CONTRATO DE LOCACIÓN. Vencimiento del plazo. Intimación inmediata para restitución. Resistencia del locatario: inicio del juicio de desalojo. Interpretación y alcance del art. 1225, CCCN. Extensión de la condena a los fiadores1- Conforme surge de las constancias de autos, los locatarios y uno de los cogarantes no concurrieron al proceso, por lo que se dispuso la aplicación del art. 755, CPC, luego de lo cual se dictó el decreto de autos y la pertinente sentencia. Por consiguiente, ha quedado reconocida la remisión de la carta documento en virtud de la cual se emplazaba a los demandados a la restitución del inmueble (art. 192, CPC). En función de ello, asiste razón a la apelante en cuanto menciona omisión de prueba por parte del a quo, pues dicho emplazamiento ha sido excluido de consideración y denota una acción idónea para el fin por parte de la actora, con apreciable antelación al período de inactividad que se le enrostra (19 días contra 45 días; rectius: 46). No se trata un período de tiempo trascendente como para enervar la fianza ni atribuir continuación de la locación, sino de un lapso prudencial para reclamar extrajudicialmente y luego accionar por desalojo.
2- La obligación del garante de la locación no termina sólo en lo dinerario, sino que igualmente debe el locatario restituir la cosa locada (art. 1210, 1217 y 1223, ibídem), lo que también incluye la fianza prestada.
3- Con relación a la nulidad de la cláusula de prolongación de la fianza contenida en el contrato de marras, debe decirse que ella puede ser nula o no, según de qué se trate la obligación que se reclame judicialmente y demás circunstancias fácticas que rodean el caso. Cabe interrogarse por qué apriorísticamente es nula la previsión, si la propia ley contempla la excepción que se plasmara luego en el instrumento particular. La norma consagra (como lo hacía el CC anterior: art. 1582 bis) el cese automático de las obligaciones del fiador al vencimiento del plazo de locación: la previsión es rectamente indiscutible en lo que prescribe. Ahora bien, no es menos cierto que igualmente ocurre respecto de la excepción: «…excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado».
4- La cláusula contractual no es ni nula ni válida per se, sino dependiente de la prestación que se le exija al locatario y que genere la obligación del fiador o respecto de la cual se pretenda la subsistencia de la garantía. En principio (en la especie), alude a la íntegra desocupación del bien raíz, lo que compatibiliza con la disposición legal. No procura dejar sin efecto la norma, sino que se acoge a sus propios términos.
5- Que deba advertirse una actitud activa e idónea para obtener la restitución por parte del interesado no quiere decir que antes del vencimiento del término previsto en el contrato sea obligatorio intimar a la restitución, pues el deudor no se encuentra aún en mora. Si no hay mora no nace el poder-deber de exigir la restitución. No puede plantearse la exigencia para el locador ante tempus, so pena de caducidad de la fianza, pues resulta una interpretación teñida de arbitrariedad.
6- En autos, surge con claridad que los locatarios no tenían voluntad de cumplimiento de los términos contractuales, ya que ni intimados por carta documento, accedieron a ello. Surge entonces interrogarse si la prestación pendiente (entrega del inmueble) es diferente o genera costos diferentes por los diecinueve días que se demoró en el referido emplazamiento; la respuesta es negativa. La conducta del cofiador es laudatoria desde un punto (sufragar de su propio peculio las mercedes locativas y demás gastos del último trimestre de la locación) y acorde a la responsabilidad que asumió al suscribir el contrato en tal calidad; responde al imperativo de su propio interés de no generar mayores costos por intereses y eventuales costas causídicas. Sin embargo, ello no alcanza a eximirlo de costas en el desalojo, pues la restitución de la tenencia es otro de los aspectos de la locación. Que la fianza cese automáticamente no implica que cese respecto de las obligaciones pendientes de cumplimiento, asumidas en el contrato de locación y generadas en virtud del mismo. No de su prórroga o continuación expresa o tácita, sino del vínculo original.
7- Se advierte sobre el thema cierta confusión entre término por el que se prestó la fianza, con caducidad de la fianza (cese automático, art. 1225, CCCN), pendencia de obligaciones generadas en virtud del contrato de locación e inmediatez de los requerimientos de restitución. No acordar plazos razonables implica precarizar la situación del locador y establecer una franca carrera contra el tiempo. En consecuencia, lo acontecido en la especie impone subsunción en la excepción prevista en el art. 1225, CCCN.
C2.ª CC Cba. 11/11/20. Sentencia N° 225. Trib. de origen: Juzg. 11.ª CC Cba. «Graf, Leticia Raquel c/ González, Walter Hugo y otro – Desalojo por vencimiento de término – Expte. N° 9000133»
2.ª Instancia. Córdoba, 11 de noviembre de 2020
¿Procede el recurso de apelación incoado por la actora?
La doctora Delia Inés Rita Carta de Cara dijo:
En estos autos caratulados: (…), venidos a este Tribunal de alzada en virtud del recurso de apelación deducido en forma fundada por la parte actora en contra de la sentencia N° 46, de fecha 19/5/20, dictada por el señor juez titular del Juzgado de Primera Instancia y Décimo Primera Nominación en lo Civil y Comercial de esta ciudad de Córdoba, por la cual se dispusiera: «…Resuelvo: 1) Hacer lugar a la demanda de desalojo promovida por la Sra. Leticia Raquel Graf, en contra de los Sres. Walter Hugo González y Leonor del Valle Juárez y en consecuencia, condenar a éstos a desalojar en el término de diez días el inmueble sito en Av. Chacabuco N° (…) de esta ciudad de Córdoba, juntamente con las personas y/o cosas puestas por ellos o que de ellos dependan, bajo apercibimiento de lanzamiento. 2) Imponer las costas del juicio a los locatarios Sres. Walter Hugo González y Leonor del Valle Juárez. 3) Regular los honorarios profesionales definitivos de los Dres. Gabriela Alejandra Ruano y Alberto Calás, en conjunto y proporción de ley, en la suma de $34.550,04 por los dos conceptos descriptos en el considerando pertinente. Regular los honorarios profesionales definitivos de la Dra. Margarita Anabel Cometto en la suma de $29.700, los que son a cargo de la actora atento lo dispuesto en el considerando respectivo…». I. Contra la referida sentencia (…), interpone recurso de apelación la actora en forma fundada y con invocación del art. 121, ley 9459, que es concedido mediante decreto de fecha 2/9/20. Con fecha 17/9/20, el Sr. Francisco Martín Arias y la Dra. Margarita Anabel Cometto contestan agravios. El Sr. Sebastián Javier Santini, rebelde en autos, no comparece a esta instancia, dándosele por decaído el derecho dejado de usar. Dictado el decreto de autos y firme (conforme e-cédula), queda la causa en estado de resolver. II. La sentencia bajo examen contiene una adecuada relación de causa que satisface las exigencias legales, por lo que a ella se efectúa remisión. III. El memorial de agravios de la apelación deducida por la parte actora –a través de su apoderada Dra. Gabriela Alejandra Ruano– admite el siguiente compendio: Señala que impugna la sentencia en cuanto a la imposición de costas que efectúa, en cuanto rechaza la extensión a los garantes citados Sres. Francisco Martín Arias y Sebastián Javier Santini e impone las derivadas de la intervención del primero nombrado, a su parte. Primer agravio: Violación al principio lógico de razón suficiente al omitir valorar elementos probatorios dirimentes: Expone que el fallo le agravia al no admitir la extensión referida, en tanto omite considerar la intimación a desocupar cursada a la locataria mediante carta documento de fecha 20/11/19, ello a los fines de evaluar el papel activo que tuvo la actora para perseguir la devolución del inmueble locado. Que el a quo se ha limitado a analizar la fecha de iniciación de la demanda de desalojo (17/12/19), sin tener en cuenta la intimación previa. Atribuye vicios al razonamiento y considera que medió una continuación de la locación en los términos del art. 1622, CC, con exención de costas a los garantes. Que surge claro que no hubo anuencia de la locadora en tal sentido y que la locataria incurrió en incumplimiento y retención indebida del bien raíz una vez vencido el contrato. Atribuye interpretación errónea de la doctrina. Segundo agravio: Errónea interpretación de la ley a aplicar: Asevera que el fallo atacado agravia a su mandante al no interpretar correctamente la normativa a aplicar, desobligando -en consecuencia- a los fiadores ante la no restitución a su debido tiempo inmueble locado. Que como bien cita el a quo, el art. 1255, CCCN, prevé que las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, lo cual constituye la «regla general» –señala–, pero que ella no es absoluta ya que no contempla la excepción que dispone «salvo la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble de marras. Amplía el concepto. Cita jurisprudencia. Tercer agravio: Violación del principio lógico de congruencia: Que el primer juez reprocha a su parte no haber iniciado juicio de desalojo «por falta de pago», ante la morosidad en los alquileres de agosto de 2019 (últimos tres meses del contrato). Que, así, el fallo peca de incongruencia al no haber contemplado la fecha cercana en la que vencía el contrato. Argumenta al respecto. Cuarto agravio: Violación del principio lógico de no contradicción: Que se contradice el primer juez en cuanto –de un lado– admite la demanda por vencimiento de término y, por el otro, considera que hubo continuidad de la locación. Quinto agravio: Se queja igualmente de la imposición a su cargo de los honorarios profesionales de la letrada del garante. Que los fundamentos son idénticos a los anteriores. Que, subsidiariamente y a todo evento, pide se impongan por su orden atento que, frente a la jurisprudencia imperante en la materia, la actora tuvo razón suficiente para su pretensión de condena en costas solidariamente entre inquilino y garantes. Pide costas para el caso de oposición. IV. El Sr. Francisco Martín Arias, citado en su condición de garante de la locación, en la oportunidad procesal correspondiente, contesta la queja. Plantea la ausencia de crítica idónea y la errónea concesión del recurso de apelación por formulación errónea en tanto se invocó el art. 121, CA, por lo que pide la desestimación de oficio del mismo. Atribuye mala fe al impugnante al exponer agravios diversos de los honorarios. A continuación, contesta las quejas y en mérito de la argumentación que expone, requiere se revea su admisibilidad formal, se declara la falta de fundamentación legal o subsidiariamente, se rechace la apelación interpuesta, con costas. V. En primer término cabe advertir que, pese a la invocación que realiza el apelado por ante este Tribunal respecto de la errónea concesión de la apelación, no articuló el remedio procesal previsto por la ley de rito para –en su caso– tal subsanación (art. 368). Por el contrario, pide el juicio oficioso sobre el punto, para el cual, desde luego, el Tribunal de recurso se encuentra habilitado, pues puede y debe atender a la concurrencia de las condiciones adjetivas de las quejas que se ventilan por ante su instancia. Ahora bien, no se advierte razón alguna por la que deba emitirse conclusión adversa al respecto, toda vez que aun cuando sea ostensiblemente equivocada la cita normativa y la expresión de agravios en primer grado resulte algo apresurada ya que tal carga debe cumplirse en todos los casos, salvo el supuesto del art. 121, CA, en la Alzada, lo cierto es que no hay menoscabo alguno para la contraria, quien tuvo oportunidad de contestarlos en esta instancia. La pretensión expuesta intenta consagrar un formalismo extremo, soslayando que las formas tienen como fundamento propender a resguardar el derecho de defensa en juicio, el cual –se reitera– no ha sufrido mengua o lesión que ninguna índole. Luego el principio “iura curia novit” permite corregir el yerro normativo. La concesión del recurso de apelación incoado por la parte actora luce correcto y ajustado a derecho. Corresponde, por tanto, continuar en su consideración. VI. Atento lo anterior, procede ahora la tacha de insuficiencia técnica del memorial de agravios que, igualmente, formula el garante de la locación convocado al juicio de desalojo. Sobre tal cuestión el Tribunal Superior de Justicia ha dicho: «… el escrito impugnativo debe contener una crítica razonada y concreta de las partes del acto cuestionado que el apelante considere equivocada, ello no involucra el cumplimiento de un ritualismo ocioso sino que persigue preservar en toda su pureza el sistema apelatorio que sintetiza el aforismo tantum devolutum quantum appellatum (Cfr. Jorge W. Peyrano – Julio O. Chiappini, «Del sentido común y de la suficiencia del escrito de expresión de agravios», en Tácticas en proceso civil, Tomo III, pág. 108 y ss, edit. Rubinzal Culzoni).». «Por ello, el escrito de expresión de agravios debe contener un análisis crítico de la resolución que se pretende apelar, en virtud de que los agravios son fundamento y medida del recurso, y han de conformar una posición clara y concreta del litigante, que no coloque al tribunal en la necesidad de proceder a una revisión indiscriminada, con riesgo de suplir no sólo la actividad crítica del impugnante, sino de hallar agravios donde aquél no los hubiera señalado.» (A.I. N° 120, de fecha 19/5/00, autos «Martínez, Juan E. c/ Miguel A. Bustamante – Ejecutivo – Cuerpo de Ejecución – Recurso Directo»). Según puede advertirse sin dificultad, el embate impugnativo va dirigido a la negativa de extender la condena en costas a los garantes del contrato de locación que vinculara a las partes; y tal se ensaya desde distintas perspectivas, que más allá de su procedencia, son aptas para considerar cumplidos los requisitos de habilitación de la competencia de Alzada para su tratamiento. La objeción, propicio, se rechace. VII. La atenta y meditada consulta de los antecedentes de la causa en cuanto revisten interés actual, del proveimiento de primer grado, impugnación de actora y contestación del garante, impone adelantar que la apelación justifica recibo. Se exponen razones. Así, se advierte que la apelante cuestiona la conclusión del primer juez respecto de la inconducencia del juicio de desalojo promovido cuarenta y seis días después del vencimiento del término contractual, ello a los efectos de extender la condena en costas a los garantes de la locación. Concluye de tal modo, previo brindar la motivación de la conclusión, a la cual se atribuyen diversos vicios. El primer juez, luego de admitir la acción de desalojo por vencimiento del término contractual, pasa a considerar la cuestión relativa a las costas que impone a los ex locatarios. En lo puntual, es decir, respecto de los garantes y en mérito de la presentación efectuada por el Sr. Francisco Martín Arias, le brinda un tratamiento diferenciado. Señala que las obligaciones que le son exigibles a éstos son las generadas durante la vigencia de la relación locativa; cita el art. 1225, CCCN, y jurisprudencia relativa al art. 1582 bis, CC, que hoy reproduce el anterior vigente. Continúa diciendo que si bien las partes acordaron en el contrato la subsistencia de la fianza después de vencido el término y hasta que el locatario desocupara íntegramente la propiedad, tal cláusula resulta nula por imperio de la norma citada, ya que el pedido de restitución del inmueble locado mediante la presente demanda de desalojo se dedujo un mes y medio luego de fenecido el contrato. Agrega: «La responsabilidad del garante se extiende a las obligaciones posteriores al vencimiento del plazo de la locación cuando exista una retención indebida del inmueble por falta de restitución a su debido tiempo, pero no cubre la omisión de reclamarlo del locador». Remarca que el cese de la obligación del fiador se produce ipso iure y que la ley sólo hace la salvedad de aquéllas derivadas de la ausencia de restitución en término. A mayor abundamiento destaca que el locatario no cumplió con el pago de los cánones locativos correspondientes al último trimestre, con lo cual la actora ya contaba con causa de desalojo, que no realizó y para advertir que la actitud no era la de cumplir por lo cual debió iniciar la acción de desalojo vencido el término contractual. Que, por el contrario, se advierte la actitud diligente del garante Sr. Arias. Que, en virtud de lo resuelto –señala el a quo–, las costas atinentes a la actuación del nombrado corresponden sean afrontadas por la accionante vencida en su pretensión (art. 130, CPC). Hasta aquí los fundamentos proporcionados respecto del thema aquí planteado. Conforme surge del expediente electrónico, cuya consulta se realiza a través del SACM (Sistema de Administración de Causas Multifuero), los locatarios Sres. González y Juárez y el garante Sr. Sebastián Javier Santini no concurrieron al proceso, por lo que se dispuso la aplicación del art. 755, CPC (ver actuaciones del 28/2/20), luego de lo cual se dictó el decreto de autos y la pertinente sentencia. Por consiguiente, ha quedado reconocida la remisión de la carta documento n° 94360626, de fecha 20/11/19, en virtud de la cual se emplazaba a los demandados a la restitución del inmueble (art. 192, CPC). En función de ello, asiste razón a la apelante en cuanto menciona omisión de prueba, pues dicho emplazamiento ha sido excluido de consideración y denota una acción idónea para el fin por parte de la actora, con apreciable antelación al período de inactividad que se le enrostra (19 días contra 45 días; rectius: 46). No se trata un período de tiempo trascendente como para enervar la fianza ni atribuir continuación de la locación, sino de un lapso prudencial para reclamar extrajudicialmente y luego accionar por desalojo. Respecto del argumento subsidiario expuesto en la sentencia impugnada, esto es, que la actora tenía expedita la acción de desalojo por falta de pago, no obstante lo cual no lo hizo, debe decirse, en primer término, que no se encontraba obligada a ello, lo cual relevaría ya de mayor tratamiento pues el garante –perspectiva de análisis que se adopta– se obligó por todo el término contractual y nada podría hoy objetar en tal sentido. Empero y a más, se advierte razonable la defensa que opone la apelante al señalar que la falta de pago de alquileres debe ser de dos meses consecutivos para recién poder intimar al deudor y que debe otorgarse un plazo de diez días como mínimo para sufragar la deuda (arts. 1219, inc. c y 1222, CCCN), todo lo cual llevaba a fecha muy próxima al vencimiento del plazo locativo, decidiendo accionar directamente por esta causal, a lo cual se encontraba plenamente habilitado por el sistema legal. No surge displicencia en el actuar. Por lo demás, la obligación del garante de la locación no termina sólo en lo dinerario como invoca (pago al 30 de octubre de lo adeudado), sino que igualmente debe el locatario restituir la cosa locada (art. 1210, 1217 y 1223, ibídem), lo que también incluye la fianza prestada. Este mismo Tribunal (con integración parcialmente diferente a la actual) ha resuelto en tal sentido, no obstante que la hipótesis fáctica aludía a un período de tiempo mucho mayor al que transcurrió en la especie: el vencimiento del plazo contractual se produjo el 30/9/04; la intimación mediante carta documento el 15/12/04 y la acción de desalojo se dedujo el 29/12/04 (Tribunal: C2.ª CC Cba., sala 2ª Fecha: 2/9/08 Partes: «Soave, Carlos A. v. Londero, Elvira L. y otro» Cita Online: 70052622). Justamente en dicho fallo se cita la opinión de Mariano Díaz Villasuso, quien refiere que le corresponderá a la jurisprudencia delinear lo que se considera un plazo prudente o, por oposición, revelador de negligencia. El de autos, es ostensiblemente prudente. Igual temperamento asumió la CCyC de 3.ª Nom. de esta Ciudad, sólo que el plazo hasta que se incoara el desalojo fue de nueve meses, claro que habiendo mediado tratativas de arreglo durante el interregno (Tribunal: C3.ª CC Cba. Fecha: 20/11/08 Partes: «Domínguez, Daniel Calixto c. Esquenazi, Ester», Publicado en: LLC2009 (febrero), 74 Cita Online: AR/JUR/15073/2008). Con relación a la nulidad de la cláusula de prolongación de la fianza contenida en el contrato de marras, debe decirse que puede ser nula o no, según de qué se trate la obligación que se reclame judicialmente y demás circunstancias fácticas que rodean el caso. Cabe interrogarse por qué apriorísticamente es nula la previsión, si la propia ley contempla la excepción que se plasmara luego en el instrumento particular. La norma consagra (como lo hacía el CC anterior: art. 1582 bis) el cese automático de las obligaciones del fiador al vencimiento del plazo de locación: la previsión es rectamente indiscutible en lo que prescribe. Ahora bien, no es menos cierto que igualmente ocurre respecto de la excepción: «…excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado». Por ello, dije en el inicio que la cláusula no es ni nula ni válida per se, sino dependiente de la prestación que se le exija al locatario y que genere la obligación del fiador o respecto de la cual se pretenda la subsistencia de la garantía. En principio (en la especie) alude a la íntegra desocupación del bien raíz lo que compatibiliza con la disposición legal. No procura dejar sin efecto la norma, sino que se acoge a sus propios términos. Luego, aludí a las demás circunstancias fácticas que tornarán válido el actuar en mérito de la cláusula contractual o determinarán la vigencia de la regla legal, esto es, el cese de las obligaciones del garante. Es que entiendo que ambas (norma y cláusula contractual) no pueden ser valoradas en forma lineal y/o superficial, en especial, la segunda, aplicándole la tacha de nulidad, sin atender a lo que en concreto prevé, basándose en que menciona la extensión. La extensión prevista por las partes es la excepción que consagra la propia disposición legal. Con relación a la cuestión fáctica, no se trata de enervar la manda legal y reclamar la restitución varios meses después, cuando surge sin hesitación que las partes principales han continuado –expresa o tácitamente– la locación, pretendiendo extender contra legem la obligación de garantía. Si el locador invoca y prueba diligencia en reclamar la restitución, no se advierte razón alguna para que el fiador no responda por la falta de entrega en término. Y ello no quiere decir ni anticipadamente ni al día siguiente del vencimiento del plazo. Quiere significar dentro de un lapso prudente. Del término de diecinueve días no se puede predicar exceso o conducta negligente. Se ha dicho igualmente sobre la cuestión: «…Asimismo se ha interpretado que para que el fiador deba responder por la no restitución del inmueble, es menester la actividad del locador frente al locatario para reclamar por el mismo y tornar en ilegítima la retención del locatario y no caer en la situación prevista por el art. 1622 del Cód. Civ.» (Salgado, Alí J. ob. cit. p. 243). En tal entendimiento, el autor citado denomina el acaecimiento de un caso fronterizo cuando como en el sub lite, «ante el vencimiento del plazo contractual el locador se queda inactivo y puede que, cobrando o no el correspondiente alquiler, no reclame la restitución «a su debido tiempo» (Salgado, Alí, ob. cit. pa. 243). En tal supuesto, habrá entonces que indagar especialmente la conducta de las partes contratantes para poder concluir si se configuró en los hechos la causal de cesación o no. Efectivamente, tal como lo advierte el recurrente y lo he reseñado, el contrato de marras vencía el 21/9/09. Y si bien con fecha 26/3/09 la locadora intimó al locatario, lo hizo para que le cancel[ara] el pago de los alquileres adeudados y no para obtener la restitución del inmueble en cuestión. Es más, hemos de hacer notar que la presente demanda se interpuso esgrimiendo la causal de falta de pago y no por vencimiento del contrato (art. 676 del CPCC), cuando como lo he resaltado, a la fecha de la presentación (7/4/09) éste ya había acontecido (21/1/09). Por lo tanto ante el alcance de tal exteriorización de voluntad fehaciente de la locadora y, conforme el curso natural y ordinario de las cosas, el locatario si bien en los hechos no cumplió con la manda (pagar el alquiler), bien pudo hacerlo y con ello evitar cargar con el apercibimiento que finalmente en los hechos aconteció: ser demandado por desalojo. En otras palabras y conforme el cuerpo de la epistolar, la locadora era displicente con que –a pesar de haber vencido el plazo contractual– el locatario siguiera en el uso y goce del inmueble siempre, claro está, que abonara el canon locativo. Situación ésta que precisamente «la norma en análisis ha querido evitar respecto del fiador y que cuadraría en lo que da en llamar prórroga tácita» (Salgado, ob. cit. p. 242). Asimismo, no obsta a tal conclusión que la mentada prórroga haya sido tan solo por tan breve tiempo, es decir: dos meses. Al respecto valga resaltar que «si bien la finalidad de la norma haría pensar que un acuerdo breve sobre la continuación del contrato podría ser el medio para lograr también la restitución, de lege lata, hay que reconocer que aun una continuación breve –como aquí ha acontecido– no supone responsabilidad que «derive de la falta de restitución a su debido tiempo del inmueble». Si existió acuerdo para continuar el contrato por un tiempo breve, ese acuerdo requiere la participación del fiador para considerarlo obligado. La norma únicamente refiere a la subsistencia de la responsabilidad atribuible a la conducta del locatario y no al proceder concordante de locador y locatario» (Ariza Ariel, art. cit.), que aquí he analizado.» (Tribunal: CCC Azul, sala I, Fecha: 20/10/11 Partes: «Hidalgo, María Ester c. Olaechea, Eduardo Alberto y otro s/desalojo falta de pago», Publicado en: La Ley Online; Cita Online: AR/JUR/65152/2011). Según surge, en dichos autos se intentó una continuación de la locación (aun cuando breve), habiendo manifestado el locador su voluntad en tal sentido, al reclamar el abono de los alquileres en lugar de la restitución del inmueble. No es este el caso que motiva el litigio que se considera, pues a diecinueve días posteriores al vencimiento de la locación, se actuaba requiriendo tal restitución. Y si se repara en el texto de la carta documento remitida el 20/11/19, es de reclamo de la entrega de la unidad de propiedad horizontal locada, no de prórroga del contrato, pues –-entre otros términos– consigna: «…sin que mediara renovación del mismo…». A diferencia del caso jurisprudencial citado en forma precedente. Surge así una línea de acción diligente, coherente y efectiva (pues los medios fueron idóneos al fin: emplazamiento epistolar y demanda de desalojo) tendiente a recuperar la tenencia del bien raíz. Y que deba advertirse una actitud activa e idónea para obtener la restitución por parte de interesado, no quiere decir que antes del vencimiento del término previsto en el contrato sea obligatorio intimar a la restitución pues el deudor no se encuentra aún en mora. Si no hay mora no nace el poder-deber de exigir la restitución. No puede plantearse la exigencia para el locador ante tempus, so pena de caducidad de la fianza, pues resulta una interpretación teñida de arbitrariedad. Hoy, a la luz que arrojan los hechos probados en autos, surge con claridad que los locatarios no tenían voluntad de cumplimiento de los términos contractuales, ya que ni intimados por carta documento, accedieron a ello. Surge entonces interrogarse si la prestación pendiente (entrega del inmueble) es diferente o genera costos diferentes por los diecinueve días que se demoró en el referido emplazamiento; la respuesta es negativa. La conducta del co-fiador Sr. Arias es laudatoria desde un punto (sufragar de su propio peculio las mercedes locativas y demás gastos del último trimestre de la locación) y acorde a la responsabilidad que asumió al suscribir el contrato en tal calidad; responde –a más y como él mismo se encarga de remarcar– al imperativo de su propio interés de no generar mayores costos por intereses y eventuales costas causídicas. Sin embargo, ello no alcanza a eximirlo de costas en el desalojo, pues la restitución de la tenencia es otro de los aspectos de la locación. Que la fianza cese automáticamente no implica que cese respecto de las obligaciones pendientes de cumplimiento, asumidas en el contrato de locación y generadas en virtud del mismo. No de su prórroga o continuación expresa o tácita, sino del vínculo original. Se advierte sobre el thema cierta confusión entre término por el que se prestó la fianza, con caducidad de la fianza (cese automático, art. 1225, CCCN), pendencia de obligaciones generadas en virtud del contrato de locación e inmediatez de los requerimientos de restitución. No acordar plazos razonables implica precarizar la situación del locador y establecer una franca carrera contra el tiempo. En consecuencia, lo acontecido en la especie impone subsunción en la excepción prevista en el art. 1225, CCCN. En función de ello, propicio acoger el recurso de apelación y hacer extensiva la condena en costas a los fiadores, Sres. Francisco Martín Arias y Sebastián Javier Santini. Imponer las costas de primer grado en forma íntegra a los demandados y fiadores citados (art. 130, CPC); en función del resultado actual del litigio, deberá procederse en esa instancia de una nueva determinación de los aranceles profesionales, atendiendo al resultado actual del litigio, éxito obtenido y mínimos arancelarios vigentes. Respecto de las costas de alzada, propongo sean a cargo del fiador Sr. Francisco Martín Arias, en tanto resulta vencido (art. 130, CPC). (…). En tal sentido dejo expedido mi voto.
Los doctores Silvana María Chiapero y Fernando Martín Flores adhieren al voto emitido por la Sra. Vocal preopinante.
A mérito del acuerdo que antecede,
SE RESUELVE: I. Admitir el recurso de apelación incoado por la parte actora y revocar la Sentencia N° 46, de fecha 19/5/20, en cuanto deniega la extensión de costas a los garantes de la locación, impone las costas derivadas de la intervención del Sr. Francisco Martín Arias a la parte actora y regula honorarios profesionales por la actuación de primer grado. En consecuencia, declarar extendida la condena en costas a los garantes de la locación Sres. Francisco Martín Arias y Sebastián Javier Santini e imponer las costas derivadas de la intervención del primero nombrado, a su propio cargo. II. Procédase en primer grado a una nueva determinación de los aranceles profesionales devengados en la instancia, conforme pautas suministradas. III. Imponer las costas de alzada al Sr. Francisco Martín Arias. IV. [Omissis],
Delia Inés Rita Carta de Cara – Silvana María Chiapero– Fernando Martín Flores♦
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