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En la especie, la parte actora y la demandada interponen recurso de apelación en contra de la sentencia de primera instancia. El actor se queja, en primer lugar, porque el informe elaborado por el perito de control no fue incorporado. Señala que de las constancias de autos surge que el Arq. Jorge A. Corvalán solicitó prórroga para la presentación del informe, pero no hay constancias de que haya retirado el expediente ni decreto que así lo certifique. Adita que el decreto que ordena la agregación de la pericia no fue atacado por la contraria, fue consentido y, sin embargo, el juez a quo determinó su no incorporación de oficio. Por otra parte, achaca que la resolución del juez se aparta del marco legal en lo que hace a la indemnización, como valor objetivo y real del inmueble, y no su potencial económico o edificación, el lucro cesante o ganancias hipotéticas, lo que está excluido de la ley. Refiere que no se puede hablar de potencial edilicio puesto que ello equivale a decir ganancias hipotéticas y éstas se encuentran excluidas de la ley (art. 12, ley 6394). Sostiene que no es real que la declaración de interés municipal no perjudique la libre disponibilidad del bien, puesto que es una autolimitación al dominio del bien impuesta voluntariamente por los anteriores propietarios, quienes a cambio de eximirse del pago del tributo municipal, sometieron al interés municipal el bien, declarado por Dec. Nº 580, reglamentario de la ordenanza Nº 8057/85. El art. 24 de dicha normativa establece que la manzana donde se localiza el inmueble correspondiente al Palacio Ferreyra y sus jardines, forma parte del Área Especial de la Plaza España con condiciones funcionales paisajísticas, ambientales y/o históricas, susceptibles de ordenar, proteger y promover. En función de ello, y considerando la preservación total del inmueble (edificio y jardines) no se fijaron condiciones de ocupación y por lo tanto, alturas límites. Agrega que la voluntad y objetivo de preservación del inmueble han sido manifestados primeramente por la comuna, y luego por la Provincia, al expropiar el bien. La Provincia expropia el Palacio y sus jardines para mantener exactamente lo mismo, sólo que con una función social diferente; no ha expropiado el Estado con la finalidad de obtener beneficios inmobiliarios, construir departamentos o locales comerciales, sino de disponer el inmueble para hacerlo de uso público, manteniendo sus características exteriores, para lo cual ha debido afrontar una cuantiosa inversión, dado el notable y permanente deterioro del inmueble, claramente documentado. Puntualiza el actor que los expropiados han sido privados de un inmueble de características particulares, de importancia artística y cultural para la ciudad, de noventa años de antigüedad y en regular estado de conservación, pero no han sido privados de un negocio inmobiliario como el que describen los peritos oficial y de control de esa parte, lo que queda avalado al haberse allanado a la demanda. El perito aplica a su cómputo un índice de coeficiente cultural que triplica el valor del inmueble construido, y hace que la valuación termine en la suma de $41.438.000, adoptado por el juez en su sentencia. Puntualiza que lo inentendible de este aumento es que para mantener el Palacio como patrimonio cultural, la Provincia ha debido invertir más de diez millones de pesos debido al estado deficiente del inmueble y a las modificaciones y refacciones efectuadas. El coeficiente cultural se encuentra excluido de la ley de expropiaciones. Asimismo, critica la pericia oficial por realizar un análisis del bien como si estuviera de libre disponibilidad cuando posee una restricción: la declaración de interés municipal. En este punto critica el método seguido en sentencia, considerándolo un error notorio ya que el objeto de la expropiación del inmueble Palacio Ferreyra se encuentra destinado a integrar el patrimonio histórico, cultural y arquitectónico de la Provincia, por lo que no puede acometerse un proyecto comercial o inmobiliario; tal fundamentación se encuentra enfrentada con el objeto de la ley 9213. Agrega que contraría el art. 12 de la ley 6394, pues comprendería ganancias hipotéticas.
Por su parte, la demandada critica la indemnización acordada en sentencia e intereses que se fijan basándose en que la indemnización estipulada en $ 41.438.000 es un valor inferior al que resulta de la pericia oficial. Objeta que se aplique el índice de depreciación por la construcción existente que el perito sugiere. Ello porque el método de valuación del perito es objetable ya que se usó para determinar el valor de otros inmuebles en sectores distantes o de inferior categoría; la pericia debió fundarse en precios de venta de terrenos similares.
1– Si bien lleva razón el juzgador
2– El plazo que se le concede al perito oficial atiende a que la prueba pueda obtenerse para el proceso; por su parte, el perito de control es un desprendimiento de la figura del perito oficial y asume, en lo que hace a la producción de la prueba, similar posicionamiento que el oficial desde la perspectiva de que es un técnico que critica y controla el dictamen del perito oficial. En tales condiciones, cabe reconocer al perito de control igual atribución vinculada a la facultad de solicitar ampliación del plazo. Con mayor razón cuando se trata de una prueba compleja y que diera lugar a que el perito oficial pidiera ampliación de plazo –sesenta días– para la realización de la pericia.(Voto, Dra. González de la Vega).
3– Si se ha inobservado la perentoriedad del término para conceder la ampliación del plazo al perito oficial, cuestión a la que prestaron expresa conformidad los apoderados de la demandada, no cabe aplicar la regla (art. 276, CPC) de modo estricto al perito de control. Importaría un trato dispar que vulnera el principio de igualdad procesal. Todas estas razones persuaden de que la cuestión –ampliación de plazo– no deba aprehenderse con una visión estricta, como ha sido interpretada en la instancia anterior, pues no se compadece con el derecho a la prueba, con la defensa en juicio, y en definitiva impediría conseguir la verdad jurídica objetiva, norte de todo proceso. (Voto, Dra. González de la Vega).
4– El a quo sostiene que las normas municipales no convierten al inmueble en una cosa fuera de comercio o inenajenable, por lo que no inciden en el monto de la indemnización. Al ser sometido el inmueble al interés municipal por los propietarios, no puede considerarse para su valor el rendimiento potencial del terreno, sumado a que importa tener en cuenta ganancias hipotéticas para fijar el valor. (Voto, Dra. González de la Vega).
5– En la especie, se intenta determinar si el valor de un inmueble no sometido al interés municipal es igual al que sí lo está o, mejor dicho, si la afectación municipal importa una disminución del precio a los fines del valor de reposición. En este sentido, la ley no proporciona un método para ello; de allí que la doctrina ha señalado que “La determinación de la suma de dinero a pagar al expropiado como justa compensación es una de las cuestiones más difíciles y que más divergencias ha suscitado”. Por regla general, el método directo o comparativo, fundado en la comparación de ventas próximas de terrenos o inmuebles de la misma zona o de iguales características, es el comúnmente utilizado. Sin embargo, las características “únicas” del inmueble “Palacio Ferreyra” no permiten asumir ese método como el idóneo para establecer su valor. En este aspecto, debió el perito oficial brindar las pautas o estándares que resulten útiles para ponderar inmuebles como el que nos ocupa a fin de conocer la indemnización justa, y que además pusiera en evidencia la insuficiencia del monto inicialmente fijado por el Consejo de Tasación. (Voto, Dra. González de la Vega).
6– El método utilizado por el perito oficial y el de control de la demandada para determinar el valor real y actual del inmueble es la oferta de tierra en las proximidades del bien, que se realiza con base en cálculos fundados en el rendimiento edilicio, es decir, se tiene en cuenta la potencialidad de la tierra no construida, que considera inviable –porque significaba dejar al Palacio rodeado de edificios– a pesar de que en la pieza oficial, el experto atribuye al bien la particularidad de tener “valor patrimonial y cultural” que justifica no tocarlo. (Voto, Dra. González de la Vega).
7– Si en la opinión del perito oficial, el Palacio Ferreyra es “único” –considerando las características de construcción, por su enclave urbanístico, por su entorno paisajístico y tratamiento de sus espacios verdes–, es acertada la opinión del apelante sobre que para determinar el valor no es posible utilizar como método comparativo, su fraccionamiento en lotes aptos para construir proyectos edilicios. Este razonamiento resulta contradictorio con las características inicialmente aceptadas y puestas de manifiesto tanto en la tasación de Juárez Beltrán como en el dictamen del perito oficial, sobre la valía cultural, arquitectónica del inmueble y su entorno paisajístico. (Voto, Dra. González de la Vega).
8– De acuerdo con la premisa “el bien es un todo único”, para establecer su valor “se fracciona” idealmente como si pudiera aprovecharse cada porción libremente. Sin embargo, según el principio de no contradicción, éste se infringe cuando “se afirma y niega al mismo tiempo, algo sobre un mismo objeto”. Tal razonamiento desmerece el valor asignado por el perito oficial y que en definitiva toma el juez a quo como valor real y actual del inmueble; debe omitirse como valor de referencia, en el plus que adquiere la indemnización, el tópico “rendimiento potencial edilicio”, por lo que debe analizarse la pieza pericial de acuerdo con otras referencias como datos conducentes para determinar el valor del bien. Ciertamente la pericia oficial carece de pauta alguna que permita determinar el quantum de la indemnización –modo de su composición– despojada del parámetro rendimiento edilicio o del valor de las tierras en la zona, esto es, como si se tratara de un lote libre de toda construcción afectada a lo cultural. Sin embargo, la pericia no se ajusta al parámetro “valor objetivo” a computar para la indemnización que prevé la norma especial (art. 12 de la ley 6394), desde que toma en cada uno de sus desarrollos el parámetro del potencial edilicio, lo que importaría una explotación del fundo ajena a sus características. (Voto, Dra. González de la Vega).
9– Debe tenerse presente que el interés contemplado en la ley de expropiaciones local, de 6% anual, lo era si se conjugaba en forma sincrónica con el mecanismo de reajuste por depreciación previsto originariamente en la ley, parámetro común en épocas inflacionarias. Ahora bien, pese al abandono de la convertibilidad, asumido por la ley se mantiene el principio del nominalismo, por lo que no es posible legalmente disponer la actualización o repotenciación monetaria. De ello se sigue que en lo que aquí interesa, la tasa de 6% por ciento aparece inaplicable ya que ha sido diseñada para un régimen diferente del actual. En definitiva, la aplicación estricta del interés de seis por ciento (6%) exige tener en cuenta el resto del contexto normativo que le da sentido. Debe tenerse en cuenta que el amparo del derecho de la propiedad frente a la expropiación impone, además de la declaración de utilidad pública, el recaudo de la previa indemnización, la que debe ser “justa”. Es que una expropiación sin indemnización o sin adecuada indemnización no es otra cosa que una confiscación y resulta entonces antijurídica. La expropiación no puede ni debe empobrecer o enriquecer al propietario, sino dejarlo en igual situación económica, lo cual supone que la indemnización sea objetiva, actual e íntegra. (Voto, Dra. González de la Vega).
10– Si el monto indemnizatorio no alcanza el mismo valor del que se lo privó –valor objetivo del bien–, no hay indemnización justa. Así es que al expropiado no se le puede inferir lesión con motivo de la expropiación que no sea reparada por medio de la justa indemnización. En materia de expropiación, un tema delicado es el referente a la indemnización por la privación de la cosa de la que se era propietario, que no debe estar conformada sólo por el valor de la cosa sino que lleva también el perjuicio directo por dicha pérdida, para el propietario, a consecuencia de la expropiación atendiendo directamente la situación concreta. Así es que la expropiación trae ínsito un daño al propietario que es un daño real, directo e inmediato, lo que excluye el que eventualmente pueda sobrevenir, y que carece de sustento sobre posibles beneficios que el inmueble pudiera producir. (Voto, Dr. Bustos Argañarás).
11– En el contexto de la valuación del inmueble para lograr una indemnización objetiva de la cosa expropiada, sumando a ello las características propias, únicas e irrepetibles del bien (dimensiones, calidad constructiva y entorno paisajístico, que llevaron a su declaración de interés municipal), no se debe tomar en cuenta su fraccionamiento en lotes y su potencialidad de proyectos edilicios, lo que resulta contrario al término valor objetivo –que se debe tener en miras–; en tal caso estamos incursionando en posibles proyectos a futuro de incierta concreción y que ni siquiera fueron iniciados por los expropiados, agregado a ello que si eso se concretara, le restaría al inmueble la majestuosidad que es su característica, sustentado también por su particular valor patrimonial. Es así que la valuación del inmueble debe dirigirse en toda su dimensión en orden a sus características propias y particulares en un todo único. (Voto, Dr. Bustos Argañarás).
12– La doctrina ha señalado: “La indemnización comprende los daños que sean una consecuencia directa e inmediata de la expropiación”. Y agrega: “Las ganancias hipotéticas tampoco se indemnizan (art. 11, ley 13264)”. Para el caso de autos, vale traer a colación sobre cualidades que pueden tener los inmuebles que se destacan de otros: “El ‘valor histórico’ es distinto al valor de la respectiva cosa materialmente considerada, pero integra y acrecienta su valor. El ‘valor histórico’ –síntesis de destacables hechos del pasado– es un imponderable o intangible de carácter superior que le transmite una esencia de especial respeto al objeto respectivo. Ese ‘imponderable’ o ‘intangible’, que ante todo es de carácter espiritual, queda consustanciado con la ‘cosa’ misma, formando con ésta una sola unidad, dándole un valor especial con relación a cosas de idéntica especie pero no vinculadas al acontecimiento histórico”. Ello no es ponderable en este inmueble como valor a retribuir.(Voto, Dr. Bustos Argañarás).
13–Debe tenderse a que al expropiado se le abone el valor “actual” de la cosa o bien de que se le priva. Esto se logra mediante el criterio basado en el costo de “reproducción” o “reposición”. El criterio basado en el costo de “origen” o costo “histórico” no revela ni trasunta el valor “actual” de los bienes: sólo revela el que la cosa o bien tuvieron ab initio al ser adquiridos por el expropiado; por eso este sistema es inaceptable para fijar el monto de la indemnización en el orden de ideas de que aquí se trata. “De acuerdo con lo expresado… el sistema a seguir para fijar el valor del bien que se expropia es el costo de reproducción o de reposición”. (Voto, Dr. Bustos Argañarás).
14–El valor objetivo del bien lleva a que se excluyan algunos otros rubros que puedan pretenderse con motivo de la expropiación y que tengan el carácter de hipotéticos, como es el potencial edilicio que podría llegar a caber en el presente, pero que se alejan de lo que se entiende como valor objetivo, ya que ello resulta hipotético. (Voto, Dr. Bustos Argañarás).
15–La indemnización debe concluir en un monto que lleve a reponer el bien que se expropia, y que con ello se ha beneficiado a la comunidad, y al expropiado le acompaña el derecho de que su patrimonio no sea gravado más allá de lo indispensable y tolerable para que la expropiación se concrete, cuando ello atañe a ciertos y determinados bienes irrepetibles por sus características. En conclusión, resulta apropiado ajustar el valor del bien tomando el inmueble en su conjunto con las mejoras y el parque, y omitirse la potencial elevación del monto en orden al rendimiento edilicio. (Voto, Dr. Bustos Argañarás).
16–La doctrina ha manifestado que no se paga un precio sino una indemnización, y –ante lo resuelto por la CSJN de que el monto a pagar es el fijado en la tasación– que el valor debe ser el actual, porque si se hubiera pagado en tiempo, el Estado habría pagado menos y el expropiado, cobrado el valor justo; pero con la demora que se opera en estos casos se recibe la moneda depreciada, lo que lleva al Estado a enriquecerse a costa de depreciar el capital del expropiado. La obligación de dar una suma de dinero sometida al principio nominalista del art 619, CC, que lleva a su cumplimiento en orden a lo convenido, difiere de la depreciación monetaria en las obligaciones de valor que son las nacidas de la expropiación y que lleva a que le infiera un daño a las arcas del expropiado. (Voto, Dr. Bustos Argañarás).
17–La validez jurídica del Tribunal de Tasaciones juega como una prueba asesora al magistrado que debe ser tomada en su integridad, y que frente a diversas opiniones vertidas, cada opinión se apreciará comparativamente con otra en orden a las probanzas arrimadas a los actuados; pero ella no es decisiva, ya que el iudicante se puede apartar cuando se aporta prueba de certeza que carezca de debilidades. De allí que en el caso concreto se tenga en cuenta lo actuado por el Tribunal de Tasaciones: “En materia expropiatoria, el dictamen del Tribunal de Tasaciones, aunque en principio no es obligatorio, reviste una importancia decisiva para la determinación del valor objetivo del bien expropiado y no cabe apartarse de sus conclusiones, aun cuando medie disconformidad con los interesados, por tratarse de una opinión de carácter técnico, siempre que no existan elementos de juicio concretos y aptos para revelar un error u omisión sustanciales”. (Voto, Dr. Bustos Argañarás).
18–Asimismo, se debe tener en cuenta un elemento firme a los fines de cumplir con la tarea encomendada: “La utilización del método directo o comparativo para determinar la indemnización en caso de expropiación, fundado en comparación de ventas próximas de terrenos de la misma zona o iguales características, es preferible al del valor de explotación o rentístico, que depende de consideraciones accidentales”. Es así que resulta más atinado al caso la aplicación del método directo o comparativo en orden a la situación particular por su concepción del inmueble sobre otros de características y localización semejantes, sin que se llegue a la identidad con la cosa expropiada porque ésta sobresale de lo común. Así y para centrarnos en el tema es que se debe tomar la porción del inmueble sin mejoras, y agregarle el lote en que se asientan las mejoras, recurriendo como parámetros a inmuebles de la zona, y además, la construcción en sí. (Voto, Dr. Bustos Argañarás).
19– En las deudas dinerarias, con el fin de no agredir el derecho de propiedad, las sumas debidas al acreedor deben cargar con intereses por no haber dispuesto del capital en la oportunidad pertinente. Aquí se ha efectuado un desembolso dinerario para iniciar una acción judicial de expropiación, todo ello motivado por la actitud asumida por el accionado que no aceptó el monto ofrecido. Con base en ello es que el monto del que no ha dispuesto el acreedor, debe ser reembolsado con el interés pertinente, atento que la pretensión del expropiado tiene su fundamento en la mora del expropiante, y su reconocimiento descansa en el principio de reparación integral. Y en ese caso, el interés muta con el tiempo y es así que en esta época debe aplicarse otro porcentaje que el que la ley refiere, y diferenciado del interés que rige las deudas dinerarias aún no saldadas, usual para la época en que ésta fue confeccionada, y deben computarse desde el momento en que se realizó la desposesión, debiendo restarse la suma pagada y que fue retirada por el expropiado. Así, el expropiado ha sido desposeído de los bienes en atención al interés público, y es por ello que el interés que propicia la ley específica, con miras en los tiempos que corren en materia económica, es que dicho interés deviene inconstitucional, y debe proceder a fijarse otro que contemple las variaciones de la época, y en su caso, la suma indemnizatoria debe cargar con intereses adecuados hasta su efectivo pago, para evitar así que el Estado consuma una confiscación, enriqueciéndose a costa del propietario. (Voto, Dr. Bustos Argañarás).
1) Acoger parcialmente el recurso de apelación deducido por la actora. Revocar la sentencia de primera instancia en cuanto al monto establecido en concepto de indemnización por el inmueble expropiado, que se fija en la suma de pesos veinticuatro millones seiscientos cincuenta mil ($24.650.000). Dejar sin efecto las regulaciones practicadas a los letrados. Las costas de primera instancia son a cargo de la expropiante. Las costas de esta sede se imponen por su orden. 2) Acoger parcialmente el recurso de apelación de la demandada. Modificar la tasa de interés, que se establece en la Tasa Pasiva Promedio del BCRA con más el plus adicional de uno por ciento mensual, conforme a lo establecido en el Considerando respectivo. 3) Establecer las costas, por el recurso de la demandada que se acoge parcialmente, en un 56% a cargo de la apelante y en un 44% al actor apelado. […]. 5) Declarar abstracta la apelación en materia arancelaria formulada por la parte actora, debiendo proceder a regular nuevamente los honorarios en la sede anterior. 6) Rechazar la apelación del Perito Oficial Arquitecto Daniel E. Castagnari, en los términos del art. 116 de la ley 8226, sin costas (art. 107, ley 8226).
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SENTENCIA NÚMERO: 130
En la Ciudad de Córdoba a 25 días del mes de SEPTIEMBRE de dos mil nueve, se reunieron los Señores Vocales de la Excma. Cámara Cuarta de Apelaciones en lo Civil y Comercial y en presencia de la Secretaria del Tribunal a fin de dictar Sentencia en Acuerdo Público en autos “SUPERIOR GOBIERNO DE LA PROVINCIA DE CORDOBA C/ CASA GRANDE S.A. – EXPROPIACIÓN – RECURSO DE APELACIÓN – EXPTE N° 843928/36”, con motivo de los recursos de apelación interpuestos por la parte actora, demandada y los letrados intervinientes y perito oficial actuante, en contra de la Sentencia Número Cuarenta y ocho de fecha primero de marzo de dos mil siete, dictada por el Señor Juez de Primera Instancia y Vigésimo Tercera Nominación en lo Civil y Comercial de esta Ciudad, cuya parte resolutiva dispone: “I. Hacer lugar a la demanda de expropiación articulada por el Superior Gobierno de la Provincia de Córdoba respecto del inmueble relacionado en los vistos de esta sentencia, conocido como “Palacio Ferreira”, estableciendo como justa indemnización a su cargo, el pago a favor de la expropiada “Casa Grande S.A.”, la suma de pesos cuarenta y un millones cuatrocientos treinta y ocho mil ($41.438.000) que deberá abonar, previa deducción del monto consignado en autos y retirado por la accionada, en el plazo de noventa (90) días a partir de la liquidación judicialmente aprobada, con más los intereses establecidos en el considerando II precedente, sin perjuicio de los establecidos en el art. 25 ley 6394, si concurriera la hipótesis allí prevista. II) Disponer que en su hora se practiquen las inscripciones registrales definitivas, oficiándose al efecto. III) Imponer las costas a cargo del actor, a cuyo efecto se regulan los honorarios profesionales de los Dres. Juan José Castellanos; Samuel F. Sánchez Bretón; Samuel F. Sánchez Bretón (h); y José Andrés Cornú en conjunto y proporción de ley en la suma de pesos ocho millones setecientos un mil novecientos ochenta ($8.701.980), con más la porción de IVA (21%) en cuanto al primero de ellos. Regular los honorarios del perito oficial, arquitecto Daniel E. Castagnari, en la suma de pesos setecientos treinta y cinco con treinta centavos ($735,30). No regular honorarios a los letrados de la actora. Protocolícese…” Fdo.: Manuel E. Rodríguez Juárez, Juez.—–
Seguidamente el Tribunal fijó las siguientes cuestiones a resolver:—
PRIMERA CUESTIÓN: ¿Proceden los recursos de apelación del actor y de la demandada?——
SEGUNDA CUESTIÓN: ¿Proceden los recursos de apelación por la materia arancelaria?——-
TERCERA CUESTIÓN: ¿Que pronunciamiento corresponde dictar?————
Conforme el sorteo oportunamente realizado los Sres. Vocales emitirán sus votos en el siguiente orden: Dra. Cristina Estela González de la Vega, Dr. Miguel Ángel Bustos Argañarás y Dra. Marta Montoto de Spila.—
A LA PRIMERA CUESTIÓN, LA SRA. VOCAL, DRA. CRISTINA ESTELA GONZÁLEZ DE LA VEGA, DIJO:-
1) Contra la sentencia cuya parte dispositiva ha sido transcripta supra, deducen apelación la parte actora, demandada y los letrados intervinientes y perito oficial actuante, quienes fundaron sus respectivas críticas. Habiéndose sustanciado los recursos planteados y dispuesto el decreto de autos, pasan los presentes a despacho para resolver.————————————————————-
2) La sentencia bajo recurso luce una relación de causa que satisface los requisitos del art. 329 del C.P.C. y C., por lo que a ella me remito a fin de no ser reiterativa.———————————–
3) El actor formula sus agravios que se sintetizan en los puntos que a continuación se determinan.—
Primer agravio: informe del perito de control inadmitido. Se queja el recurrente por la no incorporación del informe elaborado por el perito de control. Sobre el punto señala que de las constancias de autos, Cuerpo V, surge que el Arq. Jorge A. Corvalán solicitó prórroga para la presentación del informe, pero no hay constancias que haya retirado el expediente, ni decreto que así lo certifique. Adita que el decreto que ordena la agregación de la pericia, no fue atacado por la contraria, fue consentido y sin embargo, el juez a quo determinó su no incorporación, de oficio.———————————————
Segundo agravio: valor del inmueble. Achaca que la resolución del juez se aparta del marco legal, en lo que hace a la indemnización, como valor objetivo y real del inmueble, y no su potencial económico o edificación, el lucro cesante o ganancias hipotéticas, lo que está excluido de la ley. Refiere que no se puede hablar de potencial edilicio, puesto que ello equivale a decir ganancias hipotéticas y éstas se encuentran excluidas de la ley (art. 12, ley 6394).-
Sostiene que no es real que la declaración de interés municipal no perjudique la libre disponibilidad del bien, puesto que es una auto limitación al dominio del bien, impuesta voluntariamente por los anteriores propietarios, quienes a cambio de eximirse del pago del tributo municipal sometieron al interés municipal el bien, declarado por decreto nº 580 reglamentario de la Ordenanza nº 8057/85. El art. 24 establece que la manzana donde se localiza el inmueble correspondiente al Palacio Ferreyra, y sus jardines, forma parte del Área Especial de la Plaza España con condiciones funcionales paisajísticas, ambientales y/o históricas, susceptibles de ordenar, proteger y promover. En función de ello, y considerando la preservación total del inmueble (edificio y jardines) no se fijaron condiciones de ocupación y por lo tanto alturas límites. Agrega que la voluntad y objetivo de preservación del inmueble ha sido manifestada primeramente por la Comuna, y luego por la Provincia, al expropiar el bien. La Provincia expropia el Palacio y sus jardines, para mantener exactamente lo mismo, sólo que con una función social diferente; no ha expropiado el Estado con la finalidad de obtener beneficios inmobiliarios, construir departamentos o locales comerciales, sino de disponer el inmueble para hacerlo de uso público, manteniendo sus características exteriores para lo cual ha debido afrontar una cuantiosa inversión, debido al notable y permanente deterioro del inmueble, claramente documentado. Puntualiza que los expropiados han sido privados de un inmueble de características particulares, de importancia artística y cultural para la ciudad, de noventa años de antigüedad y en regular estado de conservación, pero no han sido privados de un negocio inmobiliario como el que describen los peritos oficial y de control de esa parte, lo que queda avalado al haberse allanado a la demanda. La frustración de ganancias hipotéticas aparece súbitamente, cuando la Provincia ha expropiado; imposible porque esas ganancias no existen, ni podrían haber existido por auto limitación impuesta por los propietarios.
Critica la pericia oficial, del Arq. Castagnari, al presentar errores conceptuales en la estimación del precio del inmueble, por cuanto en la pericia contempla el decreto 1386/91 que limita el poder de disposición y modificación del inmueble (fs. 929/930). Sin embargo al determinar el valor real y actual, el perito toma la oferta de tierra en las proximidades del bien a valorar y realiza cálculos fundados en el rendimiento edilicio, soslaya la normativa municipal que con irrazonables cálculos le llevan a sostener un valor de la tierra en U$S 10.463.893,70. A ello le suma la de U$S 2.212.971,02 del valor de construcción, al que no aplicó ajuste por antigüedad, por entender que se neutraliza con el valor patrimonial y simbólico que el bien alcanza por sus cualidades e historia, ni por pérdida de funcionalidad. Luego manifiesta que la depreciación sufrida por el inmueble es del 35,60% (fs. 941). Después realiza otros cálculos que le permiten afirmar que en el inmueble del Palacio, construyendo edificios a su alrededor, podrían hacerse negocios por $217.675.598,38. El proyecto dibujado a fs. 959 era inviable, puesto que implicaba dejar al Palacio rodeado de edificios dejando libre sólo su frente a la Av. Hipólito Yrigoyen, en violación a la normativa municipal. Añade que si en algún momento de la pericia el idóneo demuestra algún grado de comprensión de la normativa municipal, y de asentamiento sobre la realidad de los hechos y las cosas, es a fs. 968, cuando al evaluar una tasación fundada, en el punto c) atribuye valor patrimonial y cultural e impacto local/regional y hasta internacional por el interés que despierta su existencia que justifica no tocarlo, invalide cualquier proyecto y sea valorado como patrimonio histórico. Esta hipótesis es la que debiera haber tenido en cuenta desde el principio, el arquitecto evalúa la propiedad en treinta y un millones novecientos catorce mil ochocientos setenta y cinco con setenta y siete centavos ($31.914.875,77), valor al que debe restar el porcentaje de desvalorización del inmueble. Para tal cómputo, el arquitecto toma un enorme valor de la tierra (U$S 1.154 por m2). El análisis desemboca en una valuación verídica del precio del inmueble, real y actual que asciende a la suma de pesos seis millones setecientos cincuenta mil doscientos ocho pesos con diez centavos (
