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CONTRATO DE LOCACIÓN. Vencimiento del plazo. Extensión de la garantía. Art. 1582 bis, CC: Aplicación a situaciones nacidas con anterioridad a su entrada en vigencia. Irretroactividad de la ley: No violación. Falta de conformidad del garante a la prórroga del contrato. Improcedencia de la demanda. Disidencia
1– Este Tribunal, apartándose del criterio sentado por la mayoría de la Sala Civil del TSJ, se ha pronunciado respecto del tema de la duración de la garantía otorgada por los fiadores. Al respecto se ha entendido que el art. 1582 bis, CC, es una norma interpretativa o aclaratoria, que vino a zanjar la distinta interpretación doctrinaria y jurisprudencial sobre la extensión de la fianza en el contrato de locación. Antes del dictado de la ley 25628 que introduce dicha norma al CC, la extensión de la garantía mostraba diversa solución doctrinaria y jurisprudencial. (Mayoría, Dr. Flores).
2– El nuevo art. 1582 bis, CC, determina pautas claras de interpretación en este marco de la relación locador-fiador estableciendo que todo fiador, incluso el obligado hasta la restitución de la cosa, dejará de ser responsable de las obligaciones del locatario posteriores a la expiración del contrato de locación aunque ésta continúe en los términos del art. 1622, CC. El criterio de la novísima legislación es que la garantía no debe sobrepasar el término del contrato originario, aunque el fiador sea principal pagador, debiendo interpretarse que queda obligado hasta el tiempo del desalojo si el inquilino se resiste a devolverla al vencimiento del contrato, pero no cuando por convenio expreso o tácito con el locador el inquilino prorroga la locación. (Mayoría, Dr. Flores).
3– Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga del contrato de locación una vez concluido éste; lo que no aconteció en el subexamine, encontrándose en vigencia la nueva normativa. (Mayoría, Dr. Flores).
4– El art. 1582 bis, CC, resulta de aplicación inmediata a todas las relaciones jurídicas nacidas con anterioridad a la sanción de la ley, sin que por ello queden afectados derechos adquiridos. Precisamente, su carácter interpretativo o aclaratorio despeja cualquier violación al principio de irretroactividad del art. 3, CC, otorgando certidumbre a los conflictos antes atrapados por la diversidad de jurisprudencia. Por lo tanto, los codemandados, en su carácter de garantes de la relación locativa, no habiendo prestado su conformidad a la prórroga pactada entre el locador y el inquilino, su responsabilidad accesoria cesa con el fenecimiento del contrato originario. (Mayoría, Dr. Flores).
5– El art. 1582 bis, CC, no resulta de aplicación al sublite. Al momento de celebrarse el contrato, no se encontraba vigente el art. 1582 bis, CC, por lo que no se advierte cómo ni por qué su dictado puede variar los derechos adquiridos por las partes, de no ser por una aplicación retroactiva de dicha norma prohibida por la ley (art. 3, CC), por violar derechos constitucionales; vgr.: el derecho de propiedad del acreedor (arts. 14 y 17, CN). (Minoría, Dr. Remigio).
6– No puede pretenderse eximir a los fiadores o codeudores solidarios de las obligaciones oportunamente contraídas, si –en su oportunidad– libre y voluntariamente se obligaron expresamente por el locatario, aun después de finalizado el término contractual de la locación y hasta la total entrega de la cosa locada. La obligación amplia de los fiadores solidarios en la locación existe porque media una expresa cláusula contractual que la compromete, hasta la efectiva devolución de la cosa locada (arts. 1197, 1198, concs. y corrs., CC), en momento en que ninguna cortapisa legal existía en tal sentido. (Minoría, Dr. Remigio).
7– Con relación al art. 1582 bis, CC –introducido por ley Nº 25628– se comparte la jurisprudencia que sostiene que: no es de aplicación retroactiva, esto es, a relaciones contractuales celebradas antes de su vigencia y, por tanto, carece de trascendencia alguna para la resolución del sub lite. Dicha norma no se trata de una disposición meramente interpretativa que viene a zanjar una disputa doctrinaria y jurisprudencial, sino que es verdaderamente modificativa del régimen legal vigente hasta su sanción. (Minoría, Dr. Remigio).
8– La aplicación del artículo en cuestión a un contrato de locación celebrado con anterioridad a su vigencia, en tanto el dispositivo no es una norma meramente interpretativa o aclarativa sino modificatoria del régimen legal de la fianza en la locación, implica violentar el principio de irretroactividad de la ley, consagrado en el art. 3, CC y el de seguridad jurídica, afectando un derecho adquirido por el locador. (Minoría, Dr. Remigio).
9– “El art. 1582 bis, CC, no puede ser entendido como una norma de carácter interpretativo. Las “leyes interpretativas” son aquellas que sólo aclaran y determinan el sentido de un precepto legal ya existente que se presenta como oscuro o dudoso. Su función es precisamente sólo la de desentrañar el auténtico alcance de una regla de derecho vigente, y no la de modificar o alterar los principios rectores de una institución o figura jurídica. De este modo, una disposición normativa que introduce alteraciones, limitaciones o restricciones modificando sustancialmente un determinado régimen preexistente, no puede ser calificada como “interpretativa”, independientemente de que venga a consagrar o no una tesis de índole hermenéutica.” (Minoría, Dr. Remigio).
10– No se desconoce la existencia de jurisprudencia no concordante con lo expuesto, emanada de la CSJN –por mayoría–, y del TSJ Cba., que por economía procesal y, con integración especial, sigue el criterio del Alto Cuerpo nacional, aunque dejando a salvo el suyo. Empero, sin desconocer el alto valor jurídico y moral de aquella jurisprudencia, no se la comparte. (Minoría, Dr. Remigio).
11– Aun si se considerase aplicable el art. 1582 bis, CC, a los contratos celebrados con anterioridad a su sanción (lo que ha quedado absolutamente descartado), el caso de autos constituye la excepción contenida en dicho artículo, por lo que la fianza tampoco podría cesar en sus efectos. Al respecto, el primer párrafo de dicha norma reza: “La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación, salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado”. Este último supuesto se da en el sublite, por lo que la obligación del fiador no puede cesar. (Minoría, Dr. Remigio).
12– El único caso en que el fiador seguirá obligado es cuando el locatario no restituya a su debido tiempo el inmueble. De tal guisa, se fomenta el incumplimiento de las obligaciones contractuales oportunamente asumidas por el locatario, a quien le conviene incumplir el contrato (no restituir el inmueble, ni pagar el alquiler), para que la fianza siga vigente, lo que resulta altamente disvalioso. (Minoría, Dr. Remigio).
13– En autos, el accionante sólo pretende el cumplimiento de lo pactado contractualmente, mas por la aplicación de una ley posterior a aquel pacto se le quita todo efecto, teniendo la cláusula por no escrita. Sin embargo, se le impide perseguir el cobro en contra de los fiadores solidarios y principales pagadores, precisamente cuando en la realidad se configura el supuesto fáctico en que aquéllos se comprometieron a que responderían por el locatario. No parece ser ésta la solución más razonable ni justa. Por el contrario, lo ajustado a derecho sería el estricto cumplimiento de la palabra empeñada. (Minoría, Dr. Remigio).
C7a. CC Cba. 27/10/08. Sentencia Nº 134. Trib. de origen: Juzg. 9a. CC Cba. “Iturriaga José Luis c/ Caldas Alfonso y otros – PVE Alquileres- Expte. Nº 1466648/36”
2a. Instancia. Córdoba, 27 de octubre de 2008
¿Procede el recurso de apelación?
El doctor Jorge Miguel Flores dijo:
1. El presente juicio da cuenta de una acción por cobro de alquileres en el cual los codemandados (fiadores) oponen excepción de inhabilidad de título aduciendo que éste carece de idoneidad jurídica a los fines de llevar adelante la ejecución en su contra, ya que no reúne los requisitos que la legislación vigente establece para el título de que se trata (contrato de locación), en virtud de lo dispuesto por el art. 1582 bis, CC. La sentencia decide mandar llevar adelante la ejecución en contra del demandado principal y acoger la defensa opuesta por los fiadores, rechazando la ejecución promovida en su contra. La parte vencida la recurre. Considera que el juez a quo desarrolla un pensamiento equivocado en el encuadre del caso, aplicando erróneamente la legislación vigente; en ese sentido dice que no se tuvo en cuenta lo manifestado por su parte en el momento de contestar el traslado de la excepción planteada, en cuanto a que los derechos y obligaciones de las partes “…de acuerdo a la cláusula 15 del contrato de locación y en uso de su libre albedrío, los excepcionantes se constituyeron en codeudores además de fiadores … no sólo durante la vigencia del mismo (contrato) sino aun vencido el término… hasta el momento en que el locatario quede definitivamente desobligado de todas las obligaciones… no teniendo límite de monto ni de tiempo…” y “… de todo convenido que llegue el locatario aun en caso de que se formalice sin su intervención ni conocimiento…”. Aduce que la situación ventilada en la presente causa se refiere al supuesto de contrato concluido por vencimiento de plazo en que el locatario ha permanecido en el uso y goce de la cosa arrendada, no pudiendo juzgar que hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación concluida y bajo sus mismos términos hasta que el locador pida la devolución de la cosa. Así agrega que, por un lado, el juez de primera instancia expresa que la prórroga no puede reputarse como un supuesto de novación e incluye el supuesto como una novación de causa, dándose la contradicción en el razonamiento efectuado. La obligación de pago, de conservación, de cuidado que pesa sobre el locatario no se transforma en otra obligación por la prórroga; la obligación de restituir el bien locado tampoco se transforma por la prórroga contractual ni esta última es la causa de dichas obligaciones; éstas surgen del contrato de locación y no de su prórroga. Aduce que no hay plazo vencido como surge del razonamiento del a quo y por ende no hay liberación de los fiadores no sólo por haber sido así acordado por las partes, sino también por expresa disposición legal. En ese orden expresa que es el contrato suscripto por las partes el que continuó bajo las condiciones y/o cláusulas establecidas en sus mismos términos, de acuerdo con el art. 1622, CC, por lo que la previsión del art. 1582 bis, CC, no es aplicable en este caso. Aclara el agraviado que todos los derechos y obligaciones de las partes incluso de los fiadores quedaron plasmados en el contrato de locación celebrado con fecha 1/5/01, antes de la entrada en vigencia del art. 1582 bis, CC, por lo que considera no debe ser aplicado al caso en función del principio de irretroactividad de las leyes. Concluye diciendo que no dándose la novación a que alude el juez y por ser inaplicable en este caso lo prescripto por el art. 1582 bis, CC, la subsistencia de la obligación de los fiadores solidarios y principales pagadores es una consecuencia lógica y necesaria. 2. Ingresando al examen del recurso, la cuestión se circunscribe a determinar la responsabilidad de los codemandados Oscar Francisco Guerrero y Luisa Elena Guzmán, en su calidad de garantes frente a las obligaciones derivadas del contrato de locación. En ese primer sentido se ha pronunciado el sentenciante, sustentándose en la doctrina de la Corte Suprema de la Nación, al decir: “… que dentro del esquema de la aplicación de normas expresas de derecho sustancial que consagran el principio de relatividad en los efectos de los contratos, no es dable, aun a los codeudores solidarios, agravar las condiciones de sus cointeresados (conf. arg. para la transacción art. 853 Cód. Civil y su nota), siendo las estipulaciones en tal sentido “res inter alios acta” e inoponibles para quienes no fueron parte de ellas…” (“González Arístides c/ Tello Rodolfo y otro” de fecha 23/3/03, LL 30/3/04, p. 4; DJ 2004-1-846; 2004-1-1979). 3. Este Tribunal, apartándose del criterio sentado por la mayoría de la Sala Civil del Máximo Tribunal, se ha pronunciado respecto de este tema de la duración de la garantía otorgada por los fiadores (autos: “Felender Gregorio c/ Ceballos Hnos. SRL y otros -Ejecutivo Particular- PVE – Cobro de Alquileres” Sentencia Nº 42 del 29/4/03 [Semanario Jurídico Nº 1411 del 5/6/03, t. 87 2003-A, p. 568]; “Pettinari María c/ Carballo María y otro -Ejecutivo Particular PVE-” Sentencia Nº 164, del 11/12/03, entre otros), entendiendo que estamos en presencia de una norma interpretativa o aclaratoria, que vino a zanjar la distinta interpretación doctrinaria y jurisprudencial sobre la extensión de la fianza en el contrato de locación. En ese lineamiento se destacó que antes del dictado de la ley 25628 que introduce la norma interpretativa o aclaratoria del art. 1582 bis, CC, la extensión de la garantía mostraba diversa solución doctrinaria y jurisprudencial. Por un lado se sostenía la perdurabilidad de la fianza hasta la desocupación, aun cuando el locatario mantuviera la ocupación por tácito acuerdo con el locador que no exige la entrega y percibe los alquileres en virtud del art. 1622, CC (v. Spota Alberto, JA 60-526); y otros autores limitaban el afianzamiento al plazo del contrato. Guillermo Borda estimaba que la garantía no debe sobrepasar el término del contrato originario, aunque el fiador sea principal pagador. Interpreta que queda obligado hasta el tiempo del desalojo si el inquilino se resiste a devolver la cosa, pero no cuando por convenio expreso o tácito con el locador prorroga el contrato (Cfr. “Contratos”, v. I, Nº 806). Igual diferencia interpretativa ha recogido la cuestión en diversos pronunciamientos judiciales, incluso del propio TSJ que ha vacilado desde una posición inflexible para el fiador y principal pagador, extendiendo su responsabilidad por todas las obligaciones contractuales hasta la total desocupación del inmueble, a aquélla –en caso de que el locador haya extendido generosamente el tiempo de permanencia del inquilino– que el fiador sólo se comprometió a una extensión “razonable” de la fianza. El nuevo art. 1582 bis, CC, introducido por la ley citada, determina pautas claras de interpretación en este marco de la relación locador-fiador, estableciendo, en términos generales, que todo fiador, incluso el obligado hasta la restitución de la cosa, dejará de ser responsable de las obligaciones del locatario posteriores a la expiración del contrato de locación aunque ésta continúe en los términos del art. 1622, CC. El criterio de la novísima legislación es que la garantía no debe sobrepasar el término del contrato originario, aunque el fiador sea principal pagador, debiendo interpretarse que queda obligado hasta el tiempo del desalojo si el inquilino se resiste a devolverla al vencimiento del contrato, pero no cuando por convenio expreso o tácito con el locador el inquilino prorroga el contrato. En definitiva, se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga del contrato de locación una vez concluido éste; lo que no aconteció en el subexamine, encontrándose en vigencia la nueva normativa. En rigor el art. 1582 bis vino a poner punto final a la cuestión doctrinaria y jurisprudencial suscitada sobre la extensión temporal de la obligación derivada de la fianza y determinación de la extensión de dicha obligación frente a la prórroga tácita del contrato de locación; y por su carácter interpretativo o aclaratorio el dispositivo resulta de aplicación inmediata a todas las relaciones jurídicas nacidas con anterioridad a la sanción de la ley, sin que por ello queden afectados derechos adquiridos. Precisamente, su carácter interpretativo o aclaratorio despeja cualquier violación al principio de irretroactividad del art. 3, CC, como pretende el actor, otorgando certidumbre a los conflictos antes atrapados por la diversidad de jurisprudencia. Por lo tanto, no habiendo los codemandados, en su carácter de garantes de la relación locativa, prestado su conformidad a la prórroga pactada entre el locador y el inquilino, su responsabilidad accesoria cesa con el fenecimiento del contrato originario. No obstante, tratándose de una cuestión en que la doctrina y jurisprudencia se encuentra dividida, y que el contrato celebrado antes de la vigencia del art. 1582 bis pudo llevar a la interpretación más favorable al acreedor en función de la cláusula 15ª del contrato, las costas generadas con motivo de la defensa articulada por la fiadora, tanto en primera como en segunda instancia, deben establecerse por su orden. Por las razones expuestas, y lo dispuesto en la normativa citada, respondo negativamente a la cuestión planteada, con la salvedad del capítulo de las costas que deberán ser establecidas por el orden causado en ambas instancias.
El doctor Rubén Atilio Remigio dijo:
Me he expedido sobre la temática en cuestión, entre otros, a los que me remito en lo pertinente, en mi voto en Sent. Nº 132, del 6/12/05, de este Tribunal, in re: “Visiedo, Susana c/ Acosta, Ricardo Osvaldo –Desalojo –Por vencimiento de término, Expte. N° 488.480/36”, posición que mantengo, luego de un nuevo estudio de la cuestión. El apelante ha explicitado sobradamente, por ante esta Sede, lo que –a mi juicio– resulta ser la interpretación que corresponde efectuar del sistema legal imperante, aplicado al caso de autos, por lo que, compartiendo las cavilaciones de aquél, adelanto que su recurso –a mi criterio– debe prosperar. Sin perjuicio de ello, he de efectuar algunas breves reflexiones ratificatorias, confirmatorias y complementarias de aquella posición. Así, se ha dicho: “…tanto el proyecto Polino como Rostan declaraban a la norma de orden público (Leiva Fernández, Luis, “Fianza en la locación (El nuevo art. 1582 bis, CC)” en LL 2002-E, 1029) y no así el texto ordenado” (Díaz Villasuso, Mariano A., “Dos problemas que plantea el art. 1582 bis, CC, y una respuesta integradora”, Semanario Jurídico Nº 1482, del 4/11/04, Sección Doctrina, p. 597). “Es real que la última parte del art. 1582 bis, CC, al prescribir la nulidad de toda disposición anticipada que extienda la fianza del contrato de locación original no puede aplicarse retroactivamente. Tan así es, que el tiempo verbal empleado “será” da noticia de la clara intención del legislador” (Díaz Villasuso, Mariano A., op. cit., p. 597). Advierto que el art. 1582 bis, CC, no resulta de aplicación al sub lite. Doy razones: El art. 1622, CC, reza: “Si terminado el contrato, el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgará que hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación concluida, y bajo sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa; y podrá pedirla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el arrendatario hubiese continuado en el uso y goce de la cosa”. La cláusula 15º del Contrato de Locación del 1/5/01, que une a las partes, reza, en lo aquí pertinente: “…se constituyen en garantes, codeudores, fiadores solidarios, lisos y llanos y principales pagadores respecto del pago y demás obligaciones de este contrato asumidas por el locatario, por toda suma de dinero que adeuden o adeudaren en el futuro, inclusive costas y honorarios en juicios de desalojo, cualquiera fuera la causal, y otros, como los daños y perjuicios causados en la propiedad como así también por tareas extrajudiciales, respondiendo en forma expresa no sólo durante la vigencia del mismo, sino aun vencido el término del presente y hasta el momento en que el locatario quede definitivamente desobligado de todas las obligaciones de este contrato, no teniendo límite de monto ni de tiempo. Los garantes son fiadores, de igual forma, de todo convenio al que lleguen el locatario con el locador y/o su representante en el futuro, como modificaciones parciales o totales del contrato, prórrogas del mismo, convenios judiciales o extrajudiciales, pacto de honorarios, modificaciones en montos o plazos, etcétera, los que podrán formalizarse sin intervención ni conocimiento de ellos”. A lo así pactado deben someterse las partes “como a la ley misma” (art. 1197, CC). Al momento de la celebración de este contrato no se encontraba vigente el art. 1582 bis, CC, por lo que no se advierte cómo ni por qué, su dictado puede variar los derechos adquiridos por las partes, de no ser por una aplicación retroactiva de dicha norma, prohibida por la ley (art. 3, CC) por violar derechos constitucionales; vgr.: el derecho de propiedad del acreedor (arts. 14 y 17, CN). El término “propiedad” utilizado por la Constitución comprende todos los intereses apreciables que un hombre puede poseer fuera de sí mismo, fuera de su vida y de su libertad, de modo tal que la protección constitucional alcanza a los bienes que son susceptibles de valor económico, apreciables en dinero, o el dinero mismo. Quedan obviamente incluidos los derechos adquiridos a través de los contratos. Autorizada doctrina constitucional avala tal postura: “…integran el derecho de propiedad y, por ende, quedan amparados por la garantía de su inviolabilidad consagrada en el art. 17, los siguientes aspectos:… Los derechos y las obligaciones emergentes de los contratos…” (Bidart Campos, Germán J., Manual de la Constitución reformada, T. II, p. 118/119). El mismo autor señala con absoluta claridad: “El contrato y la ley retroactiva. 19.- El problema se plantea así: después de celebrado un contrato, y mientras se halla en curso de cumplimiento sucesivo, ¿puede una ley modificar o alterar las prestaciones convenidas por las partes? La cuestión se vincula con la retroactividad o irretroactividad de la ley dictada después de celebrado el contrato. ¿Es aplicable tal ley a los efectos que a partir de su vigencia debe producir el contrato o no?” Y concluye: “a) esos derechos y obligaciones son considerados por el derecho judicial como integrantes del derecho de propiedad, al que la Constitución protege como inviolable en su art. 17; b) las leyes no pueden privar de derechos ya incorporados al patrimonio como propiedad (“adquiridos”); c) por ende, una ley posterior al contrato que modifica sus efectos futuros, es retroactiva y, por serlo, es inconstitucional porque priva de propiedad adquirida” (Bidart Campos, ob. cit, ps. 59/60). El art. 17, CN, dispone que: “La propiedad es inviolable y ningún habitante de la Nación puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia firme fundada en ley”. Soslayar su vigencia, cualesquiera sean las razones para enervar su recto contenido importaría retirar a la República del concierto de naciones civilizadas que contemplan el derecho de propiedad como uno de los pilares del respeto a los derechos inherentes a la persona y que configura una formidable base de impulso para el progreso de las naciones. Si bien el Estado puede reglamentar el derecho de propiedad (art. 28, CN), el ejercicio de esa facultad no puede conducir a disminuir sustancialmente el valor de una cosa (Gunther, G., Constitucional Law, p. 486, 13ª. ed., The Foundation Press, New York, 1997). Si se observa, el supuesto fáctico dado en autos es el que las partes previeron contractualmente, por lo que debe tener pleno efecto lo pactado. Tampoco podían de –ninguna manera– prever en aquel momento que “a posteriori” se dictaría una ley que fulminaría con la nulidad tales cláusulas; ni –dictada la ley– resulta razonable exigirle al locador salir en busca de una conformidad de los co-deudores solidarios que ya tenía de antemano. Por ello, no puede pretenderse eximir a los fiadores o codeudores solidarios de las obligaciones oportunamente contraídas, si, en su oportunidad, libre y voluntariamente, se obligaron expresamente por el locatario, aun después de finalizado el término contractual de la locación y hasta la total entrega de la cosa locada. De este modo, la obligación amplia de los fiadores solidarios en la locación existe porque media una expresa cláusula contractual que la compromete hasta la efectiva devolución de la cosa locada (arts. 1197, 1198, concs. y corrs., CC), en momento en que ninguna cortapisa legal existía en tal sentido. Resulta de aplicación el art. 2042, CC, y la fianza no se encuentra extinta, por cuanto no se ha extinguido tampoco la obligación principal. Así lo entendió siempre nuestra jurisprudencia: «El fiador, principal pagador, que en un contrato por término fijo se obligó por los alquileres que adeudara el inquilino hasta que desocupe la casa, responde por los posteriores al vencimiento del plazo de la locación, sin limitación alguna de tiempo» (CC 1ª., 1/12/33, JA 44 – 531; CCiv. 2ª., 17/4/39, JA 67 – 301; Cla. Mar del Plata, 28/7/70, LL 142 – 595). También se ha expedido en similar sentido autorizada doctrina (cfr. Salas, Trigo Represas y López Mena, Código Civil Anotado, Depalma, 1999, p. 851). Con relación al art. 1582 bis, CC, introducido por ley Nº 25628, comparto la jurisprudencia que sostiene que no es de aplicación retroactiva, es decir a relaciones contractuales celebradas antes de su vigencia y, por tanto, carece de trascendencia alguna para la resolución del sub lite. En efecto, tal norma establece: «La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación, salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado». «Se exige el consentimiento expreso del fiador en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste». «Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador del contrato de locación original». No se trata de una disposición meramente interpretativa que viene a zanjar la disputa doctrinaria y jurisprudencial que había sobre la cuestión de la extensión de la fianza en la locación, sino (que es) verdaderamente modificativa del régimen legal vigente hasta su sanción. No otra cosa puede tenerse a partir de que el nuevo dispositivo consagra la nulidad de toda previsión contractual que extienda anticipadamente la fianza, lo que antes de la vigencia del nuevo artículo no estaba en absoluto vedado, lo que entraña una evidente y clara modificación del régimen legal aplicable. Ningún reparo jurídico había en que el garante, al celebrar el contrato de locación, extendiera su responsabilidad hasta la efectiva desocupación y entrega de la propiedad al locador. En cambio, tal cláusula, a la luz del art. 1582 bis sería nula. Por otra parte, modifica el alcance fijado a la fianza en la locación por el art. 1582, CC. En efecto, con la nueva norma, la garantía cesa automáticamente, de pleno derecho, una vez fenecido el plazo locativo pactado, con las consecuencias que ello entraña, a excepción de las obligaciones que deriven de la no restitución del inmueble locado a su debido tiempo. Así pues, la aplicación del artículo en cuestión a un contrato de locación celebrado con anterioridad a su vigencia, en tanto no es una norma meramente interpretativa o aclarativa sino modificatoria del régimen legal de la fianza en la locación, implica violentar el principio de irretroactividad de la ley, consagrado en el art. 3, CC, y el de seguridad jurídica, afectando un derecho adquirido por el locador (Confr. C8a CC, in re: “Adris, Mustafá c/ Luis Ramón Molina – Ejec.”, Sentencia N° 124, del 28/10/03). En idéntico sentido se expidió el Excmo. TSJ, por mayoría, en Sentencia Nº 29, del 9/4/03, in re: «Palomar, Juan P. c/ Alejandro M. Sánchez Freytes y otra – Daños y Perjuicios – Recurso de Casación» [Semanario Jurídico Nº 1407 del 8/5/03, t. 87 2003-A, p. 429; Semanario Jurídico edición especial Nº 1, Civil y Comercial, p. 34 y www.semanariojuridico.info], en los siguientes términos: Si bien es cierto que el dispositivo legal (art. 1582 bis, CC, introducido por la ley 25628, del 31/7/02) establece nuevas reglas y principios en orden al alcance de la responsabilidad del fiador, de tal normativa surgiría claro que la fianza de la locación termina en forma automática con el vencimiento del plazo originariamente pactado, no siendo susceptible de extenderse en el tiempo sin el consentimiento del garante y resultando nulas las cláusulas que dispongan anticipadamente lo contrario. La aplicabilidad de la norma a relaciones contractuales celebradas con anterioridad a su entrada en vigencia, e incluso –como en el caso– con plazo contractual fenecido, resulta lesiva de los principios de seguridad jurídica e irretroactividad de la ley (Mayoría, Dra. Cafure de Battistelli). El art. 1582 bis, CC, no constituye una regla de interpretación auténtica que integre dispositivos ya vigentes. Por el contrario, la disposición legal se manifiesta como una norma autónoma y diversa, que introduce en el régimen actual de la fianza locativa, modificaciones sustanciales. La novedosa consagración de la sanción de nulidad de toda disposición negocial que extienda anticipadamente la fianza, en modo alguno puede erigirse como una mera “interpretación”, sino que necesariamente constituye una nueva regla de derecho. Y ello así, por cuanto, antes de la sanción del art. 1582 bis, tal cláusula contractual resultaba plenamente válida, a la luz de la autonomía de la voluntad y de los principios que rigen la materia contractual –arts. 1197, 1198 y cc, CC– (Mayoría, Dra. Cafure de Battistelli). Con anterioridad a la introducción del art. 1582 bis, CC, ninguna objeción jurídica cabía a que el garante admitiera voluntaria y expresamente –al celebrar el contrato– que su responsabilidad se extendería hasta la efectiva entrega de la cosa al locador, máxime cuando el único interés comprometido sería sólo el del fiador, de naturaleza estrictamente patrimonial y sin perjuicio o lesión alguna al orden social. Ahora, y bajo el imperio de la nueva norma, el panorama cambia radicalmente, puesto que tal cláusula sería nula, como la propia norma lo dispone. Esto evidencia que la disposición no es meramente interpretativa sino propiamente una nueva norma distinta y modificatoria y, por ende, derogatoria de ciertos principios anteriores que se le contraponen (Mayoría, Dra. Cafure de Battistelli). La ley 25628 modifica y altera los alcances del contrato de fianza. El art. 1582, CC, consagraba y asignaba un criterio amplio a la extensión de la responsabilidad del fiador de una locación. Tal disposición, en concordancia con la contenida en el art. 1622, CC, autorizaba a sostener que no cesaba la responsabilidad del garante una vez producido el vencimiento contractual. El nuevo art. 1582 bis, CC, viene a restringir tal disposición imponiendo un criterio estricto sobre la materia y limitando notoriamente el alcance de la obligación asumida por el garante. Así, se establece la caducidad ipso iure de la fianza, una vez fenecido el plazo locativo pactado, y el cese automático de la obligación de responder por el incumplimiento de los deberes del locatario que subsistan con posterioridad al término resolutorio contractual, con excepción de la obligación que “derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble”. Por tanto, la nueva norma no es sólo de carácter interpretativo, toda vez que sus efectos en el mundo de la “praxis” no son de “esclarecimiento”, sino de “modificación” del ordenamiento jurídico vigente, con anterioridad a la sanción de ella (Mayoría, Dra. Cafure de Battistelli). En el entendimiento de que el art. 1582 bis, CC, constituye una nueva disposición que introduce reformas sustanciales, limitando el alcance de la responsabilidad del fiador de la locación, se estima que tal normativa no puede ser aplicada al caso, en virtud del principio de irretroactividad de la ley, según el cual, una nueva norma no puede volver sobre situaciones o relaciones jurídicas ya agotadas o aun existentes. Este princ
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