ALQUILERES. EXCEPCIÓN DE INHABILIDAD DE TÍTULO. RESCISIÓN UNILATERAL. Incumplimiento contractual del locador. Necesidad de indagación causal. Consentimiento de las partes para su abordaje: procedencia. PRUEBA TESTIMONIAL. Dependientes de la demandada: Valoración. Orfandad probatoria. Rechazo de la defensa 1- En autos, la recurrente sostiene que su oposición a la ejecución incoada en su contra no se refería a la causa de la obligación, pues la discusión que proponía no apuntaba a los motivos de la rescisión sino a la eficacia del acto extintivo de la rescisión unilateralpor ella invocada. Ello no resulta acertado, pues, en realidad, la oposición de la excepcionante se fundó en la extinción del contrato derivada de una resolución por incumplimiento, y –por ende– el examen de su defensa necesariamente comprometía el análisis de la relación jurídica sustancial. Ello porque la eficacia extintiva de la declaración unilateral de voluntad de la locataria ejecutada se encontraba condicionada a la efectiva verificación de la falta de cumplimiento alegada, desde que la manifestación de una de las partes no aniquila per se el vínculo contractual, sino en los casos en que el mismo contrato, o la ley, le atribuyen esa facultad (art. 1077, CCC).
2- Para la operatividad de la cláusula resolutoria implícita (1087, CCC y 1088, CCC), la norma exige que el incumplimiento sea esencial en atención a la finalidad del contrato (art. 1084, CCC) y, por otra parte, el art. 1220, CCC, admite la resolución de contrato imputable al locador en supuestos de incumplimiento de la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenidos o de la garantía de evicción y vicios redhibitorios. De ello se colige que cualquier defensa fundada en la extinción del vínculo por resolución unilateral fundada en el incumplimiento (evento que la apelante invoca para alegar la falta de habilidad del título) supone adentrarse en los motivos de la rescisión, para dilucidar si la falta de ejecución de las prestaciones convenidas realmente existió y revistió la entidad suficiente para que operara la cláusula resolutoria implícita.
3- La sola circunstancia de fundarse la defensa de la ejecutada en la causa del título no basta para determinar su rechazo, toda vez que, en el caso, ambas partes consintieron el abordaje de la cuestión relativa a la rescisión o resolución unilateral del contrato de locación (el ejecutante, arguyendo la falta de intimación de cumplimiento previo a la rescisión, y la demandada, invocando la existencia de vicios en el inmueble que justificarían la solución por ella adoptada). En efecto, a esta cuestión se refieren los escritos de oposición de excepciones, contestación, alegatos, expresión y contestación de agravios.
4- La doctrina ha sostenido que la prohibición de incursionar en la causa del título prescripta por el art. 549, CPC, es clara con relación a los títulos literales y abstractos, pero que respecto de aquellos en los que la ley alude a una relación jurídica y no a un instrumento (como ocurre en el sub examine), el derecho a percibir el crédito y consiguiente obligación de pagarlo remite necesariamente a indagar las calidades de acreedor y deudor en función de esa relación jurídica sustancial; porque es precisamente en función de la causa, esto es, la perspectiva de la relación jurídica, que la ley otorga la vía ejecutiva, razón por la que, obviamente, la causa no permanece oculta, a diferencia de otros títulos.
5- En autos, nada impide examinar el fundamento intrínseco de la defensa, esto es, la supuesta extinción del vínculo por rescisión o resolución unilateral del contrato fundada en la falta de cumplimiento; y, de esa manera, indagar si la inejecución de las prestaciones comprometidas por la contraparte efectivamente acaeció.
6- El incumplimiento contractual no fue acreditado en la presente causa, y tampoco lo fue en los autos conexos tramitados entre las mismas partes y donde se persigue el cobro de una suma de pesos, lo cual conspira en contra de la postura de la accionada, considerando que corresponde al demandado la prueba de los hechos en que funda las excepciones (art. 548, CPCC). Pese a lo afirmado por la demandada, no se llevó a cabo la prueba pericial a los fines de demostrar la existencia de los supuestos vicios estructurales ni el origen de los desperfectos del inmueble.
7- En autos, en el acta de constatación la escribana interviniente sólo explicita que 20 días después de haberse entregado el inmueble a la locataria no había electricidad en el local y que faltaban las tapas de luz, que se podían observar manchas en las paredes, columnas y techo que parecían ser de humedad, que faltaban aberturas -puertas y ventanas- en algunas partes del salón, que gran parte de la cubierta del techo tenía chapa y membrana, que faltaban ladrillos vistos en el frente del local y que no había medidor de gas. Esas expresiones de la notaria no bastan para acreditar que los desperfectos constatados obedecieran a «fallas ocultas y estructurales del inmueble» y no a otras causas (como, por ejemplo, los recientes trabajos realizados por orden de la Sra. Mallada para el acondicionamiento del espacio locado), especialmente cuando la propia locataria había manifestado su recepción de conformidad de la llave de ingreso al local.
8- En la especie, si bien hay testigos que afirman haber efectuado trabajos de albañilería y electricidad en el salón arrendado, tales testimoniales deben analizarse con suma cautela por tratarse de dependientes de la demandada, contrastando sus dichos cuidadosamente con las demás constancias del expediente; y lo dicho por aquellos en relación con la existencia de desperfectos (falta de tendido eléctrico, humedades, filtraciones, etc.) y la causa de ellos no basta para generar convicción en el juzgador sobre la veracidad de lo alegado por la accionada, toda vez que deriva de comprobaciones fácticas efectuadas unilateralmente, sin contralor de la otra parte.
C7.ª CC Cba. 27/8/19. Sentencia N° 81. Trib. de origen: Juzg. 49.ª CC Cba. «Soldavini, Fernando Daniel c/ Mallada, Lorena – Pve – Alquileres – Expte. 6247849»
<hr />
2.ª Instancia. Córdoba, 27 de agosto de 2019
¿Procede el recurso de apelación impetrado?
El doctor Jorge Miguel Flores dijo:
En los autos caratulados: (…), venidos en apelación del Juzgado de Primera Instancia y 49ª. Nominación en lo Civil y Comercial de esta ciudad, en los que por sentencia N° 306, de fecha 10/8/18 se resolvió: «I. Rechazar la excepción de inhabilidad de título interpuesta por la demandada Lorena Mallada. II. Mandar llevar adelante la ejecución promovida por Fernando Daniel Soldavini, en contra de Lorena Mallada, hasta el completo pago de la suma de $171.704 en concepto de alquileres conforme a lo que ha sido detallado supra; con más los intereses establecidos en los Considerandos respectivos de la presente resolución. III. Imponer las costas a la demandada vencida (art. 130, CPC). IV. [omissis]». 1. La sentencia recurrida contiene una relación de causa que satisface los recaudos del art. 329, CPC, por lo que a ella corresponde remitirnos para tener por reproducidos los antecedentes del litigio. Contra dicha resolución la parte ejecutada interpuso recurso de apelación, el que fue concedido por decreto de fecha 23/8/18. Llegados los autos a esta Sede, el apelante expresa agravios. Se queja en función del rechazo de la excepción de falta de acción que su parte había interpuesto invocando la extinción del contrato de locación. Luego de efectuar un repaso de las constancias de la causa, denuncia que la resolución atacada adolece de fundamentación defectuosa y solicita su declaración de nulidad. Apunta que la juzgadora analizó los elementos de juicio de manera aislada y fragmentaria, y que se apartó de las reglas de la sana crítica racional al valorar la prueba. Sostiene que la magistrada no tuvo en cuenta el acta de absolución de posiciones, de donde surge que el actor había reconocido la recepción del comunicado que contenía la voluntad de rescindir el contrato, que las llaves habían sido puestas a su disposición, pero había omitido retirarlas (posiciones quinta y sexta), y que había omitido intimar la devolución de las llaves al momento del reclamo inicial (posición octava). También expresa que la jueza soslayó las constancias del acta de exhibición de documental, de donde se desprende que el actor no había logrado acreditar que la demandada hubiese recibido la carta documento en la que se impugnaba la rescisión unilateral del contrato. Asevera que el instrumento base de la acción dejó de ser un título válido y exigible por encontrarse extinto. Seguidamente reprocha que la a quo haya desestimado su defensa fundándose en la prohibición del análisis de los antecedentes causales del título (art 549, CPC), cuando la excepción en realidad se refería a la inhabilidad de éste, motivada en la rescisión unilateral del contrato, con total independencia de las razones invocadas para la extinción del vínculo. Señala que el razonamiento de la iudex modifica arbitrariamente el eje del planteo defensivo, pues la discusión no fincaba en la causa de la rescisión, sino en la eficacia del acto extintivo. Enfatiza que la inexistencia de la obligación surge palmariamente de la prueba acompañada a la causa. A continuación manifiesta que el tribunal incurrió en un yerro al sostener que la rescisión recién se produjo con la entrega de llaves, pues los arts. 1077 y 1078, CCCN, reconocen eficacia extintiva a la notificación fehaciente de la declaración unilateral de voluntad. Por último, arguye que el sentenciante no explicitó el camino lógico seguido para arribar a las conclusiones expuestas en la resolución. Cita doctrina en respaldo de su postura. Corrido el traslado a la contraria en los términos del art. 371, CPC, esta lo evacua solicitando en dicha oportunidad el rechazo de la vía impugnativa articulada, con costas, a mérito de los fundamentos que esgrime en su escrito. Dictado y firme el decreto de autos, queda la presente cuestión en estado de ser resuelta. 2. La crítica del apelante se centra en el rechazo de la excepción de falta de acción (cuestión que fuera abordada en la sentencia en el marco de la excepción de inhabilidad de título). El principal argumento de la magistrada para desestimar el planteo se refirió a que las defensas introducidas por el ejecutado (extinción de la relación locativa por vía de rescisión unilateral por incumplimiento contractual, en virtud de vicios de la cosa locada que impedían su uso en los términos convenidos) resultaban inatendibles en función de la prohibición de analizar los antecedentes causales del título en el marco del trámite ejecutivo. Asimismo, la jueza ad eventum fundó su posición en la falta de acreditación del incumplimiento contractual aludido y de la verificación de la resolución/rescisión contractual en los términos de los arts. 1084 inc. c) o 1090, CCCN, de acuerdo con las constancias de las presentes actuaciones y de los autos conexos «Mallada, Lorena c/ Soldavini, Fernando Daniel – Ordinario – Cobro de Pesos – Expte. 6237223». Por último, consideró la iudex que no era cierto que las obligaciones de la Sra. Mallada hubieran fenecido al momento de comunicar su voluntad de rescindir, pues había conservado las llaves del local hasta el día 14/11/17 (según consta en el recibo de fs. 81), y la actora recién pudo disponer del inmueble desde esa fecha. a. En contra del primero de estos argumentos, la recurrente sostiene que su oposición no se refería a la causa de la obligación, pues la discusión que proponía no apuntaba a los motivos de la rescisión sino a la eficacia del acto extintivo. Ello no resulta acertado, pues, en realidad, la oposición de la excepcionante se fundó en la extinción del contrato derivada de una resolución por incumplimiento, y -por ende- el examen de su defensa necesariamente comprometía el análisis de la relación jurídica sustancial. Ello porque la eficacia extintiva de la declaración unilateral de voluntad se encontraba condicionada a la efectiva verificación de la falta de cumplimiento alegada, desde que la manifestación de una de las partes no aniquila per se el vínculo contractual, sino en los casos en que el mismo contrato, o la ley, le atribuyen esa facultad (art. 1077, CCC). Véase que la norma exige, para la operatividad de la cláusula resolutoria implícita (1087, CCC y 1088, CCC), que el incumplimiento sea esencial en atención a la finalidad del contrato (art. 1084, CCC) y que, por otra parte, el art. 1220, CCC, admite la resolución de contrato imputable al locador en supuestos de incumplimiento de la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenidos o de la garantía de evicción y vicios redhibitorios. De ello se colige que cualquier defensa fundada en la extinción del vínculo por resolución unilateral fundada en el incumplimiento (evento que la apelante invoca para alegar la falta de habilidad del título) supone adentrarse en los motivos de la misma, para dilucidar si la falta de ejecución de las prestaciones convenidas realmente existió y revistió la entidad suficiente para que opere la cláusula resolutoria implícita. Ahora bien, la sola circunstancia de fundarse la defensa de la ejecutada en la causa del título no basta para determinar su rechazo, toda vez que en el caso, ambas partes consintieron el abordaje de la cuestión relativa a la rescisión o resolución unilateral del contrato de locación (el ejecutante, arguyendo la falta de intimación de cumplimiento previo a la rescisión, y la demandada, invocando la existencia de vicios en el inmueble que justificarían la solución por ella adoptada). En efecto, a esta cuestión se refieren los escritos de oposición de excepciones, contestación, alegatos, expresión y contestación de agravios. De todas formas, la doctrina ha sostenido que la prohibición de incursionar en la causa del título prescripta por el art. 549, CPC, es clara con relación a los títulos literales y abstractos, pero que respecto de aquellos en los que la ley alude a una relación jurídica, y no a un instrumento (como ocurre en el sub examine), el derecho a percibir el crédito y consiguiente obligación de pagarlo remite necesariamente a indagar las calidades de acreedor y deudor en función de esa relación jurídica sustancial; porque es precisamente en función de la causa, esto es, la perspectiva de la relación jurídica, que la ley otorga la vía ejecutiva, razón por la que, obviamente, la causa no permanece oculta, a diferencia de otros títulos (v. Vénica, Oscar H., Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Córdoba. Concordado, comentado y anotado, Marcos Lerner Editora Córdoba, Córdoba, 2002, TV, págs. 199/200). El mentado autor especifica que en la ejecución de créditos por arrendamientos, es admisible que el inquilino alegue circunstancias que importen la conclusión del contrato, como la rescisión anticipada, la devolución del inmueble luego de vencido el plazo, o las del art. 1604 incs. 3 y 7, CC. En similar sentido, Podetti explica: «Si bien en la acepción jurídica actual, el vocablo título se entiende, generalmente, en sentido formal, lo es como representación o expresión objetiva de la causa-fuente de la obligación y nada permite desvincular lo representado de la representación, a menos que se acuda a la doctrina abstracta, aplicable a ciertos papeles de comercio, pero que no es congruente con todos los títulos ejecutivos» (Podetti, J. Ramiro, Tratado de las Ejecuciones, Ediar, Buenos Aires, 3ª ed., 1997, pág. 273). b. A mérito de lo expresado, entiendo que nada impide examinar el fundamento intrínseco de la defensa, esto es, la supuesta extinción del vínculo por rescisión o resolución unilateral del contrato fundada en la falta de cumplimiento; y, de esa manera, indagar si la inejecución de las prestaciones comprometidas por la contraparte efectivamente acaeció. Asiste razón al juzgador respecto a que el incumplimiento contractual no fue acreditado en la presente causa, y tampoco lo fue en los autos conexos «Mallada, Lorena c/ Soldavini, Fernando Daniel – Ordinario – Cobro de Pesos – Expte. 6237223», lo cual conspira en contra de la postura de la accionada, considerando que corresponde al demandado la prueba de los hechos en que funda las excepciones (art. 548, CPCC). En ese lineamiento, la Sra. Mallada en su carta documento invocó un «incumplimiento contractual respecto de la obligación de entregar el inmueble alquilado a su persona en buenas condiciones según la cláusula primera», y a «fallas ocultas y estructurales que lo vuelven impropio para el fin con el que fue locado». Pese a lo afirmado, no se llevó a cabo la prueba pericial a los fines de demostrar la existencia los supuestos vicios estructurales ni el origen de los desperfectos del inmueble (v. fs. 176 de los autos conexos mencionados, expte. N° 6237223). Además, en el acta de constatación del referido expediente N°6237223, la escribana Meli sólo explicita que ese día -20 días después de haberse entregado el inmueble a la locataria- no había electricidad en el local y que faltaban las tapas de luz, que se podían observar manchas en las paredes, columnas y techo que parecían ser de humedad, que faltaban aberturas -puertas y ventanas- en algunas partes del salón, que gran parte de la cubierta del techo tenía chapa y membrana, que faltaban ladrillos vistos en el frente del local y que no había medidor de gas. Esas expresiones de la notaria no bastan para acreditar que los desperfectos constatados obedecieran a «fallas ocultas y estructurales del inmueble» y no a otras causas (como, por ejemplo, los recientes trabajos realizados por orden de la Sra. Mallada para el acondicionamiento del espacio locado), especialmente cuando la propia locataria había manifestado su recepción de conformidad de la llave de ingreso al local (expediente conexo). No debe perderse de vista que en su testimonial de fs. 139/140 del expediente conexo, el Sr. Matozzi (pareja de la actora) declaró que la Sra. Mallada había visitado el inmueble con anterioridad a la celebración del contrato, ni debe pasarse por alto que en la cláusula primera del convenio las partes declararon que el inmueble se encontraba en buen estado de conservación y aseo con sus respectivas instalaciones de luz y agua. Cabe aclarar que las testimoniales de los Sres. Roy Tovar y Ray Tovar (fs. 137 y 138 del expediente conexo), quienes afirman haber efectuado trabajos de albañilería y electricidad en el salón arrendado, deben analizarse con suma cautela por tratarse de dependientes de la Sra. Mallada, contrastando sus dichos cuidadosamente con las demás constancias del expediente; y lo dicho por aquéllos en relación con la existencia de desperfectos (falta de tendido eléctrico, humedades, filtraciones, etc.) y la causa de ellos, no basta para generar convicción en el juzgador sobre la veracidad de lo alegado por la Sra. Mallada, toda vez que deriva de comprobaciones fácticas efectuadas unilateralmente, sin contralor de la otra parte. c. Lo dicho basta para determinar el rechazo del recurso interpuesto y la confirmación de lo decidido en la anterior instancia. No obstante, y a mayor abundamiento, analizando la queja relativa a la entrega de las llaves del inmueble, entiendo que resulta improcedente. La recurrente sostiene que el inmueble había sido puesto a disposición del actor con anterioridad al inicio de la demanda, y basa su alegación en la confesional de fs. 86, de la cual surgiría -a su entender- que el actor había reconocido la recepción del comunicado que contenía la voluntad de rescindir el contrato, que las llaves habían sido puestas a su disposición pero había omitido retirarlas, y que había omitido intimar la devolución de las llaves al momento del reclamo inicial. Sin embargo, estas manifestaciones no pueden ser interpretadas de manera aislada, sino que deben apreciarse en relación con los demás elementos de la causa, en especial con la confesión de la propia Sra. Mallada en la contestación de la demanda (cuando alude a la comunicación de su voluntad de rescindir): «en dicho documento instrumento es que declaro mi domicilio real, y pongo a disposición las llaves del inmueble una vez saldados los pagos pendientes en relación a los daños ocasionados por el actor con su incumplimiento», y de sus manifestaciones en la carta documento («Los comprobantes de las erogaciones enunciadas como también las llaves del inmueble estarán a su disposición una vez abonada la indemnización correspondiente»). Asimismo, en la absolución de posiciones del expediente conexo «Mallada, Lorena c/ Soldavini, Fernando Daniel – Ordinario – Cobro de Pesos – Expte. 6237223», el Sr. Soldavini declaró que se había puesto a su disposición las llaves del inmueble «vinculando la rescisión con una indemnización» (duodécima posición) y que no había retirado las llaves «en función de que consideró que no le debía nada a la Srita. Mallada» (decimotercera posición). De estos elementos se extrae que no existió una voluntad incondicionada de hacer entrega del inmueble, sino hasta la efectiva puesta a disposición de las llaves el día 14/11/17 (según consta en el recibo de fs. 81), y que –por ende– la actora recién pudo disponer del inmueble desde esa fecha. 3. Las costas por la tramitación recursiva deben imponerse a la demandada apelante, en función de haber resultado vencida, por aplicación del principio objetivo de la derrota (art. 130, CPC). (…).
Los doctores Rubén Atilio Remigio y María Rosa Molina de Caminal adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.
Por todo ello, y por unanimidad,
SE RESUELVE: Rechazar el recurso de apelación interpuesto, confirmando la resolución apelada en aquello que ha sido materia de agravio; con costas. [omissis].
Jorge Miguel Flores – Rubén Atilio Remigio – María Rosa Molina de Caminal ♦
ESCUCHAR
