DIVISIÓN DE CONDOMINIO. BASE REGULATORIA. “Valor” del bien. Art. 59, ley 8226. Base: valor resultante de la subasta realizada. Improcedencia de tomar a tales fines el informe pericial acompañado por el incidentista. Regulación sobre la base de la cuota-parte defendida –50%–
1- El art. 59, ley 8226, dispone que en los juicios de división de cosas comunes, los honorarios se regulan sobre el “valor” de los bienes. La norma no precisa si para determinar tal “valor” debe acudirse a la valuación fiscal, al que arroje una pericia o al obtenido en subasta. Dicha norma apunta a tomar el valor real de mercado y, en este caso particular, se comparte la posición del a quo en cuanto toma el monto obtenido en subasta.
2- Si bien es cierto –como apunta el letrado apelante– que en remate público no siempre se obtiene el valor real de mercado, no lo es menos que la tasación del martillero resulta también “estimativa” y no siempre se compadece plenamente con aquel valor, pudiendo obtenerse un precio sensiblemente inferior al fijado por el experto. La tasación efectuada por un martillero no es un avalúo exacto y preciso del bien sujeto a estudio, sino una estimación. La experiencia indica que muchas veces un inmueble no se termina vendiendo por el valor primigenio acordado por la inmobiliaria basado en una tasación, sino por un monto menor, fijado por el mercado.
3- Aunque ninguno de los dos supuestos señalados permite determinar con certeza absoluta el real valor de mercado del inmueble a los fines regulatorios, en la especie corresponde tomar como base regulatoria el monto obtenido en subasta por las siguientes razones. El estado en que se encontraba el inmueble al momento de sacarlo a remate era muy diferente de aquél en que se encontraba al momento de realizarse la pericia. Del propio informe privado acompañado por la actora se advierte que a “esta propiedad le faltan muchas terminaciones para obtener una vivienda de buenas condiciones”, mientras que el martillero judicial expresa que al momento de la inspección del inmueble “éste registra un estado de conservación muy bueno”. Ello evidencia que en el transcurso de esos (casi) dos años, el inmueble pudo haber sufrido modificaciones por el nuevo adquirente, las cuales no deben ser tenidas en cuenta a los fines regulatorios, sin perjuicio del mayor valor que pudo alcanzar conforme al movimiento inmobiliario. Por ello, el monto obtenido en subasta es el que mejor refleja el verdadero valor del inmueble.
4- En este tipo de juicios, la acción nace con la necesidad del actor de dividir el condominio y determinar concretamente su parte en él, lo que en definitiva implica disponer de lo que le corresponde, de manera que la porción que le pertenece, y no otro, es el interés jurídico y económico comprometido, por lo que si ninguno puede pretender el todo, los honorarios no pueden fijarse sobre algo que no estuvo en discusión.
5- Aun cuando las costas hayan sido impuestas en su totalidad a una de las partes, los honorarios de cada profesional han de regularse sobre el valor de la parte defendida. Ello también se relaciona con la existencia, en este tipo de juicios, de dos etapas perfectamente diferenciadas: los trabajos anteriores a la sentencia y los posteriores. En los primeros debe considerarse que se realizaron en beneficio de las respectivas partes y, entonces, la regulación debe comprender el interés económico atendido por cada profesional, en tanto que los trabajos inherentes a la partición serán de beneficio común.
6- El juicio abreviado que prevé el art. 725, CPC, es un típico juicio declarativo, abierto con motivo de la demanda que pide la división del bien. Tratándose de un proceso esencialmente contradictorio, no cabe hablar de “honorarios de beneficio común” y la imposición de costas se ajustará a la regla general del art. 130, CPC, con la particularidad de que en principio el allanamiento de los condóminos demandados habilitará la imposición de costas por su orden.
7- La confusión en la que incurre el recurrente reside en entender que el art. 59, LA, referido a los juicios de “división de cosas comunes” sólo previene la regulación de honorarios por tareas de beneficio común –conforme el tenor del párrafo primero de la normativa citada–, cuando en realidad también previene la regulación por tareas de beneficio particular. Existen dos etapas perfectamente diferenciables: los trabajos anteriores a la sentencia y los posteriores.
8- En autos, la materia del debate suscitado se circunscribía a la existencia misma del derecho invocado por los actores para legitimar su reclamo particionario y, por ende, la base regulatoria para la determinación de honorarios de los profesionales actuantes remitía, con exclusividad, al valor de la cuota-parte que aquéllos alegaban les pertenecía sobre la propiedad del bien raíz de que se trata, pues éste representaba la exacta medida de único interés en disputa. De ahí que no corresponde tomar como base económica para regular el valor total del inmueble objeto de la división de condominio incoada, sino el valor de la parte defendida, pues éste representaba la exacta medida de único interés en disputa, ello es, el 50% del valor del inmueble sujeto a división.
9- En nada obsta lo señalado a que las costas por las tareas de primera instancia hubieran sido impuestas a la demandada. El trámite ulterior a la sentencia se asimila al de la división de la herencia, siendo los trabajos inherentes a la partición de beneficio común y, por lo tanto, pesan sobre todos los condóminos en proporción a su cuota en el condominio.
C6a. CC Cba. 26/10/11. Auto Nº 349. Trib. de origen: Juzg. 18a. CC Cba. “Tissera, José Raúl y otro c/ Rodríguez, Oscar Alberto y otro – División de Condominio – Recurso de apelación (Expte. N° 878564/36)”
Córdoba, 26 de octubre de 2011
Y CONSIDERANDO:
Estos autos, venidos para resolver los recursos de apelación interpuestos por el Dr. Guillermo M. Gay, por derecho propio y en representación del actor, y por la parte demandada, respectivamente, en contra del Auto Nº 560 de fecha 27/12/10, dictado por el Sr. juez de 1ª. Instancia y 18ª. Nominación en lo Civil y Comercial, quien resolvió: “…l) Regular los honorarios del Dr. Guillermo Martín Gay (MP: 1-29949) en la suma de pesos dieciséis mil novecientos ochenta y siete c/50/100 ($ 16.987,50) por su labor en primera instancia, resultando a cargo de la parte demandada, Sres. Oscar Alberto Rodríguez y María Teresa González. II) Regular honorarios al Dr. Guillermo Martín Gay en la suma de pesos dos mil ochenta y uno ($ 2.081) por su labor en segunda instancia, también a cargo de los demandados. III) Regular estipendios profesionales al Dr. Guillermo Martín Gay en la suma de pesos un mil ciento cuarenta y seis c/66/100 ($ 1.146,66) por su labor en el recurso casatorio, con costas a los demandados. IV) Regular honorarios profesionales al Dr. Guillermo Martín Gay en la suma de pesos doce mil novecientos ochenta y seis ($ 12.986) por ejecución de sentencia, resultando su cargo en un cincuenta por ciento (50%) a cada una de las partes por tratarse de trabajos de beneficio común…”. I. Recurso de apelación del Dr. Guillermo M. Gay, por derecho propio y en representación de la parte actora: Se agravia del decisorio impugnado en cuanto entiende que el valor que se obtuvo en subasta es el valor real del inmueble. Alega que el art. 59, ley 8226, dispone que en los juicios de división de cosas comunes, los honorarios de beneficio común se regulan sobre el “valor” de los bienes y, que en este caso, está dado por el fijado por el perito oficial tasador martillero Federico Patiño Allende, en la suma de U$S 65.784,06 que es similar al estimado por el perito de control de la condenada en costas. Sostiene que la resolución posee un vicio de fundamentación ya que no existe otra prueba dirimente en autos que permita sostener lo contrario a las determinaciones efectuadas en cuanto al valor del bien por los dos peritos que han presentado la pericia. Que argumentar que el monto por el cual fue subastado el inmueble es el valor real que los condóminos deben percibir y constituye la base regulatoria, no sólo es alejado de la realidad del valor del bien, sino que no tiene asidero alguno tal determinación, ya que la normativa arancelaria es clara al expresar que aquella está conformada por el valor del bien y no por el monto obtenido en subasta. Que si en la subasta se hubiera obtenido un producido escaso y bajo de acuerdo con la valuación en plaza del inmueble, esa sería la base económica según el a quo, lo cual es erróneo, arbitrario y desajustado a derecho. Que le causa agravio la afirmación de que “las tasaciones presentadas constituyen opiniones o estimaciones privadas respecto del precio del inmueble, y los avisos publicados reflejan la pretensión del vendedor, pero que de ningún modo puede establecerse con certeza que dicha pretensión pueda obtenerse en el mercado en un momento determinado. De allí entonces que el único valor real y cierto es el que obtuvo en pública subasta del bien”. Considera que tal conclusión es arbitraria y sin contenido sustentable y se pregunta para qué existen pericias técnicas, sino para determinar cuestiones técnicas o económicas que permitan arribar a un criterio con visos de certeza. Señala que el juzgador no valoró ni tuvo en cuenta prueba dirimente para resolver, cual es la prueba pericial obrante a fs. 486/488, la cual no menciona siquiera en la resolución. En segundo lugar se agravia porque el sentenciante considera que las tareas de los letrados deben considerarse de beneficio particular para cada uno de los condóminos puesto que el beneficio no es común para ambos y, por ende, regula sus estipendios sobre la participación de su cliente en el condominio. Sostiene que tal aseveración carece de sustento legal, ya que según lo establece el art. 59, ley 8226, en los juicios de división de cosas comunes los honorarios de beneficio común se regulan, en caso de controversia, aplicando la escala del art. 34 sobre el valor de los bienes y no existe ninguna sugerencia del art. 45 para establecer que las tareas sean en beneficio particular y deba regularse sobre la participación de su cliente en el condominio. Que las costas se impusieron a la vencida, que es quien se opuso a la división de condominio por fracaso de las tratativas extrajudiciales, por lo que la demanda se la debe considerar en beneficio común, citando jurisprudencia en apoyo de su posición. En tercer lugar, se agravia porque dispone que los honorarios regulados por ejecución de sentencia son en un cincuenta por ciento a cargo de cada una de las partes por tratarse de trabajos de beneficio común. Considera que tal decisión resulta contradictoria y viola los principios de congruencia y debido proceso, ya que las costas le fueron impuestas a los demandados y no a la parte actora, por lo que la condena no puede ser cargada contra sus mandantes. Caso contrario sería sostener que cada parte asume sus gastos como de beneficio particular. II. A fs. 529/531 contesta traslado el demandado Oscar A. Rodríguez, quien peticiona se rechacen los agravios en los términos de que da cuenta su responde. III. Recurso de apelación del demandado Oscar A. Rodríguez: Se agravia porque el a quo aplica el art. 106, ley 8226, en tanto corresponde aplicar la ley 9459, toda vez que el proceso regulatorio fue promovido luego de dictada esta última. Señala que el proceso regulatorio genera honorarios aunque no costas, salvo en el caso de plus petición inexcusable. Que de ello se sigue que debieron regularse sus estipendios por el trámite referido. Asimismo advierte que el a quo omite pronunciarse respecto al pedido de plus petición inexcusable fundado en el hecho de que reclamó un honorario superior en un 100 % al finalmente regulado, lo que evidencia lo excesivo de su petición, además de inexcusable, atento tratarse de un jurista conocedor de la ley. IV. A fs. 552/553 contesta traslado la contraria, quien peticiona el rechazo de los agravios en los términos de que da cuenta su escrito, a los cuales nos remitimos por razones de brevedad. Dictado y firme el decreto de autos, queda la causa en condiciones de resolver. V. Análisis de los agravios: Análisis de los agravios de la parte actora: V.1. El primer agravio se circunscribe a determinar si a los fines regulatorios debe tomarse como base económica el monto de la subasta o el fijado por el perito oficial tasador martillero Patiño Allende. El art. 59, ley 8226, dispone que en los juicios de división de cosas comunes, los honorarios se regulan sobre el “valor” de los bienes. La norma no precisa si para determinar tal “valor” debe acudirse a la valuación fiscal, al que arroje una pericia, o al obtenido en subasta. Consideramos que la norma apunta a tomar el valor real de mercado y, en este caso particular, compartimos la posición del a quo en cuanto toma el monto obtenido en subasta. Si bien es cierto –como apunta el apelante– que en remate público no siempre se obtiene el valor real de mercado, no lo es menos que la tasación del martillero resulta también “estimativa” y no siempre se compadece plenamente con el valor de mercado, pudiendo obtenerse un precio sensiblemente inferior al fijado por el experto. La tasación efectuada por un martillero no es un avalúo exacto y preciso del bien sujeto a estudio, sino una estimación de su valor. La experiencia nos dice que muchas veces un inmueble no se termina vendiendo por el valor primigenio acordado por la inmobiliaria con base en una tasación, sino por un monto menor fijado por el mercado. En definitiva, ninguno de los dos supuestos señalados permite determinar con certeza absoluta el real valor de mercado del inmueble a los fines regulatorios. No obstante lo expuesto, nos inclinamos por tomar como base regulatoria el monto obtenido en subasta, por las siguientes razones: En primer lugar, porque tal como bien lo pone de resalto el apelado al momento de impugnar el informe pericial, el estado en que se encontraba el inmueble al momento de sacarlo a remate era muy diferente del que se encontraba al momento de realizarse la pericia. Así, del propio informe privado acompañado por la actora se advierte que “esta propiedad le faltan muchas terminaciones para obtener una vivienda de buenas condiciones”, mientras que el martillero judicial expresa que al momento de la inspección del inmueble “éste registra un estado de conservación muy bueno”. Ello evidencia que en el transcurso de esos (casi) dos años, el inmueble pudo haber sufrido modificaciones por el nuevo adquirente, los cuales no deben ser tenidos en cuenta a los fines regulatorios, sin perjuicio del mayor valor que pudo alcanzar conforme al movimiento inmobiliario. Entendemos que el monto obtenido en subasta es el que mejor refleja el verdadero valor del inmueble. El informado por el perito, además de realizarse sobre un bien que se encuentra en diferente condición al que fue objeto de división, ha sido efectuado casi dos años después de haberse subastado y, con ello, satisfecho el interés perseguido mediante la acción intentada, obteniendo cada condómino su cuota parte de interés. Vale advertir que no corresponde tomar como base económica el referido en el informe acompañado por el incidentista al momento de deducir el incidente regulatorio en la suma de U$S 50.000 atento tratarse de un documento no reconocido en juicio y, por ende, sin entidad para desvirtuar el avalúo estimado supra con base en el monto obtenido en remate público. V.2. Segundo agravio: El capítulo que introduce el actor referido a la calificación de los trabajos desplegados en este proceso merece una breve consideración previa. Partimos de la premisa de que en este tipo de juicios, la acción nace con la necesidad del actor de dividir el condominio y determinar concretamente su parte en él, lo que en definitiva implica disponer de lo que le corresponde, de manera que la porción que le pertenece, y no otro, es el interés jurídico y económico comprometido, por lo que, si ninguno puede pretender el todo, los honorarios no pueden fijarse sobre algo que no estuvo en discusión (Conf. CNCivil, Sala F, abril 20/1978). En ese sentido, la jurisprudencia tiene resuelto que: “En efecto, si no se discute la parte que a cada uno le corresponde, los honorarios de cada profesional deben regularse sobre el valor de la parte de su cliente, aun cuando las costas hubieran sido impuestas en su totalidad a una de las partes del juicio, porque la litis se inicia por la necesidad que el actor tiene de partir el bien y de disponer de su porción, y nadie está pretendiendo el todo (Cf. LL 1986-A-222; LL 1984C-421; ED 85-514; ED 81-798; ED 81-357). Entonces, tal como se halla reconocido en doctrina y jurisprudencia, aun cuando las costas hayan sido impuestas en su totalidad a una de las partes, los honorarios de cada profesional han de regularse sobre el valor de la parte defendida. Ello también se relaciona con la existencia, en este tipo de juicios, de dos etapas perfectamente diferenciadas: los trabajos anteriores a la sentencia y los posteriores; en los que, los primeros, deben considerarse que se realizaron en beneficio de las respectivas partes y, entonces, la regulación debe comprender el interés económico atendido por cada profesional, en tanto que los trabajos inherentes a la partición serán de beneficio común. El juicio abreviado que prevé el art. 725, CPC, es un típico juicio declarativo, abierto con motivo de la demanda que pide la división del bien. Tratándose de un proceso esencialmente contradictorio, no cabe hablar de “honorarios de beneficio común”, y la imposición de costas se ajustará a la regla general del art. 130, CPC, con la particularidad de que en principio el allanamiento de los condóminos demandados habilitará la imposición de costas por su orden. Los honorarios deberán regularse con aplicación de la escala del art. 34, sobre la base prevista en el art. 29, la que respecto de cada abogado estará dada por el valor de la participación de su cliente en el condominio según lo sugiere el art. 45 (Ferrer, Adán L., Código Arancelario para Abogados y Procuradores de la Provincia de Córdoba- Ley 8226, ps. 140/141). La confusión en la que incurre el recurrente reside en entender que el art. 59, LA, referido a los juicios de “división de cosas comunes” sólo previene la regulación de honorarios por tareas de beneficio común –conforme el tenor del párrafo primero de la normativa citada–, cuando en realidad también previene la regulación por tareas de beneficio particular (conf. párrafo segundo). Ello es, existen dos etapas perfectamente diferenciables: Los trabajos anteriores a la sentencia y los posteriores. Los primeros deben considerarse que se realizaron en beneficio de las respectivas partes en el pleito, por lo que el monto a regular es el interés económico atendido por cada profesional y que tramita como juicio abreviado (art. 725), siendo éste un proceso esencialmente contradictorio, donde no cabe hablar de honorarios de beneficio común. Y, por otra parte, los trabajos realizados con posterioridad a la sentencia, con motivo de la efectiva división del condominio, que deben ser retribuidos como de ejecución de sentencia, calificados como de beneficio común. A los fines de determinar la envergadura económica del pleito, conforme a las cuestiones controvertidas en su seno, carece de toda relevancia práctica el hecho de que la co-demandada María Teresa González haya negado a los accionantes legitimación sustancial activa y negaran el condominio invocado, desde que la medida de la “defensa” –con absoluta independencia de los hechos alegados en su sustento, y de la prueba que se arrimara a su respecto–, jamás podría otorgar a la materia litigiosa una extensión más amplia que la impuesta por la propia entidad del ataque a repeler. Para establecer la base regulatoria del pleito debe estarse a los términos en que quedara trabada la litis, confrontando el alcance de la pretensión articulada en la demanda, con la magnitud de la resistencia ofrecida por la excepcionante. En la especie, contra la demanda de división de condominio promovida en contra de los Sres. Oscar Alberto Rodríguez y María Teresa González por los Sres. José Raúl Tissera y Delia Esther Rodríguez de Tissera, quienes se proclamaran co-propietarios del inmueble, en una proporción del 25% cada uno, la codemandada, María Teresa González opuso excepción de falta de acción, desconociendo a aquéllos su invocada calidad de “comuneros” sobre el inmueble en cuestión. Y, conforme al trámite establecido en el ordenamiento ritual vigente a esa data, la deducción de un planteo de tal tenor operaba una acotación provisional del objeto de la litis, ceñida a la superación del conflicto generado en torno a una cuestión de carácter preliminar, tal la legitimación de los accionantes para promover la acción intentada. Siendo ello así, la materia del debate suscitado se circunscribía a la existencia misma del derecho invocado por los actores para legitimar su reclamo particionario y, por ende, la base regulatoria para la determinación de honorarios de los profesionales actuantes remitía, con exclusividad, al valor de la cuota-parte que aquéllos alegaran les pertenecía sobre la propiedad del bien raíz de que se trata, pues éste representaba la exacta medida de único interés en disputa. De ahí que no corresponde tomar como base económica para regular el valor total del inmueble objeto de la división de condominio incoada, sino el valor de la parte defendida, pues éste representaba la exacta medida de único interés en disputa, ello es, el cincuenta por ciento del valor del inmueble sujeto a división. V.3. Respecto al tercer agravio, ello es, en cuanto el a quo dispone que los honorarios regulados por ejecución de sentencia son en un cincuenta por ciento a cargo de cada una de las partes por tratarse de trabajos de beneficio común, entendemos que los agravios tampoco merecen recibo. En nada obsta que las costas por las tareas de primera instancia hubieran sido impuestas a la demandada. El trámite ulterior a la sentencia se asimila al de la división de la herencia, siendo los trabajos inherentes a la partición de beneficio común y, por lo tanto, pesan sobre todos los condóminos en proporción a su cuota en el condominio. Se equivoca el recurrente al entender que tal posición importaría sostener que cada parte asume sus gastos como de beneficio particular. Vale advertir que la regulación se practica con base en el valor total del inmueble y no sobre el valor de su cuota parte de interés, más allá de que los mismos deban ser soportados en proporción a su cuota en el condominio, ello pues, en razón de tratarse de trabajos de beneficio común. Corresponde, pues, rechazar también este agravio. VI. Análisis del recurso de apelación del demandado Oscar A. Rodríguez: Corresponde advertir que la Cámara es titular de la atribución de verificar, de oficio y sin necesidad de esperar la instancia de parte, la presencia de los presupuestos condicionantes de su competencia funcional por razón del grado (arts. 1, 355 y 368 in fine, CPC). La jurisprudencia existente al respecto enseña: “La instancia de la alzada es de orden público, dimana de la ley y no de la voluntad de las partes, y, por ende, debe el órgano jurisdiccional de segundo grado verificar aun de oficio y previamente a la cuestión de fondo, si la interposición de los recursos ha sido hecha en contra de una resolución recurrible, entre otros aspectos.” (CCC Sta. Fe, Sala 3.ª, 28/10/93; “Banco de la Provincia de Santa Fe c/ Altaretti, Daniel y otros. Demanda Ejecutiva” Zeus, 64-J-70. Rep.Zeus, 11-1006. JA, 1996-I, síntesis JA, 1996-I-188, índice). El Tribunal Superior de Justicia tiene resuelto que el tribunal de alzada tiene tres oportunidades para pronunciarse sobre la procedencia formal de la apelación y la forma de concesión del recurso, a saber: a) de oficio, antes de primer decreto de tramitación; b) a petición del apelado formulada en tiempo hábil y resuelta en juicio verbal y c) de oficio o a petición de parte, al dictar la sentencia definitiva” (TSJ Cba., Sala CC 8/5/98 in re “De Vrient de Von Rennemkapff – Lía”, LLCba., 1999-65), temperamento adoptado también por este Tribunal de grado. En el sub lite, corresponde ejercitar esta potestad y declarar mal concedido el recurso de apelación, en razón de que la ley arancelaria exige que sea fundado ante el Inferior en el escrito de interposición, bajo pena de inadmisibilidad (conf. art. 121, ley 9459). Es criterio compartido por nuestros tribunales que dicho recaudo es exigible contra toda regulación de honorarios, haya existido o no incidente regulatorio. Es decir, se aplica toda vez que se apela la regulación de honorarios, sea ésta oficiosa o desenlace de un incidente regulatorio, tal como sucede en el sub lite. En este sentido, cuadra destacar que el recurrente impugna el decisorio a fs. 515 en los términos del art. 361, CPC, y no del art. 121, LA, omitiendo fundar su recurso ante el Inferior. Conforme lo expuesto precedentemente, corresponde declarar mal concedido el recurso de apelación interpuesto por el codemandado Oscar Alberto Rodríguez conforme lo dispuesto por la normativa citada. Sin costas.
Por lo expuesto,
SE RESUELVE: 1) Rechazar el recurso de apelación interpuesto por el Dr. Guillermo M. Gay. Sin costas (art. 112, ley 9459). 2) Declarar mal concedido el recurso de apelación interpuesto por el codemandado Oscar Alberto Rodríguez. Sin costas.
Silvia B. Palacio de Caeiro – Walter Adrián Simes – Alberto F. Zarza ■
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