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2– “…El proceso ordinario (posterior) se instaura para discutir en toda su extensión el negocio jurídico de base que sirve de motivo o sustento al título ejecutivo. De tal modo, el negocio jurídico subyacente que es la causa del título ejecutivo, podrá ser conocido y discutido en toda su amplitud en sede ordinaria.”
3– En autos, si bien es cierto que las defensas opuestas por los hoy actores no tenían cabida en los juicios ya ventilados, cuyas resoluciones se encuentran firmes –PVE y Desalojo–, no puede descuidarse que tales argumentos han sido tenidos en cuenta al resolverse en dichos procesos, con lo cual no puede volverse sobre tales argumentos, máxime cuando no se ha acompañado prueba capaz de desvirtuarlos. Ello así pues se atentaría contra el instituto de la cosa juzgada.
4– Este Tribunal sostuvo –en el juicio de desalojo– que “aun teniendo en cuenta que el inmueble de marras ha sido declarado inhabitable y sujeto a demolición por la Municipalidad de Córdoba, habiendo denegado la autorización para la explotación comercial, lo cierto es que la situación debe interpretarse en función del convenio habido entre las partes”. “…Por la cláusula quinta se dejó constancia de que las locatarias recibieron el inmueble desocupado y en el estado en que se encontraba, … por lo que asumen personalmente el costo de las reparaciones y mejoras a que hubiera lugar para lograr la finalidad para la cual el inmueble es locado, estableciéndose que no existirá lugar a reclamos contra la locadora vinculados al respecto…”. “En suma, el pacto, interpretado de buena fe (art. 1198, CC) impone desestimar la defensa opuesta”.
5– “La cosa juzgada se forma respecto de aquellas cuestiones propuestas por las partes al tribunal, haya recaído o no decisión expresa al respecto, sea que a su respecto medió efectiva controversia o fueron reconocidas expresa o tácitamente por las partes, y de las que habiendo podido ser propuestas, aptas para decidir la controversia, no lo fueron o no pudieron ser probadas. No, en cambio, en relación con los argumentos corroborantes u obiter dicta, ni las declaraciones incidentales, salvo que éstas constituyan el antecedente de una declaración expresa”. Nuestro Máximo Tribunal local señala que la fuerza de la cosa juzgada se extiende a los argumentos con base en los cuales se acoge o desecha la excepción.
6– En la especie, los argumentos que intentan introducir los actores –frustración del fin comercial– ya han sido materia de debate y de resolución en pleito firme, con lo cual no puede volverse sobre éstos. Además, la materia de conocimiento en el juicio ordinario de repetición se reduce a discutir en toda su extensión las defensas que merecieron restricción sea en su alegación o prueba, en virtud de la naturaleza ejecutiva del pleito, imponiéndose a su respecto el instituto de la cosa juzgada.
¿Proceden los recursos de apelación interpuestos?
La doctora
I. En autos, la sentencia Nº 331 de fecha 12/9/05 dictada por el señor juez de 1ª. Inst. y 32ª. Nom. CC de esta ciudad, dispuso: «1) Hacer lugar parcialmente a la demanda declarativa ordinaria entablada por los señores Beatriz del Valle Lerda, Lucía Noemí Lerda y Elpidio Antonio Lerda en contra de la señora Norma Margarita Di Lenarda, condenando a la demandada a la devolución del 50 % de los importes abonados por las actoras, en concepto de alquileres y las costas impuestas en los juicios de desalojo y ejecutivo, con los intereses establecidos en el considerando respectivo, desde la fecha en que los pagos se hicieron efectivos, lo que se determinará por vía de ejecución de sentencia. Para el caso que no se hubiere abonado suma alguna o se lo hubiere hecho en forma parcial, se abonará o eximirá a la actora, según resulte y conforme a lo expresado en el considerando XI) de la presente. II) Costas en el cincuenta por ciento a cargo de cada una de las partes…”. Contra dicha resolución han apelado la parte actora, señores Beatriz Lerda, Lucía Lerda y Elpidio Lerda, mediante apoderado, y la parte demandada, sucesores de Norma Margarita Di Lenarda, mediante apoderado, fundando sus disensos en esta Sede, argumentos que han sido respondidos recíprocamente por las partes. II. Abordado el estudio de la causa y por razones metodológicas será tratado en primer lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada. Se queja por las conclusiones a las que arriba el sentenciante en cuanto a la conducta desplegada por su parte. Aduce que al momento de la contratación no existió vicio de la voluntad, puesto que las locatarias conocían perfectamente el estado del inmueble. Alega que se equivoca el juez al considerar como recaudo necesario que el plano del inmueble debe estar aprobado, pues al momento en que fue visado no se exigía tal requisito. Considera que la sentencia no ha contemplado la autonomía de la voluntad expresada por las partes en el contrato. III. Adentrándome en el análisis del fondo del asunto y adelantando criterio me pronuncio por el acogimiento del recurso de apelación. Conviene recordar que “…el llamado juicio ordinario posterior, desde la perspectiva del ejecutado, es un proceso cognoscitivo y resarcitorio cuya materia de conocimiento se reduce a discutir en toda su extensión las defensas que merecieron restricción sea en su alegación o prueba, en virtud de la naturaleza ejecutiva del pleito”. “De este modo quedan diferidas a la instancia ordinaria aquellas defensas vedadas por la ley o en aspectos de ellas que no puedan ser introducidos en sede ejecutiva. Claro está, como lo hemos sostenido, que “las defensas no articuladas deben tratarse de oposiciones que no sean de las previstas en la ley, o si opuesta existió limitación en la prueba. De tal manera que la negligencia no habilita a utilizar la vía ordinaria. El trámite posterior no permite o importa establecer una nueva oportunidad para “subsanar errores o suplir negligencias, como dejar de recurrir pudiendo hacerlo”. Vale decir, que el proceso ordinario se instaura para discutir en toda su extensión el negocio jurídico de base que sirve de motivo o sustento al título ejecutivo. De tal modo, el negocio jurídico subyacente que es la causa del título ejecutivo podrá ser conocido y discutido en toda su amplitud en sede ordinaria (mi comentario en Procesos de Ejecución, La sentencia ejecutiva y el juicio ordinario de repetición. Posibilidades y exclusiones cautelares- Edit. Advocatus, año 2006, p. 33). El sentenciante, al resolver, entendió que la acción declarativa debía prosperar en función de los argumentos utilizados por los actores al demandar en el presente pleito, es decir que el inmueble locado fue declarado inhabitable; que del acta notarial acompañada surge que alguno de los daños afectan la estructura del inmueble; y en tercer lugar, que no se acompañó plano visado y aprobado por el ente respectivo. Si bien es cierto que las defensas opuestas por los hoy actores no tenían cabida en los juicios ya ventilados, cuyas resoluciones se encuentran firmes (PVE y Desalojo), no puede descuidarse que tales argumentos han sido tenidos en cuenta al resolverse los mismos, con lo cual no puede volverse sobre tales argumentos, máxime cuando no se ha acompañado prueba capaz de desvirtuarlos, pues atentaría contra el instituto de la cosa juzgada. En efecto, esta Excma. Cámara al resolver el recurso de apelación interpuesto en contra de la sentencia Nº 4 de fecha 3/2/99, dictada en el juicio de desalojo “Di Lenarda Norma Margarita c/ Lerda Beatriz Del Valle y otro – Desalojo – Falta de pago”, se pronunció confirmando el decisorio de primera instancia y dejó sentado que “aun teniendo en cuenta que el inmueble de marras ha sido declarado inhabitable y sujeto a demolición por la Municipalidad de Córdoba, habiendo denegado la autorización para la explotación comercial, lo cierto es que la situación debe interpretarse en función del convenio habido entre las partes”. “…por la cláusula quinta se dejó constancia de que las locatarias recibieron el inmueble desocupado y en el estado en que se encontraba, “…habiendo tomado pleno conocimiento del mismo con anterioridad, por lo que asumen personalmente el costo de las reparaciones y mejoras a que hubiera lugar para lograr la finalidad para la cual el inmueble es locado, estableciéndose que no existirá lugar a reclamos contra la locadora vinculados al respecto. En este sentido, se deja constancia que el precio de la locación se ha convenido en atención a la necesidad que tendrán las locatarias de afrontar por sí tales reparaciones y mejoras…” (cláusula quinta del contrato), destacándose que las locatarias ocupaban el inmueble desde el 1/8/97, autorizándoselas a continuar ocupándolo como comodatarias hasta el 30 de setiembre del mismo año, pues el 1° de octubre siguiente comenzó su vigencia el contrato aludido”. “Y no se diga que no conocieron que el inmueble requería de reparaciones tales que permitieran su correcta habitabilidad pues en la cláusula novena del mismo contrato se hizo mérito de las “…mejoras edilicias y de habitabilidad del inmueble” pactándose que quedarían en beneficio de la propiedad y no podrían ser retiradas”. “En suma, el pacto, interpretado de buena fe (art. 1198, CC) impone desestimar la defensa opuesta”. “Es real que el art. 1604 inc. 4, CC, dispone la conclusión de la locación, cuando la cosa no permite su uso y goce conforme el destino en virtud del cual fue asumida la voluntad contractual, particularmente de la locataria”. “Pero esa norma tiene en vista otra situación diversa a la de autos, y es aquella en la cual la cosa no sirve para el fin perseguido con el contrato, sin que las locatarias se hayan hecho cargo de las tareas de adecuabilidad del mismo. Claro está, quedan incluidos otros supuestos extremos como el de destrucción de la cosa, no prevista en los términos negociales”. “Si, en nuestro caso, las partes ocupaban el inmueble con anterioridad a la firma del contrato en el que expresamente reconocían el estado en que se encontraba el inmueble, asumiendo que debían afrontar tareas para adecuar su condición de habitabilidad y tales condiciones fueron tenidas en cuenta para aminorar el precio de los arriendos, no pueden luego volver sobre sus propios actos para alegar la condición del inmueble como justificación para evitar el pago de los arriendos. El contrato firmado, sin vicios de la voluntad invocados y probados, es ley para las partes y a él deben sujetarse, para obrar de buena fe”. “Por fin, cabe destacar que a estar por las constancias instrumentales del expediente traído
Los doctores
Por lo expuesto,
SE RESUELVE: I) Hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por la parte demandada y revocar la sentencia de primera instancia en todo cuanto decide. II) Rechazar la demanda declarativa ordinaria entablada por los señores Beatriz del Valle Lerda, Lucía Noemí Lerda y Elpidio Antonio Lerda en contra de la señora Norma Margarita Di Lenarda. III) Las costas de ambas instancias son a cargo de la parte actora por resultar vencida (art. 130, CPC). IV) … V) Declarar abstracto el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, sin costas.
