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2- El art. 1582 bis, CC, vino a poner punto final a la cuestión suscitada sobre la extensión temporal de la obligación derivada de la fianza y determinación de la extensión de dicha obligación frente a la prórroga tácita del contrato de locación. Por su carácter interpretativo o aclaratorio, el dispositivo resulta de aplicación inmediata a todas las relaciones jurídicas a partir de su entrada en vigencia. Esta naturaleza aclaratoria retrograda su aplicación a las consecuencias de las relaciones jurídicas nacidas con anterioridad a la sanción de la ley, sin que por ello queden afectados derechos adquiridos. Precisamente, su carácter interpretativo o aclaratorio despeja cualquier violación al principio de irretroactividad del art. 3, CC, otorgando certidumbre a los conflictos antes atrapados por la diversidad de jurisprudencia.
3- La especial situación del caso donde los garantes (solidarios y principales pagadores) de las obligaciones locativas son los mismos y únicos integrantes de la sociedad comercial que reviste el carácter de locataria, hace que la hipótesis o principio que se desprende de dicha normativa no resulte de aplicación por verificarse la situación que prevé la primera parte del segundo párrafo del artículo 1582 bis, CC. Es decir, por haber los garantes prestado consentimiento expreso para obligarse durante el tiempo posterior al vencimiento del contrato. No puede interpretarse de otro modo, ya que la continuación de la locación del salón para el desarrollo de la actividad comercial de la sociedad importa un acto o gestión de administración inherente al giro de la empresa a cargo de sus socios gerentes. De allí que éstos no puedan invocar la inoponibilidad de la prórroga locativa. Lo contrario importaría desatender el inescindible vínculo que crean los actos de las partes en punto a la interpretación de la intención.
4- El consentimiento expreso exigido por el art. 1582 bis, CC, para obligarse frente a la hipótesis que plantea la norma, no debe confundirse con “manifestación escrita”; la expresión positiva de la voluntad puede ser considerada como tal cuando se manifiesta también por signos inequívocos con referencia a determinado objeto (art. 917, CC). Consecuen-temente, el sometimiento directo y voluntario de los garantes a la vinculación contractual luego de su vencimiento les impide reclamar –sin incurrir en flagrante contradicción de conducta- por extinción de la fianza. En otras palabras: frente al consentimiento expreso a la prórroga, no pueden luego pretender válidamente su liberación contractual.
5- Concerniente a la procedencia ejecutiva de los créditos por impuestos, tasas y servicios correspondientes a la propiedad alquilada, cabría recordar que el locador tiene acción ejecutiva no sólo para el cobro de los alquileres o rentas sino también por cualquier otra deuda derivada de la locación, siempre que ésta sea fácilmente liquidable y no esté sujeta a condición (art. 1578 y 1581, CC). En ese amplio sentido debe interpretarse el dispositivo contenido en el art. 518, CPC, cuando –como en el
¿Procede el recurso de apelación?
El doctor
1. La sentencia de primera instancia manda a llevar adelante la ejecución de obligaciones derivadas en la locación de un salón comercial otorgada por el accionante a la razón social “Ceballos Hnos. SRL”. En contra de la misma se ha deducido recurso de apelación por la demandada y los garantes (codeudores y principales pagadores), habiendo la parte actora acusado la incorrecta concesión del recurso articulado por la inquilina en razón de que no dedujo excepciones legítimas en contra de la ejecución. La expresión de agravios de los garantes presenta tres objeciones a la sentencia, a saber: a) En primer lugar los codemandados Ernesto Rubén Ceballos y Luis Ramón Ceballos se quejan porque se los condena en el carácter de tales (garantes) sin que hayan firmado el contrato locativo en ese carácter; insisten en su posición inicial en cuanto a que la suscripción sólo se ha hecho como representantes de la razón social “Ceballos Hnos. SRL”, ya que –según dicen– en el convenio obra una sola firma y esa suscripción no puede obligar a dos personas distintas. Expresan que la solución dada en primera instancia no contiene una argumentación razonada y lógica, ya que la supuesta confesión (a criterio del juez) formulada en el escrito de oposición de excepciones no reviste el carácter de tal. b) En segundo término se agravian los codemandados por cuanto se manda a llevar adelante la ejecución de créditos derivados de impuestos, tasas, etc., estimando que la solución del fallo es desacertada porque esos conceptos no integran el precio de la locación como allí se sostiene; dicen que del texto del contrato no se desprende esa situación. c) Por último, se agravian porque se los condena por obligaciones posteriores al vencimiento del plazo de vigencia del contrato, siendo que la garantía no ha sido asumida en forma ilimitada conforme surge de la cláusula 15ª del contrato.
2. Como primera medida debo acordar razón al acuse de la parte actora en orden a la incorrecta concesión del recurso de apelación de la sociedad demandada. Porque al no haber opuesto excepciones legítimas en contra de la ejecución, no se encuentra habilitada para deducir recursos en contra de la sentencia (art. 557 del CPC).
3. Atinente a los dos primeros reproches he de advertir la insuficiencia técnica de la expresión de agravios. Es sabido que todo planteo revisor debe contener un análisis razonado de la materia impugnada, aportando la demostración de lo que se reputa erróneo, injusto o contrario a derecho; requiere del recurrente agotar con eficacia técnica la aludida carga de comunicar al Tribunal de Alzada cuáles son los motivos concretos del agravio que se imputa a la sentencia cuya revisión se solicita (Alsina, “Tratado…”, 2ª. ed., v. IV, pág. 391/392). En esa idea, un repaso del escrito recursivo en esos dos primeros agravios pone de manifiesto la debilidad de la articulación. En relación al primero se aprecia ausencia de fundamentación, ya que no brinda argumentos superadores a las sólidas consideraciones del magistrado con respecto al análisis que realiza de la cláusula decimoquinta del contrato y de la admisión del carácter de garante efectuada por los señores Ernesto Rubén Ceballos y Luis Ramón Ceballos en el escrito de oposición de excepciones. Resulta evidente el reconocimiento de esa calidad asumida en el contrato, y el consiguiente efecto jurídico que ello entraña; siendo absurda la pretensión de erigir la inserción de una sola firma como razón válida para restar eficacia a la doble vinculación convencional. Ni siquiera es menester acudir a la doctrina del acto propio (reconocimiento vertido en ese escrito), ya que la voluntad exteriorizada en la cláusula decimoquinta del contrato está dirigida a un fin jurídico preciso (como bien lo apunta el magistrado). Sin que, por otra parte, quepa soslayar la circunstancia de que dicha estipulación no ha sido impugnada por los accionados. No se encuentra en discusión la posibilidad de que la celebración del contrato hubiera sido efectuada bajo algún vicio de la voluntad, mientras que la interpretación literal y armónica del mismo no deja lugar a dudas del doble vínculo obligacional de los Sres. Ernesto Rubén Ceballos y Luis Ramón Ceballos.
4. Concerniente a la procedencia ejecutiva de los créditos por impuestos, tasas y servicios correspondientes a la propiedad alquilada, cabría recordar que el locador tiene acción ejecutiva no sólo para el cobro de los alquileres o rentas sino también por cualquier otra deuda derivada de la locación, siempre que ésta sea fácilmente liquidable y no esté sujeta a condición (art. 1578 y 1581 del C. Civil). En ese amplio sentido debe interpretarse el dispositivo contenido en el art. 518 del CPC cuando –como en el
5. El último agravio merece una cuidadosa atención. Se trata de la duración de la garantía otorgada por los apelantes, punto sobre el cual antes del dictado de la ley 25.628 que introduce la norma interpretativa o aclaratoria del art. 1582 bis al Cód. Civ. mostraba diversa solución doctrinaria y jurisprudencial. Hay autores que sostenían la perdurabilidad de la fianza hasta la desocupación, aun cuando el locatario mantenga la ocupación por tácito acuerdo con el locador que no exige la entrega y percibe los alquileres en virtud del art. 1622 (v. Spota Alberto, JA 60-526); y otros que limitaban el afianzamiento al plazo del contrato. Guillermo Borda estimaba que la garantía no debe sobrepasar el término del contrato originario, aunque el fiador sea principal pagador. Interpreta que queda obligado hasta el tiempo del desalojo si el inquilino se resiste a devolver la cosa, pero no cuando por convenio expreso o tácito con el locador prorroga el contrato (Cfr. “Contratos”, v. I, núm. 806). Con mayor razón, si no hay cláusula que establezca el mantenimiento de la garantía hasta la desocupación o entrega de las llaves (como aquí ocurre). Igual diferencia interpretativa ha recogido la cuestión en diversos pronunciamientos judiciales, incluso del propio Tribunal Superior de Justicia que ha vacilado desde una posición inflexible para el fiador y principal pagador, extendiendo su responsabilidad por todas las obligaciones contractuales hasta la total desocupación del inmueble, a aquella –en caso de que el locador haya extendido generosamente el tiempo de permanencia del inquilino– que el fiador sólo se comprometió a una extensión “razonable” de la fianza. El nuevo art. 1582 bis del C. Civil introducido –como decía- por la ley 25.628, determina pautas claras de interpretación en este marco de la relación locador-fiador; estableciendo, en términos generales, que todo fiador, incluso el obligado hasta la restitución de la cosa, dejará de ser responsable de las obligaciones del locatario posteriores a la expiración del contrato de locación aunque ésta continúe en los términos del art. 1622 del C. Civil. El criterio de la novísima legislación es que la garantía no debe sobrepasar el término del contrato originario, aunque el fiador sea principal pagador; y el hecho de que se haya estipulado la obligación hasta la entrega o desocupación de la cosa, ello no importa tampoco extender la obligación, pues debe interpretarse que queda obligado hasta el tiempo del desalojo si el inquilino se resiste a devolverla al vencimiento del contrato, pero no cuando por convenio expreso o tácito con el locador el inquilino prorroga el contrato. En definitiva, se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga del contrato de locación una vez concluido éste. En rigor el art. 1582 bis vino a poner punto final a la cuestión suscitada sobre la extensión temporal de la obligación derivada de la fianza y determinación de la extensión de dicha obligación frente a la prórroga tácita del contrato de locación. Por su carácter interpretativo o aclaratorio el dispositivo resulta de aplicación inmediata a todas las relaciones jurídicas a partir de su entrada en vigencia. Esta naturaleza aclaratoria retrograda su aplicación a las consecuencias de las relaciones jurídicas nacidas con anterioridad a la sanción de la ley, sin que por ello queden afectados derechos adquiridos. Precisamente, su carácter interpretativo o aclaratorio despeja cualquier violación al principio de irretroactividad del art. 3 del C. Civil, otorgando certidumbre a los conflictos antes atrapados por la diversidad de jurisprudencia. Ahora bien, la especial situación con que nos enfrentamos en el
6. Conforme a lo analizado en los párrafos precedentes respondo negativamente al interrogante sobre la procedencia del recurso.
Los doctores
Por el resultado de la votación que antecede y por unanimidad,
SE RESUELVE: Declarar mal concedido el recurso interpuesto por la locataria, y rechazar el recurso de apelación de los garantes confirmando la sentencia de primera instancia en lo que ha sido materia de agravios; con costas.
