía regularizadora para los poseedores de viviendas únicas y precarias. Empero, ello se ha hecho así para poder incluir a los verdaderos poseedores «
