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2– En autos, no pueden dejarse a un lado las operaciones inmobiliarias realizadas por el actor con los vendedores así como las contradicciones en que se ha incurrido en las diversas actuaciones procesales, lo que revela que la conducta del actor encubre algo más que su propia torpeza. El actor no tomó ningún recaudo ni se comportó con la previsión necesaria para preservar su derecho, conducta que no se condice con la circunstancia de que su actividad comercial habitual es, desde hace años, la compra y venta inmobiliaria, por lo que mayor era el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas.
3– Se puede concluir que el actor tuvo conocimiento del hecho dañoso cuando firmó las escrituras de compraventa y de hipoteca, esto es, el 24/3/88. Consecuentemente, a la fecha de promoción de la demanda –19/12/90– había vencido el plazo bienal del art. 4037, CC.
Buenos Aires, 12 de abril de 2005
Los doctores
CONSIDERANDO:
1. Que este juicio es de la competencia originaria de la Corte Suprema (arts. 116 y 117, CN). 2. Que, en primer lugar, corresponde resolver la excepción de prescripción opuesta por la demandada sobre la base de que habría transcurrido el plazo de dos años previsto por el art. 4037, CC. 3. Que en el escrito de contestación de demanda, la Provincia de Bs. As. alega que el cómputo debe comenzar el 29/10/88, fecha en que el actor tomó conocimiento de que el inmueble adquirido por escritura Nº 58 tenía un titular de dominio distinto de quien invocó tal condición al momento de la compraventa. Agrega que, según surge de las causas penales que se ofrecen como prueba, Pardo sabía –antes del 28/10/88 ó del 20/12/88– que obtendría una escritura «falsa». 4. Que según jurisprudencia de este Tribunal, el punto de partida de la prescripción debe ubicarse en el momento en que la responsabilidad existe y ha nacido la consiguiente acción para hacerla valer o, en otros términos, desde que la acción quedó expedita (Fallos: 312:2352; 318:2558; 320:1352, 2551; 321:2144; 325:2949; 326:4003, entre otros). 5. Que dada la complejidad de los hechos que dieron lugar a este pleito, resulta conveniente esclarecer, ante todo, las circunstancias fácticas relativas a las escrituras de compraventa Nº 58 y constitución de hipoteca Nº 60, del 24/3/88. 6. Que las cuestiones suscitadas en este litigio guardan marcada similitud con las planteadas en la causa publicada en Fallos: 318:1624 y en la seguida por María del Carmen Regidor c/ la Pcia. de Bs. As., pronunciamiento del 24/8/95, en el que incluso las pruebas ofrecidas por todas las partes son prácticamente las mismas. 7. Que, en relación con los antecedentes del dominio del inmueble en cuestión, cabe señalar que el 9/8/68, don Eduardo Villa Abrille, viudo de Margarita Beatriz Merighi, adquirió el lote 7 de Florencio Varela (cuya nomenclatura catastral se identifica como: circunscripción I, parcela 8), por escritura Nº 1128 autorizada por la escribana Delia C. Alonso. El 30 de agosto del mismo año se lo inscribió a su nombre en el Registro de la Propiedad Inmueble de La Plata, en la matrícula 14.742 del partido de Florencio Varela. A su muerte, producida en 1971, se abrió el pertinente juicio sucesorio, en el que se reconoció como herederas del causante a sus hijas Ana María y Beatriz María Elena Villa Abrille (declaratoria de herederos del 28/4/72). El 25/8/74 se inscribió el testimonio de esa resolución en el Reg. de la Prop. Inmueble de La Plata. El 24/3/88 –es decir, 17 años después del fallecimiento del verdadero propietario– el escribano Eduardo R. Saubidet autorizó la escritura Nº 58, mediante la cual aparecía como vendedor del lote 7 de Florencio Varela una persona que decía ser Eduardo Villa Abrille y como comprador Horacio Roberto Pardo. En suma, la escritura fue otorgada mediante sustitución de persona. Previamente a ello, el escribano tuvo a la vista el certificado registral 077.944, expedido el 23 de marzo, según el cual el dominio constaba a nombre de Eduardo Villa Abrille. Simultáneamente con la escritura de venta, por escritura Nº 60 pasada ante el mismo notario, el actor constituyó un mutuo con María del Carmen Regidor y a fin de garantizar su pago gravó con una hipoteca en 1º grado el inmueble en cuestión. El 31/10/88, el registro reconstruyó las matrículas 14.741/42 y comprobó que de acuerdo con las constancias microfilmadas el inmueble lo había adquirido Eduardo Villa Abrille y por declaratoria de herederos 16.911/74 se había inscripto a nombre de sus hijas. Asimismo detectó, al acompañar el escribano Saubidet el certificado de dominio 77.945 (correspondiente a la escritura Nº 59) del 23/3/88, que «a tal fin se había efectuado sustitución de las matrículas en cuestión, lo cual posibilitó la maniobra dolosa». El 2/2/89, el Registro efectuó la denuncia penal ante el Juzg. de 1ª. Inst. en lo Criminal Nº 8 de La Plata. 8. Que la dilucidación del caso requiere una acabada descripción de los singulares antecedentes que rodearon los negocios jurídicos celebrados entre el actor y los Sres. Alberto Manuel Estévez, Ernesto Iturriaga, María del Carmen Regidor, Elba Mariana Cuyaire, Reinaldo Reisinger, Luis Antonio Truchero Onis, entre otros, y de las múltiples contradicciones e incriminaciones que surgen del confuso relato de los hechos. Ello es necesario a fin de determinar la fecha en que el actor tuvo conocimiento del daño. 9. Que en el escrito de demanda, el actor sostiene que en feb/1988 fue interesado en la compra de un inmueble en Florencio Varela, en la que actuaron como vendedores Alberto Estévez y Ernesto Alfredo Iturriaga, «quienes dijeron tener la conformidad del propietario –es decir, el supuesto Eduardo Villa Abrille– y poder disponer del terreno por ser producto de otra operación comercial entre los vendedores y aquél». Dice que el precio se acordó entre las partes y que la operación tenía por fin cancelar una deuda que los vendedores –Estévez e Iturriaga– tenían con el actor, proveniente de diversas operaciones comerciales que había realizado con ellos. Aclara que por tal razón no se subscribió el correspondiente boleto de compraventa. Concluye que la dificultad para inscribir el inmueble comenzó la última semana de dic/1988 y que sólo se enteró de la estafa al año siguiente. 10. Que, por otro lado, en la denuncia que el actor inicia por estafa contra Estévez e Iturriaga, da otra versión de los hechos. Allí relata que es propietario del permiso de explotación de una cantera de granito negro de 30 hectáreas, denominada «Indio Martín», en el distrito de Los Yabantes, de la Pcia. de La Rioja, y que acordó con Estévez e Iturriaga constituir una SA e «incorporar a ésta la totalidad de derechos y acciones de la propiedad minera». Explica que los dos primeros se obligarían a aportar «como integración de capital una inversión de 1.000.000 de australes, estableciéndose como plazo para constituir la sociedad el término de 10 días a partir del 14/1/88» (causa 27.418, fs. 1). El 3/3/88, continúa, firmó la escritura Nº 96 ante el escribano Simón Drucaroff, por la cual se creó la SA con un capital de 3.000 australes, del cual él aportó sólo 37,50 australes. 11. Que, según lo pone de manifiesto el propio actor, «en verdad la operación era otra». El 14/1/88, dice, firmó un boleto por el cual «vendió, cedió y transfirió» el 95% de los derechos sobre la cantera a Estévez e Iturriaga, reteniendo el 5% y la participación en la SA. Por otra parte, en la misma fecha suscribió otros dos boletos de compraventa con Estévez e Iturriaga, uno por 32 lotes y el otro por 10 lotes, en el partido de Merlo, Pcia. de Bs. As. En las cláusulas 2ª y 4ª de los dos boletos, manifestó haber adquirido la posesión de los terrenos y haber abonado íntegramente el precio por 64 mil australes y 20 mil australes, respectivamente. Asimismo dejó constancia de que los 32 lotes los compraba «en comisión» (cláusula 6ª). Expone que «firmados los documentos» para vender los terrenos, consultó con el martillero Mario Díaz, de la inmobiliaria «Artuso», la cual le informó que nunca habían pertenecido a Estévez e Iturriaga sino que eran de propiedad de otras personas y que tenían deudas superiores a su valor. Por tal motivo, solicitó «la rescisión del boleto…, la disolución de la SA…o…el pago inmediato de los 80 mil dólares estadounidenses». Aduce que ante sus reclamos, Estévez e Iturriaga le «propusieron pagar los 80 mil dólares estadounidenses con la transferencia de dos manzanas de terreno ubicadas en el partido de Florencio Varela» y que luego suscribió la escritura sólo por la fracción 7. Afirma que el lote 6 no le fue escriturado «por tenerla en garantía de un crédito el Sr. Luis Antonio Truchero Onis, siendo los imputados Estévez e Iturriaga». A fs. 51 vta. del expediente penal ya referido, reitera que este lote se transfirió a Cuyaire –prestanombre de Luis Truchero Onis– haciéndose un» ‘pacto de caballeros’ que después éste le transferiría esta manzana al actor». También sostiene que Estévez e Iturriaga le exigieron constituir una hipoteca sobre el lote 7 por 20.770 dólares estadounidenses con el fin de «pagar los gastos de escrituración e impuestos». Destaca que este importe no lo recibió y que el derecho real se constituyó a nombre de María del Carmen Regidor, «prestanombre de Luis Truchero Onis». Con posterioridad, el 18/4/88, firmó con Estévez e Iturriaga –que actuaron por cuenta y orden de María del Carmen Regidor– una carta de pago, por la cual se canceló la deuda. En la misma fecha suscribió otros dos convenios. En el primero, el actor le entregó a Estévez e Iturriaga la suma de 20 mil australes con el fin de «abonar impuestos municipales» y en el segundo los comisionó para subdividir el predio de Florencio Varela en 36 lotes. Al respecto, se dejó constancia de que Estévez e Iturriaga recibieron del actor –en concepto de gastos y honorarios– la suma de 30 mil australes. 12. Que, según lo expone, como la venta del lote 7 de Florencio Varela «no había completado el precio de los derechos mineros», solicitó el «pago total». El 20/4/88, Estévez e Iturriaga, en representación de Elba María Cuyaire (que aparecía como propietaria de la fracción 6 de Florencio Varela por escritura Nº 59), firmaron un boleto de compraventa con el hermano del actor, Guillermo Celso Pardo, en el que vendían 2 mil metros cuadrados del lote 6. Este último después lo transmitiría a los hijos del actor, Marcelo Horacio Pardo y Bibiana Elida Pardo. En el boleto de compraventa consta que el precio de venta se fijó en 70 mil australes y fue pagado por el comprador íntegramente en ese acto. En la misma fecha, María Agustina Sierra (concubina de Estévez) suscribió un boleto de compraventa en favor de Guillermo Celso Pardo, de 4 fracciones de terreno, en «El Talar», partido de Tigre. En éste se consignó que el hermano del actor abonó el precio total de 269.556 australes y que la vendedora se obligaba a otorgar un poder especial irrevocable para escriturar a nombre de éste o de los hijos del actor antes mencionados. 13. Que en este contexto, el actor alega en la denuncia penal 27.418 que el 28/10/88 Reisinger, en nombre de Truchero Onis, «a quien le pertenecía la fracción 6 de Florencio Varela, ya que la compradora señorita Cuyaire era una prestanombre», lo autorizó a vender el lote 6 conjuntamente con la fracción 7 y que hasta ese momento pensaban que todo estaba correcto. Puntualiza que los compradores le encargaron al escribano Yacubovich que hiciera el estudio de títulos y que el notario concluyó que Villa Abrille había vendido esas tierras en el año 1975 y fallecido cuatro años antes de la escritura a su favor. Al respecto, cabe aclarar que mal podía Eduardo Villa Abrille vender un inmueble en 1975, si la declaratoria de herederos dictada en favor de sus hijas Ana María y Beatriz María era de 1972. 14. Que, en este sentido, no pueden dejarse a un lado las operaciones inmobiliarias realizadas por el actor con Estévez e Iturriaga en 1988, así como las contradicciones en que se ha incurrido en las diversas actuaciones procesales producidas en los distintos expedientes mencionados en los considerandos precedentes, lo que revela que la conducta de Pardo encubría algo más que su propia torpeza. En primer término, el propio actor confiesa que mintió en relación a la SA constituida conjuntamente con Estévez e Iturriaga, por escritura Nº 96 y, por ende, que los boletos del 14 de enero son también simulados. En efecto, cabe recordar que el actor declara en relación a la cantera y los boletos de compraventa de los lotes de Merlo que «en realidad el pago no fue en efectivo sino que se hacía en especie». Una primera contradicción se observa allí, pues en los boletos acompañados se dejó constancia de que el actor recibió de Estévez e Iturriaga la suma de 84 mil australes por la venta y cesión de derechos y acciones del 95% de la cantera «Indio Martín» (cláusula 2º, fs. 11 -que obra entre las fs. 34 y 36- de la causa 27.418) y abonó el mismo precio por los lotes de Merlo. Del mismo modo, resulta llamativa la declaración de Pardo de que «la transferencia por la propiedad minera no se hacía por 80 mil australes sino por 80 mil dólares estadounidenses, pero como se trataba de una permuta, el error del precio en el boleto original no le interesó». Esta afirmación, más allá del «error de la moneda y los montos», no coincide tampoco con la carta documento que remitió en marzo de 1989 al director de Minería de la Provincia de La Rioja, en la que aseveró no haber recibido de Estévez, Iturriaga y Sierra el precio por la transferencia de la cantera «Indio Martín», por lo que su esposa negaba el asentimiento del art. 1277, CC. Por otra parte, esta contradicción se acentúa en la absolución de fs. 309, en la que niega ser el único titular del permiso de explotación de la cantera de granito y también niega conocer que la Direc. Gral. de Minas no aceptó la transferencia de aquélla. Se olvida Pardo de que en la contestación de oficio del 16/8/89, que obra en el expediente penal iniciado por el actor 27.418, el escribano de la Direc. Gral. de Minas, Luis H. Parco, informó que el actor seguía siendo el titular de la cantera y que el contrato -del 14 de enero- realizado con Estévez e Iturriaga no se inscribió en razón de «tener el presente yacimiento mensura aprobada, por lo cual dicha transferencia debe efectuarse por escritura pública». La misma respuesta es reiterada en 1990 por el director general Juan Carlos Passarello. 15. Que en el mismo orden de consideraciones, con relación a los lotes de Merlo, es sugestivo que el actor no efectuara –antes de suscribir los boletos de compraventa– el estudio de títulos que exige la jurisprudencia del Tribunal ni solicitara los certificados correspondientes, especialmente el de dominio, máxime cuando iba abonar el precio total de compra en el boleto y adquirir la posesión, o bien iba a permutarlo por la cantera. En efecto, solamente con posterioridad a la firma de los boletos el actor tomó conocimiento de que Estévez e Iturriaga no eran los titulares de dominio del inmueble y que tenía deudas superiores a su valor. No obstante ello, es curioso que las partes recurrieran al escribano Jorge E. Soldano Deheza para certificar –el 14/1/88– las firmas de los boletos de Merlo y de la cantera «Indio Martín». 16. Que en este orden de ideas, el actor faltó a la verdad al negar en la absolución de fs. 309 vta. que conociera que «a comienzos de 1988, que los Sres. Estévez e Iturriaga intervenían en operaciones comerciales adjudicándose el carácter de propietarios sin serlo». Este Tribunal no puede dejar de advertir que el propio actor declaró que una vez firmados los documentos del 14/1/88 concurrió varias veces a las oficinas de Estévez e Iturriaga y notó que otras personas hacían reclamos similares, tales como Juan Argilla, que exigía la restitución de sumas de dinero; Nicolás Rospide y Emilio Almería, quienes también formulaban reclamos y decían haber sido estafados. Este relato prueba, sin lugar a dudas, que Pardo conocía los riesgos que asumía si realizaba una nueva operación inmobiliaria con Estévez e Iturriaga. 17. Que, sin perjuicio de ello, inmediatamente –el 24/3/88– el actor firmó la escritura Nº 58 por el lote 7 de Florencio Varela con los mismos «intermediarios» y en lugar de extremar las medidas que los antecedentes del caso exigían para cerciorarse sobre el dominio del inmueble que se transmitiría, confió una vez más en Estévez e Iturriaga. En esa oportunidad tampoco tomó ningún recaudo ni se comportó con la previsión necesaria para preservar su derecho, por ej., no constató la titularidad del dominio del inmueble, ni se cercioró sobre el supuesto Eduardo Villa Abrille, al que conoció –según su declaración– en el acto de la escritura; ni solicitó a Estévez e Iturriaga el poder para representarlo; omitió conocer a la acreedora hipotecaria María del Carmen Regidor; ni exigió tampoco a Estévez e Iturriaga si tenían facultades para representar a Regidor y cancelar la hipoteca en nombre de ella. Por otra parte, esta conducta no condice con la circunstancia de que la actividad comercial habitual de Pardo era desde hace años la compra y venta inmobiliaria y, por tal razón, mayor era el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas. 18. Que, por lo demás, también hay afirmaciones contrarias en relación a las escrituras firmadas el 24/3/88. Así, el actor dijo que la escritura de compraventa la solicitaron los vendedores, mientras que el escribano declaró que la requirió Pardo, ya que «siendo comprador de contado le correspondía la designación del escribano». Agrega que supone fue recomendado por Truchero Onis y Reisinger. Respecto a la edad del supuesto Eduardo Villa Abrille, en la escritura se indicó que el vendedor nació el 20/8/1902, lo que significa que tenía 86 años cuando la suscribió. En este mismo sentido, Saubidet reiteró a fs. 339 que el vendedor tendría aproximadamente «ochenta y pico de años» y que acreditó su identidad con «la libreta de enrolamiento antigua…» «…de color marrón». No obstante ello, el actor señaló que la persona que compareció a escriturar tendría unos 55 años y «no tenía aspecto de viejita». Asimismo cabe destacar, en relación al estudio de títulos, que Saubidet dijo no recordar si lo efectuó, pero que al tener el titular de dominio una antigüedad de más de 20 años, lo tornaba irrelevante». Por otra parte, a fs. 24 vta. del expediente penal 27.418 el escribano señaló que el «estudio de títulos…fue realizado con habitual prolijidad, estudiando los antecedentes del dominio de 20 años a esta parte…» y que «…no surgió anomalía alguna». Esta versión tampoco coincide con la de Reisenger, que expresó que el notario «omitió realizar el correspondiente estudio de títulos, así como tomar los mínimos recaudos para comprobar la identidad del vendedor». También el actor manifestó en la escritura pública que estaba «en posesión real y efectiva del inmueble», mientras que en la demanda señaló que sólo tuvo contacto con el presunto Eduardo Villa Abrille cuando firmó la escritura y fue por «escasos minutos». En este mismo sentido, también se dejó constancia de que el actor realizaba la compra «para y con dinero de ‘H. R. Pardo y Compañía’, SRL (en formación), la que oportunamente aceptará esta gestión». Sin perjuicio de ello, la Inspección Gral. de Justicia contestó –en 1995– que «la sociedad no figuraba en sus archivos». Tampoco queda claro si el actor abonó el precio de venta por el lote 7 de Florencio Varela. En este sentido, en la absolución de fs. 309 afirmó que «para pagar esa tierra tuvo que obtener dinero de varias maneras, incluso hipotecando su casa», relato que difiere del expuesto en los considerandos 10, 11 y 12. Asimismo, Pardo admitió que conoció a Estévez e Iturriaga dos años antes de la operación y, por su parte, Reisinger declaró que «a Pardo lo conoce a través de Estévez, quien lo presenta como socio, celebrando con él la operación de los lotes de Florencio Varela». Con relación a la escritura Nº 60, cabe señalar que el actor apareció como deudor hipotecario de María del Carmen Regidor y que este Tribunal, en la causa R.17.XXIII. «Regidor, María del Carmen c/ Bs. As., Pcia. de s/ ds. y ps.» antes citada, rechazó la demanda interpuesta por la actora por falta de legitimación. Por otra parte, Pardo, contrario a la escritura, declaró en la absolución de fs. 309 vta. que «el dinero nunca pasó por sus manos. Que los Sres. Estévez e Iturriaga organizaron el préstamo y el dinero pasó directamente del prestatario a éstos últimos». No obstante ello, el 18 de abril el actor suscribió una carta de pago con Estévez e Iturriaga –representantes de Regidor– y canceló la deuda de la hipoteca. A su vez, el 24 de octubre, María del Carmen Regidor le otorgó un poder a Reisinger para que firmara la escritura de cancelación de hipoteca en favor de Pardo. 19. Que, en síntesis, todo revela una compleja trama en la que se presentan hechos anteriores al 24/3/88, tales como los boletos de compraventa por los lotes de Merlo y los acuerdos de la cantera «Indio Martín» suscriptos con Estévez e Iturriaga del 14/1/88 y la simulación de una SA con éstos del 3 de marzo del mismo año, los que no podían escapar al conocimiento del actor sino como consecuencia de una grave negligencia en la preservación de sus intereses, confirmada por otros episodios producidos con posterioridad. En efecto, la carta de pago por la deuda hipotecaria en favor de Estévez e Iturriaga –actuando en nombre de Regidor– del 18 de abril, el recibo por impuestos y mandato de pago de la misma fecha, el contrato para que Estévez e Iturriaga subdividieran el lote 7 del actor, y los boletos de compraventa del 20 de abril de ese año con Sierra, Estévez e Iturriaga (representando en uno de ellos a Cuyaire) en favor del hermano del actor y sus hijos, más allá de su dudosa legitimidad, no hacen más que acreditar la relación existente entre las partes involucradas. A mayor abundamiento, cabe recordar que la denuncia de estafa iniciada por el actor contra Estévez e Iturriaga a raíz de las maniobras que les imputaba en la venta del lote 7, fue desistida por considerar que no fue intención de los imputados de cometer el delito de estafa en su perjuicio. 20. Que las circunstancias expuestas en los considerandos anteriores demuestran que existen elementos de juicio que permiten concluir que Pardo tuvo conocimiento del hecho dañoso el 24/3/88, cuando firmó las escrituras de compraventa N° 58 y de hipoteca Nº 60. Consecuentemente, a la fecha de promoción de la demanda –19/12/90– había vencido el plazo bienal del art. 4037, CC. Por tanto, corresponde hacer lugar a la defensa opuesta por la Pcia. de Bs. As. 21. Que los antecedentes relatados hacen necesaria la investigación a fin de determinar la existencia de eventuales maniobras fraudulentas que puedan haber perjudicado, entre otros, a la Pcia. de Bs. As., por lo que corresponde ponerlos en conocimiento de la Justicia competente.
Por ello,
SE RESUELVE: I- Declarar procedente la defensa de prescripción y, en consecuencia, rechazar la demanda seguida por Horacio Roberto Pardo contra la Provincia de Bs. As. Con costas (art. 68, CPCN). II- Extraer fotocopias certificadas de esta sentencia a los fines indicados en el considerando 21 y, con el oficio pertinente, remitirlas a la oficina de sorteos de la Excma. CNac. de Apel. en lo Criminal y Correccional.
