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2– La transferencia del dominio en los inmuebles sólo se produce a partir de la tradición y de la escrituración, lo que ha motivado que muchos autores descalificaran los boletos de compraventa, o tipologías afines, como verdaderos contratos en los términos del art. 1323, CC, puesto que no tiene entidad la instrumentación para obtener esa transferencia. Sin embargo, también se ha sostenido que deben considerarse verdaderos contratos en los que el objeto se ciñe precisamente a la obligación de efectuar esa escritura.
3– En la especie, el acuerdo celebrado y reconocido por las partes claramente define la obligación del vendedor de escriturar los derechos y acciones del 50% de dos lotes de terreno, en una fecha definida. También establece un precio y la forma de abonarlo. Por su parte, el comprador demandante adjunta recibos, que no han sido cuestionados por el accionado, de los que surge que ha dado cumplimiento en tiempo y forma a los pagos convenidos. Y agrega un recibo de fecha posterior al día fijado para la escrituración en el que se realiza un pago a modo de principio de ejecución. Todo ello es relevante –y ha sido valorado por el a quo– para categorizar la situación como un contrato con principio de ejecución y no como una promesa con facultad de arrepentimiento. El actor, además de tener materialmente el bien, cumplió las obligaciones esenciales del contrato, sin reclamo previo por incumplimiento de otras de su trasmitente y ofreciendo cumplir las pendientes (arts. 510, 1201 y 1204, CC).
4– El pago de las parcialidades dispuestas como señas constituyen más del 30% del precio fijado por los derechos y acciones del 50% de los bienes, lo que señala una función que supera la de las meras arras. Pero, además, se ha abonado una suma a modo de principio de ejecución, lo que demuestra la clara intención de las partes de renunciar al arrepentimiento. Este pago se realizó vencido el plazo para la escrituración, lo que traduce un consentimiento de las partes al incumplimiento en la fecha pactada y justifica que aun cuando no se debía abonar suma alguna, ya que estaba convenido el pago del saldo al momento de la escritura, se realizara el abono a modo de principio de ejecución. Así, las sumas convenidas como señas adquieren la calidad de parte del precio.
5– La fatalidad de los plazos hace a una categorización de tipo procesal que no se puede relacionar con las convenciones particulares en que prima la autonomía de la voluntad. Pese a estar vencido el plazo de escrituración, se da principio de ejecución al contrato aceptando su subsistencia a pesar de no haber realizado la escrituración en el plazo convenido originariamente y manteniendo la validez del acuerdo. Nada ha acreditado el demandado que revierta esa inteligencia o que pruebe un nuevo plazo convenido, por lo que se encontraba perfectamente autorizado a requerir el cumplimiento.
C9a. CC Cba. 4/4/11. Sentencia Nº 22. Trib. de origen: Juzg. CC, Conc. y Flia. Villa Carlos Paz. “Ribes, José Vicente c/ Ábalo, Eduardo Alberto – Recurso de Apelación expediente interior (Expte. 1944389/36)”
2a. Instancia. Córdoba, 4 de abril de 2011
¿Resulta procedente el recurso intentado?
El doctor Jorge Eduardo Arrambide dijo:
Estos autos venidos en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada en contra de la sentencia Nº 178 del 29/6/10, dictada por el señor juez de primera instancia en lo Civil, Comercial, Conciliación y Familia de Villa Carlos Paz que en su parte resolutiva dispuso: “I) Hacer lugar a la demanda promovida por el señor José Vicente Ribes en contra de Eduardo Alberto Ábalo y en consecuencia condenar a éste para que en el término de sesenta días otorgue la escritura traslativa de dominio respectiva a favor del señor José Vicente Ribes por el cincuenta por ciento de los inmuebles descriptos en el escrito de demanda, designados como lotes 5 “C” y 5 “D” de la manzana 4, Sección “B” de esta ciudad inscriptos al dominio Nº. 3572; Folio 5051, Tº 21 del año 1985. II) Costas a cargo del demandado…”. I. Que el demandado expresa sus agravios a tenor de la presentación de fojas 233/6. En los fundamentos de su recurso expresa que si para el juzgador no constan las fechas, ni existen firmas certificadas, ni aforo, cuál es la fecha que considera para establecer los plazos. Por otra parte, sostiene que no se han considerado en la sentencia ni la absolución de posiciones del actor ni el acta de constatación, de las que infiere incumplimiento por parte del actor, achacándole flexibilidad al a quo al asemejar el compromiso con un boleto de compraventa. Expone la inexistencia de mejoras y que no se han determinado las obligaciones que tenía el actor, como tampoco de qué parte extrae un plazo cierto. También se queja de que se tome por cierto el abono de los impuestos. Por último expresa que se ha violado su derecho de propiedad al imponérsele la transferencia de derechos y acciones, por cuanto si se trata de una parte indivisa no puede determinarse qué parte corresponde al actor y cuál al demandado. Sostiene, en consecuencia, que la sentencia es injusta y que no ha valorado debidamente la prueba rendida en autos. Que el apelado contesta a tenor de la presentación de fojas 238/241. Pide, en primer lugar, que se declare desierto el recurso por cuanto no se ha formulado una crítica concreta, razonada y sólida de los argumentos de la sentencia. En cuanto a los extremos de la expresión de agravios, señala que el demandado ha admitido el contenido del instrumento, objeto, precio, plazo de escrituración y modo de cancelación del saldo de precio. Considera que la queja deviene abstracta. Señala los puntos de las pruebas sindicadas como no valoradas en que se establece con claridad que se encuentran cumplidas las convenciones contractuales y la forma en que fueron consideradas por el a quo. Descalifica la queja relativa a la fecha y a la falta de pago de los tributos. Por último considera sorprendente la referencia a la violación al derecho de propiedad por no indicarse la porción a transmitir al ser derechos y acciones a un cincuenta por ciento indiviso. Pide el rechazo del recurso, con costas. II. Que el señor Ribes reclama escrituración de los derechos y acciones en el cincuenta por ciento que corresponden al demandado Ábalo respecto de dos lotes de terreno que se identifican como 5 C y 5 D, de la manzana B de la ciudad de Villa Carlos Paz, conforme instrumento titulado como “Compromiso formal de venta”. Aduce haber abonado todos los pagos previos convenidos e incluso uno posterior a modo de principio de ejecución. Relata que intimado el obligado, éste rechaza su obligación atribuyendo al instrumento el simple carácter de seña. Invoca su derecho y consigna el saldo de precio. Que el accionado niega los dichos de la demanda en cuanto persiguen la transferencia de los derechos y acciones al cincuenta por ciento de los inmuebles indicados y tiene como cierto sólo que se celebró una seña que se pactó en diferentes pagos, debido a una urgencia del actor. Refiere que nunca se expuso en las cláusulas convenidas la transferencia de derechos y acciones y que todos los importes se reciben en concepto de seña. Expone que el actor es quien no ha cumplido con lo pactado y abonó menos de la mitad de lo acordado, aunque su parte cumplió. Que expresa que fue el actor quien pidió una prórroga que no le alcanzó, luego de lo cual le intima para concluir consignando judicialmente. Pide el rechazo de la demanda, con costas. III. Que el a quo dicta resolución en la que hace lugar a la demanda y condena a escriturar en un término de sesenta días. Para ello estudia el carácter de la seña y considera que si el convenio puede ser ponderado como una promesa de venta que las partes podían haber dejado sin efecto, ello no ocurrió y un mes después del plazo en que se abona la última cuota se recibe un pago por principio de ejecución. Valora el pago de un porcentaje significativo del precio, la tradición del bien y la determinación de una fecha para escriturar como elementos determinantes del propósito y objeto del contrato. Expone que no es habitual pactar las señas en cuotas y que hay defecto de prueba del demandado respecto de los hechos por él invocados. También valora el compromiso de las partes como un instrumento por el cual una parte asume la condición de compradora y la otra de vendedora, e inclusive expresa que no hay mora de una de las partes si la otra no cumple. IV. Que la expresión de agravios no traduce una crítica sólida, concreta y suficiente de los argumentos que sostienen la resolución de primera instancia. La expresión de agravios no traduce una descalificación crítica de los argumentos que sostienen la decisión de la anterior instancia y se presenta sólo como una muestra del desacuerdo del apelante con lo resuelto. No alcanza a presentar la cuestión a esta instancia, particularmente porque no expone su crítica ni la descalificación de los argumentos del sentenciante y tampoco concreta los yerros que muestran falla o injusticia de la resolución. No expone en modo alguno cómo debió encaminarse la solución del caso a la posición que esgrimió al contestar la demanda, ni cuestiona los argumentos que expuso el sentenciante para hacer lugar a la demanda; en concreto, el principio de ejecución del contrato (tanto por el último pago formulado en ese sentido, como por la entrega del inmueble al comprador), momento pactado de pago del saldo de precio, coetáneo con la escrituración, y conducta del demandado que no reclamó rescisión contractual, sino [que] convalidó la demora en el plazo de escrituración al recibir pagos posteriores. Incluso, en algunos puntos, llega a quedar inconcluso el planteo, como es el caso del primer agravio. Que estas deficiencias resultan suficientes para declarar desierto el recurso. Sin embargo, en aras de otorgar respuestas al impugnante y satisfacer las eventuales inquietudes que la condena pudiera producirle, cabe realizar algunas aclaraciones. Que las señas o arras, por su naturaleza, constituyen una modalidad que se inserta a modo de cláusula en los contratos, que funciona a modo de garantía de la seriedad del contrato y a modo de adelanto de precio. Es decir que tiene vida en el marco de un contrato, al que tiende a garantizar, y se relaciona con el derecho de arrepentimiento que confiere a las partes. El derecho de arrepentimiento se pierde cuando la parte ha dado principio de ejecución al contrato, ya que ello pone de manifiesto la voluntad de cumplir. En pocas palabras, es lo que define la ley sustancial. Que las partes no han cuestionado el compromiso de venta instrumentado conforme el documento adjunto a fojas 4, ni su contenido. Tampoco lo han hecho respecto de los recibos de fojas 6 a 11. Además, pese a que el a quo tiene alguna palabra referida a las falencias del documento y trata de dar un argumento más sólido a la fecha establecida para la escrituración, el propio apelante no ha desconocido esa fecha, que surge indubitable del instrumento ya que ha sido referida en forma clara al exponer que se determina como plazo máximo el de cinco meses y luego se especifica que el saldo se cancelará al momento de la escritura el día 11/7/06. Que siendo ello así, ninguna duda puede caber respecto a los términos y condiciones en que se ha planteado la convención entre las partes, ni las fechas o condiciones dispuestas por las partes, ni siquiera respecto del objeto del contrato. Es sabido que la transferencia del dominio en los inmuebles sólo se produce a partir de la tradición y de la escrituración, lo que ha motivado que muchos autores descalificaran los boletos de compraventa o tipologías afines, como verdaderos contratos en los términos del art. 1323, CC, puesto que no tiene entidad la instrumentación para obtener esa transferencia. Sin embargo, se ha sostenido por Morello, entre otros, que deben considerarse verdaderos contratos en los que el objeto se ciñe precisamente a la obligación de efectuar esa escritura. Que desde ese punto de vista, el acuerdo celebrado y reconocido por las partes claramente define la obligación del vendedor de escriturar los derechos y acciones del cincuenta por ciento de los dos lotes en cuestión, objeto del contrato y obligación a cargo del vendedor, en una fecha definida. También establece un precio y la forma de abonarlo. El comprador demandante adjunta recibos, que no han sido cuestionados por el accionado, de los que surge que ha dado cumplimiento en tiempo y forma a los pagos convenidos. Agrega un recibo de fecha posterior al día fijado para la escrituración, en el que se realiza un pago a modo de principio de ejecución. Todo es relevante y valorado por el a quo (ver en especial fs. 220 vta.) para categorizar la situación como un contrato con principio de ejecución y no como una promesa con facultad de arrepentimiento. Y no está de más decirlo, es tardía y objetivamente improponible que la introduzca Ábalo como defensa en este juicio. Es que no fue ejercida en forma por el titular demandado de modo previo a que el actor lo intimara por la mora en sus obligaciones pendientes, y todo relacionado a que Ribes tiene materialmente el bien, cumplió las obligaciones esenciales del contrato, sin reclamo previo por incumplimiento de otras de su trasmitente y ofrece cumplir las pendientes (doctrina que informa los arts. 510, 1201 y 1204, CC). Que el pago de las parcialidades dispuestas como señas constituyen más del 30% del precio fijado por los derechos y acciones del 50% de los bienes, lo que señala una función que supera la de las meras arras. Pero, además, se ha abonado una suma a modo de principio de ejecución, lo que señala la clara intención de las partes de renunciar al arrepentimiento. Este pago se realizó vencido el plazo para la escrituración, lo que traduce un consentimiento de las partes al incumplimiento en la fecha pactada y justifica que aun cuando no se debía abonar suma alguna, ya que estaba convenido el pago del saldo al momento de la escritura, se realizara el abono a modo de principio de ejecución. Así, las sumas convenidas como señas adquieren la calidad de parte del precio. Que como bien ha dicho el sentenciante, el demandado no ha acreditado los supuestos invocados en su responde, en tanto que el accionante ha probado el cumplimiento de su parte de la obligación. Incluso no se encuentra cuestionada la intimación notarial ni la resistencia manifestada por carta documento. Que el juez no está obligado a considerar toda la prueba sino sólo la que resulta pertinente para la solución de la causa. De tal modo que si no se ha ponderado alguna circunstancia particular, corresponde al quejoso poner de relieve cómo modificaría la solución la consideración de ella. En lo que se considera que no ha habido una referencia del juez, refiere al acuerdo de las partes respecto del uso del bien, lo que en modo alguno hace a las condiciones esenciales de la transferencia a que se ha obligado el accionado y en todo caso se encamina a determinar el modo de división pautado en el uso y goce de la cosa. En todo, caso a una eventual división del condominio. De modo que no existe un solo elemento que señale un yerro con el valor que se le adjudica. Que la fatalidad de los plazos hace a una categorización de tipo procesal que no se puede relacionar con las convenciones particulares en que prima la autonomía de la voluntad. Como se dejó establecido, pese a estar vencido el plazo de escrituración, se da principio de ejecución al contrato aceptando su subsistencia pese a no haber realizado la escrituración en el plazo convenido originariamente y manteniendo la validez del acuerdo. Nada ha acreditado el demandado que revierta esa inteligencia, o que pruebe un nuevo plazo convenido, por lo que se encontraba perfectamente autorizado a requerir el cumplimiento. Que el demandado no ha invocado ni probado haber puesto su voluntad a los fines del cumplimiento, haber requerido la colaboración del demandante o la resistencia de este último en el logro de la escrituración; menos aún que por ello haya procurado la rescisión contractual fundada en el incumplimiento del deber del comprador. Que por último, el condominio se traduce en la pertenencia de la propiedad a varias personas en una parte indivisa del todo (art. 2673, CC), pero justamente por ser indivisa no refiere a una parte concreta del bien. Borda señala que la tradición romanista de nuestro Código Civil indica que los condóminos son dueños de toda la cosa, pero su derecho a ella no es pleno sino que se encuentra naturalmente limitado, lo que se expresa diciendo que lo ejercen por su cuota parte o por su porción indivisa. Si se realizara la división –de ser ésta material y jurídicamente posible–, ya no habría un condominio. De tal modo que la queja sobre este punto desatiende la naturaleza del condominio y de la transferencia del 50% de los derechos y acciones que es objeto del contrato. Que no hay punto de la expresión de agravios, entonces, que refieran y afecten de modo alguno a los argumentos del a quo. Que, en conclusión, a tenor de las constancias analizadas y de los argumentos vertidos supra, considero que la presentación del apelante no alcanza a llenar los recaudos necesarios para constituir una expresión de agravios en sentido técnico, en cuanto no implica una descalificación crítica del decisorio emanado del a quo. Los agravios, en definitiva, importan una demostración racional de los defectos formales o de la injusticia de la resolución recurrida, recaudos que no se cumplen en la especie. Por lo tanto, corresponde declarar desierta la apelación interpuesta por el demandado por insuficiencia técnica de su articulación recursiva. Atento las consideraciones precedentes, voto por la negativa a la cuestión planteada.
Los doctores Verónica F. Martínez de Petrazzini y María Mónica Puga de Juncos adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.
Por todo ello y disposiciones citadas,
SE RESUELVE: I. Declarar desierto el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada. II. Costas al recurrente.
Jorge Eduardo Arrambide – Verónica F. Martínez de Petrazzini – María Mónica Puga de Juncos ■
