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2- De acuerdo con los precisos términos consignados en el Oficio Ley 22172, se circunscribía la actividad encomendada a la Administración a reinscribir el gravamen sobre un bien inmueble cuya localización, designación, inscripción, superficie y demás elementos identificatorios constaban en la dependencia oficiada. En la situación descripta, la decisión de la Cámara ha alterado el objeto litigioso al establecer que el gravamen sea «reinscripto» en bienes diferentes del afectado por la hipoteca.
3- El encargo del juez de la quiebra –oficiante– fue la reinscripción de la hipoteca y no, en cambio, un enjuiciamiento de lo que hizo o dejó de hacer la entidad administrativa antes de su recepción. Incurre en desborde la Cámara cuando enrostra a la Administración no haber advertido que la cancelación de la hipoteca sólo podía tener lugar por consentimiento de partes o por sentencia firme, y desecha –por ese motivo– que la sentencia dictada pueda tener efectos ante la falta de citación del acreedor hipotecario. Es evidente que en este argumento, la Cámara está juzgando la corrección o no del reemplazo de la matrícula y de la falta de correlación del gravamen en el nuevo asiento.
4- No constituye materia de este proceso el análisis que pretende introducir la Cámara acerca del supuesto abuso cartular y registral que se le atribuye al hipotecante, fundado en que el gravamen habría sido constituido sobre un bien que ya no poseía. El oficio pretendía la reinscripción de la hipoteca, y el análisis no podía exceder su viabilidad fáctica.
5- El criterio que desarrolla la Cámara de Apelaciones en orden a que la constitución de la hipoteca no requiere de la posesión sino sólo la calidad de propietario, en nada influye en el caso porque no se está juzgando aquí la concurrencia de las condiciones para constituir la hipoteca, sino sólo la factibilidad de la reinscripción del gravamen constituido casi una veintena de años antes.
6- No resulta útil para definir la controversia de autos la cuestión vinculada a la colisión de derechos entre el acreedor hipotecario y el poseedor usucapiente que desarrolla el voto mayoritario en la parte final del fallo atacado; sencillamente, porque este proceso no tiene por objeto establecer el mejor derecho de uno o del otro, sino exclusivamente verificar si la decisión de no tomar razón de la medida ordenada por el juez de Buenos Aires era acertada o no en función de su viabilidad fáctica y jurídica en las condiciones en que el asiento se encontraba.
7- La estructura motivacional del voto mayoritario de la Cámara avanza sobre aspectos que no pueden ser puestos en tela de juicio en este proceso. No se está enjuiciando aquí el accionar anterior de los órganos del Estado; esto es, si cometieron –o no– algún error u omisión al eliminar la matrícula originaria, o si debieron –o no– trasladar el gravamen a la matrícula creada con motivo de la usucapión, o a las resultantes de las subdivisiones. Tampoco es posible analizar en el marco de este proceso la conducta previa y/o posterior de las partes. Todo ello podría ser, eventualmente, objeto de un proceso independiente, donde participen todos los involucrados, pero excede el marco del presente. Lo único que podía y debía decidirse era si correspondía o no reinscribir la hipoteca requerida por el juez oficiante, de acuerdo con las condiciones que presentaba el bien raíz en el momento histórico en el que se recibió la rogatoria; puntualmente, si ello era factible –o no lo era– de acuerdo con las constancias registrales.
8- En autos, el apelante no cuestionó el fundamento nuclear que brindó la Administración en la resolución dictada con motivo del primer recurso, que consiste en la imposibilidad material de reinscribir el gravamen, sobre la base de los mismos motivos que había expresado en la primera respuesta: tales, que la matrícula indicada en el oficio fue dada de baja (o sea, ya no existe como tal), que en su lugar existe otra nueva y diferente en la que no consta la hipoteca, y que el bien ha sido objeto de diversas subdivisiones y enajenaciones a favor de terceros. Ante la ausencia de agravios, el motivo dado por la Administración conserva intacta su vigencia.
9- El registrador tiene la función de calificar los actos cuya inscripción se le encomienda, pero esa función sólo la puede realizar en el ámbito de su competencia; y, en este caso, asentar la reinscripción sobre bienes diferentes al que se encontraba originariamente afectado el inmueble en cuestión por el gravamen hipotecario no estaba dentro de sus facultades porque el inmueble mutó. La variación ocurrida no se limita al hecho de haber sido sustituido el asiento registral –por haberse dado de baja la matrícula originaria y creado una nueva, a la que no se trasladó la hipoteca–, sino también porque el bien raíz fue objeto de diversas subdivisiones dando lugar a inmuebles diferentes, cuya localización, designación, inscripción, superficie, titularidad y demás elementos identificatorios no coinciden con el que originó el libramiento del oficio ley.
Córdoba, 11 de junio de 2020
Y VISTO:
I. El Superior Gobierno de la Provincia de Córdoba, en representación de la Dirección del Registro General de la Provincia y mediante el Sr. Procurador Dr. Silvio Casimiro Parisato, deduce recurso de casación en autos (…) en contra del Auto N° 199 dictado por la C7a. CC Cba. con fecha 7/9/18, invocando el motivo contemplado en el inc. 1, art. 383, CPCC. En aquella Sede la impugnación se sustanció con traslado a la parte actora, quien lo responde –mediante apoderado–. Habiéndose ordenado que tome intervención el Ministerio Público Fiscal, el Sr. Fiscal Adjunto emite dictamen número C-882. mediante Auto N° 169 del 2/8/19, la Cámara
CONSIDERANDO:
I. El escrito de casación admite el siguiente compendio: Luego de resumir los diferentes escritos y resoluciones obrantes en la causa, esgrime, como primer reproche, que se configura en la causa una violación a las formas procesales. Explica que el letrado que compareció en representación de la parte actora omitió acompañar el poder invocado en el escrito inicial. Aclara que el supuesto instrumento no fue adjuntado en ningún momento, lo que le impide saber si el letrado cuenta o no con las facultades necesarias para deducir el recurso de que se trata, y que tampoco puede conocer si se encuentra o no debidamente legalizado, atento tratarse de un instrumento confeccionado en extraña provincia. Sostiene que el defecto originario vicia el procedimiento y la sentencia, y trae aparejada la declaración de nulidad. Manifiesta que ello debió ser advertido por el tribunal, y que la falta de poder no podría subsanarse en esta instancia mediante la ratificación por parte del mandante, pues no podría alcanzar a los actos jurídicos cumplidos con anterioridad. Expresa que su parte no consintió ni concurrió a producir el vicio por ser, ésta, la primera oportunidad en la que comparece en función de la clase de proceso de que se trata. Como segundo reproche denuncia que la resolución dictada viola el principio de congruencia. Relata que el origen del presente juicio radica en el Oficio Ley 22172 librado en la causa «Sánchez Gas SCAFI s/ Quiebra – Concurso especial por YPF SA» por el juez nacional en lo Comercial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires; mediante el cual se solicitaba al Sr. director del Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Córdoba que anot(ara) la reinscripción de la hipoteca sobre el inmueble inscripto en la matrícula 349544 del Departamento Colón (13). Reproduce a continuación el oficio, e infiere del mismo que aquel magistrado no ordenó al Registro la reinscripción, sino que solicitó que «tenga a bien» reinscribirla; lo cual a su juicio significa que la entidad oficiada conservaba la potestad de rechazar el pedido, siempre que ello se realice dentro de los márgenes del recto ejercicio de su función calificadora. Advierte que el juez solicitó la reinscripción de una hipoteca que estaba constituida con relación a un inmueble determinado, que se encontraba inscripto en un específico asiento registral. Infiere de ello que el escribano diligenciante no podía pedir nada fuera de esos límites, y que tampoco podía desbordarlos el Registro en el ejercicio de su función calificadora, ni las instancias posteriores que pudieran suscitarse. Expresa que el fundamento que brindó la Institución para justificar el rechazo del pedido de reinscripción fue que el bien había sido transferido por juicio de usucapión y así ordenado mediante sentencia en el año 2007, lo que dio origen a una nueva matrícula, y que ese inmueble fue, además, objeto de sucesivas subdivisiones y transferencias. Sintetiza que la matrícula mencionada en el oficio no se corresponde con la actual del bien, y que el inmueble no existe como tal. En ese marco, asevera que el notario podía cuestionar la corrección o no de las razones del rechazo, pero su pretensión no podía ir más allá de lo establecido por el tribunal oficiante. Cuestiona que el escribano haya introducido a debate cuestiones que no fueron siquiera insinuadas en el oficio judicial, tales como cuestionar la actuación del Registro al dar de baja la matrícula original, el supuesto desconocimiento que tuvo YPF de la usucapión, los efectos de la sentencia del juicio de usucapión con relación al acreedor hipotecario, el derecho de éste en los casos de transferencia del inmueble afectado. Considera que todos estos asuntos excedían el margen de la petición judicial contenida en el oficio ley 22172 y, por ende, no debieron merecer tratamiento ni respuesta alguna. Añade que al recurrir en los términos del art. 18, ley 5771, el notario reiteró los mismos planteos, provocando el ingreso en la trampa de discutir asuntos ajenos al conflicto puntual. Concluye que la sentencia atacada incurre en violación de la congruencia en el objeto, porque ha desbordado el pedido realizado por el magistrado de extraña jurisdicción al ordenarle al Registro que haga algo sustancialmente distinto a lo que en su momento fue pedido. Añade que la violación a la congruencia también es subjetiva porque la sentencia proyecta sus efectos sobre los actuales propietarios de los bienes luego de la subdivisión, que –afirma– son terceros adquirentes de buena fe de un inmueble que carece de un antecedente por provenir de una usucapión. Interpreta que esas personas nada tienen que ver con este trámite y se les estaría conculcando el derecho de propiedad y el debido proceso. Finalmente, sostiene que la resolución también incurre en violación de la congruencia en el aspecto causal, porque los fundamentos que sustentan el decisorio constituyen un apartamiento de la causa de pedir. Explica que el pedido formulado por el juez fue rechazado por el Registro en ejercicio de su función calificadora y por los motivos que se desarrollaron, sin que haya tenido como antecedente las discusiones que involucren el mejor derecho del acreedor hipotecario sobre el adquirente por usucapión o la oponibilidad de dicha hipoteca frente a terceros adquirentes de buena fe. Añade que el juez oficiante no cuestionó ni invalidó el cambio de asiento registral operado con motivo de la nueva inscripción dominial en razón de la sentencia dictada en el juicio de usucapión. Expresa su coincidencia con el voto minoritario del fallo y solicita que se anule la sentencia, con costas a la vencida. II. Así compendiados los reproches, corresponde ingresar a su análisis. III. Comenzando por el primero reseñado, es real que el presunto defecto de personería es susceptible de examinarse en esta etapa, aun cuando el proceso se encuentre en esta fase y hubieran transcurrido las anteriores sin advertir tal – hipotética– falencia. Ello obedece a que se encuentra comprometido un interés de carácter general que atañe a la función jurisdiccional del Estado, en cuanto se procura evitar que ésta se preste y se desarrolle inútilmente, dictándose una providencia que eventualmente podría ser desconocida por el destinatario, por haber sido obtenida a sus espaldas y sin el concurso de su voluntad, o sea con menoscabo de su derecho de defensa en juicio. Se trataría de una sentencia formada en un procedimiento sustanciado con una persona que habría carecido del necesario poder de representación, de modo que el supuesto representado podría legítimamente desconocer esa decisión arguyendo que es ineficaz y le resulta inoponible. Por esa misma razón, y en virtud del interés público involucrado, la ausencia del presupuesto procesal correspondiente al sujeto pasivo de la acción, no podría ser convalidado en forma expresa o tácita por la contraparte. El hecho de que la oponente no hubiera impugnado el decreto inicial o la circunstancia de que no hubiese denunciado anteriormente la falta de personería, resulta indiferente; pues en ningún caso tal actividad –o inactividad– resulta idónea para subsanar el eventual vicio que pudiera comprometer la legalidad del procedimiento judicial (Cfr. esta Sala, Auto Interlocutorio Nº 245/06). Ahora bien, aun cuando en este aspecto asiste razón a la demandada recurrente, lo real es que su planteo no puede prosperar. En primer lugar, debemos tener en cuenta que el poder invocado en el escrito presentado ante el Registro General de la Propiedad –y cuyo destinatario final era el Órgano Jurisdiccional de Alzada que corresponda intervenir conforme a lo dispuesto por el art. 19 de la ley 5771– es el mismo que el letrado agregó, luego, al expediente. Sin dudas que ello es así, pues en la parte inicial del referido escrito el letrado invocó expresamente la representación de YPF SA «conforme poder efectuado según Escritura Nro. 7, labrada por ante el Escribano Titular del Registro Nro. 746, de la Ciudad de Buenos Aires…»; y esta descripción coincide con la constancia posteriormente glosada a este expediente. Asimismo, de acuerdo con lo consignado en la referida escritura, el mandato otorgado al profesional actuante existía con anterioridad a la presentación de aquella pieza impugnativa, ya que el escrito fue presentado ante la mesa de entradas el día 30 de junio de 2017 y el acto de apoderamiento fue celebrado mediante escritura pública con fecha 22 de enero del año 2015 y su legalización por parte del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires ha sido cumplida con fecha 27 de enero de ese mismo año. En conclusión, la personería invocada por el Dr. Daher para actuar en el pleito en nombre y representación de la firma YPF SA fue debidamente acreditada con la documental que acompañó al tiempo de contestar el traslado del recurso de casación, de manera que no existe la posibilidad anunciada supra de que la sociedad pretenda desconocer la autoridad y eficacia de la sentencia que finalmente corone el juicio y declare los derechos que se atribuyó la accionante. La objeción casatoria en cuestión debe, por tanto, ser desestimada. IV. En cambio, asiste razón al recurrente cuando denuncia que la resolución atacada viola la congruencia y carece de fundamentación suficiente. Para justificar esta anticipada conclusión es necesario precisar algunos antecedentes del caso. El origen de la causa radica en un oficio librado por el juez de la Ciudad de Buenos Aires y dirigido al Registro de la Propiedad de nuestra provincia, mediante el cual se le solicitó la reinscripción de una hipoteca sobre un bien inmueble –matrícula 349.544 (13)– ubicado en la localidad de Montecristo. Ingresado el oficio a la dependencia correspondiente, el registrador no tomó razón. La respuesta dada por la entidad al escribano autorizado fue que el inmueble hipotecado figura transferido en juicio de usucapión a la matrícula 1.160.566, y que luego de ello fue objeto de sucesivas subdivisiones y transferencias. El notario encargado del diligenciamiento recurrió ante la misma sede administrativa; impugnación que fue rechazada mediante la resolución nº. 36 del 14/6/2017 emanada del Registro, que obra glosada a ff. 90/92. Contra esa decisión administrativa, el acreedor hipotecario (perjudicado) planteó la apelación judicial que contempla el art. 19, ley 5771. La causa fue resuelta por la Cámara Séptima de Apelaciones, que revocó lo decidido en sede administrativa, y ordenó en su lugar que se reinscriba la hipoteca. Dispuso que ello debía cumplirse en la matrícula originaria o en la nueva creada en razón de la sentencia de usucapión, como así también –de corresponder– en cada una de las matrículas o parcelas derivadas de las subdivisiones de que habría sido objeto el inmueble. Esa decisión fue impugnada mediante recurso de casación por el Gobierno de la Provincia, cuya concesión habilitó esta instancia extraordinaria. El resumen que antecede nos permite vislumbrar que, tal como afirma el recurrente, se configura en el caso la violación a la congruencia denunciada en casación, pues basta la lectura de la resolución emanada del órgano jurisdiccional de Alzada (voto mayoritario) y su compulsa con el contenido del oficio librado por el juez de Buenos Aires, para corroborar que la decisión de la Cámara ha desbordado los límites del pedimento originario. Nótese que de acuerdo con los precisos términos consignados en el Oficio Ley 22172, lo solicitado por el Sr. juez de extraña jurisdicción consistió, puntualmente, en que el Registro proceda a «anotar la REINSCRIPCIÓN DE LA HIPOTECA inscripta de manera provisoria con fecha 23 de enero de 1997, y de manera definitiva con fecha 24 de junio de 1997, otorgada mediante escritura Nro. 154 del 12 de diciembre de 1996, sobre el inmueble sito en la localidad de Montecristo, Pedanía Constitución, Departamento Colón, Provincia de Córdoba, designado catastralmente como Lote B Dos, Partida Inmobiliaria Nº 1303-1947366/2, Matrícula 349.544, del Departamento de Colón (13), que ostenta una superficie de treinta y cinco hectáreas, mil trescientos cuarenta y un metros cuadrados». De lo que se acaba de reproducir se extrae sin ninguna dificultad que la propia rogatoria que originó la presente causa circunscribía la actividad encomendada a la Administración a reinscribir el gravamen sobre el bien inmueble cuya localización, designación, inscripción, superficie y demás elementos identificatorios constaban en la dependencia oficiada. En la situación descripta, la decisión de la Cámara ha alterado el objeto litigioso al establecer que el gravamen sea «reinscripto» en bienes diferentes del afectado por la hipoteca. No desconocemos la minuciosa fundamentación que brindó el tribunal de Alzada con el propósito de justificar su temperamento, pero lo cierto es que los argumentos desarrollados incurren en un nuevo apartamiento de los términos litigiosos. Doy razones. Mediante el primer fundamento, la Cámara de Apelaciones –voto mayoritario– comenzó juzgando como equivocada la decisión del Registro de la Propiedad de haber dado de baja la hipoteca al generar la nueva matrícula; pero el tribunal se equivoca porque la actividad anterior del Registro no ha sido puesta en tela de juicio en esta causa. Huelga aclarar que el encargo del juez de la quiebra fue la reinscripción de la hipoteca y no, en cambio, un enjuiciamiento de lo que hizo o dejó de hacer la entidad administrativa antes de su recepción. En el mismo desborde incurre cuando enrostra a la Administración no haber advertido que la cancelación de la hipoteca sólo podía tener lugar por consentimiento de partes o por sentencia firme, y desecha –por ese motivo– que la sentencia dictada pueda tener efectos ante la falta de citación del acreedor hipotecario. Es evidente que en este argumento la Cámara está, nuevamente, juzgando la corrección o no del reemplazo de la matrícula y de la falta de correlación del gravamen en el nuevo asiento. Tampoco constituye materia de este proceso el análisis que se pretende introducir acerca del supuesto abuso cartular y registral que se le atribuye al hipotecante, fundado en que el gravamen habría sido constituido sobre un bien que ya no poseía. El oficio pretendía la reinscripción de la hipoteca y el análisis no podía exceder su viabilidad fáctica. El criterio que desarrolla la Cámara de Apelaciones en orden a que la constitución de la hipoteca no requiere de la posesión sino sólo la calidad de propietario, en nada influye en el caso porque no se está juzgando aquí la concurrencia de las condiciones para constituir la hipoteca, sino sólo la factibilidad de la reinscripción del gravamen constituido casi una veintena de años antes. Por último, tampoco resulta útil para definir la controversia de autos la cuestión vinculada a la colisión de derechos entre el acreedor hipotecario y el poseedor usucapiente que desarrolla el voto mayoritario en la parte final del fallo; sencillamente, porque este proceso no tiene por objeto establecer el mejor derecho de uno o del otro, sino exclusivamente verificar si la decisión de no tomar razón de la medida ordenada por el juez de Buenos Aires era acertada o no en función de su viabilidad fáctica y jurídica en las condiciones en que el asiento se encontraba. En otras palabras, la estructura motivacional reseñada avanza sobre aspectos que no pueden ser puestos en tela de juicio en este proceso. No se está enjuiciando aquí el accionar anterior de los órganos del Estado; esto es, si cometieron –o no– algún error u omisión al eliminar la matricula originaria, o si debieron –o no– trasladar el gravamen a la matrícula creada con motivo de la usucapión, o a las resultantes de las subdivisiones. Tampoco es posible analizar en el marco de este proceso, la conducta previa y/o posterior de las partes. Todo ello podría ser, eventualmente, objeto de un proceso independiente, donde participen todos los involucrados, pero excede el marco del presente. Reiteramos que lo único que podía y debía decidirse era si correspondía o no reinscribir la hipoteca requerida por el juez oficiante, de acuerdo con las condiciones que presentaba el bien raíz en el momento histórico en el que se recibió la rogatoria; puntualmente si ello era factible –o no lo era– de acuerdo cona las constancias registrales. Cabe conceder que la respuesta jurisdiccional de la Cámara de Apelaciones reconoce como antecedente algunas de las consideraciones que sustentaron la resolución dictada en sede administrativa; la que, a su vez, se nutre de los planteos formulados por el interesado en esa fase. Sin embargo, las razones apuntadas constituyen argumentos obiter dictum, pues el motivo central del rechazo es el expresado en el considerando décimo quinto, donde la Administración explicó el obstáculo registral que le impidió tomar razón de la medida requerida en el oficio ley 22172 por haber sido, el inmueble, primero transferido por juicio de usucapión –oportunidad en la que el Registro actuó por orden judicial– siendo, luego, objeto de sucesivas subdivisiones y transferencias. En definitiva, la Cámara de Apelaciones incurre en un apartamiento de los precisos términos en que fue solicitada la medida por parte del juez oficiante, y la motivación que brinda desborda el ámbito de su competencia material. V. Corresponde admitir en lo sustancial el planteo casatorio y, en consecuencia, anular la resolución atacada en todo cuanto dispone. Con relación a las costas devengadas en esta fase extraordinaria, estimamos que deben ser soportadas por el orden causado. Ello así, toda vez que la complejidad de la materia debatida y la manera como se gestó la discusión a lo largo del proceso pudo generar en la parte recurrida la creencia de actuar con justo derecho o razón plausible para resistir la impugnación. Así lo imponen, además, elementales razones de equidad y prudencia, que el art. 130, CPCC, autoriza a ameritar. VI. A fin de evitar el dispendio de una nueva etapa procesal y en uso de la prerrogativa conferida por el art. 390, CPCC, es conveniente prescindir del reenvío y dejar resuelto en esta misma oportunidad el recurso de apelación articulado por YPF SA. En esa tarea, lo primero que debemos destacar es que en el escrito de apelación el recurrente comenzó su discurso relatando una serie de antecedentes, tales como las vicisitudes que rodearon la constitución de la hipoteca y los avatares que sufrió la acreedora hipotecaria a raíz del proceso falencial de la sociedad deudora, que –aunque puedan ser comprensibles– no poseen ninguna relevancia porque se trata de situaciones no acreditadas y absolutamente ajenas a esta causa. Luego de ello, su impugnación se focalizó en contra de la resolución del Registro de la Propiedad. Los agravios apuntaron a jerarquizar la publicidad
Por ello, y oído el Sr. Fiscal Adjunto;
SE RESUELVE: I. Admitir el recurso de casación articulado por el motivo del inc. 1, art. 383, CPCC, y en consecuencia anular la resolución dictada por la Cámara de Apelaciones en todo cuanto dispone, sin costas. II. Resolver la causa sin reenvío, y rechazar el recurso de apelación planteado por YPF SA, sin costas.
