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2– Sin entrar a juzgar sobre el acierto o desacierto de esta postura, resulta dirimente que tanto a la fecha en que se efectuó la comunicación de subasta de que se trata (1/4/91), cuanto a la fecha en que se labró la escritura cuya inscripción se pretende (26/12/06), como a la fecha en que esta escritura tuvo ingreso en el Registro para su inscripción (Diario de Dominio 3786 del 22/1/07), la cuestión estaba reglada expresamente de manera diametralmente opuesta, ya que todavía estaba vigente la Res. 13/83 del mismo Registro, que asimilaba la comunicación de subasta a los documentos notariales incompletos y, por tanto, le asignaba una vigencia provisoria que obviamente se encontraba largamente vencida cuando, pasados más de quince años desde la fecha en que se practicó, no se había procedido a inscribir el auto aprobatorio del remate de que se trata.
3– Es verdad que si aquel remate hubiera sido aprobado, el vendedor habría actuado de mala fe y, por ende, no podría prevalerse de la falta de inscripción ni estaría legitimado para instar por sí la inscripción de la venta; pero ocurre que, en autos, es el escribano interviniente quien acude al órgano jurisdiccional cuestionando la observación que obstaculiza la inscripción y lo hace en interés propio y también del comprador, de quien ni siquiera se han invocado circunstancias que pudieran sugerir que no ha obrado de buena fe, la que, por otra parte, debe presumirse. Además tampoco hay elementos de juicio que sugieran que la subasta haya sido finalmente aprobada y no anulada.
4– Al haberse labrado la escritura y haber ingresado el pedido de inscripción durante la vigencia del régimen establecido por la Resolución N°11/83, con base en el cual el documento estaba en condiciones de ser inscripto, tanto el escribano como el comprador adquirieron en ese instante el derecho subjetivo a obtener la inscripción solicitada, y ese derecho quedó irrevocablemente incorporado a su patrimonio; máxime cuando la escritura se labró con base en el certificado notarial que decía que el dominio no tenía inhibiciones ni gravámenes.
5– El derecho adquirido durante la vigencia de un régimen normativo no puede ser desconocido por una norma posterior, como es el caso de la RG N°4 que dispone en su art. 3 que es aplicable “aun a los documentos en proceso de registración”. De esa manera se alteran las reglas vigentes al momento de otorgarse la escritura y de ingresar ésta al Registro para su inscripción, pretendiendo restablecer los efectos jurídicos de una antigua comunicación de subasta que ya los había perdido según la normativa anterior. Como consecuencia de ello se obstaculiza una inscripción que, al momento de ser requerida, reunía todas las exigencias legales, lo que importa una grave afrenta al derecho de propiedad reconocido por el art. 17, CN, y el art. 67, CPcial., que, según ha dicho la CSJN, comprende “todos los intereses apreciables que un hombre puede poseer fuera de sí mismo, fuera de su vida y de su libertad”. La pretendida aplicación retroactiva de la Resolución N°4 de la autoridad registral viola derechos constitucionales y, por tanto, está expresamente vedada por el art. 3, CC.
6– Sin perjuicio de ello, no está de más aclarar que lo resuelto en esta sentencia no será oponible a un eventual adquirente en subasta, que no ha tenido ocasión de ejercer en este juicio la defensa de los derechos que pudiere tener sobre el bien de que se trata. Esta resolución se circunscribe a resolver la controversia planteada en estos autos entre el notario interviniente y la autoridad registral, pronunciándose sobre el aspecto estrictamente registral de la cuestión y sin perjuicio de los derechos de terceros que podrán, en su caso, hacerse valer por las vías correspondientes.
¿Es procedente el recurso del art. 19, ley 5771, intentado por el administrado en contra de la resolución que mantiene la observación formulada por el registrador?
El doctor
Estos autos, venidos del Registro General de la Provincia, en virtud del recurso interpuesto a fs. 2/3 por el escribano Eduardo Guillermo Schröder, contra la Resolución 41 dictada en el Expediente 0032–037718/2011, de fecha 9/8/11. Esta Cámara ha tenido intervención anterior en el trámite de inscripción sobre el que versa el presente recurso, cuando hizo lugar a otra impugnación ordenando se procediera a la inscripción del título de que se trata y que, de ser necesaria la reconstrucción del folio deteriorado, debía hacerlo de oficio el Registro. Ahora bien, una vez reconstruido el asiento registral deteriorado en relación con el inmueble designado como Lote 11 de la Manzana 2 de 733,50 m2 de superficie, ubicado en Villa del Lago, Pedanía San Roque, Depto. Punilla de esta Provincia, el registrador encuentra que existe una comunicación de subasta (D° 7984 del 1/4/91) que afecta al citado lote, según la cual éste habría sido subastado el 25/3/91 y, en ejercicio de la función de calificación del documento, formula una nueva observación que reza textualmente: “Destino de Com. D° 7984/91”. Frente a dicha observación, el notario interviniente interpuso el recurso de rectificación del art. 16, ley 5771 (folio único N° 8) que fue denegado y luego el de apelación ante la Dirección General del Registro del art. 17 de la misma ley (folio único N° 6), también sin éxito, por lo que –agotada la vía administrativa– a fs. 2/4 interpone el recurso que ahora debe resolver esta Cámara. La decisión de la autoridad registral se basa fundamentalmente en la “Normativa Técnica Registral (Digesto)”, aprobada por la Resolución General N° 1/2007 reformada por Resolución General N° 1 del 25/6/08 y por resolución N° 4 de fecha 21/10/08 del Registro General de la Provincia. En su art. 34.4 dispone que “todo funcionario o notario que obtenga certificaciones o informes en los que conste comunicada una subasta, deberán previamente a utilizarlos, solicitar su cancelación por ante el mismo Juzgado que lo emitió”; y en el art. 34.5, que “la nota de comunicación de subasta no está sujeta a plazo de caducidad alguna”, asumiendo así la doctrina actualmente predominante entre los autores especialistas en esta materia (Ventura, “La comunicación de la subasta y el tercero registral”, Lexis Nexis Cba., 2006–7–663; Moisset de Espanés, “Tiene plazo de caducidad la inscripción que da noticia de la realización de una subasta?”, Lexis Nexis, Cba., 2007–3–217; Fuster, “La pretendida caducidad de la comunicación de subasta, La Ley Cba., 2008–15). Pero, sin entrar a juzgar sobre el acierto o desacierto de esta postura, desde mi punto de vista resulta dirimente que tanto a la fecha en que se efectuó la comunicación de subasta de que se trata (1/4/91), cuanto a la fecha en que se labró la escritura cuya inscripción se pretende (26/12/06), como a la fecha en que esta escritura tuvo ingreso en el Registro para su inscripción (Diario de Dominio 3786 del 22/1/07), la cuestión estaba reglada expresamente de manera diametralmente opuesta, ya que todavía estaba vigente la Resolución 13/83 del mismo Registro, que asimilaba la comunicación de subasta a los documentos notariales incompletos y, por tanto, le asignaba una vigencia provisoria que obviamente se encontraba largamente vencida cuando, pasados más de quince años desde la fecha en que se practicó, no se había procedido a inscribir el auto aprobatorio del remate de que se trata. Es verdad que si aquel remate hubiera sido aprobado, el vendedor habría actuado de mala fe y, por ende, no podría prevalerse de la falta de inscripción ni estaría legitimado para instar por sí la inscripción de la venta; pero ocurre que, en autos, es el escribano interviniente quien acude al órgano jurisdiccional cuestionando la observación que obstaculiza la inscripción y lo hace en interés propio y también del comprador, de quien ni siquiera se han invocado circunstancias que pudieran sugerir que no ha obrado de buena fe, la que, por otra parte, debe presumirse. Además tampoco hay elementos de juicio que sugieran que la subasta que nos ocupa haya sido finalmente aprobada y no anulada. En consecuencia, considero que al haberse labrado la escritura y haber ingresado el pedido de inscripción durante la vigencia del régimen establecido por la Resolución N°11/83, con base en el cual el documento estaba en condiciones de ser inscripto, tanto el escribano como el comprador adquirieron en ese instante el derecho subjetivo a obtener la inscripción solicitada, y ese derecho quedó irrevocablemente incorporado a su patrimonio; máxime cuando la escritura se labró con base en el certificado notarial número 72.402 del 14/12/06 que decía que el dominio consta según planilla 26452 –DJ 159/06, expte.0032–0325651/06 no apareciendo inhibiciones ni gravámenes. Por lo tanto, ese derecho adquirido durante la vigencia de un régimen normativo no puede ser desconocido por una norma posterior, como es el caso de la Resolución General N°4, que dispone en su art. 3 que es aplicable “aun a los documentos en proceso de registración”. En efecto, de esa manera se alteran las reglas vigentes al momento de otorgarse la escritura y de ingresar ésta al Registro para su inscripción, pretendiendo restablecer los efectos jurídicos de una antigua comunicación de subasta que ya los había perdido según la normativa anterior. Como consecuencia de ello se obstaculiza una inscripción que, al momento de ser requerida, reunía todas las exigencias legales, lo que importa una grave afrenta al derecho de propiedad reconocido por el art. 17, CN y el art. 67, CPcial. que, según ha dicho la Corte Suprema de Justicia de la Nación comprende “todos los intereses apreciables que un hombre puede poseer fuera de sí mismo, fuera de su vida y de su libertad” (Fallos 145:325). La pretendida aplicación retroactiva de la Resolución N°4 de la autoridad registral viola derechos constitucionales y, por tanto, está expresamente vedada por el art. 3, CC. Aunque resulte obvio, no está de más aclarar que lo resuelto en esta sentencia no será oponible a un eventual adquirente en subasta que no ha tenido ocasión de ejercer en este juicio la defensa de los derechos que pudiere tener sobre el bien de que se trata. Esta resolución se circunscribe a resolver la controversia planteada en estos autos entre el notario interviniente y la autoridad registral, pronunciándose sobre el aspecto estrictamente registral de la cuestión y sin perjuicio de los derechos de terceros que podrán, en su caso, hacerse valer por las vías correspondientes. Las razones expuestas me inclinan a pronunciarme por la afirmativa a la cuestión, por lo que voto en ese sentido y me pronuncio también por imponer las costas a la parte recurrida.
Los doctores
Por el resultado de los votos que anteceden, el Tribunal
RESUELVE: Hacer lugar al recurso y, en consecuencia, dejar sin efecto la observación formulada por el Registro General de la Provincia, que deberá proseguir con el trámite de inscripción de que se trata, con costas.
