LEY DE DEFENSA DEL CONSUMIDOR

Compraventa de vivienda prefabricada. RELACIÓN DE CONSUMO. Régimen legal. CARGA DE LA PRUEBA. PRINCIPIO PRO HOMINE. INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL: construcción defectuosa y falta de entrega. RESOLUCIÓN CONTRACTUAL. Procedencia. INTERPRETACIÓN DE LOS CONTRATOS. Deber del magistrado. DAÑOS Y PERJUICIOS. Restitución de las sumas abonadas. DAÑO PUNITIVO. Verificación. Cuantificación. VIVIENDA DIGNA. Afectación. Agravamiento del daño 1- Ante la existencia de una relación de consumo, deben conjugarse y aplicarse las directrices y principios que se infieren de las normas consumeriles. La actividad probatoria debe acondicionarse al modelo donde se aplica, debiendo recordarse que en estos procesos donde se busca proteger las relaciones de consumo, hay una presunción irrefrenable que, considerando la debilidad del consumidor o usuario, admite que en casos de duda se aplique la interpretación más favorable para el afectado.

2- La búsqueda de una solución al conflicto suscitado en autos ha de estar informada por la naturaleza de la relación en la cual se sustenta la pretensión, lo que hace necesario el juego armónico e integrador de los principios reconocidos por el derecho del consumidor. El plexo normativo aludido tiene ínsito, a lo largo de todas sus disposiciones, el principio protectorio de la parte más débil, lo que autoriza a que, cuando la interpretación puede estar circunscripta por algún tipo de vacilación, siempre debe estarse a la situación que sea más favorable al usuario o consumidor. El juego de presunciones cobra mayor vigor en los procesos de consumo y la valoración del material probatorio debe estar exento del principio por el cual se sostiene que, a falta de prueba concluyente, el reclamo no es procedente. Por el contrario, impera el postulado “pro homine” o a favor del consumidor, según el cual, en caso de duda, se debe estar por la protección del derecho.

3- El art. 53, LDC, delinea la distribución de la carga probatoria al establecer que en un supuesto como el de autos –incumplimiento contractual–, es el proveedor quien está en mejores condiciones de probar que su accionar fue el esperado conforme a los términos de lo contratado. La norma arriba referida se complementa con el art. 3, LDC y el art. 10, LDC.

4- Si en la demanda se postularon dos reclamos incompatibles entre sí, será el juzgador quien decidirá de acuerdo con lo que evidencien las constancias obrantes en la causa y las normas legales aplicables, cuál es la solución que mejor se compadece con los derechos en juego a los fines de garantizar el principio de justicia y equidad; y en este punto, en autos, la resolución del contrato es la solución que mejor se compadece con el derecho en juego.

5- Conforme a las probanzas rendidas en autos, resulta fuera de discusión el monto que había abonado la actora a la demandada, que representaba más del 50% del precio y el saldo restante, según contrato, debía cancelarlo el día pactado para la entrega de la vivienda mediante la entrega de un terreno de propiedad de la actora. Surge probado que al tiempo de la entrega de la vivienda ésta no estaba finalizada, y lo que se había construido contaba con serios defectos y vicios constructivos, razón por la cual no resultaba dable exigir a la actora el pago total de lo convenido si no iba a recibir en igual fecha la propiedad adquirida. Atento ello, corresponde hacer lugar a la demanda de resolución contractual intentada por la actora, condenando a la demandada a restituir las sumas percibidas a raíz del contrato con más un interés igual a la tasa pasiva que publica el BCRA con más el 2% desde que cada suma fue percibida y hasta el día del efectivo pago.

6- El juez, al tiempo de resolver un conflicto como el de autos, tiene el deber de interpretar los acuerdos, descubrir la voluntad documentada que encierra el contrato escrito hasta llegar a la verdadera intención y al fin económico de aquel, esto es, la verdadera causa del negocio, el motivo y las circunstancias que llevaron a las partes a concertar ese cúmulo de derechos y obligaciones que se plasman en un documento escrito. De tal modo, a los fines de dilucidar conflictos de origen contractual, debe buscarse el significado de las manifestaciones de voluntad de una manera razonable a fin de mantener su contenido, procurando desentrañar el fin jurídico perseguido por las partes al celebrar el negocio. Se deben analizar las circunstancias del caso y los hechos probados por las partes de conformidad con el principio de buena fe que rige para toda especie de contratos.

7- En el caso, la prueba rendida da cuenta del destrato sufrido por la actora, quien contrató con la firma demandada frente a la necesidad de acceder a la vivienda propia y resultó sorprendida en su buena fe desde que la construcción no fue finalizada en el tiempo convenido. Además lo realizado daba cuenta de serios defectos constructivos que la demandada no procuró reparar, no obstante haber sido debidamente intimada. En tal sentido debe observarse que el derecho a una vivienda digna y adecuada tiene reconocimiento constitucional en el art. 14 bis e internacional expreso en distintos tratados de derechos humanos. La vivienda importa el lugar de asiento o establecimiento primario, elemental o básico de toda persona humana y de su familia.

8- Si bien la determinación del reclamo por daño punitivo depende del prudente arbitrio judicial, el juzgador debe tener en cuenta a los fines de su cuantificación el tenor del derecho vulnerado, la naturaleza y grado de reproche que es dable realizar a la conducta de la firma demandada cuanto la extensión de los riesgos sociales que es dable inferir de su comportamiento. Siendo que la demandada se dedica a la comercialización de viviendas prefabricadas y que los consumidores que las adquieren procuran acceder a un bien imprescindible para la vida, los incumplimientos de la firma demandada revisten mayor gravedad, atento el tenor del derecho que se vulnera y el impacto social que representa lucrar con el dinero de aquellos individuos que procuran acceder a una vivienda digna. Todo en el marco constitucional y de DDHH que el Código Civil y Comercial especialmente acoge en su articulado, como también lo hacen las leyes de defensa del consumidor.

9- En el caso, la actora se comprometió y en ese camino entregó importantes sumas de dinero de manera previa a la obtención de la contraprestación. En el supuesto de autos, además de que la vivienda no estuvo finalizada en la fecha estipulada, también presentaba serios defectos y/o vicios de fabricación que fueron debidamente comprobados, habiéndose verificado que tales defectos imposibilitaban su uso digno. La actora intimó reiteradamente a la firma demandada y esperó un tiempo prudencial previo al inicio de la presente acción sin haber logrado una respuesta favorable. No pasa inadvertido en este análisis que el contrato que rubricó la actora garantizaba a la firma demandada el cobro de antemano de una suma de dinero que representaba más del 50% del valor de bien adeudado. La letra del contrato da cuenta de ello. Resulta un dato objetivo que la accionada, además de incumplir culposamente con lo pactado, gozó del beneficio de utilizar durante largo tiempo del dinero abonado por la actora. La demandada tuvo un trato desconsiderado hacia su cliente, el que se reveló en los reclamos infructuosos que debió realizar la parte actora sin lograr resultado alguno. Por ello, corresponde mandar a pagar a la firma demandada la suma de $90.000 en concepto de daño punitivo.

C6.ª CC Cba. 15/11/16. Sentencia N° 130. Trib. de origen: Juzg. 47ª CC Cba. “Castillo, Ana María c/ Argencasa SA – Abreviado – Otros – Recurso de Apelación (Expte. N° 02429739/36)”

2ª Instancia. Córdoba, 15 de noviembre de 2016

¿Es ajustada a derecho la sentencia dictada?

La doctora Silvia B. Palacio de Caeiro dijo:

En estos autos caratulados: (…) venidos a los fines de resolver el recurso de apelación interpuesto por la actora en contra de la sentencia N° 255 dictada el día 30/6/15 por el Sr. juez de Primera Instancia y Cuadragésimo Séptima Nominación Civil y Comercial, quien resolvió: “1) Hacer lugar parcialmente a la demanda promovida en autos por Ana María Castillo en contra de Argencasa S.A., y, en consecuencia: a) Condenar a esta última a abonar al actora en el plazo de diez días y bajo apercibimiento de ejecución, la suma de $27.320 que cuantifica la reparación del perjuicio causado por los conceptos de (a) Daño Emergente (rubro “Reparaciones en la Vivienda” por $ 20.420,00) y (b) Daño Moral ($6.900,00), con más los intereses establecidos en el considerando pertinente; b) Absolver a la demandada respecto del reclamo de lucro cesante, daño punitivo y los remanentes de daño emergente (desestimados conforme al considerando respectivo), formulados por el actor. 2) Imponer las costas en un 60% a la actora y en un 40% a la demandada. 3) [Omissis] I. Llegan las actuaciones a este Tribunal de Alzada en virtud del recurso de apelación que interpuso la apoderada de la actora en contra de la sentencia cuya parte resolutiva se encuentra arriba transcripta. A fs. 220/1 corre adjunto el escrito de expresión de agravios mediante el cual la quejosa adujo que en la sentencia se violentó el principio de congruencia pues la acción tuvo por objeto la resolución del contrato por culpa de la demandada con más los daños y perjuicios, y el fallo dictado hizo lugar parcialmente a la demanda de daños y perjuicios omitiendo el análisis acerca de la resolución contractual. En segundo lugar criticó la errónea interpretación que se realizó del art. 1204, CC, pues a la fecha en que se efectuó la constatación del inmueble que debía ser construido por la accionada, aquel no estaba concluido, razón por la cual resultaba incorrecto solicitarle a la actora que abon[ara] el saldo restante. El cumplimiento de la obligación debía darse el 15/11/11 y el incumplimiento de la accionada quedé acreditado por la pericia realizada por el perito oficial Ingeniero Civil Horacio Giaccaglia. En tercer lugar se agravia del rechazo del daño punitivo y, por último, cuestiona lo relativo a la distribución de las costas desde que lo que dio lugar al reclamo fue el incumplimiento de la firma demandada. Solicita, en definitiva, se acoja el recurso con costas a la contraria. II. Corrido el traslado del art. 372, CPC, es evacuado, escrito al cual me remito en honor a la brevedad. III. Corre adjunto el dictamen emitido por el Sr. fiscal de Cámaras Civiles y Comerciales. IV. Se fija audiencia a los fines del art. 58, CPC, a la cual concurrió el Sr. fiscal de Cámaras Civiles y Comerciales, la parte actora y sus letradas, sin asistencia de la demandada pese a encontrarse debidamente notificada. Con motivo de su celebración, el Sr. fiscal de Cámaras solicitó se le corriera nuevamente traslado, el cual fue evacuado. V. En el caso de autos, la actora inició demanda de resolución contractual con más daños y perjuicios pero a su vez reclamó una suma de dinero destinada al arreglo de la vivienda adquirida. La actora denunció en su escrito de postulación que la firma “Argencasa SA” había incumplido el contrato suscripto el día 5/8/11 por el cual se había comprometido a la construcción de una vivienda modelo patagónica de estilo a dos aguas con un total de 77.76 m2. Que según copia del contrato, ella se había obligado a pagar la suma de $99.500 al 15/11/11, mientras que la demandada debía entregar la vivienda vendida en igual fecha. Tal como lo señaló en el escrito inicial y posteriormente lo reconoció la accionada, había abonado en el acto de celebración del contrato la suma de $30.000 y luego hizo entrega el día 6/9/11 de la suma de $24.900. El 5/10/11 entregó $3300 y el 12/10/11 $5000. El presidente de la firma demandada contestó la demanda y reconoció el contrato de fecha 5/8/11. VI. La relación jurídica que vinculó a las partes es de consumo, de lo cual se desprenden una serie de proyecciones en orden a la carga de la prueba y a los parámetros interpretativos aplicables al sub lite. Régimen protectorio del consumidor. Algunas reflexiones. En la causa: «Tabares, Vanesa Mariana c/ Plaza Motos S.A. y otros – Ordinario – Cumplimiento / Resolución de Contrato (Expte. N° 1909187/36)» Auto N° 98 27/4/11), tuve oportunidad de señalar que desde la sanción de la ley 24240, nuestro país pretendió otorgar al consumidor un estatuto especial y protectorio dado su carácter de parte débil de la contratación frente al proveedor. Las relaciones de consumo se caracterizan por una desigualdad estructural entre los proveedores y los consumidores o usuarios que se expresa en la asimetría de información, en las diferencias de poder económico y negocial y, en definitiva, en la totalidad de las esferas de interacción. Este desequilibrio es el que justifica la protección adicional que el ordenamiento jurídico debe proporcionar a la parte más débil de dicha relación. Por ello la preceptiva del consumidor tiende a paliar la desigualdad de las partes. El reconocimiento constitucional de esta situación llega con la incorporación del art. 42, CN, en la reforma de 1994. Allí se establece que “Los consumidores y usuarios de bienes y servicios tienen derecho, en la relación de consumo, a la protección de su salud, seguridad e intereses económicos; a una información adecuada y veraz; a la libertad de elección, y a condiciones de trato equitativo y digno. Las autoridades proveerán a la protección de esos derechos, a la educación para el consumo, a la defensa de la competencia contra toda forma de distorsión de los mercados, al control de los monopolios naturales y legales, al de la calidad y eficiencia de los servicios públicos, y a la constitución de asociaciones de consumidores y de usuarios. La legislación establecerá procedimientos eficaces para la prevención y solución de conflictos, y los marcos regulatorios de los servicios públicos de competencia nacional, previendo la necesaria participación de las asociaciones de consumidores y usuarios y de las provincias interesadas, en los organismos de control”. Al hacer expresa referencia a la “relación de consumo”, se pone de manifiesto la existencia de una vinculación jurídica compuesta por dos elementos básicos: por una parte, el sometimiento de los consumidores al poder de los titulares de los medios de producción como consecuencia del sistema capitalista en el que nos encontramos inmersos y, por otra parte, la necesidad ineludible de la tutela de los derechos de los consumidores. Así, el principio protectorio se erige en la norma fundante del sistema y sobre la cual se asienta el resto del sistema. La ley 26361 contempla un plexo normativo más amplio fijando como único recaudo el de revestir el carácter de destinatario final. El Código Civil y Comercial de la Nación incluye en sus normas la legislación consumerista. El art. 1092, CCCN, define la relación de consumo en los siguientes términos: “Relación de consumo es el vínculo jurídico entre un proveedor y un consumidor. Se considera consumidor a la persona humana o jurídica que adquiere o utiliza, en forma gratuita u onerosa, bienes o servicios como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social. Queda equiparado al consumidor quien, sin ser parte de una relación de consumo como consecuencia o en ocasión de ella, adquiere o utiliza bienes o servicios, en forma gratuita u onerosa, como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social”. En el art. 1093, CCCN, se define el llamado contrato de consumo diciendo: “…es el celebrado entre un consumidor o usuario final con una persona humana o jurídica que actúe profesional u ocasionalmente o con una empresa productora de bienes o prestadora de servicios, pública o privada, que tenga por objeto la adquisición, uso o goce de los bienes o servicios por parte de los consumidores o usuarios, para su uso privado, familiar o social”. Por otro lado, el art. 1094, CCCN, establece que “Las normas que regulan las relaciones de consumo deben ser aplicadas e interpretadas conforme con el principio de protección del consumidor y el de acceso al consumo sustentable. En caso de duda sobre la interpretación de este Código o las leyes especiales, prevalece la más favorable al consumidor.” Al respecto, el Dr. Ricardo Luis Lorenzetti en su obra “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado” – 1 ed. Santa Fe; Rubinzal – Culzoni, 2015, refiere: “El texto del Código viene a poner claridad al ámbito de aplicación del denominado Estatuto del Consumidor, al establecer una definición del sujeto protegido comprensible para cualquier intérprete, alejando ambigüedades que distraigan la finalidad perseguida por el régimen tuitivo…” (T. VI, pág. 233). La normativa del consumidor tiene carácter estatutario por estar integrada no sólo por la regulación constitucional, el Código y la LDC, sino también por todas aquellas normas que resulten aplicables a la relación jurídica de consumo, conforme lo establece el art. 3, ley 24240. Apreciación de la prueba en el régimen del derecho al consumidor. La doctrina ha sostenido: “… Se ha visto que el proceso, definido como sustituto destinado a la satisfacción de pretensiones, tiende, normalmente y a través de la pluralidad de actos que le es característica, al dictado de una decisión que le ponga término. Mediante esta decisión o sentencia, el órgano jurisdiccional individualiza y convierte el mandato general, conferido por el legislador, aplicándolo a los hechos de la causa, operación que configura el llamado “silogismo judicial”, cuya premisa mayor estaría constituida por la norma jurídica, la menor por los elementos de hecho y la conclusión por la aplicación de aquella a ésta, o la subsunción de ésta en aquélla. La referencia a los elementos de hecho nos introduce en el concepto de prueba, ya que es presupuesto necesario para el funcionamiento de aquella operación lógica, que los hechos hayan quedado debidamente probados o acreditados…” (Ramacciotti, Compendio de Derecho Procesal Civil y Comercial, T. 1, pág. 521). En lo que a esta temática respecta, el juzgador debe valorar los elementos probatorios arrimados al proceso conforme a los principios que ilustran las reglas de la sana crítica racional y aplicar los conocimientos que pueda extraer de la lógica y la experiencia. En esta tarea, el magistrado debe apreciar y sopesar al tiempo de decidir, la naturaleza del hecho objeto de prueba, la mayor o menor dificultad que aquél ofrece a esos fines y con base en ello verificar la suficiencia o insuficiencia de las herramientas adjuntadas al proceso. Respecto a la prueba, Couture la singulariza como «un medio de verificación de las proposiciones que los litigantes formulan en el juicio» (Fundamentos, N° 136, 3ª. ed., p. 217). Ante la existencia de una relación de consumo, deben conjugarse y aplicarse las directrices y principios que se infieren de las normas consumeriles. La actividad probatoria debe acondicionarse al modelo donde se aplica, debiendo recordarse que en estos procesos donde se busca proteger las relaciones de consumo, hay una presunción irrefrenable que, considerando la debilidad del consumidor o usuario, admite que en casos de duda se aplique la interpretación más favorable para el afectado. La búsqueda de una solución ha de estar informada por la naturaleza de la relación en la cual se sustenta la pretensión, lo que hace necesario el juego armónico e integrador de los principios reconocidos por el derecho del consumidor. El plexo normativo aludido tiene ínsito, a lo largo de todas sus disposiciones, el principio protectorio de la parte más débil, lo que autoriza a que, cuando la interpretación puede estar circunscripta por algún tipo de vacilación, siempre debe estarse a la situación que sea más favorable al usuario o consumidor. El juego de presunciones cobra mayor vigor en los procesos de consumo, y la valoración del material probatorio debe estar exento del principio por el cual se sostiene que, a falta de prueba concluyente, el reclamo no es procedente. Por el contrario, impera el postulado “pro homine” o a favor del consumidor, según el cual en caso de duda, se debe estar por la protección del derecho (Véase, Gozaíni, Osvaldo A., “El Proceso de Consumo” “Ley de Defensa al Consumidor”, ob. cit. p. 318). El art. 53, LDC, establece que: “Los proveedores deberán aportar al proceso todos los elementos de prueba que obren en su poder, conforme a las características del bien o servicio, prestando la colaboración necesaria para el esclarecimiento de la cuestión debatida en el juicio”. La norma referida es la que delinea la distribución de la carga probatoria al establecer que en un supuesto como el de autos, es el proveedor quien está en mejores condiciones de probar que su accionar fue el esperado conforme a los términos de lo contratado. La norma arriba referida se complementa con el art. 3, LDC, modificada por ley 26361 (B.O. 7/4/08) que dispone: “…En caso de duda sobre la interpretación de los principios que establece esta ley prevalecerá la más favorable al consumidor” y el art. 10 reza: “Incumplimiento de la obligación. El incumplimiento de la oferta o del contrato por el proveedor, salvo caso fortuito o fuerza mayor, faculta al consumidor, a su libre elección a: a) Exigir el cumplimiento forzado de la obligación, siempre que ello fuera posible; b) Aceptar otro producto o prestación de servicio equivalente; c) Rescindir el contrato con derecho a la restitución de lo pagado, sin perjuicio de los efectos producidos, considerando la integridad del contrato. Todo ello sin perjuicio de las acciones de daños y perjuicios que correspondan”. En este marco se advierte que la actora se encontraba facultada a reclamar la resolución del contrato con más los daños y perjuicios que dicha resolución le acarreara, siendo necesario destacar que, más allá de los términos vertidos en el escrito de demanda, se debe encuadrar correctamente la petición y resolver conforme a derecho. Si en la demanda se postularon dos reclamos incompatibles entre sí, será el juzgador quien decidirá de acuerdo con lo que evidencien las constancias obrantes en la causa y las normas legales aplicables, cuál es la solución que mejor se compadece con los derechos en juego a los fines de garantir el principio de justicia y equidad y, en este punto, considero que la resolución del contrato es la solución que mejor se compadece con el derecho en juego. Del contrato de compraventa N° 00322 y acuerdo de fs. 9, los cuales se encuentran debidamente reconocidos por las partes, se colige que la demandada vendió una casa premoldeada, modelo Patagónica, estilo dos aguas de 77,76 m2 según descripción que allí se realiza. Se pactó como precio la suma de $99.500 la cual debía quedar íntegramente abonada al día 15/11/11, fecha en la cual se haría entrega de la vivienda construida. El día en el cual se firmó el contrato la actora abonó la suma de $30.000, el 6/9/11 abonó la suma de $24.900, el 5/10/11 entregó $3.300 y finalmente el 12/10/11 abonó $ 5.000, todo lo cual totalizó la suma de $63.200. La cancelación del precio se convino con la entrega de un terreno. Es decir que la actora, el día 15/11/11, debía abonar el saldo de precio concertado mediante la entrega de un terreno, tal como lo habían pactado los contratantes y la demandada debía entregar la vivienda finalizada. La correspondencia epistolar obrante en autos da cuenta de que la demandada fue intimada el día 16/4/12 mediante carta documento a los fines de que en el plazo perentorio de 30 días entregara la vivienda terminada, sin vicios. Dicha carta fue contestada el 23/4/12 y en esa oportunidad la firma demandada reconoció que el plazo de entrega estipulado era el día 15/11/11 y que no se había realizado la entrega atento no haberse cancelado el saldo de precio pendiente. Reconoció la existencia de los pagos realizados. A fs. 14 corre adjunta la carta documento remitida por la actora a la demandada con fecha 10/8/12 en la cual reitera que a esa fecha –agosto 2012– la vivienda no había sido finalizada desde que subsistían los defectos constructivos señalados en los mails de fecha 22/10/11, 29/10/11, 12/1/12, 22/2/12 y que ante la postura asumida por la demandada, le comunicaba su decisión de abocarse al derecho que le confiere el art. 17 inc. B, LDC, de tener por resuelta la vinculación contractual que los unió con devolución de las sumas erogadas. La demandada, con fecha 13/1/13, remitió carta documento intimando a la actora por el plazo de 24 horas a pagar el saldo deudor con más los intereses pactados. La solución del conflicto requiere precisar que la actora había abonado al día 15/11/11, fecha pactada para la entrega de la vivienda, la suma de $63.200 sobre $99.500 y que al día 15/11/11, la demandada no había comenzado la obra según lo denunciado en demanda. A fs. 12 corre adjunta la escritura N° 24 de fecha 16/5/12 labrada por la escribana A.S. Mastronardi, titular del Registro N° 69, quien constató que “…se encuentra ejecutado aproximadamente el 50% de la obra pactada. La platea de fundación no es antisísmica debido a que no cuenta con la armadura suficiente, el espesor en algunos lugares no llega a tres centímetros, y los hierros que tiene no se encuentran dentro del hormigón, el cemento utilizado no es de buena calidad para funciones estructurales. En la parte posterior de la vivienda la platea es insuficiente y la estructura se encuentra en el aire. La cubierta de chapas se encuentra en su mayoría perforada con el consiguiente problema de ingreso de agua y humedad. Con respecto al contrato, no se cumplió con los tiempos de entrega y las aberturas que debían haber sido de aluminio son de chapa…”. La constatación realizada por la escribana interviniente evidencia que al mes de mayo del año 2012, es decir seis meses después de la fecha pactada para la entrega de la vivienda, la demandada sólo había construido el 50% de la vivienda y, además, la construcción era defectuosa. El dictamen pericial oficial emitido por el Ing. Civil Giaccaglia precisa:“Difícilmente cumpla la construcción con las normas sismo-resistentes establecidas en el reglamento CIRSOC. Además es de dudosa respuesta ante solicitaciones de fuertes vientos”. En el dictamen ampliatorio el perito oficial detalla cuáles eran las tareas específicas contratadas a la empresa dando cuenta de aquellas que aun a esa fecha –23/9/14– no habían sido ejecutadas. Conforme a las probanzas rendidas resulta fuera de discusión el hecho de que la actora había abonado $63.200, o sea más del 50 % del precio y el saldo restante, según contrato, debía cancelarlo el día pactado para la entrega de la vivienda –15/11/11– mediante la entrega de un terreno de propiedad de la actora. Surge probado que al tiempo de la entrega de la vivienda ésta no estaba finalizada, y lo que se había construido contaba con serios defectos y vicios constructivos, razón por la cual no resultaba dable exigir a la actora el pago total de lo convenido si no iba a recibir en igual fecha la propiedad adquirida. Tal como lo referenciara supra, la actora intimó el 16/4/12 a la firma demandada a la entrega de la vivienda sin vicio alguno, frente a lo cual, la accionada intimó a la actora a abonar el saldo deudor. Al tiempo de trabarse la litis, la firma “Argencasa SA” intentó enervar la procedencia de la acción invocando que su incumplimiento obedeció a la falta de pago del saldo de precio por parte de la actora y al hecho de que se le impidió el ingreso al lote. El argumento referido al saldo de precio fue desestimado por el a quo sin que la demandada se hubiera agraviado y el atinente a la imposibilidad de ingresar al lote a los fines de continuar con la obra no fue debidamente probado en la causa. En esta línea y luego de realizar un análisis interrelacionado de las probanzas colectadas cuanto de los términos pactados en el contrato, se advierte que el accionar de la demandada resultó reñido con lo convenido y lo esperable, según lo que indican las reglas de la lógica y la experiencia. El juez, al tiempo de resolver un conflicto como el de autos, tiene el deber de interpretar los acuerdos, descubrir la voluntad documentada que encierra el contrato escrito hasta llegar a la verdadera intención y al fin económico del mismo, esto es, la verdadera causa del negocio, el motivo y las circunstancias que llevaron a las partes a concertar ese cúmulo de derechos y obligaciones que se plasman en un documento escrito. De tal modo, a los fines de dilucidar conflictos de origen contractual, debe buscarse el significado de las manifestaciones de voluntad de una manera razonable a fin de mantener su contenido, procurando desentrañar el fin jurídico perseguido por las partes al celebrar el negocio. Se deben analizar las circunstancias del caso y los hechos probados por las partes de conformidad con el principio de buena fe que rige para toda especie de contratos. En el caso, la actora había abonado más del 50% del precio y el saldo se pagaría mediante la entrega de un terreno el mismo día en que la vivienda adquirida estuviera lista para ser entregada a la actora, pero resulta que la firma demandada no estaba en condiciones de cumplir su obligación en la fecha estipulada. El Sr. fiscal de Cámaras Civiles y Comerciales, al emitir su dictamen sostuvo: “…se concluye que resulta procedente la resolución contractual peticionada en la demanda y reiterada en la expresión de agravios, por culpa de la accionada. En esta línea, se advierte que la demandada incurrió en un comportamiento reprochable por vulnerar flagrantemente lo dispuesto en los arts. 19 y 23, LDC, y conculcar el “trato digno” del consumidor (art. 8 bis, LDC), al someterlo a un derrotero de reclamos, sin respuesta favorable dentro de un plazo razonable. Bajo esta perspectiva, corresponde ordenar la restitución del monto abonado, cuya existencia no se encuentra discutida, por la suma de $63.200”. Atento lo expuesto y probanzas referidas corresponde acoger el agravio, revocar parcialmente la sentencia dictada y en consecuencia hacer lugar a la demanda de resolución contractual intentada por la actora, condenando a la demandada a restituir las sumas percibidas a raíz del contrato ($30.000 el 5/8/11, $24.900 el 6/9/11, $3.300 el 5/10/11, $5.000 el 12/10/11), con más un interés igual a la tasa pasiva que publica el BCRA con más el 2 % desde que cada suma fue percibida y hasta el día del efectivo pago. La actora deberá permitir a la firma demandada el ingreso a la propiedad a los fines de que proceda a desmantelar la construcción realizada debiendo la accionada cargar con el costo de dicho acto y del traslado del material. Por ello corresponde dejar sin efecto lo resuelto respecto al rubro “Reparación de la vivienda” y mantener lo atinente al daño moral. VII. La actora reclamó la suma de $90.000 en concepto de daño punitivo cuyo análisis resulta procedente atento haberse decidido la resolución del contrato por culpa de la demandada. Los daños punitivos han sido definido como «sumas de dinero que los tribunales mandan a pagar a la víctima de ciertos ilícitos, que se suman a las indemnizaciones por daños realmente experimentados por el damnificado, que están destinados a punir graves inconductas del demandado y a prevenir hechos similares en el futuro» (Pizarro, Ramón Daniel, Daño Moral, p. 453, Hammurabi, Bs. As., 1996). Ante determinadas situaciones lesivas, la mera reparación del perjuicio puede resultar insuficiente para desmantelar los efectos nocivos del ilícito. Frente a esto, la Ley de Defensa al Consumidor 24240 (texto agregado por la ley 26361) introdujo un sistema de multas. El art. 52, LDC, establece: “Daño Punitivo. Al proveedor que no cumpla sus obligaciones legales o contractuales con el consumidor, a instancia del damnificado, el juez podrá aplicar una multa civil a favor del consumidor, la que se graduará en función de la gravedad del hecho y demás circunstancias del caso, independientemente de otras indemnizaciones que correspondan. Cuando más de un proveedor sea responsable del incumplimiento, responderán todos solidariamente ante el consumidor, sin perjuicio de las acciones de regreso que les correspondan. La multa civil que se imponga no podrá superar el máximo de la sanción de multa prevista en el artículo 47, inciso b) de esta ley». Este instituto tiene un propósito netamente sancionatorio de un daño que resulta intolerable, siendo su