EXPENSAS COMUNES

JUICIO EJECUTIVO. Cobro de expensas de country. Art. 518 inc. 6, CPC: No configuración. Aplicación de la doctrina del TSJ. Improcedencia de la vía ejecutiva
1- “… la ley Nº 13512, que constituye el marco legal específico y sustancial del régimen de propiedad horizontal, pese a que se ha ocupado de reglamentar una serie de aspectos vinculados a los gastos comunes, no ha definido en cambio el procedimiento que debe seguirse para el cobro judicial de las expensas, omisión que ha sido arduamente criticada por la doctrina. Dicho vacío legal ha sido, sin embargo, llenado por los códigos de procedimiento nacional (art. 524, CPCN) y provincial (inc. 6 art. 518, CPC), los que en forma coincidente han reconocido la vía ejecutiva para el cobro de esta categoría de obligaciones.”

2- “…el Código Procesal Civil y Comercial de Córdoba dispone en el inc. 6 del art. 518, que traen aparejada ejecución “Los certificados de créditos por expensas comunes de los consorcios o comunidades similares, contra los copropietarios o comuneros, en los inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal y los asimilados a éste por la ley de fondo, emitidos por el administrador”. Como se ve, la parte inicial del precepto transcripto reconoce legitimación activa para el cobro de las expensas comunes a “los consorcios o comunidades similares”. Respecto de los “consorcios”, es pacíficamente aceptado que hasta tanto no se redacte por escritura pública y se inscriba registralmente el reglamento de copropiedad, no hay “estado de propiedad horizontal”, y por ende tampoco es posible considerar que existe un consorcio”.

3- “Siendo ello así, hasta tanto no se hallen cumplidos los requisitos que la ley establece, el consorcio de hecho no encuadra en la figura del consorcio, y por ende escapa –hasta aquí– a la previsión normativa del inc. 6 art. 518, CPC, no pudiendo por ende valerse de la vía ejecutiva para reclamar las expensas comunes adeudadas con anterioridad a la formal constitución del ente.”
4- “Es verdad que el precepto bajo análisis confiere legitimación, seguidamente, a las “comunidades similares”, lo que podría conducir a la equivocada idea de encuadrar al preconsorcio entre dichas comunidades. Empero, ello no resulta posible, puesto que el mismo artículo se ocupa, a continuación, de circunscribir el alcance de la regla a los créditos devengados respecto de “inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal”, lo que corrobora la inviabilidad de tal asimilación ya que, con base en lo expuesto supra, hasta tanto no se cumpla con el trámite de creación e inscripción del reglamento, no puede afirmarse que el inmueble se encuentre sujeto al régimen de la propiedad horizontal.”

5- “Tampoco cabe una solución diferente por la mera circunstancia de que la norma mencione, seguidamente, a los inmuebles “asimilados a ella [a la propiedad horizontal] por la ley de fondo”, puesto que no existe una tal ley que contemple o regule el consorcio de hecho, y menos aún que lo asimile en su existencia y efectos al regularmente constituido conforme a los términos dispuestos en la ley 13512.”
6- “Desde otra perspectiva, no debe perderse de vista que, en cualquier caso, lo que habilita la vía ejecutiva es el título del que emerge la constancia fehaciente de una deuda. La base o fundamento de todo proceso de ejecución se encuentra en un derecho ya cierto o presumiblemente cierto, contenido en el título, que es en definitiva lo que justifica el trámite comprimido y la celeridad en esta clase de procesos. En el caso de las expensas comunes, es claro que el fundamento de la vía ejecutiva debe buscarse en el Reglamento de Copropiedad, pues dada su naturaleza contractual, dicho estatuto constituye la norma esencial que contiene las pautas a las que se sujetan los comuneros. Este es el motivo por el que el Código de Procedimientos de la Nación expresamente impone el deber de adjuntar a la demanda el certificado que reúna los requisitos exigidos por el nombrado estatuto. Siendo ello así, la falta de un reglamento que sistematice la vida del consorcio, predeterminando los gastos ordinarios o extraordinarios que los comuneros se comprometen a solventar, estableciendo eventualmente las mayorías necesarias para aprobar erogaciones extraordinarias, fijando la periodicidad con que las expensas serán liquidados, etc., perjudica la viabilidad de la ejecución, ya que en situación tal no cabe reconocer al hipotético título la presunción de legitimidad del derecho que refleja el instrumento.”

7- “Asimismo, no habiendo consorcio regularmente constituido, tampoco cabe admitir que exista la figura del administrador que cuente con la facultad de expedir un certificado de deuda en los términos mencionados por la parte final del inc. 6 art. 518, CPC, puesto que como es sabido su designación requiere como condición necesaria la preexistencia del estatuto.”

8- “La habilitación del proceso ejecutivo para el cobro de las expensas comunes obedece a la necesidad de asignar a esta categoría de obligaciones una vía rápida y eficaz para facilitar su pronta percepción, por cuanto la subsistencia del consorcio de propietarios depende exclusivamente del aporte mensual de sus integrantes. Empero, dicha pauta hermenéutica no puede entenderse como una herramienta que permita sortear el cumplimiento de los requisitos mínimos exigidos por la ley ritual para la viabilidad del proceso compulsorio.”
9- La doctrina sentada precedentemente resulta plenamente aplicable al caso de autos, toda vez que no median diferencias esenciales –a los fines de la interpretación y aplicación del derecho sustancial y procesal en juego– entre un country y un preconsorcio o consorcio de hecho. Los clubes de campo o countries no encuadran en la figura del consorcio, y por ende escapa –hasta aquí– a la previsión normativa del inc 6 art. 518, CPC, no pudiendo valerse de la vía ejecutiva para reclamar las expensas comunes adeudadas.

10- Tampoco puede considerarse a la actora una organización urbanística “asimilada a la propiedad horizontal por la ley de fondo”, puesto que todavía no existe una tal ley que contemple o regule los clubes de campo o countries, y menos aún que lo asimile en su existencia y efectos a un consorcio regularmente constituido conforme a los términos dispuestos en la ley 13512.

11- La solución se justifica con más razón en el sub examine, puesto que existe una diferencia mayor entre un country y un consorcio que entre este último y un preconsorcio o consorcio de hecho.

TSJ Sala CC Cba. 23/10/13. Sentencia Nº 202. Trib. de origen: C5a. CC Cba. “Asociación Civil Corral de Barracas c/ Berger, Norberto – Expensas comunes – Recurso directo”

Córdoba, 23 de octubre de 2013

1) ¿Es procedente el recurso directo impetrado por el demandado?
2) En su caso, ¿es procedente el recurso de casación deducido por la accionada?

A LA PRIMERA CUESTIÓN

El doctor Armando Segundo Andruet (h) dijo:

1. I. La parte demandada deduce recurso directo en estos autos, toda vez que la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Quinta Nominación de esta ciudad le denegó el recurso de casación (AI N° 262 del 7/8/12) oportunamente impetrado contra la sentencia Nº 2 de fecha 17/2/12, con fundamento en las causales previstas por los incs. 1 y 4 art. 383, CPC. En sede de grado, la impugnación fue sustanciada conforme al procedimiento establecido en el art. 386 del rito, corriéndose el debido traslado, el que fue evacuado por la parte actora, tal como se colige de las copias glosadas a fs. 323/331 vta. Radicadas las actuaciones ante esta Sede, dictado y firme el decreto de autos, queda la causa en condiciones de ser resuelta. II. El tenor de la presentación directa es susceptible del siguiente compendio: Luego de reseñar los antecedentes de la causa, el recurrente fustiga la denegatoria por las siguientes razones: a) Desestimación de la casación fundada en el inc. 1, art. 383, CPC: 1) En primer término, critica la repulsa en cuanto rechaza la tacha de falta de fundamentación, alegando que no es cierto que el fallo impugnado se encuentre debidamente fundado tanto en sus aspectos lógicos como legales. Agrega que tampoco es cierto que pretenda una revalorización de la prueba, sino que –arguye– intenta que se apliquen e interpreten en debida forma las normas legales (procesales, de fondo y constitucionales) y contractuales (el Estatuto vigente) que deben ser consideradas para resolver sobre la ejecutividad del título base de la acción. Reprocha que la Cámara en el pronunciamiento atacado haya considerado como válidas y existentes ciertas cláusulas del Estatuto, cuando no revisten estas cualidades, y efectuando una incorrecta interpretación del art. 16, CC, y sin ninguna ley que lo sustente, dispone que la actora, en su carácter de organizadora de este tipo de urbanizaciones privadas, puede crear títulos ejecutivos válidos. Señala que para justificar tal temperamento, el tribunal se basa en la asamblea del año 2007 que habría modificado el Estatuto permitiendo la creación de un título ejecutivo y así acudir a la vía compulsoria sin su preparación previa. No obstante –aduce–, es evidente que la referida asamblea es inexistente o nula de nulidad absoluta, por no haber reunido las mayorías necesarias al efecto que exige el Estatuto, tal como quedó demostrado con la pericia contable oficial, lo cual fue soslayado por los sentenciantes. Afirma que, de esta manera, la Cámara se arroga facultades legislativas extendiendo un privilegio de naturaleza restrictiva, como lo es la ejecutividad de un título, en forma analógica producto de una incorrecta asimilación con el Régimen de la Propiedad Horizontal y una errada interpretación del art. 518 inc. 6, CPC. Argumenta que una resolución como la apuntada viola la exigencia de fundamentación lógica y legal, y que con su revisión no se promueve un nuevo análisis de la prueba producida, sino más bien se insta un control de las incorrectas e infundadas interpretaciones efectuadas por el Mérito de las normas de corte procesal que deben aplicarse para la solución de esta causa. 2. Se queja asimismo de la denegatoria del embate casatorio mediante el cual se sostuvo la falta de fundamentación lógica y legal al resolver que es correcto que el secretario titular de la asociación civil actora no suscriba ciertos documentos de vital importancia para este proceso, como la intimación y la liquidación que conforman no sólo requisitos para ejecutar una deuda, sino que representan parte del título en ejecución, todo lo cual surge del art. 10 del Estatuto. Manifiesta que mediante el recurso se cuestionó la aplicación e interpretación de estas normas legales y no la revalorización de alguna prueba, como se dijo en la denegatoria. 3. Apunta que se invocó la existencia de otra violación a la debida fundamentación lógica y legal cuando se le permite a la actora emitir un título ejecutivo que no se ha preparado previamente, cuando, a través de una incorrecta interpretación de las previsiones del art. 518 inc. 6, CPC, y la utilización de la analogía, se resuelve la habilidad del título emitido por una asociación civil administradora de un country, cuyo inmueble no se encuentra asimilado por la ley de fondo al Régimen de Propiedad Horizontal y, por ende, no puede emitir un título ejecutivo válido. Explica que esta censura no implica una revalorización de la prueba sino una crítica a las interpretaciones legales que, sin la debida motivación lógica y legal, el a quo efectuara de las normas del estatuto, de los Códigos de forma y de fondo y de la Constitución. 4. Critica asimismo la repulsa del embate dirigido a cuestionar el aserto sentencial que considera hábil un título ejecutivo causal sin contemplar lo previsto en el Estatuto vigente que, a más de establecer los requisitos y causas de su emisión, conforma parte integrante de dicho título. Señala que siendo el Estatuto la primera norma procesal que debe ser considerada, para luego ver si ella engasta en el art. 518, CPC, el agravio expuesto en casación no se limita a discrepar con la valoración de un elemento probatorio. Fustiga también la aplicación de las reformas al Estatuto introducidas por la Asamblea del 2007, por cuanto –alega– es inválida, inexistente, nula, por no haber contado con las mayorías necesarias. a) Desestimación de la casación fundada en el inc. 4 art. 383, CPC: 1) Se queja en primer lugar de la denegatoria de la invocada contradicción del fallo recurrido con el precedente de esta Sala in re “Consorcio de Propietarios Terrazas de Santa Fe c/ Godoy, Susana – Ejecutivo – Recurso de Casación (C 07/08)” (Sent. Nº 106 del 28/6/11)[N. de R.- Semanario Jurídico Nº 1822 del 1/9/11, t. 104, 2011-B, p.316 y www.semanariojuridico.info]. Critica el argumento según el cual no se verifican las contradicciones denunciadas, alegando que ello es más bien una postura dogmática y carente de motivación, pues no explica las razones que sustentan dicho aserto. Afirma que es evidente la contradictoria interpretación de la regla de derecho aplicada en ambos casos confrontados. Mientras el Tribunal Superior de Justicia indica que sólo traen aparejada ejecución las expensas provenientes de un consorcio cuyo inmueble se encuentre sometido al régimen de propiedad horizontal o se encuentre asimilado a dicho régimen por una ley de fondo, la Cámara propugna una tesis flexible ampliando, analógicamente, tal privilegio procesal a cualquier administrador de un inmueble que no reúna tales características. Alega que aquí tenemos la parte neurálgica de ambos fallos y su evidente contradicción y divergencia en la interpretación del inc. 6 art. 518, CPC. Añade que, asimismo, mientras que en la sentencia bajo anatema se sostiene que un acuerdo de voluntades de los particulares puede otorgarle virtualidad compulsoria a un título expedido por un country, esta Sala niega tal posibilidad, reservándola solo a un acuerdo emanado del Poder Legislativo. Apunta también que, mientras el a quo propugna una aplicación analógica de la ley 13512, el fallo invocado nos ilustra que tal postura sólo puede aludir al contenido y fundamento del derecho sustancial que ostenta quien realizó los gastos, de reclamar a los poseedores que contribuyan en el pago de las erogaciones originadas en la administración y reparación de las partes y bienes comunes; pero ello no significa que tal posición avale que dicha deuda pueda ser reclamada por la vía ejecutiva. Señala que la doctrina legal del TSJ indica que no se puede avalar judicialmente una asimilación con la ley 13512, ni menos aún la atribución por vía de la analogía, de los privilegios que tiene un consorcio para ejecutar las expensas. Observa además que la principal diferencia entre el preconsorcio y el consorcio es que el primero es un estadio previo al segundo, y se presenta cuando no se ha inscripto registralmente el reglamento de copropiedad, lo cual motiva que carezca del estado de propiedad horizontal y lo priva de poder emitir títulos ejecutivos. Ahora bien –agrega–, si comparamos al mencionado Consorcio con la Asociación Civil Corral de Barranca, advertimos que, además de no tener esa cualidad de estadio previo, las diferencias se acrecientan notablemente, ya que a la antes apuntada falta de inscripción y a la carencia de estado de propiedad horizontal se agrega que la Asociación Civil está regida por un conjunto normativo distinto de la ley 13512. Que pese a este mayor distanciamiento de la figura del consorcio, la Cámara le brinda la posibilidad de acudir a la vía ejecutiva a la Asociación Civil accionante, a sabiendas de que el TSJ se la denegó a un preconsorcio, caso en el que resultaba tanto más factible (aunque incorrecta) la asimilación a la figura del consorcio. Por otra parte, se queja en cuanto la Cámara entendió que no concurría el requisito de la identidad fáctica entre los casos confrontados. Cuestiona el argumento en el cual se basa tal temperamento, según el cual “aunque se quisiera, no sería viable inscribir el reglamento dictado por la Asociación actora, ni su desarrollo inmobiliario, como consorcio de propietarios bajo el régimen de la ley 13512 en el ámbito de nuestra provincia”. Alega que tal circunstancia no es esencial en ninguno de los dos fallos y carece de entidad para hacer variar la regla de derecho contenida en el art. 518, CPC, que debe aplicarse de manera uniforme en ambos procesos. Indica que ambas contiendas judiciales se tramitan a través del procedimiento ejecutivo previsto en nuestra ley ritual (idéntica vía procesal), procurando el cobro de expensas comunes (idéntico objeto), donde hubo que resolver la legitimidad de la excepción de inhabilidad de título interpuesta por la parte demandada considerando las previsiones del inc. 6 art. 518, CPC (idéntica defensa). Además, los actores en ambos juicios fundan la viabilidad de la ejecución en esa norma (idéntico privilegio procesal) y en un convenio de partes que obliga a los demandados a sufragar los gastos comunes de las comunidades a las cuales pertenecen (idéntica causa). Arguye que, asimismo, la parte actora del precedente invocado no revestía la calidad de consorcio de propiedad horizontal durante el período cuya ejecución fue rechazada, y no podía invocar ninguna ley de fondo que acarree asimilación alguna. Lo mismo sucede en estos autos, pues la Asociación Civil actora no es un consorcio, ninguna ley de fondo lo asimila a tal, y el inmueble no se encuentra sometido al régimen previsto por la ley 13512. Adita que la particularidad de que a la accionante le esté vedada la inscripción no es detonante de las soluciones antagónicas respecto de la interpretación de la regla de derecho contenida en el art. 518 inc. 6, CPC, pues el temperamento adoptado en el fallo recurrido no se funda en permitirle a la actora la emisión de títulos ejecutivos debido a su imposibilidad de inscribirse bajo el régimen de la ley 13512. 2. En segundo término, cuestiona la denegatoria del recurso fundado en la contradicción con el caso dictado por esta Sala in re “Stiberman Gregorio y otro c/ Hugo Marcos Chávez – Ejecutivo – Recurso de Revisión”. Concretamente, critica que la Cámara haya entendido que los supuestos fácticos del fallo invocado no sean idénticos a los de autos. Señala que en ambos casos se persigue el cobro de una suma dineraria y la cuestión litigiosa se centra en la inexistencia de la norma invocada por el acreedor como ley de creación del título a través del cual se promueve la acción ejecutiva. Aduce que en ninguno de los dos casos en confrontación se pretende discutir la causa que subyace al crédito cuya ejecución se promueve, sino exclusivamente el derecho que dice tener el acreedor a obrar por la vía ejecutiva. Añade que la causa no influye en las resoluciones contradictorias, sino que únicamente es la interpretación de la regla de derecho que efectúan de manera dispar la que conduce a una solución diferente. II. Aclaración previa. Por una cuestión de estricto corte metodológico, comenzaré por el análisis de la censura que cuestiona la denegatoria del recurso fundado en el inc. 4 art. 383, CPC, para luego, si correspondiere, proceder al examen de las restantes críticas expuestas al amparo de la causal prevista en el inc. 1 de la norma citada. Ello desde que, teniendo en cuenta la solución finalmente asumida por el Tribunal de Mérito, de prosperar el agravio preindicado (errónea interpretación de la ley), las restantes censuras se tornarían de fútil tratamiento. En efecto, siendo que el temperamento adoptado fincó esencialmente en la pretensa errónea interpretación del art. 518 inc. 6, CPC, de ser recibido favorablemente el agravio de que se trata –bajo el amparo de la causal del inc. 4 art. 383, CPC–, el decisorio en crisis quedaría íntegramente invalidado, lo que tornaría abstracto el abordaje de las demás críticas. Por lo demás, y como se verá a seguir, este Alto Cuerpo ya ha sentado criterio respecto de la cuestión sustancial debatida en los presentes, lo que corrobora el acierto de alterar el orden del tratamiento de los agravios. III. Análisis de la admisibilidad formal del recurso fundado en el inc. 4 art. 383, CPC. Con relación al motivo casatorio mediante el cual se denuncia que el fallo atacado se funda en una interpretación de la ley contraria a la realizada por esta Sala in re “Consorcio de Propietarios Terrazas de Santa Fe c/ Godoy, Susana – Ejecutivo – Recurso de Casación (C 07/08)” (Sent. Nº 106 del 28/6/11), y diversamente a lo decidido en la repulsa, considero que prima facie concurren las condiciones formales, en cuya virtud la ley habilita esta etapa extraordinaria. En efecto, el recurso es admisible desde el punto de vista formal, porque las premisas ínsitas en la fundamentación del pronunciamiento impugnado contradicen la doctrina sentada en el acto decisorio de la Sala traído en apoyo de la casación. Es que, ante supuestos de hecho que en lo esencial son semejantes y cuyas diferencias son menores e irrelevantes, las resoluciones judiciales que se compulsan les atribuyen distintos sentidos jurídicos y arriban a diversas conclusiones en orden a la interpretación del art. 518 inc. 6, CPC, y la procedencia o improcedencia de la vía ejecutiva para el cobro de gastos comunes cuando no resulta aplicable el régimen de la ley 13512 porque no media inscripción registral del Reglamento de Copropiedad ni una asimilación a la propiedad horizontal por una ley de fondo. Nótese que en ambos casos se persigue el cobro, a través de la vía ejecutiva, de expensas comunes, y en sendos supuestos la parte actora es una organización urbanística (un consorcio de hecho en uno y un country en el otro) que no cuenta con Reglamento de Copropiedad inscripto en el registro correspondiente. En lo concerniente a la disímil solución jurídica, se advierte que en la sentencia bajo recurso se entendió que en tales circunstancias la parte actora puede acudir a la vía compulsoria para el cobro de los gastos comunes, fundando tal temperamento en la aplicación analógica de la ley 13512 y lo dispuesto por el art. 518 inc. 6, CPC. Diversamente, en el precedente de este Alto Cuerpo se consideró que el cobro de gastos comunes devengados con anterioridad a la inscripción registral del Reglamento de Copropiedad no puede perseguirse por la vía ejecutiva. En ese sentido se puntualizó que no puede aplicarse analógicamente la ley 13512 a un inmueble que no está sometido al régimen de propiedad horizontal, ni tampoco a uno que la ley de fondo no asimila a aquél. Como se sugirió anteriormente, las divergencias de hecho que median entre los supuestos de los pronunciamientos que se confrontan son insignificantes a los fines que nos ocupan y carecen de incidencia sobre la diversidad jurisprudencial destacada. Así, la circunstancia de que el presente sea un juicio ejecutivo iniciado por una Asociación Civil organizadora y administradora de un “country”, está desprovista de significación en orden a la inaplicabilidad de la doctrina sentada en el precedente invocado. Ello así porque en cualquier caso lo dirimente es la interpretación y aplicación de la ley 13512 y el art. 518 inc. 6, CPC, a los fines de determinar la procedencia de la vía ejecutiva, cuando la parte actora no está sometida al régimen de propiedad horizontal ni la ley de fondo la asimila a éste. En definitiva, el desarrollo argumental del ensayo casatorio se muestra idóneo para habilitar la vía intentada, pues el recurrente expuso de manera concreta el asunto que mereció diverso tratamiento jurisdiccional, esto es, la interpretación del alcance del art. 518 inc. 6, CPC, y la aplicación analógica de la ley 13512. Por ello corresponde conocer en el fondo la impugnación deducida (art. 407, primera parte, CPC). Por lo expuesto, voto afirmativamente a la primera cuestión.

Los doctores Carlos Francisco García Allocco y Domingo Juan Sesin adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

A LA SEGUNDA CUESTIÓN

El doctor Armando Segundo Andruet (h) dijo:

I. Atento a la respuesta dada a la primera cuestión, corresponde declarar mal denegado el recurso de casación y concederlo por esta vía. La admisión de la queja impone la restitución del depósito efectuado en cumplimiento de lo dispuesto por el art. 93, ley 10113, debiendo la recurrente dejar recibo en autos. II. La impugnación es procedente desde el punto de vista sustancial. Efectivamente, el pronunciamiento en recurso se funda en un temperamento inexacto, el que no constituye una aplicación correcta de la norma legal del art. 518 inc. 6, CPC, y de la ley 13512, tal como se estableció en el precedente traído en aval del recurso. Precedente que justamente se formó al proveerse un recurso de casación fundado en el inc. 3 art. 383, CPC, o sea con el propósito de unificar la jurisprudencia divergente existente en los Tribunales de la Provincia al respecto. De ahí que corresponda acoger la impugnación e imponer en la especie la doctrina legal que se fijó en esa oportunidad. A fin de fundar la presente resolución, entonces, corresponde recrear las consideraciones que se enunciaron en el antecedente de referencia. Los fundamentos brindados fueron los siguientes: “V. En primer término considero oportuno precisar que la ley Nº 13512, que constituye el marco legal específico y sustancial del régimen de propiedad horizontal, pese a que se ha ocupado de reglamentar una serie de aspectos vinculados a los gastos comunes, no ha definido en cambio el procedimiento que debe seguirse para el cobro judicial de las expensas; omisión que ha sido arduamente criticada por la doctrina. Dicho vacío legal ha sido, sin embargo, llenado por los códigos de procedimiento nacional (art. 524, CPCN) y provincial (inc. 6 del art. 518, CPC), los que en forma coincidente han reconocido la vía ejecutiva para el cobro de esta categoría de obligaciones. VI. Sentado ello, corresponde indagar las condiciones de procedencia de la acción ejecutiva previstas por nuestra ley adjetiva, a fin de decidir si la deuda por gastos comunes devengados antes de la inscripción del reglamento de copropiedad encuadra o no en la hipótesis prevista por la norma. En esa tarea, se advierte que el Código Procesal Civil y Comercial de Córdoba dispone en el inciso 6º del art. 518, que traen aparejada ejecución “Los certificados de créditos por expensas comunes de los consorcios o comunidades similares, contra los copropietarios o comuneros, en los inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal y los asimilados a éste por la ley de fondo, emitidos por el administrador”. Como vemos, la parte inicial del precepto transcripto reconoce legitimación activa para el cobro de las expensas comunes a “los consorcios o comunidades similares”. Respecto de los “consorcios”, es pacíficamente aceptado que hasta tanto no se redacte por escritura pública y se inscriba registralmente el reglamento de copropiedad, no hay “estado de propiedad horizontal”, y por ende tampoco es posible considerar que existe un consorcio. En ese sentido se pronuncia en forma coincidente la doctrina especializada cuando, interpretando el alcance del art. 9 de la ley 13512, sostiene que “En atención a que el estado de propiedad horizontal nace una vez cumplidas ciertas formalidades, la existencia regular del consorcio de propietarios está subordinada al otorgamiento del reglamento de copropiedad. (…). Pese a la redacción del art. 9º, el consorcio no preexiste al reglamento sino que, por el contrario, recién nace a la vida jurídica con el mismo. Antes solamente podría hablarse de un ‘preconsorcio’ o ‘consorcio de hecho’…”. (Confr. Highton, Elena I., Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad, Ed. Hammurabi, año 2000, pág. 571; en la misma línea, Mariani de Vidal, Marina, Curso de Derechos Reales, Ed. Zavalía, año 1987, T. 2, P. 135 y 138; Areán, Beatriz, Derechos Reales, Bs. As., Ed. Hammurabi, año 2003, Vol. 2, p. 627). Siendo ello así, hasta tanto no se hallen cumplidos los requisitos que la ley establece, el consorcio de hecho no encuadra en la figura del consorcio, y por ende escapa –hasta aquí– a la previsión normativa del inciso 6º del art. 518, CPC, no pudiendo por ende valerse de la vía ejecutiva para reclamar las expensas comunes adeudadas con anterioridad a la formal constitución del ente. Es verdad que el precepto bajo análisis confiere legitimación, seguidamente, a las “comunidades similares”, lo que podría conducir a la equivocada idea de encuadrar al preconsorcio entre dichas comunidades. Empero, ello no resulta posible, puesto que el mismo artículo se ocupa, a continuación, de circunscribir el alcance de la regla a los créditos devengados respecto de “inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal”, lo que corrobora la inviabilidad de tal asimilación ya que, en base a lo expuesto supra, hasta tanto no se cumpla con el trámite de creación e inscripción del reglamento, no puede afirmarse que el inmueble se encuentre sujeto al régimen de la propiedad horizontal. Tampoco cabe una solución diferente por la mera circunstancia de que la norma mencione, seguidamente, a los inmuebles “asimilados a ella [a la propiedad horizontal] por la ley de fondo”, puesto que no existe una tal ley que contemple o regule el consorcio de hecho, y menos aún que lo asimile en su existencia y efectos al regularmente constituido conforme a los términos dispuestos en la ley 13512. En torno a esta última expresión legal, la doctrina especializada local ha entendido que la norma refiere a los cementerios privados, a los barrios privados, o bien a los clubes de campo, pero aun así aclara que esa asimilación debe surgir de la propia ley, lo que hasta ahora no ha ocurrido. (Confr. Vénica, Oscar H., Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Córdoba – Ley 8465, Córdoba, 2002, Ed. Marcos Lerner, T. V. p. 29). Como quiera que sea, lo trascendente es que los comentaristas de nuestra ley adjetiva ni siquiera vislumbran la posibilidad de subsumir la figura del preconsorcio en la hipótesis de las “comunidades legislativamente asimilables” predispuesta en la norma. Conforme a lo hasta aquí expuesto, el crédito por gastos efectuados por el consorcio de hecho respecto de inmuebles que no han sido aún sometidos al régimen de la propiedad horizontal, no satisface las condiciones subjetivas ni objetivas previstas por la ley ritual para habilitar el procedimiento ejecutivo. VII. Considero oportuno agregar que el Código de Procedimiento Civil y Comercial de la Nación ha regulado la cuestión de manera similar a la prevista en nuestra ley adjetiva local, en tanto reconoce la calidad de título ejecutivo al crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal (arg. art. 524, CPCN); lo que, conforme a lo desarrollado supra, excluye de plano la vía ejecutiva para reclamar los gastos efectuados cuando el inmueble aún no ha sido sometido a dicho régimen. Pero, además, a continuación el mismo precepto impone como una indudable condición de procedencia de la vía ejecutiva que, con el escrito de promoción de la ejecución, se acompañen los certificados de deuda “que reúnan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad”; exigencia que, sin dudas, no podría satisfacer válidamente el consorcio de hecho, en tanto no cuenta aún con el aludido estatuto. VIII. Continuando con el análisis, no creo que la aplicación analógica del art. 8, ley 13512, invocada por el ejecutante, varíe la solución que asumo como correcta. El referido precepto comienza disponiendo que “Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro…”, tras lo cual enumera algunos de los rubros que integran el elenco de gastos. Es verdad que prestigiosa doctrina, al describir la situación del consorcio de hecho lo ha asimilado al regularmente constituido en alguna medida, interpretando que por analogía deben aplicarse las disposiciones de la ley 13512 cuando los poseedores han elegido un administrador del inmueble y contribuyen al pago de expensas comunes; agregando inclusive que si bien no podrán ejercerse los derechos y acciones respecto de terceros como con