FIANZA

Efectos entre fiador y acreedor. CONTRATO DE LOCACIÓN. Responsabilidad del fiador. Carácter: principal pagador. Alcance de la fianza después de vencido el término contractual. Continuación de la locación. Inexistencia de tácita reconducción. Subsistencia de la garantía. Inaplicabilidad de nuevo artículo 1582 bis, CC.
1- Al haberse constituido en garante, fiador liso y llano y principal pagador, en forma solidaria y mancomunada de todas las obligaciones emanadas del contrato de locación (inclusive de las costas judiciales y honorarios), su obligación se extiende hasta el día en que el locatario reintegre el inmueble y sea desocupado. Dicha fianza, según el contrato, subsiste aun después de expirado el plazo contractual del arriendo, mientras el locatario continúe ocupando el inmueble hasta su efectiva desocupación y entrega del inmueble al locador. Rigen al respecto los art. 2004, 2005, 702 y cc., CC, y el principal pagador se ha obligado como el deudor vinculado (Mayoría, Dra. Lloveras).

2- No puede invocarse una interpretación “liberadora” de la fianza frente a la continuación de la locación aun en el marco del debate doctrinario a propósito del art. 1622 CC, sino extraer su subsistencia hasta la desocupación de la finca en los términos pactados en el contrato. El carácter de principal pagador, codeudor solidario, asumido por la codemandada, subsiste con todos sus efectos, hasta la desocupación del inmueble, tal cual ha sido pactado en autos (arg. art. 1198 y cc., CC). Y ello en modo alguno configura un ejercicio abusivo del derecho (Mayoría, Dra. Lloveras).

3- No se omite la consideración de la reforma al Código Civil por Ley 25.628 (BON 23/08/02) sobre los contratos de locación, que incorpora un artículo referido a la fianza, en cuanto a la extensión de la fianza en tales contratos. Sin embargo, el nuevo artículo 1582 bis, CC, no deviene aplicable, estrictamente, en función del art. 3 del CC y el principio de irretroactividad de la ley. Y aun en el caso de postularse otra tesitura, la nueva norma indica que “la obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado”, que es la hipótesis de autos (Mayoría, Dra. Lloveras).

4- Las obligaciones del fiador del contrato de locación (el que se ha obligado como principal pagador) sólo se extienden hasta el término del contrato originario, con más el tiempo razonable que necesita el locador para obtener el desalojo del inmueble. La solución del caso no varía porque el fiador se obligue como principal pagador, ya que esa obligación está referida siempre al contrato cuyo término de duración está fijado en el mismo instrumento; más allá de ese término, cesa el carácter de principal pagador (Disidencia, Dr. Griffi).

5- En el caso, debe tenerse presente que al finalizar el contrato originario, el término se extendió por más de dos años; tiempo éste que difícilmente debe haber sido tenido en cuenta por quien firma como fiador un contrato de locación cuyo término es de dos años. Si el locador -en forma unilateral- desea extender generosamente el tiempo de permanencia del inquilino en el inmueble, no puede involucrar en su decisión al fiador que sólo se comprometió a una extensión “razonable” (Disidencia, Dr. Griffi).

6- Tal como lo expresa Moisset de Espanés, sea la prórroga expresa o tácita, y aunque no se hable de “novación”, es forzoso aplicar lo previsto por el Código Civil en materia de fianza, cuando estipula en el art. 2046 que “la prórroga del plazo del pago hecha por el acreedor sin consentimiento del fiador, extingue al fianza”. Más aun, en la hipótesis de que se estimase que el recurrente no ocupa la posición de fiador sino la de codeudor solidario por haberse obligado como principal pagador. Deberá recordarse lo que dispone el art. 810, CC, en cuanto prevé que si se produce una novación entre el acreedor y uno de los codeudores solidarios (en el caso sería entre el locador e inquilino), dicha novación extingue la obligación respecto a los otros codeudores solidarios que no participaron en la novación (Disidencia, Dr. Griffi).

7- Saber hasta dónde alcanza la fianza en un contrato de locación tiene una evidente trascendencia en la vida práctica de los ciudadanos. A tenor de lo que resulta de la cláusula contractual, no hay razón para otorgarle ahora una finitud que las partes oportunamente no quisieron brindarle. Hacer ello sin duda sería alterar la contratación originaria de las partes. De esta consideración no debe inferirse que el garante (codeudor solidario) ha quedado amarrado al locatario sine die, lo que supondría que el contrato de locación no tiene plazo, pues que pueda ser prorrogada la locación no significa otra cosa que el plazo de conclusión ha sido ampliado pero nunca indefinido. En efecto, podrán existir situaciones en donde se produce una suerte de modificación dentro de la anterior contratación y ello impondría la extinción de la fianza (Mayoría, Dr. Andruet).

8- El codemandado es codeudor solidario y, por tanto, le corresponden las disposiciones que rigen a este tipo de garantía (art. 2004, 2005, 702 y 707, CC). De aquí resulta que el principal pagador se ha obligado en las mismas condiciones que el deudor contratante. No asume una obligación accesoria y subsidiaria, sino una obligación con otros codeudores. No habiéndose modificado en el caso el canon locativo y no existiendo ninguna otra indicación de una modificación dentro de la contratación originaria y habiendo continuado la misma, ha proseguido igualmente su fianza (Mayoría, Dr. Andruet).

15.023 – C5a. CC Cba. 27/02/03. Sentencia Nº 14.”Pistoletti, Héctor Armando c/ Sosa Luis Antonio y otro – Desalojo (Vto. de plazo y pago)

2a. Instancia. Córdoba, 27 de febrero de 2003

¿Procede el recurso de apelación de la actora?

La doctora Nora Lloveras dijo:

1) Contra la sentencia que hizo lugar al juicio de desalojo pero no al pedido de extensión de responsabilidad por costas a la fiadora, la parte actora interpuso recurso de apelación, el que fue concedido por el a quo, radicándose la causa en esta sede, en donde se cumplimentaron los trámites de ley. La sentencia contiene una relación de causa que satisface las exigencias del art. 329 del CdePC, por lo que a ella nos remitimos en homenaje a la brevedad.
2) Expresa agravios la actora manifestando que le agravia la resolución del a quo en cuanto en la misma no hace lugar al pedido de la extensión de la responsabilidad por costas a la fiadora. Que en virtud de lo dispuesto por el CC, en el Título 10, estipula que no habiéndose extinguido la obligación principal, la fianza subsiste, y además, teniendo en cuenta el carácter de fiador que asumió en el contrato de locación Orellano, debe ser considerada codeudora de las obligaciones emergentes del mismo, no surgiendo de autos que la fiadora haya manifestado en forma expresa, ni al deudor ni al locador, su voluntad de ser exonerada de la fianza, ya que habían pasado cinco años tal como la faculta el art. 2025, CC, y recién solicita su exoneración cuando se inicia el proceso. Dice que la demandada fiadora quiere desdibujar el efecto de la fianza y su alcance, por cuanto manifiesta que la fianza se extingue al vencimiento del plazo del contrato de locación, no siendo ello así, por cuanto quien se constituye en fiador de las obligaciones que asume el locatario, sólo será exonerado de su obligación cuando el locatario haya dado fiel cumplimiento a cada una de las obligaciones que le corresponden; al constituirse en fiador, no ha contraído esa obligación sujetándola a condición alguna, pues simplemente la fianza subsiste mientras subsista la obligación principal, sin limitarla en el tiempo. Manifiesta que cabría preguntarse si ésa era su voluntad, porque no la manifestó en tiempo y forma, resultando a todas luces que quien no ejercita en forma regular sus derechos, conforme a la ley, no puede trasladar a otro los efectos de un valimiento tardío sin caer en un abuso del derecho; pero el a quo, al fallar, entendió que condenar al fiador era haberlo convertido en un rehén jurídico de una relación a la que son ajenos. Pero en el testimonio de Bugarini quedó sentado que la garante estaba en conocimiento de la morosidad del locatorio, y que ello no le era ajeno. Por último dice que el a quo ha realizado una interpretación utópica de la relación locativa y de las responsabilidades que de ella emanaban, por cuanto decir que se ha realizado novación de la obligación o una prórroga del plazo locativo, es una interpretación que no surge del texto del contrato ni de las legislaciones que regulan las relaciones locativas, ni el contrato de fianza.
3) La codemandada contesta el traslado, solicitando por las razones que expone y a las que nos remitimos, el rechazo del mismo.
4) El recurso de apelación del actor.
a. El agravio a propósito de la resolución del a quo en cuanto en la misma no hace lugar al pedido de la extensión de la responsabilidad por costas a la fiadora, debe ser admitido. La sentencia de primera instancia ha dispuesto rechazar la demanda contra la fiadora por entender que se había extinguido la fianza, después de varios meses desde el vencimiento del contrato de locación, en tanto la responsabilidad del fiador no puede ser excesiva ni generar ejercicios abusivos del derecho. Cabe aclarar que nos hemos pronunciado ya sobre el tema (Sent. “Péez Emilio c/ María del Carmen Linzitto -Desalojo”, 1998, entre otras tantas), y reiteramos algunos conceptos, ajustados a la hipótesis singular de autos. La cláusula 11ª del contrato de locación refiere que Zulema María Orellano se constituye en garante, fiadora, liso, llano y principal pagadora, en forma solidaria y mancomunada de todas las obligaciones emanadas del presente contrato, inclusive de las costas judiciales y honorarios, extendiéndose la obligación hasta el día en que el locatario reintegre el inmueble y sea desocupado. Dicha fianza se entiende vigente aun después de expirado el plazo contractual del arriendo, mientras el locatario continúe ocupando el inmueble hasta la efectiva desocupación y entrega del inmueble al locador, libre de ocupantes, reza el contrato. Rigen los art. 2004, 2005, 702 y cc. CC, y el principal pagador se ha obligado como el deudor vinculado. Al suscribirse tal tesitura, no puede luego invocarse una interpretación “liberadora” de la fianza frente a la continuación de la locación aun en el marco del debate doctrinario a propósito del art. 1622, CC, sino extraer su subsistencia hasta la desocupación de la finca, en los términos pactados en el contrato. Por lo demás, no se registra modificación alguna en el contrato, es decir, no se evidencia un nuevo contrato de locación; habiendo continuado la locación, ha proseguido también la fianza (arg. art. 1622 y cc. CC). El carácter de principal pagador, codeudor solidario, asumido por la codemanda, subsiste con todos sus efectos, hasta la desocupación del inmueble, tal cual ha sido pactado en autos (arg. art. 1198 y cc. CC). Y ello en modo alguno configura un ejercicio abusivo del derecho. Hemos también tenido en cuenta el testimonio de Bugarini, en cuanto el testigo que emitió los recibos, dialogó con la esposa del locatario que ha consignado las llaves durante este juicio, en presencia de la apelante, y sólo remarcamos ello a mayor abundamiento. El agravio se recibe, y debe revocarse la sentencia en cuanto rechaza la extensión a la fiadora, y le impone costas por el orden causado, sobre este particular tema.
b. Cabe aclarar que no omitimos la consideración de la reforma al Código Civil por Ley 25.628 (BON 23/08/02) sobre los contratos de locación -que incorpora un artículo referido a la fianza-, en cuanto a la extensión de la fianza en tales contratos. Sin embargo, el nuevo artículo 1582 bis del Código Civil no deviene aplicable, estrictamente, en función del art. 3 del CC y el principio de irretroactividad de la ley.
Y aun en el caso de postularse otra tesitura, la nueva norma indica que “la obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado”, que es la hipótesis de autos. A la primera cuestión voto por la afirmativa.

El doctor Abraham Ricardo Griffi dijo:

1. Disiento con las conclusiones a que arriba la Sra. Vocal Dra. Nora Lloveras. En efecto, el problema planteado es si los fiadores continúan obligados después de vencido el término del contrato de locación. La cuestión sería simple si en el contrato se hubiera establecido una simple fianza, pues en este caso las obligaciones del fiador concluyen al término de la locación. Pero en nuestro caso, como es lo habitual, la fiadora se ha obligado como principal pagador como codeudor solidario; circunstancia que para algunos autores resulta suficiente para obligarla a responder más allá del término acordado en el contrato de locación. Frente a esta cuestión que ha sido motivo de debate en la doctrina y la jurisprudencia, me inclino por la postura que sostiene que las obligaciones del fiador sólo se extienden hasta el término del contrato originario, con más el tiempo razonable que necesita el locador para obtener el desalojo del inmueble. Según Borda -a quien he seguido siempre en este punto- las razones que abonan esta solución son las siguientes: “1°) El fiador sólo ha entendido obligarse por el término pactado en el contrato; es inadmisible pretender que su responsabilidad se extiende a un nuevo contrato como es el que resulta del acuerdo en el cual se prolonga la duración primitivamente pactada; 2°) La cláusula por la cual el fiador se obliga hasta el momento de la entrega de las llaves o de la efectiva desocupación, debe entenderse en el sentido de que la garantía cubre más allá del término pactado todo el tiempo que necesita el locador para lograr por la vía judicial la desocupación del inmueble, pues, en efecto, es perfectamente posible que, vencido el contrato, el locatario resista el desalojo y en tal caso es justo que el fiador responda por los alquileres durante todo ese tiempo en que aquél se mantuvo sin derecho en la posesión de la cosa. Interpretar de otro modo la cláusula según la cual la garantía dura hasta el momento de la desocupación, llevaría a tener que admitir que el fiador es responsable aun en el caso de que el locador y el locatario firmen un nuevo contrato con un aumento considerable del alquiler, lo que es inadmisible porque es imponer al fiador más obligaciones que las que él asumió; 3°) La continuación de la locación de conformidad con el art. 1622 debe entenderse entre locador y locatario y no respecto del fiador; 4°) La solución del caso no varía porque el fiador se obligue como principal pagador, ya que esa obligación está referida siempre al contrato cuyo término de duración está fijado en el mismo instrumento; más allá de ese término, cesa el carácter de principal pagador” (Obligaciones, T. II, p. 592). En nuestro caso, debemos tener presente que al finalizar el contrato originario, el término se extendió por más de dos años; tiempo éste que difícilmente debe haber sido tenido en cuenta por quien firma como fiador un contrato de locación cuyo término es de dos años. Si el locador -en forma unilateral- desea extender generosamente el tiempo de permanencia del inquilino en el inmueble, no puede involucrar en su decisión al fiador, que sólo se comprometió a una extensión “razonable”. De las notas del art. 1622 del Código Civil se desprende que Vélez Sársfield, al hablar de “…continuación de la locación concluida”, se refiere a un tiempo “razonable”, inferior al que implica la “tácita reconducción”. Moisset de Espanés, quien sostiene que, en casos como el que nos ocupa, se ha operado por voluntad del locador e inquilino una modificación novativa en la relación contractual, agrega que para poder accionar contra el fiador por mercedes locativas devengadas con posterioridad al funcionamiento de este mecanismo, sería menester haber contado con el consentimiento del fiador que aceptase responder por las obligaciones emergentes de la prolongación del contrato. El autor mencionado en último término, al emitir su voto como miembro del más Alto Cuerpo, sostuvo que “cualquiera fuese la opinión que se vierta respecto a la existencia de una novación por cambio de causa, ya que la relación entre el locador e inquilino deja de tener por fuente el contrato, para fundarse en la aceptación por las partes de los efectos que el art. 1622 establece para la prolongación de la relación locativa, es indispensable en este caso analizar con detenimiento el conjunto de disposiciones contenidas en el Código sobre los alcances de las obligaciones que asume el fiador y poder así interpretar adecuadamente la cláusula contractual que lo responsabiliza “hasta la efectiva devolución de la cosa” es decir, hasta que el inquilino “pague” su obligación de “restituir”. Vemos entonces, por una parte, que el art. 1604 dispone en su inc. 1° que la locación concluye “si fuese contratada por tiempo determinado, acabado ese tiempo”, y es obligación del inquilino devolver la cosa el día en que finaliza el contrato. Ese es el plazo “fijado contractualmente para el pago de la obligación de restituir”. En este momento pueden suceder dos cosas: a) que no cumpla la obligación de restituir, o b) que el acreedor conceda, expresa o tácitamente, una prórroga para el pago de la obligación. a) La primera de estas hipótesis recibe solución en el art. 1609, haciendo responsable al inquilino por las pérdidas e intereses de la demora. En tal caso el fiador será responsable y de acuerdo con los términos del contrato que analizamos, esta responsabilidad se extenderá hasta la “efectiva devolución del inmueble”. b) Si se concede una prórroga expresa estaremos sin duda frente a un nuevo contrato. Si la prórroga es tácita, porque el propietario acepta que continúe gozando de la cosa alquilada, nuestro Código estima que no hay tácita reconducción y fija los efectos de la relación en el art. 1622, que ya hemos citado. En ambas hipótesis, sea la prórroga expresa o tácita, y aunque no hablemos de “novación”, es forzoso aplicar lo previsto por el Código en materia de fianza, cuando estipula en el art. 2046 que “la prórroga del plazo del pago hecha por el acreedor sin consentimiento del fiador, extingue al fianza”. Más aún, en la hipótesis de que se estimase que el recurrente no ocupa la posición de fiador sino la de codeudor solidario (como lo califica el a quo), por haberse obligado como principal pagador, deberá recordarse lo que dispone el art. 810 del Código Civil, en cuanto prevé que si se produce una novación entre el acreedor y uno de los codeudores solidarios (en el caso sería entre el locador e inquilino), dicha novación extingue la obligación respecto a los otros codeudores solidarios que no participaron en la novación (en el caso, con el recurrente que avaló las deudas surgidas del contrato originario)”. (Del voto del Dr. Moisset de Espanés).(TSJ, Sala Civil y Comercial, autos: “Ferrari Oscar F. c/ Martínez Alberto Alejandro y otro –PVE- Recurso Directo (Hoy Revisión), Sent. 4, 12/04/94)”. Por todo lo expuesto, considero que la sentencia apelada se ajusta a derecho; debiendo, en consecuencia, ser confirmada. Como consecuencia de todo lo expuesto, voto por la negativa.
El doctor Armando S. Andruet (h) dijo:

I. Que atenta la disidencia existente entre los Sres. Vocales preopinantes y en virtud de lo dispuesto por el art. 382 del CPC, paso a fundar mi adhesión al voto emitido por la Sra. Vocal Dra. Nora Lloveras.
II. El caso que ha sido traído a la resolución de esta Alzada tiene una evidente trascendencia en la vida práctica de los ciudadanos, como es el saber con algún grado de certidumbre, hasta dónde alcanza la fianza que ellos puedan brindar a la locación de una propiedad que otros acceden. A tenor de lo que resulta de la misma cláusula contractual nº 11, no hay razón entonces para otorgarle ahora una finitud que las partes oportunamente no quisieron brindarle; hacer ello sin duda que sería alterar la contratación originaria de las partes. De allí es que se impone cuál es la conclusión de la locación y, por lo tanto, el límite para su propia responsabilidad y que acordó propiamente como deudor solidario. De esta consideración no debe inferirse que el garante ha quedado amarrado al locatario sine die; lo cual supondría estar a que el contrato de locación no tiene plazo, lo que desde ya no es cierto; que pueda ser prorrogada la locación no significa otra cosa que el plazo de conclusión ha sido ampliado pero nunca indefinido o sine die. Que no esté determinado el mismo, no significa que no exista. Pues por caso, podrán existir situaciones en donde se produce una suerte de modificación dentro de la anterior contratación y que, como tal, impone la extinción de la fianza porque como tal, atendía ella a otros parámetros de la contratación de la locación. Corresponde dejar a salvo, aunque por otro lado no ha sido discutido, que la Sra. Zulema María Orellano es codeudora solidaria y, por lo tanto, le corresponden las disposiciones que rigen a este tipo de garantía (art. 2004, 2005, 702 y 707 del Código Civil). Con ello y como señalara Salvat, la voluntad de las partes es aunque “hayan hablado de fiador -como en el contrato de locación de autos se indica- y de fianza lo que ellas han querido, es que la persona que tomaba a su cargo el pago de la deuda de otro, quedase obligado en una forma directa” (Tratado de Derecho Civil, TEA, Bs.As., 1957, T.III, pág.249). De aquí resulta que el principal pagador se ha obligado en las mismas condiciones que el deudor contratante. El principal pagador no asume una obligación accesoria y subsidiaria, sino una obligación con otros codeudores, sin que trasunte a lo externo la diversidad de intereses, en el caso de que éstos existan. La jurisprudencia ha dicho que “el negocio jurídico de la fianza con la modalidad de obligación solidaria liso, llano y principal pagador, tiene un doble carácter: es obligación solidaria frente al acreedor y al fiador se le aplican las disposiciones relativas a los codeudores solidarios; y es fianza en la relación interna entre fiador y el fiado” (ED 146-467, también ED 139-748). De aquí que resulte absolutamente imperioso el dilucidar si existe una o, por el contrario, varias locaciones, puesto que la fianza sólo alcanza a una de ellas, con independencia del tiempo que las obligaciones afianzadas puedan tener. En el caso sub examine no se encuentra acreditada ninguna modificación respecto a la locación primitiva, ni siquiera del precio de la locación que con un criterio amplio se podría tener como un dato de relevancia a dicho respecto. De cualquier manera, en orden a dicho aspecto hemos sostenido ya (cfr. in re “Pérez Emilio c/ María Del Carmen Linizitto- Desalojo”, sentencia Nº 67 del 16/VI/98), que el solo aumento del precio de la locación no demuestra la existencia de un nuevo contrato de locación, como tampoco la prórroga del anterior; pues, en definitiva, si se quiere hacer de dicha circunstancia un elemento gravitante para la afirmación de alguno de los anteriores extremos, corresponderá que se agreguen otros elementos probatorios que a dicho fin orienten la decisión. A ello no sólo lo ha señalado la jurisprudencia (cfr. ED 118-497, Zeus 978-14-361) sino también la doctrina más calificada, pues “la modificación del canon locativo no es suficiente para colegir que se ha celebrado un nuevo arriendo, debiendo acreditarse tal extremo por quien lo invoca” (Salgado, A.; Locación, comodato y desalojo, Bs.As., La Rocca, 1997, pág. 201). De aquí se impone que no habiéndose modificado el canon locativo y no existiendo ninguna otra indicación de una modificación dentro de la contratación originaria, y habiendo continuado la misma, ha proseguido igualmente la fianza del nombrado. Precisamente, si el fiador ha quedado obligado con el inquilino por la locación y lo que de ella sea derivado, no hay razón lógica para que no se lo tenga por fiador.
Así ello con la subsistencia de la fianza, por plena aplicación de los principios prescriptos por el art. 1622 del Código Civil, en cuanto que aquél que continúa en la locación vencido el contrato de arrendamiento, no existiendo la tácita reconducción, deberá devolver la cosa cuando el locador lo requiera. El hecho de continuar en ese uso y goce no implica que exista tácita reconducción. Pero durante todo el tiempo que el locatario urbano sigue usando de la cosa, se entiende que rige el contrato de plazo vencido, o sea, que media continuación de la locación concluida, y bajo sus mismos términos (cfr. Spota, A.; Contratos, Depalma, Bs.As, 1980, Vol. IV, pág. 606). Por todo ello, la resolución de la primera instancia debe ser revocada. Así voto.

Por el resultado de la votación precedente y por mayoría

SE RESUELVE: 1°) Admitir el recurso de apelación interpuesto en contra de la sentencia N° 326 de fecha 04/06/02, y revocarla en cuanto rechaza el pedido de extensión de costas de primera instancia a la fiadora, e impone costas en primera instancia por la petición de la garante por el orden causado. 2°) En consecuencia, admitir la extensión de las costas del presente juicio de desalojo a la fiadora. 3°) Mantener en el demandado Luis Antonio Sosa las costas de primera instancia, extendiendo el efecto a la garante. 4°) Las costas en esta sede se imponen a Zulema María Orellano.

Nora Lloveras – Abraham Ricardo Griffi – Armando Segundo Andruet (h) ■