INSOLVENCIA DEL FIADOR. Traba de embargos e hipoteca sobre el inmueble dado en garantía, posteriores a la celebración del contrato. RESCISIÓN DEL CONTRATO. Configuración de la causal. Resolución por culpa del locatario
1– En una de las cláusulas del contrato de locación se pactó que, en caso de insolvencia del fiador, el locador tendrá derecho a exigir el cambio de fiador. La solvencia del fiador al momento de la celebración del contrato de locación estuvo sustentada en que era propietario del inmueble en cuestión, libre de todo gravamen. Siendo ello así, la posterior solvencia del garante debe meritarse en función de la situación registral del mismo, siendo que la existencia de cinco embargos, así hayan sido preventivos a la hora de su anotación, y la constitución de la hipoteca afectó sin ningún tipo de dudas la mentada solvencia en que el locador se apoyó para asegurarse el cobro de eventuales incumplimientos a las obligaciones emergentes del contrato de locación.
2– No debe medirse en el caso la solvencia de los garantes atendiendo a si pueden o no hacer frente a las obligaciones contractuales, sino a la afectación negativa para la garantía de la parte actora que significó la posterior traba de los referidos embargos y constitución de hipoteca sobre el inmueble tenido en cuenta no sólo para aceptar la fianza sino para la celebración del contrato locativo.
3– Se destaca, sin que influya en el resultado final pero que merece ser resaltado, que cuatro de los embargos provienen de juicios de desalojo y cobro de alquileres, lo que lleva a presumir que se trató de una garantía por la que se abonó determinada suma de dinero, no obstante la negativa del demandado al absolver posiciones. Así las cosas, se debe declarar resuelto el contrato de locación por incumplimiento del locatario.
15.456 – C8a CC Cba. 30/3/04. Sentencia N° 23. Trib. de origen:Juz.45ª CC Cba. “Facchin, Rosana Claudia c/ Nicolás Enrique y otro –Declarativo–Ordinario”.
2a. Instancia. Córdoba, 30 de marzo de 2004
¿Es justa la sentencia apelada?
El doctor Enrique P. Napolitano dijo:
1) En contra de la sentencia que resolvió rechazar la demanda de rescisión del contrato de locación celebrado por la Sra. Rosana Claudia Facchin como locadora, en contra de Nicolás Enrique Calcagni y de Antonia María Polidano de Caldagni como locatarios; rechazar la demanda de daños y perjuicios e imponer las costas a cargo de la actora, el apoderado de la actora interpuso recurso de apelación, que concedido determinó la radicación de la causa en este Tribunal, en que dado el trámite de ley se expresaron y contestaron agravios. Firme el proveído de autos, queda el asunto en condiciones de ser resuelto. 2) Se agravia el recurrente por cuanto se rechaza la demanda alegando que no se ha demostrado la insolvencia del fiador. Sostiene que la sentencia es contradictoria, porque por un lado dice que los embargos que pesan sobre la propiedad puesta en garantía como la hipoteca en primer grado que constituyó el fiador no hacen a la solvencia del mismo, es decir que la solvencia no se mide con el bien ofrecido en el contrato, y por el otro lado dice que el inmueble que se ofrece en garantía tiende a demostrar la solvencia del fiador. Le agravia la resolución porque vulnera el art. 1197 del CC y porque es violatoria del principio de buena fe contractual. 3) Y bien, ingresando al análisis del asunto, en la cláusula vigesimosegunda del contrato, quienes se constituyeron en fiadores de la locación ofrecieron en garantía el inmueble que en la misma se describe, que al momento en que se celebró el contrato se encontraba libre de todo gravamen. De la contestación dada por el codemandado Calcagni a las posiciones 6ª., 7ª. y 8ª. que le pusiera el actor, surge claramente que la garantía se aceptó en razón de que el inmueble ofrecido en tal concepto estaba a la fecha de celebración del contrato, libre de todo gravamen. Con posterioridad a la firma del contrato el inmueble en cuestión fue objeto de cinco embargos, por las siguientes sumas: $ 8.000; $ 2.800; $ 6.000, más índice de actualización tasa pasiva más 0,50 nominal mensual, 1.500 y $ 10.000 y se lo gravó con un hipoteca en primer grado por la suma de US$ 20.800. En la cláusula decimotercera se pactó que en caso de insolvencia del fiador, el locador tendrá derecho a exigir el cambio de fiador. En este orden, ante la actual situación registral del inmueble tenido en cuenta por la locadora para aceptar la fianza, cabe darle razón al apelante al sostener que ello implica un menoscabo al referido inmueble y, por tanto, a la solvencia del garante estimada en base a tal inmueble, desde que, es lógico tener que la locadora no hubiera aceptado la mentada garantía si la propiedad se encontrara cautelada y con derecho real de hipoteca. 4) Conforme al art. 1198 del CC, los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que las partes verosímilmente entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión. En el sub lite no es dudoso que la solvencia del fiador al momento de la celebración del contrato de locación estuvo sustentada en ser propietario del inmueble en cuestión libre de todo gravamen. Siendo ello así, la posterior solvencia del garante debe meritarse en función de la situación registral del mismo, siendo que la existencia de los cinco embargos mencionados, así hayan sido preventivos a la hora de su anotación, y la constitución de la hipoteca, afectó sin ningún tipo de dudas la mentada solvencia en que el locador se apoyó para asegurarse el cobro de eventuales incumplimientos a las obligaciones emergentes del contrato de locación. Ninguna prueba se ha producido que acredite la existencia de otros bienes de valor, habiendo el actor cumplido con su carga procesal de acreditar suficientemente la existencia de los embargos y del derecho real de garantía que afectan al inmueble. No debe medirse en el caso la solvencia de los garantes atendiendo a si pueden o no hacer frente a las obligaciones contractuales sino a la afectación negativa para la garantía de la parte actora que significó la posterior traba de los referidos embargos y constitución de hipoteca sobre el inmueble tenido en cuenta no solo para aceptar la fianza sino para la celebración del contrato locativo. Destaco, sin que influya en el resultado final, pero que merece ser resaltado, que cuatro de los embargos provienen de juicios de desalojo y cobro de alquileres (Ver b6, b10, b11 y b13 en fs. 44v./45), lo que lleva a presumir que se trató de una garantía por la que se abonó determinada suma de dinero, no obstante la negativa del demandado al absolver posiciones. 5) Así las cosas, en mi juicio, debe declararse resuelto el contrato de locación por incumplimiento del locatario a la cláusula decimotercera del contrato de locación, con costas a los demandados, art. 130 del CPC. Los honorarios deben regularse sobre la base de los períodos locativos restantes para la conclusión del contrato, contados desde que se promovió la demanda, esto es, 15 meses, lo que hace la suma total de $ 5.700 y aplicarse para el abogado de la parte actora el punto medio de la escala del art. 34 de la ley 8226, esto es, el 22.5% y por los tareas de la alzada el 40% de dicho punto medio.No corresponde adición alguna de intereses por tratarse de una demanda de resolución de contrato y no de cobro de acreencia de ningún tipo que los genere. 6) En cuanto a la pretensión de daños y perjuicios, estimado en la suma de un mil trescientos pesos, ninguna prueba ha producido la demandante tendiente a demostrar el menoscabo que dice haber sufrido ante el incumplimiento de la cláusula decimotercera del contrato, por lo que corresponde su rechazo. Las costas se imponen a la actora y los honorarios se calcularán sobre la base de tal reclamo, con más los intereses correspondientes, calculados en la forma que lo hizo el a quo y retroactivos a la fecha de la sentencia, obteniéndose así la suma de $ 1.550,78, aplicándose los mismos porcentuales supra referidos. Así me expido a esta cuestión.
El doctor Julio C. Sánchez Torres adhiere al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.
Por todo lo expuesto y lo dispuesto por el art.382 modificado por ley 9129, CPC,
SE RESUELVE: 1) Hacer lugar parcialmente al recurso de apelación y revocar la sentencia de primera instancia en cuanto desestima la demanda de resolución del contrato de locación, el que se declara resuelto por culpa del locatario. Costas a los demandados en ambas instancias. 2) Confirmar la sentencia en cuanto desestima la demanda de daños y perjuicios, con costas a la actora.
Enrique P. Napolitano – Julio C. Sánchez Torres ■
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