FIANZA

CONTRATO DE LOCACIÓN. Obligaciones del locatario originadas durante la vigencia del contrato. Convenio de rescisión anticipada sin firma del garante: Irrelevancia. FIADOR. Deber de responder. Interpretación art. 1582 bis, CC
1- El art. 1582 bis, CC, dispone que «La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación, salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado». En el caso de autos resulta crucial ameritar cuál es el origen de los daños reclamados y el instrumento en el cual se funda el reclamo interpuesto. Y en esta valoración se advierte que los daños reclamados tuvieron su origen durante la vigencia del contrato de locación originariamente suscripto y que el reclamo interpuesto tiene su fundamento en la cláusula sexta de dicho contrato (restitución del inmueble no en las condiciones pactadas). En efecto, los daños reclamados por los locadores en el presente se originaron durante la vigencia del contrato de locación. No hay razones para desligar al fiador de su responsabilidad por incumplimiento que tuvieron su causa durante esa vigencia.

2- El artículo 1582 bis, CC, buscaba limitar la responsabilidad del fiador ante la continuidad de locaciones más allá de su plazo de vigencia o ante renovaciones de la locación primigenia sin que contaran con la conformidad del garante. No es este el supuesto de autos. Un correcto entendimiento del artículo conduce a señalar que el vencimiento del contrato libera de responsabilidad al fiador, con relación a los daños y deudas que se origen luego de tal vencimiento; pero en modo alguno puede conducir a la interpretación que aquí se procura: que también libera de las deudas que se originaron durante la vigencia del contrato. Una interpretación como la que se propicia conduciría a asignarle al vencimiento del plazo contractual un valor de caducidad automática respecto de toda obligación en cabeza del fiador; aun de aquellas que tuvieron su origen durante la vigencia del contrato.

3- Teniendo en cuenta que las deudas que se reclaman tienen su motivo en daños que surgieron durante la vigencia del contrato y que el reclamo se funda en las obligaciones asumidas en dicho contrato, no resulta aplicable el art. 1582 bis, CC, para justificar la liberación de responsabilidad al fiador.

4- No resulta suficiente para descartar el reclamo en contra del garante la circunstancia de que no haya suscripto el convenio de rescisión anticipada celebrado entre locador y locatario, y en el cual se han reconocido la falta de pintura y la existencia de daños en el inmueble. Ello porque la razón de su obligación de responder no deriva de dicho convenio sino de la obligación asumida a través de la cláusula sexta del contrato originario de locación.

5- En el caso de autos, la cuestión central a considerar radica en que las deudas reclamadas en la demanda no tienen origen en el convenio de restitución suscripto entre locador y locatario, sino en el propio incumplimiento del contrato de locación existente entre las partes, puntualmente de la obligación de restituir la propiedad en las condiciones originales, que es lo que motiva la condena recaída en primera instancia en contra del locatario.

C5.ª CC Cba. 13/2/19. Sentencia N° 3. Trib. de origen: Juzg. 35.ª CC Cba. «Salas, Gustavo Fabián c/ Carrizo, Violeta Verónica y otros – Abreviado- Cumplimiento/Resolución de Contrato – Cobro de pesos – Recurso de apelación – Expte. Nº 6211689»

2.ª Instancia. Córdoba, 13 de febrero de 2019

¿Es procedente el recurso de apelación de la parte actora?

La doctora Claudia Zalazar dijo:

En estos autos caratulados: (…), venidos en apelación del Juzgado en lo Civil y Comercial de 1ª. Instancia y 35ª Nominación que mediante sentencia N° 261, del 25/6/18, resolvió: «I) Rechazar la demanda interpuesta por los Sres. Gustavo Fabián Salas, Pablo Darío Salas, Ana Lourdes Salas y Marcela Mabel Salas en contra del Sr. Diego Alejandro Tarletta, con costas a cargo de los accionantes. 2) Hacer lugar parcialmente a la demanda entablada por los Sres. Gustavo Fabián Salas, Pablo Darío Salas, Ana Lourdes Salas y Marcela Mabel Salas y en consecuencia condenar a la Sra. Violeta Verónica Carrizo, a abonarle a la actora la suma de $34.659, con más los intereses calculados conforme el Considerando correspondiente, dentro del término de diez días, bajo apercibimiento. 3) Imponer las costas a la codemandada Sra. Violeta Verónica Carrizo en un 80% y el restante 20% a la parte actora (art. 132, CPC). 4) 5) 6) 7) [omissis]. I. La sentencia apelada contiene una adecuada relación de causa, que cumple con las previsiones del rito, motivo por lo cual me remito a ella en beneficio de la brevedad. II. En contra del decisorio trascripto se agravian los actores apelando la resolución del juez, el cual, concedido, determina la competencia de este Tribunal para entender en la cuestión. Corrido traslado a los fines de la expresión de agravios, es evacuado y es respondido por la contraria. III. Refiere el recurrente que el tribunal de primera instancia ha incurrido en error al hacer lugar a la acción entablada pero no extender la responsabilidad al codemandado Sr. Tarletta, quien afianzó las obligaciones asumidas por el locatario. Considera que ha fallado incongruentemente el a quo, inobservando las formalidades propias del acto sentencial, ya que para concluir el rechazo de la acción en contra del fiador parte de premisas falsas, sobre las cuales fabrica todo un andamiaje intelectual erróneo. Indica que la responsabilidad del garante no acaece de ese documento de rescisión sino del contrato de locación suscripto entre partes. Precisa que el error del a quo se configura en seis puntos: falta de interposición de defensa, inexistencia de novación, ausencia de retractación de la fianza, falta de impugnación, enriquecimiento sin causa e imposibilidad de una conducta diferente. Acusa que todo ello determina un ejercicio abusivo del derecho. Como primer agravio denuncia un erróneo alcance y/o aplicación del art. 1582 bis, Código Civil y abuso del derecho. Critica que el magistrado arbitrariamente se escude en su sentir para rechazar la acción en contra del codemandado, siendo que manifestó en su fallo que existen algunas divergencias interpretativas respecto del dispositivo legal en la materia. Manifiesta que la defensa no fue interpuesta por el codemandado, quien edificó su estrategia defensiva solo en la negación de los hechos traídos a debate. Refiere que ni siguiera su parte interpuso excepción de falta de legitimación activa o pasiva, menos aún la de caducidad; por lo tanto, es claro que ha precluido la oportunidad válida para hacer valer esa posición, habida cuenta que dicho instituto es la que tiene el demandado para oponerse a las pretensiones del actor. Indica que la defensa manifestada por el Inferior no integró la plataforma fáctica delineada en la etapa procesal oportuna, por lo que no puede ser valorada porque importaría una franca violación del principio de congruencia. Añade, con relación al convenido de devolución (rescisión), que se equivoca el Inferior en darle mayor relevancia de la que tiene el documento. Refiere que se olvidó el juzgador que el contrato de locación suscripto es el título base de la acción. Alega que mientras en el título no se establezcan limitaciones a la responsabilidad del fiador, éste es responsable de todas las obligaciones del locatario que reconozcan como fuente el contrato. Destaca que la fuente de la obligación es el contrato de locación que rige para las partes como la ley misma. Afirma que el instrumento de devolución es una prueba tasada de la existencia de los daños que reclamaron en el petitorio, los cuales fueron probados y cuantificados prudencialmente al practicarse la pericia pertinente. Considera que carece de relevancia a los fines de la determinación de la responsabilidad el hecho de que no haya firmado ese documento el fiador ni haya tenido la posibilidad de conocimiento en la forma en que ha sido pactada la entrega, ya que quien ha garantizado el cumplimiento de las obligaciones de la inquilina, actuando con mínima diligencia se encuentra en condiciones de estar al tanto si su garantía ha dejado de cumplir con alguna de las obligaciones acordadas, toda vez que la calidad de fiador solidario, principal pagador de la locataria incumplidora autoriza a presumir, según lo que normalmente acostumbra a suceder,la existencia de una estrecha relación de familiaridad con su afianzada, y si ello no fuera así, nadie puede alegar en su defensa su propia torpeza. Indica que en esta razón hay prueba de que el fiador tuvo conocimiento de las condiciones en que las partes pactaban la entrega anticipada de la propiedad, ya que fue codemandado con base en igual contrato y documento en el PVE en el cual se detallan los daños reclamados. Argumenta que el art. 1225 dispone que el fiador no va a quedar obligado por los alquileres y demás obligaciones contractuales cuando se firme un nuevo contrato o una prórroga del vencido en el que no ha sido parte, lo que no sucedió. Señala que en el convenio no hubo nuevo acuerdo entre las partes que implique una novación de las obligaciones originalmente pactadas. Refiere que no se pactó la imposición de una nueva obligación distinta o más gravosa que la asumida en el contrato, sino solo se convino la entrega de la propiedad locada, haciendo expresa constancia de las condiciones en que la locataria hacia la misma. Manifiesta que dicho instrumento no varió en nada las obligaciones asumidas por los fiadores, que deben ser responsables por las condiciones en que la locadora entregó el inmueble. Esgrime que en el documento en que se instrumentó la entrega de la propiedad, como no implicó un cambio de las obligaciones originarias, se erigió como una prueba más que sumada a la falta de cuestionamiento del contrato de locación inexorablemene obliga al fiador hoy codemandado, no en forma indefinida, bastando que el Sr. Tarletta notificara fehacientemente al locador la retractación de la fianza, lo que nunca ocurrió. Señala que en ningún momento los fiadores manifestaron su voluntad de dar por caducada la fianza que había otorgado, por lo que debe entenderse que existía a la hora de la interposición de la acción la fianza. Destaca que la doctrina afirma acertadamente, para evitar una conducta dilatoria, que el fiador debe manifestar expresamente la retractación de la fianza, ya que si no sucede ello autoriza a extender sin más la responsabilidad para el fiador. Refiere que carece de relevancia la afirmación del a quo de que luego a casi dos años de vencido el término contractual no se puede pretender que el locador persiga a los garantes. Indica que por mucho que la locación tenga una duración determinada y/o un vencimiento pactado, es sabido que las obligaciones de los fiadores pueden extenderse más allá del plazo acordado. Postula que se entiende que los fiadores asumen con su fianza obligaciones futuras, por deudas a cargo del locatario que se fueron generando mientras permaneció en el inmueble y las derivadas de su devolución. Manifiesta que la pasividad del fiador que no retracta su fianza conlleva inflexiblemente el mantenimiento de su responsabilidad, lo que no solo es legalmente inobjetable, sino intrínsecamente justo, desde que corresponde al fiador la diligencia necesaria para liberarse de las obligaciones que voluntariamente acepto. Refiere que debe valorarse la conducta del fiador como indicio o presunción que llevan a concluir que su responsabilidad por daños tiene justa causa. Arguye que ni siquiera es necesario acudir a la doctrina del acto propio, ya que la voluntad exteriorizada en la cláusula sexta del contrato está dirigida a un fin jurídico preciso: entregar la propiedad en las mismas condiciones en que se recibió. Añade que esa estipulación ni fue impugnada. Trae a colación el art. 960, CCC. Señala que doctrina y jurisprudencia sostienen que el consecuente mantenimiento de la responsabilidad del fiador siempre tendrá un plazo incierto dependiente no solo de la voluntad del locador, sino también de la del fiador, que puede exigir el cese de la fianza y con ello acotar su obligación a tiempo y las consecuencias propias del juicio. Alude que una postura distinta importaría un enriquecimiento sin causa del codemandado. Añade que el fiador conserva siempre la posibilidad de requerir a su afianzada el reintegro de las sumas abonadas. Manifiesta que no tiene su parte una obligación de exigir judicialmente los daños que causó la locataria. Refiere que no podía su parte oponerse a recibir la propiedad por el motivo de que la casa no se condecía con lo pactado, por lo cual hicieron constar esa condición en el convenio de rescisión, de manera que en la especie resultó necesaria esta vía a efectos de recuperar el reintegro de los gastos por los daños del bien locado, desde que la recepción del inmueble no extinguía otras prestaciones que la inquilina estaba debiendo, en la medida que se haga expresa reserva. Cita jurisprudencia. Refiere que la aplicación del art. 1125 de la forma utilizada por el inferior importa un claro error interpretativo acerca del justo alcance del dispositivo, ya que dada la conducta evidenciada por el garante , su proceder importa un ejercicio abusivo del uso de la caducidad de la fianza. Como un segundo agravio cuestiona la distribución de las costas practicada en primera instancia. Señala que de acogerse su planteo, el 100% de las costas debe ir a los demandados. Agrega que el magistrado no ha tenido en cuenta para fundar su decisión el éxito obtenido en la única pretensión requerida, la cual fue acogida en su totalidad. Precisa que solo existió un reajuste del monto mandado a pagar, sin que ello importe que existiera una petición inexcusable a la hora de cuantificar los daños. Indica que no existieron vencimientos recíprocos ya que la demanda fue ciento por ciento exitosa, lo cual no es un dato menor. Adita que para la imposición de las costas es necesario indagar en particular por la estrategia asumida por cada una de las partes en la litis. Considera que debe tenerse en cuenta el mérito de la labor profesional llevada a cabo por cada letrado y lo que ha sido materia de discusión. Destaca que la estrategia de los demandados consistió en una negativa burda de los hechos con ostensible mala fe. Ejemplifica conductas de la contraria que considera intencionalmente obstructivas. Alega que inversamente a ello su parte aportó al proceso todos los elementos probatorios necesarios y suficientes para permitirle al actor formar convicción suficiente y razonable. Concluye señalando que debe modificarse el resolutorio en cuanto rechaza la acción contra el codemandado. IV. Ingresando al análisis del primer agravio del recurso de apelación planteado, adelanto mi posición favorable a su procedencia. Doy razones. En primer lugar debo señalar que considero acertado lo señalado por el recurrente respecto de que el juez incurre en un error al fundar en el art. 1582 bis, C.Civil, el rechazo de la demanda incoada con el Sr. Tarletta, en su calidad de fiador del contrato de locación que vinculaba a los actores con la codemandada. Considero que resulta imprescindible tener presente que el artículo en cuestión, tal como lo destaca el propio sentenciante, señala que «La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación, salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado». En el caso de autos resulta crucial ameritar cuál es el origen de los daños reclamados y el instrumento en el cual se funda el reclamo interpuesto. Y en esta valoración se advierte que los daños reclamados tuvieron su origen durante la vigencia del contrato de locación originariamente suscripto y que el reclamo interpuesto tiene su fundamento en la cláusula sexta de dicho contrato (restitución del inmueble no en las condiciones pactadas). En efecto, los daños reclamados por los locadores en el presente se originaron durante la vigencia del contrato de locación. No hay razones para desligar al fiador de su responsabilidad por incumplimiento que tuvieron su causa durante esa vigencia. El artículo en cuestión citado buscaba limitar la responsabilidad del fiador frente a continuaciones de locaciones más allá de su plazo de vigencia o frente a renovaciones de la locación primigenia sin que contaran con la conformidad del garante. No es éste el supuesto de autos. Un correcto entendimiento del artículo conduce a señalar que el vencimiento del contrato libera de responsabilidad al fiador, en relación con los daños y deudas que se origen luego de tal vencimiento; pero en modo alguno puede conducir a la interpretación que aquí se procura: que también libera de las deudas que se originaron durante la vigencia del contrato. Una interpretación como la que se propicia conduciría a asignarle al vencimiento del plazo contractual un valor de caducidad automática respecto de toda obligación en cabeza del fiador; aun de aquellas que tuvieron su origen durante la vigencia del contrato. No considero que sea posible otorgar este valor a la intención del legislador al introducir el art. 1582 bis, CC. Por el contrario, un correcto entendimiento del artículo en cuestión debe conducir a sostener que el vencimiento del plazo libera al fiador de las obligaciones que tengan su causa u origen a partir de esa fecha, pero no de las que se originaron con anterioridad. De lo contrario, sería casi imposible exigir al fiador la garantía de las obligaciones derivadas del contrato en sede judicial, ya que en la mayoría de los casos al presentarse la demanda judicial el contrato en sí se encontraría vencido. En este contexto, teniendo en cuenta que las deudas que se reclaman tienen su motivo en daños que surgieron durante la vigencia del contrato y que el reclamo se funda en las obligaciones asumidas en dicho contrato, no resulta aplicable el art. 1582 bis, CC, para justificar la liberación de responsabilidad al fiador. Debo añadir asimismo que no resulta suficiente para descartar el reclamo en contra del Sr. Tarletta en su calidad de garante la circunstancia de que no haya suscripto el convenio de rescisión anticipada celebrado entre locador y locatario, y en el cual se han reconocido la falta de pintura y la existencia de daños en el inmueble. Ello porque la razón de su obligación de responder no deriva de dicho convenio sino de la obligación asumida a través de la cláusula sexta del contrato originario de locación. En una causa similar a la que nos ocupa (en donde también había mediado un reconocimiento de deudas del locatario no suscripto por los fiadores), este Tribunal ya se había expedido por la extensión de la responsabilidad de estos últimos si las deudas en cuestión se habían originado durante la vigencia del contrato. «En referencia a ello diré que sin lugar a dudas le asiste razón al impugnante ya que si bien no está discutido que locador y locatario suscribieron un acta de restitución de inmueble, haciéndose constar en aquella la deuda por alquileres existente hasta el momento y estableciéndose su modalidad de pago, lo real es que esta circunstancia en nada influye respecto a los alcances de la responsabilidad por el pago de esa deuda de quienes se constituyeron en garantes del convenio locativo original, pues no está alegado que ese documento instrumente una relación jurídica nueva o la prórroga del contrato anterior, sino solo un reconocimiento de la deuda emergente del contrato locativo -que no fue discutida en este juicio- y la emisión de la constancia escrita de la restitución del inmueble…» (cfr. «Mendizabal, Juan Mariano c/ Blanco Luis Adrián- Abreviado» (Expte. 2502833/36), Sentencia 153 del 14/9/2016), agregándose incluso en dicha oportunidad que «…si bien a los Sres. Juan Javier Blanco y Gabriela Teresita Páez no les es oponible ni exigible el cumplimiento de la modalidad de pago pactada en el acta de restitución obrante a fs. 5, aunque podría entenderse que los favorece y que éstos pueden invocarla; subsiste en cabeza de ellos la obligación de atender todas las deudas devengadas durante la vigencia del contrato del alquiler primigenio en la modalidad convenida…» «… no aparece exigible a los fiadores el consentimiento expreso previsto en el art. 1582 bis del antiguo Código Civil, en el reconocimiento de deuda, puesto que la presente demanda versa sobre prestaciones por las cuales los garantes asumieron responsabilidad pues son deudas generadas con motivo de la locación…». En el caso de autos, la cuestión central a considerar radica en que las deudas reclamadas en la demanda no tienen origen en el convenio de restitución suscripto entre locador y locatario, sino en el propio incumplimiento del contrato de locación existente entre las partes, puntualmente de la obligación de restituir pintada la propiedad (clausula sexta, fs. 8), que es lo que motiva la condena recaída en primera instancia en contra del locatario. En este contexto, el primero de los agravios vertidos debe ser acogido dejando sin efecto el rechazo de la demanda incoada en contra del Sr. Tarletta y, en consecuencia, haciendo extensible a su respecto la condena impuesta respecto del locatario. V. Ingresando al segundo de los agravios vertidos, advertimos que éste se centra en criticar las costas impuestas en primera instancia. En relación con la acción entablada en contra del Sr. Tarletta, en su carácter de fiador, el acogimiento del primer agravio conduce a una modificación de las costas impuestas en primera instancia (las que lo fueron en su totalidad al actor vencido). Habiendo prosperado la acción entablada en contra de ambos demandados, uno en su calidad de locatario y otro en su carácter de fiador, el recurrente critica que se haya impuesto un 20% las costas a su parte con fundamento en que no se acogió la totalidad de la demanda incoada. No comparto sus apreciaciones en este punto. Han existido en la causa vencimientos recíprocos que habilitan a la aplicación del art. 132, CPC, con un criterio jurídico y no matemático, como se ha señalado reiteradamente que es la visión de este Tribunal de una correcta interpretación de ese dispositivo. Advertimos -tal como lo indica el juez- que ha existido vencimiento en lo sustancial, pero que no han prosperado todos los rubros reclamados (daños en la propiedad) por falta de prueba de su cuantía. En este contexto, considero que asiste razón al juez de que procede distribuir las costas en forma proporcional al éxito obtenido, que en el caso del actor fue en lo sustancial y en una parte importante -pero no en la totalidad de lo requerido-. Por ello entiendo que la proporción de ochenta por ciento para los codemandados y el veinte por ciento restante para el actor resulta una distribución adecuada al éxito real obtenido por el accionante. En consecuencia, considero que las costas de primera instancia en ambas pretensiones (tanto en la que se dirigía en contra del locatario, como contra el fiador) deben imponerse en un ochenta por ciento a los demandados perdidosos y en el veinte por ciento a la parte actora. La estrategia seguida por las partes no resulta, como pretende el recurrente, un parámetro suficiente para modificar esta distribución. Atento lo que aquí se resuelve, corresponde dejar sin efecto las regulaciones de honorarios efectuadas a favor de los Dres. Viva y Dagum, letrados del codemandado Diego Alejandro Tarletta, debiendo procederse a efectuar nuevas regulaciones conforme a lo que aquí se decide. VI. Las costas del recurso de apelación, a tenor del acogimiento parcial del recurso, deben imponerse a la parte actora apelante en un diez por ciento y a los demandados en el noventa restante (art. 130, CPC); (…). Por lo expuesto, a la cuestión voto parcialmente por la afirmativa.

Los doctores Joaquín Fernando Ferrer y Rafael Aranda adhieren al voto emitido por la Sra. Vocal preopinante.

Por el resultado de la votación precedente,

SE RESUELVE: 1) Acoger parcialmente el recurso de apelación deducido por la parte actora en contra de la sentencia Nº 261 del 25/6/18, y, en consecuencia, acoger la demanda interpuesta por los accionantes en contra del Sr. Diego Alejandro Tarletta, condenándolo a abonar junto con la Sra. Violeta Verónica Carrizo, la suma de $34.659 con más los intereses dispuestos en primera instancia. 2) Imponer las costas de primera instancia, por la demanda entablada en contra del Sr. Tarletta, en un ochenta por ciento al demandado y en el veinte por ciento a la parte actora. 3) [omissis]. 4) Imponer las costas de segunda instancia a tenor del acogimiento parcial del recurso a la parte actora apelante en un diez por ciento y a los demandados en el noventa restante (art. 130, CPC); (…).

Claudia Zalazar – Joaquín Ferrer – Rafael Aranda■