COMPRAVENTA. Deudas vinculadas al inmueble. Adquisición del dominio como límite temporal para su pago. MULTA TRIBUTARIA. Relación con el objeto del contrato. Fecha anterior a la operación. Cancelación del comprador. REPETICIÓN. Procedencia 1- El recurrente sostiene que los vendedores se obligaron al pago de toda deuda relacionada con el inmueble objeto de la compraventa de fecha anterior a la celebración del contrato, incluidas las multas vinculadas a aquel. Estando en presencia de una controversia acerca del sentido y alcance de lo acordado por las partes, debemos acudir al art. 1198, CC –vigente a la fecha de la celebración del contrato–. Dicho artículo expresa que los contratos deben interpretarse de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender.
2- Debemos llevar, por tanto, tales pautas interpretativas a lo convenido entre las partes en el caso de autos. En este sentido, resulta razonable sostener que aquello que las partes verosímilmente pretendieron convenir cuando (a) establecieron un límite temporal para el pago de deudas vinculadas a un inmueble, (b) sin determinar con precisión montos o períodos adeudados por rubros específicamente señalados, (c) en el marco de una compraventa en donde el límite divisorio de asunción de obligaciones respectivas fue la adquisición de la titularidad dominial, a partir de la cual tanto los frutos como los riesgos y deberes derivados de la adquisición del inmueble dejaron de beneficiar o recaer sobre los vendedores y pasaron a beneficiar o recaer sobre el comprador; fue que esa distribución de deudas incluyese a la totalidad de las deudas vinculadas al inmueble y no sólo a aquellos rubros expresamente enunciados en el contrato. Por tanto, la enunciación en el contrato de algunas de las hipótesis más típicas de deudas vinculadas a los inmuebles (impuestos, tasas, servicios, etc.) debe interpretarse como meramente ejemplificativa y no como un numerus clausus taxativo.
3- Esta exégesis contractual se refuerza en un caso como el de autos por otras razones que se agregan a las anteriores, a saber: (d) Los contratantes incluyeron expresamente dentro de la distribución temporal de obligaciones “cualquier otro –gasto– que sirva al inmueble de este acto”. (e) Mencionaron genéricamente las “facturas” que el comprador se obligó a presentar a los vendedores como condición para que éstos procediesen al pago de las obligaciones a su cargo. Dado que ni la Provincia ni la Municipalidad emiten “facturas” para el pago de impuestos o tasas sino que emiten liquidaciones y que los tributos que recayeran sobre el inmueble quedaron incluidos dentro de la distribución temporal de las deudas entre las partes de la relación, la mención genérica de “facturas” lleva a concluir que los contratantes razonablemente estaban pactando un mecanismo cancelatorio que afectaba la totalidad de las deudas vinculadas al inmueble, sin entrar a considerar qué instrumento específico podría dar cuenta de la deuda -o del pago de la deuda- en cada supuesto concreto. (f) A igual conclusión lleva la liberación al escribano de toda responsabilidad por “las deudas que pudieran existir”, inserta a manera de corolario de la distribución temporal de obligaciones pactada por las partes.
4- Puede colegirse que las partes verosímilmente entendieron que aquello que habían pactado respecto de la distribución de las deudas relacionadas con el inmueble era comprensivo de todas ellas y, en consecuencia, excluyeron al escribano de toda responsabilidad al respecto, como derivación lógica de dicha exhaustividad.
5- Las constancias de autos son demostrativas de una vinculación entre las multas y el inmueble que excede a supuesta naturaleza estrictamente individual de aquellas. En efecto, surge que las multas se identifican primariamente, a partir de su vinculación con la propiedad, toda vez que la identificación de todas ellas se hace a partir de la designación catastral del inmueble. De esto se sigue que en las constancias informáticas y en los archivos municipales las deudas en concepto de multas se muestran vinculadas al inmueble y que, por tanto, los informes que se expidan en tal sentido por parte de la Administración vincularán al inmueble con esas multas.
6- De las resoluciones de la Justicia Administrativa Municipal de Faltas surge que el tratamiento que se otorga a las multas, al menos las de autos, se asemeja al tratamiento que se otorga al impuesto inmobiliario municipal (art. 35, 193, CTM, Ordenanza Nº 12140) como una suerte de correlato de lo dispuesto en relación con las obligaciones transmitidas a los sucesores particulares por la normativa privatista (art. 3266, CC), en la medida en que la transmisión de la titularidad dominial no opera como causal de desvinculación de la multa respecto del inmueble. Esta asimilación al tratamiento que la Administración municipal da a al tratamiento de las multas y de las deudas tributarias puede verse también en el hecho de que las multas son individualizadas bajo la denominación genérica “Identificaciones tributarias”. De no existir esta asimilación, no tendría ningún sentido una resolución de sobreseimiento a los sucesores de quien fue declarado infractor.
7- En autos, la conducta de los propios demandados, al solicitar el sobreseimiento en multas que habían recaído en terceras personas y, a su vez, al reconocer que resultaron beneficiados con el pago de la multa identificada por la infracción constatada, la cual no figuraba a su nombre sino a nombre de quien sería un titular anterior del inmueble, resulta plenamente demostrativa de la vinculación entre las multas y el inmueble, extremo que, por lo demás, no ha sido controvertido por los demandados.
8- La misma consecuencia se deriva del hecho de que la Municipalidad admita el pago de las multas por personas que no son aquellas personas que la Justicia de Faltas condenó al pago de la multa en el carácter de infractores, tal como ocurrió en el caso de autos, en donde el actor pagó multas que habían recaído en los anteriores titulares del inmueble. Si la Administración así lo admite es porque –nuevamente- el elemento personal o subjetivo de la comisión de la infracción y la naturaleza punitiva de la sanción aparecen desplazados por otros elementos tales como la vinculación de las multas con el inmueble.
9- Las multas abonadas por el actor formaban parte de aquellas deudas vinculadas al inmueble, a cuyo pago se obligaron los vendedores en el contrato de compraventa (conf. art. 1197, 1198 y cc., CC).
10- En su contestación de agravios, la parte demandada afirmó que, aun cuando se admitiese que la parte vendedora se había obligado al pago de las multas, no era resorte del comprador proceder unilateralmente a abonarlas sino que, en todo caso, debía notificar a los vendedores de la existencia de las deudas para que éstos procediesen a su pago o cancelación. Esta posición no encuentra respaldo ni en la letra de la ley ni en la letra del contrato. En el contrato no se distingue si la factura –o, en el caso, la liquidación administrativa– debía presentarse paga o impaga; lo que parece haber interesado a las partes es que se presentase una constancia de la existencia de la deuda pero nada más que eso, no surgiendo del juego armónico de los arts. 1197 y 1198, CC, alguna razón legal que lleve a dar crédito a lo manifestado por la accionada.
11- El comprador procedió a ejecutar el contrato de acuerdo con lo que verosímilmente las partes habían contratado, sin que pueda reprochársele alguna conducta ajena al principio de buena fe en la ejecución contractual (art. 1198, CC), para luego ver frustrada su legítima expectativa de recupero de lo abonado.
C3.ª CC Cba. 21/6/18. Sentencia N° 40. Trib. de origen: Juzg. 48.ª CC Cba. “Quinteros, Claudio Dante c/ Fajardo, Elizabeth y otros – Abreviado – Repetición – Expte. N° 5858098
2a. Instancia. Córdoba, 21 de junio de 2018
¿Es procedente el recurso de apelación planteado por la parte actora?
El doctor Jorge Augusto Barbará dijo:
En estos autos caratulados: (…), venidos del Juzg. 48a CC Cba., en virtud del recurso de apelación interpuesto por el letrado apoderado del actor en contra de la Sentencia N° 335, dictada el 23/11/17, por la Sra. Juez Dra. Raquel Villagra de Vidal. a) La causa. 1. Con fecha 14/5/14, Claudio D. Quinteros interpuso demanda en contra de Elizabeth Fajardo, Hilda N. Fajardo, Manuel Fajardo e Ilda T. Bayona, persiguiendo el cobro de la suma de $10.234,10, con más intereses desde la fecha de mora en el pago de la obligación reclamada. Fundó su reclamo en el contrato de compraventa de un inmueble, de fecha 27/12/11, en el cual el actor fue el comprador y los demandados los vendedores. Expresó que en dicho contrato se pactó que “los impuestos provinciales, municipales, tasas, servicios por contribución por mejoras, como también cualquier diferencia, reajuste por diferencias de superficies cubiertas, indexación, falta de pago, gastos y honorarios por cobro de vía judicial o extrajudicial y cualquier otro que sirva el inmueble objeto de este acto, las partes convienen que son a cargo de la parte vendedora hasta la fecha”, siendo esa “fecha” la de la celebración de la compraventa. Quinteros afirmó que, con motivo de haber resultado beneficiario de un crédito correspondiente al Plan Procrear, debió proceder a abonar deudas en concepto de multas relacionadas con el inmueble adquirido anteriores a la fecha de la firma del contrato de compraventa, para poder cumplir con los requisitos que le permitieran suscribir la documentación exigida para acceder al crédito. Detalló que tales multas fueron impuestas por la comisión de las siguientes infracciones: no mantener condiciones de higiene en terrenos baldíos, falta de cerramiento, falta de vereda, no eliminar yuyos, malezas o residuos en veredas y no mantener en condiciones de transitabilidad la vereda. Dijo que, pese a los reclamos e intimaciones cursadas a los demandados, éstos se negaron a restituirle la suma abonada por tales conceptos, con la sola excepción de la deuda correspondiente a la infracción impuesta en la causa identificada bajo el N° 06760935. Que, pese al reconocimiento de la obligación de pago de esa deuda, los demandados tampoco le restituyeron el monto correspondiente a esa infracción. Que todo ello motivó su demanda. Fundó su derecho en los arts. 727, 768 inc. 2 y cc., CC. Ofreció prueba. 2. Los demandados contestaron demanda negando la deuda para con el actor y solicitando su rechazo por el monto de $9.789,22 sobre el total reclamado de $10.096,50. Reconocieron adeudar al actor lo pagado por éste en concepto de multa identificada bajo el Nº 06760935. Sostuvieron que la cláusula de la escritura de compraventa citada por el actor en su demanda no es útil para sustentar el reclamo de este último dado que “…queda claro que en la misma no existe referencia alguna a eventuales multas…”. Agregaron que los reconocimientos de deuda no pueden ser tácitos, excepto cuando surgen de pagos efectuados por el propio deudor, de conformidad con lo previsto en el art. 721, CC. Consideraron que el acto de reconocimiento de obligaciones debe regirse por el art. 723, CC, el cual impone que la interpretación sea siempre a favor del deudor. Negaron que las infracciones por las cuales se abonaron multas hayan sido cometidas durante el ejercicio y posesión por parte de los demandados del inmueble que se vendió al actor. Detallaron que el Lote (…0), Bº Nueva Italia, que fue vendido al actor, debió ser previamente reivindicado de quien ejerciera ilícitamente su posesión. Que recién una vez que fue recuperada la posesión con fecha 24/11/17, a través de la ejecución de la sentencia de reivindicación, los demandados procedieron a efectuar la venta. Que con motivo del reclamo del actor por el pago de las multas, realizaron averiguaciones por ante el Tribunal de Faltas de la Municipalidad de Córdoba. Describieron que la situación del Lote (…0) era semejante a la del colindante Lote (…1) (también de titularidad de los demandados). Que, en las causas análogas llevadas adelante por el Tribunal de Faltas respecto del Lote (…1), los demandados obtuvieron el sobreseimiento en todos los procesos de faltas en los cuales el hecho imputado se produjo cuando aquéllos no mantenían la posesión del bien por haber sido usurpado. Que, en consecuencia, el pago que se ofreció al actor se corresponde con la única multa que éste abonó que encontró origen en un acta de fecha 14/12/11, es decir, posterior al recupero de la posesión, limitando al monto correspondiente a esta multa aquel que reconocen adeudar del total que les ha sido demandado, ya que respecto de las restantes multas carecían de obligación de pago. Consideraron que no se les aplica el art. 728, CC porque los pagos realizados por el actor no redundaron en beneficio de los demandados. Solicitaron la aplicación del art. 791, CC, por considerar que las multas cuyo pago pretende repetir el actor constituyen obligaciones naturales por ser subsumibles en las hipótesis mencionadas en el concordante art. 515, CC. Ofrecieron prueba. 3. Producida la prueba y firme el decreto de autos, se dictó sentencia, en la que se realizó una prolija y correcta relación de causa, a la cual remito brevitatis causa, para mayor abundamiento. En dicha sentencia se hizo lugar parcialmente a la demanda por el monto de $307,28 más intereses, correspondiente a la multa cuya obligación de pago fue reconocida por los demandados al contestar demanda. La demanda de repetición correspondiente al resto de los rubros demandados fue rechazada. Para fundar ese rechazo, luego de efectuar una analogía entre las multas y las contribuciones por mejoras, en relación a las primeras la sentenciante sostuvo que “… el nacimiento de la obligación de abonar tiene lugar con la confección del acta de constatación por parte del oficial municipal con facultades al efecto al constatar la infracción. Si desde esa fecha la autoridad de aplicación omite desarrollar las diligencias necesarias para asegurar el pago de su acreencia (v.gr. tomando las medidas cautelares necesarias para afectar a su pago tanto el propio inmueble beneficiado como otros bienes de su deudor), su indiferencia no puede perjudicar a quien adquiera la cosa con posterioridad ya que la deuda no conforma una masa común junto al inmueble ni es de las llamadas obligaciones “propter rem”.” Consideró que, debido a esta circunstancia, los vendedores no se encontraban obligados a comunicar la existencia de las multas al comprador, pues su cobro por parte de la Municipalidad sólo era perseguible “…en cabeza de aquel que revistiese la calidad de ocupante del fundo infractor al momento de su devengamiento…”. Agregó que, concordemente, las multas no se incluyeron en el listado de tributos vinculados al inmueble en la cláusula de la escritura hipotecaria que se celebró para acceder al crédito Procrear. Consideró que de todo ello se sigue el carácter de tercero no interesado que exhibe Quinteros. Que ese carácter hace que el reclamo del actor deba ser engastado en el art. 768 inc. 3, CC y que ello lleva a la aplicación de lo normado en el art. 771, CC, el cual dispone que el tercero no interesado queda subrogado en “todos los derechos, acciones y garantías del antiguo acreedor”. Para el tratamiento de la cuestión, la sentenciante dividió las multas en dos grupos –sacó de dicho tratamiento la multa correspondiente al acta N° 06760935 del 14/11/11, la cual mereció un tratamiento autónomo debido al reconocimiento de los demandados. En el primer grupo, se ubicaron aquellas multas que el tribunal de primera instancia consideró prescriptas al momento del pago, por aplicación de lo dispuesto en el art. 1.1.5.1., CFM, las cuales son: “1) identificación tributaria n° 0679777-0, acta del 23/7/97 y fallo del 23/7/97 por $973,90, y 2) identificación tributaria n° 03804265-0, acta del 27/7/11 por $963,50. Ambas fueron labradas en razón de “no mantener condiciones de higiene en terrenos baldíos””. Respecto de tales deudas el a quo resolvió el rechazo de la demanda en virtud de lo normado en los arts. 515 y 517, CC. El tribunal de primera instancia consideró que entre el dictado de las sentencias condenatorias en sede administrativa y el pago de las deudas por parte del actor, ocurrido el 14/11/13, había transcurrido el plazo de cuatro años previsto en el art. 1.1.5.2., CFM y que, por tanto, la obligación de pago se encontraba prescripta y las multas se habían convertido en obligaciones naturales no exigibles jurídicamente. En el segundo grupo, se ubicó a las restantes multas, sosteniéndose que su pago resultó inútil para los demandados ya que éstos no estaban obligados al pago por no haberse encontrado en posesión del inmueble a la fecha de la comisión de las infracciones respectivas. Que, debido a tal circunstancia, resultaba previsible que los titulares del inmueble hubiesen sido sobreseídos del pago de las multas que abonó Quinteros porque se produjo idéntica situación que la ocurrida con las multas que afectaron el lote contiguo (Lote 11). En las causas administrativas correspondientes a las multas aplicadas por infracciones cometidas en el Lote 11, al demostrarse que los titulares del inmueble no tenían la posesión del inmueble al momento de labrarse las actas de las infracciones, se obtuvo el sobreseimiento por aplicación de los arts. 42 y 51, OM N° 12010. Las costas fueron impuestas en un 97% al actor y en un 3% a los demandados por la “entidad de los vencimientos” mutuos. [omissis]. El actor interpuso apelación, la cual fue concedida mediante decreto de fecha 30/11/17. Los agravios se expresaron y fueron contestados por los demandados. Firme el decreto de autos y el decreto de abocamiento de fecha 4/5/18, la causa se encuentra en estado de dictar resolución. b) Agravios. Contestación de agravios. 1. Como primer agravio, aduce el apelante que en la resolución atacada se incurre en una interpretación arbitraria y contraria a lo voluntariamente pactado por las partes. Expresa que de lo pactado en el contrato de compraventa surge que la intención de las partes al convenir fue “incluir al universo de deudas que pudiesen existir” dentro de la distribución de obligaciones que tomó como criterio temporal a la celebración de la compraventa. Que ello se sigue de las siguientes expresiones utilizadas en el contrato: “cualquier diferencia” y “cualquier otro que sirva al inmueble objeto de este acto”. Que esto dio al actor el derecho no sólo a pagar las multas, sino también a reclamar el reintegro de lo pagado por tal concepto a los demandados. Que la intención de las partes también puede colegirse del hecho de que, a continuación de haber establecido un límite temporal de asunción de obligaciones relacionadas con el inmueble, se liberó al escribano actuante de “…toda responsabilidad por las deudas que pudieren existir y el pago de las mismas”, es decir, siempre, tanto respecto del escribano cuanto respecto de las partes, se buscó englobar todas las deudas dentro de la división temporal de obligaciones pactada. Agrega el agraviado que el juzgador tampoco valoró debidamente el acto de reconocimiento de los demandados respecto de una multa. Expresa que los demandados reconocieron que se asumieron obligaciones respecto de todas las multas pero que basaron su negativa en haber perdido la posesión del inmueble y no en lo pactado en la escritura de compraventa. Cita doctrina y jurisprudencia relacionada con el principio de buena fe emanado del art. 1198, CC. 2. El segundo agravio del apelante se funda en la falta de valoración de la conducta asumida por la demandada respecto del contrato celebrado. Al respecto, sostiene que el a quo no valoró debidamente el ocultamiento, al momento de contratar, de la existencia de deudas en concepto de multas municipales, de la existencia de un juicio previo de usucapión relacionado con el inmueble ni de la pérdida de posesión del inmueble durante un tiempo determinado. Expresa que si el comprador hubiese conocido la existencia de las multas no hubiera contratado o, al menos, no lo hubiera hecho en los términos expresados en el contrato. Cita jurisprudencia. Afirma que yerra el tribunal al considerar que necesariamente en sede administrativa las multas impuestas iban a correr la misma suerte que las del lote colindante. 3. El tercer agravio se encuentra relacionado con la imposición en costas, sosteniendo que a la luz de lo sucedido resulta arbitrario e inaceptable que sea el actor quien deba cargar con las costas de un proceso judicial que se suscitó debido a la actitud reñida con la buena fe de los vendedores. Solicita que, revocada la sentencia apelada, las costas se impongan a los demandados atento el principio objetivo de la derrota y que, para la hipótesis en que ello no ocurriera, las costas sean impuestas por el orden causado debido a lo manifestado precedentemente y a que el actor tenía motivos más que suficientes para acudir a la vía judicial como lo hizo. 4. La parte demandada contesta agravios, según se detalló supra. Respecto del primer agravio, los accionados repasan el camino seguido en los fundamentos sentenciales, para concluir que la resolución apelada y la interpretación de los términos contractuales realizada en la misma resulta coherente y ajustada a derecho. Rechazan lo manifestado por el apelante respecto de los efectos que deben asignarse al reconocimiento de la obligación de pago de una de las multas. Afirman que “…ésta es la única infracción que se constató en el período existente entre la toma de la posesión ordenada en el ámbito de la ejecución de sentencia dictada en la reivindicación y la venta del inmueble al Sr. Quinteros. En este caso, por tanto, no cabía duda de que los obligados a su pago eran los accionados y la única razón por la cual no había sido cancelada con anterioridad era la total ignorancia acerca de su existencia. En tal situación el pago efectuado por el Sr. Quinteros, actuando como gestor de negocios y ante el desconocimiento de los accionados, resultó útil y esta es la única causa que justifica y fundamenta la obligación de reintegrar reconocida en la sentencia.” Agregan que, independientemente de lo anterior, tampoco se deriva de la cláusula contractual que el señor Quinteros debiera salir inconsultamente a efectuar pagos para exigir luego su reintegro, sino que debía presentar las constancias de la existencia de las deudas a los vendedores para que éstos se hiciesen cargo de las mismas. Que ésta es la posición razonable y habitualmente asumida por las partes en situaciones similares. Que la conducta llevada a cabo por el comprador, especialmente por no tratarse de obligaciones propter rem, no es merecedora de protección legal si esta no genera una utilidad para el deudor. En la contestación del segundo de los agravios, los demandados niegan la existencia de ocultamiento o mala fe en la celebración del contrato, alegando que la situación de desposesión previa del inmueble nada tenía que ver con el objeto o interés de la operatoria de compraventa. Afirman que “… las multas impuestas constituían una obligación de los vendedores para con el Municipio que no se transmitía a los sucesivos adquirentes del inmueble, tratándose por tanto de un elemento que no integraba la operatoria de compraventa y, por ello, no estaba contemplado en el contrato.” Finalmente, respecto del tercer agravio, sostienen que no mediando mora ni siendo los vendedores culpables de la reclamación judicial, no corresponde la modificación del régimen de costas. Señalan que antes de la interposición de la demanda se le había hecho saber a Quinteros la posición asumida por los demandados, la cual coincide con lo resuelto en primera instancia, circunstancia que muestra el empecinamiento del accionante en pretender un cobro indebido y muestra la improcedencia de la solicitud de imposición de costas por el orden causado peticionada por el apelante para el caso de confirmación de lo decidido por el a quo. En definitiva, solicitan la confirmación de la sentencia apelada en todos sus términos. c) Análisis y solución del caso. c.1.) Derecho aplicable. El criterio de aplicación temporal de la ley establecido en el art. 7, CCCN lleva a sostener que, para la resolución del caso que nos ocupa, resulta aplicable la normativa del CC anterior. No siendo éste un extremo controvertido por las partes en autos, se torna innecesario formular consideraciones adicionales al respecto. c.2.) Inexistencia de agravios relativos a las multas prescriptas. [omissis]. c.3.) La voluntad contractual. Las multas con relación al inmueble. En su primer agravio, el recurrente sostiene que los compradores se obligaron al pago de toda deuda relacionada con el inmueble objeto de la compraventa de fecha anterior al 27/11/12, incluidas las multas vinculadas. Estando en presencia de una controversia acerca del sentido y alcance de lo acordado por las partes, debemos acudir al art. 1198, CC –vigente a la fecha de la celebración del contrato–. Dicho artículo expresa que los contratos deben interpretarse de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender. Se ha dicho al respecto que “Los negocios jurídicos deben ser ponderados en primer lugar según pautas razonables, es decir, aquellas que caben acepten la generalidad de las personas, según recta ponderación y de acuerdo con el desarrollo de los hechos …” (Cruz, Francisco c. Di Tullio, S. A., CNCiv. Sala A, 13/11/83, ED, 107-208). “Particular relevancia tienen en la labor interpretativa, los usos sociales, que contribuyen notablemente a aclarar el alcance del acto. (Drajner, Azis c. Siso, José, CNCiv. Sala A, 1982/06/18, LL, 1983-C, 272).” (citas en comentario al art. 1198, CC en Código Civil II – Análisis jurisprudencial comentado, concordado y anotado – Arts. 888 a 1868, Ghersi Weingarten: Directores, Ed. Nova Tesis, Rosario, 2003, p. 399). Debemos llevar, por tanto, tales pautas interpretativas a lo convenido entre las partes en el caso de autos. En este sentido, resulta razonable sostener que aquello que las partes verosímilmente pretendieron convenir cuando (a) establecieron un límite temporal para el pago de deudas vinculadas a un inmueble; (b) sin determinar con precisión montos o períodos adeudados por rubros específicamente señalados;, (c) en el marco de una compraventa en donde el límite divisorio de asunción de obligaciones respectivas fue la adquisición de la titularidad dominial, a partir de la cual tanto los frutos como los riesgos y deberes derivados de la adquisición del inmueble dejaron de beneficiar o recaer sobre los vendedores y pasaron a beneficiar o recaer sobre el comprador; fue que esa distribución de deudas incluyese a la totalidad de las deudas vinculadas al inmueble y no sólo a aquellos rubros expresamente enunciados en el contrato. Por tanto, la enunciación en el contrato de algunas de las hipótesis más típicas de deudas vinculadas a los inmuebles (impuestos, tasas, servicios, etc.) debe interpretarse como meramente ejemplificativa y no como un numerus clausus taxativo. Esta exégesis contractual se refuerza en un caso como el de autos por otras razones que se agregan a las anteriores, a saber: (d) Los contratantes incluyeron expresamente dentro de la distribución temporal de obligaciones a “cualquier otro –gasto– que sirva al inmueble de este acto”. (e) Mencionaron genéricamente las “facturas” que el comprador se obligó a presentar a los vendedores como condición para que éstos procediesen al pago de las obligaciones a su cargo. Dado que ni la Provincia ni la Municipalidad emiten “facturas” para el pago de impuestos o tasas sino que emiten liquidaciones y que los tributos que recayeron sobre el inmueble quedaron incluidos dentro de la distribución temporal de las deudas entre las partes de la relación, la mención genérica de “facturas” lleva a concluir que los contratantes razonablemente estaban pactando un mecanismo cancelatorio que afectaba a la totalidad de las deudas vinculadas al inmueble, sin entrar a considerar qué instrumento específico podría dar cuenta de la deuda –o del pago de la deuda– en cada supuesto concreto. (f) A igual conclusión nos lleva la liberación al escribano de toda responsabilidad por “las deudas que pudieran existir”, insertada a manera de corolario de la distribución temporal de obligaciones pactada por las partes. De ello puede colegirse que las partes verosímilmente entendieron que aquello que habían pactado respecto de la distribución de las deudas relacionadas con el inmueble era comprensivo de todas ellas y, en consecuencia, excluyeron al escribano de toda responsabilidad al respecto, como derivación lógica de dicha exhaustividad. Zanjada esta primera cuestión acerca del alcance de lo convenido, corresponde determinar si las multas pueden considerarse deudas vinculadas al inmueble y, de este modo, quedar comprendidas dentro de lo que fue pactado por las partes al respecto; o si, por el contrario, se trata de deudas que, dada su naturaleza punitiva, se encuentran desvinculadas del inmueble y, por tanto, constituyen deudas que quedaron fuera de lo pactado por las partes. Se trata, en definitiva, de determinar si, a pesar de no constituir las multas las típicas obligaciones que usualmente la doctrina identifica bajo la denominación de obligaciones propter rem por constituir la falta administrativa una infracción de naturaleza personal vinculada con el infractor que a priori no seguiría a los sucesores en la titularidad dominial, estamos en presencia de deudas que de alguna manera permanecen vinculadas al inmueble. Las constancias de autos son demostrativas de una vinculación entre las multas y el inmueble que excede a supuesta naturaleza estrictamente individual de las mismas. En efecto, de la instrumental de fs. 14/52, así como de la informativa de fs.146, 149 y 151 de autos, surge que las multas se identifican primariamente, a partir de su vinculación con la propiedad, toda vez que la identificación de todas ellas se hace a partir de la designación catastral del inmueble: 010502001700000. De esto se sigue que en las constancias informáticas y en los archivos municipales las deudas en concepto de multas se muestran vinculadas al inmueble y que, por tanto, los informes que se expidan en tal sentido por parte de la Administración vincularán al inmueble con esas multas. A ello se agrega que de las resoluciones de la Justicia Administrativa Municipal de Faltas, surge que el tratamiento que se otorga a las multas, al menos las que aquí nos ocupan, se asemeja al tratamiento que se otorga al impuesto inmobiliario municipal (art. 35, 193, Código Tributario Municipal, Ordenanza Nº 12.140) como una suerte de correlato de lo dispuesto en relación con las obligaciones transmitidas a los sucesores particulares por la normativa privatista (art. 3266, CC), en la medida en que la transmisión de la titularidad dominial no opera como causal de desvinculación de la multa respecto del inmueble. Esta asimilación al tratamiento que la Administración municipal da a al tratamiento de las multas y de las deudas tributarias puede verse también en el hecho de que las multas son individualizadas bajo la denominación genérica “Identificaciones tributarias”. De no existir esta asimilación, no tendría ningún sentido una resolución de sobreseimiento a los sucesores de quien fue declarado infractor. En el caso de una condena penal, con una finalidad estrictamente punitiva, no tendría ningún sentido “sobreseer” al sucesor del condenado, precisamente, por la naturaleza personal de las sanciones penales. Claramente, entonces, el tratamiento que recibe este tipo de infracciones de parte de la Administración una vez que estas son impuestas, no se reduce a la persona del infractor sino que, de alguna manera, el sucesor (universal o singular) permanece vinculado a la multa desde el punto de vista de la Administración. Resulta materia ajena a este litigio evaluar la corrección o incorrección legal de dicha mecánica administrativa –la cual, por lo demás, no ha sido discutida por las partes en autos–. De lo que se trata aquí es de constatar la vinculación entre el inmueble y las multas y, por tanto, la existencia de un interés concreto y real que los contratantes poseen para distribuir quién debe hacerse cargo de la cancelación de la
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