ESCRITURACIÓN

SOCIEDAD ANÓNIMA. Actos de administración. Acto cumplido por el presidente del Directorio. Tercero de buena fe. Teoría de la apariencia. COMPRAVENTA. Inmueble. Boleto privado. Certificación de firma por escribana. PRESCRIPCIÓN. Interrupción. Entrega de la posesión
1– Respecto al cuestionamiento formulado en autos sobre la legitimación sustancial pasiva, éste comprende dos aspectos: falta de capacidad para obligar a la demandada y negativa de autenticidad de los boletos acompañados. Vinculado al primer aspecto cabe señalar que “El ordenamiento societario, a través de su art. 58, LSC, no ha venido a otorgar al representante facultades decisorias sino, más bien, a consagrar (en exclusiva protección de terceros) una suerte de ‘convalidación legal’ de los actos que éste lleva a cabo sin la debida autorización limitándose a imputar directamente a la sociedad representada todos los actos celebrados por aquel que no sean notoriamente extraños a su objeto social”.

2– En autos, no es posible atribuir al comprador la calidad de tercero carente de buena fe, por la circunstancia que afirma el recurrente, esto es, que habría integrado la sociedad vendedora. Esta última alegación, que resulta de la cláusula primera del contrato de compraventa, en nada obsta a que se le califique de tercero de buena fe para las otras y sucesivas contrataciones, ya que al tiempo de concertar el negocio de venta de las acciones y adquisición inicial, la representatividad se definía por lo dispuesto en el art. 268, LSC.

3– La adecuación de los estatutos sociales de la demandada data de fecha 26/4/75; dicho estatuto modifica el régimen de representatividad de la sociedad, lo que acontece en fecha posterior a la operación de compraventa instrumentada en los boletos de autos. De allí que, aun cuando se haya infringido la norma particular que regula la representatividad de la sociedad, no le resulta oponible al comprador para la operación de que se trata y cuya conclusión se reclama, bajo el amparo de la teoría de la apariencia (art. 58, LSC). Ésta es otra razón más que abreva en la buena fe-creencia del adquirente, quien razonablemente pudo estimar que contrataba con quien se encontraba con facultades suficientes para ello en virtud del conocimiento anterior de los estatutos de la sociedad, hecho que se presume de quien participa en ella.

4– En lo tocante al reclamo del recurrente (demandada) sobre la actuación del escribano, cabe recordar que el art. 1003, CC, dispone que “si los otorgantes fuesen representados por mandatarios o representantes legales, el notario expresará que se le han presentado los poderes y documentos habitantes, que anexará a su protocolo. Si fuere menester la devolución de los mismos, o se tratare de poderes generales, hará constar la circunstancia y agregará copia autenticada al protocolo. En caso de que los poderes o documentos se hubieren otorgado en su oficina, o se hallaran protocolizados en su registro, expresará este antecedente, indicando el folio y año respectivo…”.

5– En la especie, se observa que los boletos de compraventa fueron integrados con una certificación de firma realizada por una escribana mediante actuación notarial. La notaria no sólo se limitó a certificar la firma de la vendedora, sino que relevó el carácter de presidente del otorgante. De ello se desprende y en atención a la reforma introducida por la ley 15875 al art. 1003, CC, que se ha incluido un implícito bastanteo de los instrumentos que acreditan la personería confiado al escribano. Si el demandado considera que la personería del otorgante no ha sido correctamente integrada, debe traer al proceso las pruebas que pongan de manifiesto la deficiencia, que en el caso no ha sido observada. Con mayor razón cuando se encontraba en mejor situación para probar, dada la inmediatez del elemento a incorporar (actas del directorio).

6– Se trata de un contrato de compraventa de un bien inmueble que constituye un acto de administración de la demandada, dado que se trata de un acto de enajenación que está dentro de su objeto social. El tercero que contrata se ve protegido por la apariencia que ejerce el cocontratante que ha desplegado una conducta idónea para crear una apariencia de atribución de facultades de representación.

7– “La acción para reclamar la escritura prescribe en el plazo general establecido en el art. 4023, CC. Constituyen actos interruptivos de la prescripción la entrega de la posesión al comprador y el pago por éste de los impuestos, ya que al admitirlo el vendedor está reconociendo el derecho del comprador. Y por ello mismo, la posesión tomada unilateralmente por el comprador, sin que el vendedor le hubiera hecho entrega de ella, no interrumpe la prescripción. La acción por escrituración es imprescriptible cuando se trata de una venta en remate judicial y media pago total del precio y entrega de la posesión. Como con el cumplimiento de esos recaudos basta para la transferencia del dominio, la escritura no es otra cosa que una mera formalidad que en cualquier tiempo puede ser exigida por el comprador. Se ha resuelto que también es imprescriptible la acción de escrituración en las ventas particulares cuando ha mediado pago total del precio y entrega de la posesión…”.

8– El efecto interruptivo sucede cuando la entrega de la posesión es efectiva; no basta que el boleto diga que se entrega la posesión si de la prueba resulta que no fue así. En autos, la posesión ha sido otorgada por la firma demandada, y que ella ha sido pública y pacífica ejercida en forma ininterrumpida. En nada empece la afirmación de que no puede inferirse aquiescencia de la demandada en la posesión ejercida, con cita del art. 919, CC. Ello porque la posesión fue otorgada por la demandada, de este modo se consigna expresamente en el boleto de compraventa.

16279 – C4a. CC Cba. 22/12/05. Sentencia N° 198. Trib. de origen: Juz. 10ª CC Cba. “Mercado Camila Alejandra c/ Caci SA – Ordinario -Escrituración”

2a. Instancia. Córdoba, 22 de diciembre de 2005

¿Procede el recurso de apelación de la demandada?

La doctora Cristina González de la Vega de Opl dijo:

I. En contra de la sentencia N° 503 de fecha 25/8/03 que resolvió: «I) Hacer lugar a la demanda incoada por Camila Alejandra Mercado o Camilia Alejandra Mercado Tale, en su carácter de heredera de Jorge Tale, y Justa Herminia Strazzolini, en su carácter de cesionaria de los derechos sobre el bien objeto de la demanda en un 50%, en contra del Caci SA; en consecuencia condenar a esta última para que en el término de sesenta días efectúe a nombre de las actoras, la transferencia del inmueble descripto y anotado bajo el dominio en mayor superficie al N° 1597, F° 2012, T° 9, año 1961, y al N° 3806, F° 29, año 1961 y que se describe en los Vistos de la presente, bajo apercibimiento de realizarla el tribunal a su nombre y costos de ser material y jurídicamente posible. Caso contrario procederá la resolución del contrato, con más la reparación de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento contractual, que serán objeto de determinación en la etapa procesal oportuna (art. 1204, CC)…”, interpone recurso de apelación la demandada. El acogimiento de la demanda provoca en el recurrente su disenso y esgrime como primer agravio que no se acreditó en autos que los firmantes del boleto de compraventa y de sus modificaciones tuvieran facultades para obligar a la sociedad demandada, por cuanto en la copia de fs. 5 la escribana se limita a afirmar que tuvo ante su vista el original papel pero no el acta del Directorio y lo mismo cabe respecto del papel de fs. 1. Tampoco es posible derivar conocimiento de la certificación de firmas por no haberse cumplido el art. 1003, CC; argumenta que la escribana certifica la autenticidad de rúbricas. Agrega con relación a lo afirmado en sentencia que su parte se encontraba en mejores condiciones para probar, que ello no es cierto, que quien contrata debe tomar las precauciones elementales en protección de sus derechos y no puede alegar en su favor su propia torpeza. Además señala que ninguna presunción ni legal ni práctica resulta atributiva de autenticidad a los documentos privados y que juega al respecto el problema de la carga de la prueba que está en cabeza de la actora. Añade que la capacidad legal para contratar reposa en el Directorio de la SA (art. 58, LS) y que estatutariamente la firma social requiere la concurrencia de dos directores (art. 10, estatuto) para obligar a la sociedad, hecho que no puede ser desconocido a quien fuera integrante de la sociedad a estar a la confesión de las actoras. Como segundo agravio expresa que la posesión que invoca el actor no le fue otorgada por su representada, en base a lo expresado supra. Agrega que el acto de tradición depende de que el objeto material esté delimitado y tales condiciones no reunía el inmueble, por cuanto dependía de actos no cumplidos. El tercer agravio versa al considerar la jueza de la instancia anterior como ocurrida la interrupción de la prescripción, por la entrega y tolerancia de la posesión ejercida. En este aspecto argumenta que la posesión no fue entregada por la accionada por lo que el presupuesto condicionante de la resolución resulta inexistente. Con relación a la interpretación que efectúa la jueza en sentencia cuyo meollo radica en dos hechos, que quien recibió la posesión continúa en ella de manera ininterrumpida y por otra parte, que quien entregó tolera en silencio ese estado de cosas. A este último hecho atribuye la consecuencia de ser una manifestación de voluntad con el efecto del art. 3989, CC, lo cual resulta directamente contradicho por la ley aplicable, art. 919, CC. Argumenta que en el supuesto que en hipótesis considera, el problema de la posesión concluyó en el día que supuestamente se produjo la entrega, porque en tal momento se produjo la extinción definitiva de la obligación, y agrega que la tolerancia habría sido relevante por el plazo del art. 2456, CC. Añade que la carta documento ocurre una vez excedido largamente el plazo de la prescripción. II. Por su parte, el actor a fs. 373/375 responde los agravios vertidos por el apelante pidiendo su desestimación y confirmación de lo decidido en base a los argumentos que esgrime y a los que me remito por razones de brevedad. Proveído el decreto de autos queda la causa en estado de resolver. III. En lo que hace al primer agravio, cuestionamiento sobre la legitimación sustancial pasiva, comprende dos aspectos: falta de capacidad para obligar a la demandada y negativa de autenticidad de los boletos acompañados. Vinculado al primer aspecto, cabe señalar que “El ordenamiento societario, a través de su art. 58, no ha venido a otorgar al representante facultades decisorias sino, más bien, a consagrar (en exclusiva protección de terceros) una suerte de “convalidación legal” de los actos que éste lleva a cabo sin la debida autorización limitándose a imputar directamente a la sociedad representada todos los actos celebrados por aquel que no sean notoriamente extraños a su objeto social”. “La finalidad del art. 58, LSC, no ha sido, en manera alguna, arrebatar al directorio la facultad de decidir la ejecución de esa categoría de actos para transferirla al presidente del directorio. Por el contrario, la misma continúa perteneciendo invariablemente al cuerpo deliberativo pertinente. Los mecanismos normales a través de los cuales debe formarse la voluntad social permanecen inalterados por lo establecido en el art. 58, LS, cuyo verdadero sentido se agota en vedar a la sociedad la posibilidad de desconocer eficacia a los vínculos negociales creados por su representante en uso de la firma social, so pretexto de violación a su régimen decisorio interno” (TSJ, en pleno, in re “Dinosaurio SA c/ Municipalidad de Córdoba -Acción de Inconstitucionalidad”. S. Nº 12, del 12/8/04. Actualidad Jurídica Nº 60 del 6/9/04, p. 3684) [Semanario Jurídico Nº 1474, 9/9/04, Tº 90-2004-B, p.350]. De otro lado se advierte que, en el caso, no es posible atribuir al comprador, Sr. Tale, la calidad de tercero carente de buena fe, por la circunstancia que afirma el recurrente en esta instancia, esto es, que habría integrado la sociedad vendedora. Esta última alegación, que no fuera introducida en la primera instancia pero que resulta de la cláusula primera del contrato de compraventa, suscripto el 28/12/73, fs. 2, por el que transfiere acciones de la sociedad demandada, al Sr. Astori, en nada obsta a que se le califique de tercero de buena fe para las otras y sucesivas contrataciones (boleto de compraventa del 28/12/73 de fs. 3/ 4, boleto de compraventa del 16/4/75, fs. 6/8) ya que al tiempo de concertar el negocio de venta de las acciones y adquisición inicial del igual fecha, la representatividad se define por lo dispuesto en el art. 268, LSC. Luego, la adecuación de los estatutos sociales data del 26/4/75 que modifica el régimen de representatividad de la sociedad acontece en fecha posterior a la operación de compraventa instrumentadas en los boletos señalados. De allí entonces que aun cuando se haya infringido la norma particular que regula la representatividad de la sociedad, asumida a posteriori, no le resulta oponible a éste para la operación de que se trata y cuya conclusión se reclama, bajo el amparo de la teoría de la apariencia (arg. del art. 58, LSC). A ello se añade otra razón más que abreva en la buena fe-creencia del adquirente, Sr. Tale, quien razonablemente pudo estimar que contrataba con quien se encontraba con facultades suficientes para ello en virtud del conocimiento anterior de los estatutos de la sociedad, hecho que se presume de quien participa en ella. En lo tocante al reclamo del recurrente sobre la actuación del escribano, cabe recordar que art. 1003, CC, que en lo que hace al caso, dispone que “si los otorgantes fuesen representados por mandatarios o representantes legales, el notario expresará que se le han presentado los poderes y documentos habitantes, que anexará a su protocolo. Si fuere menester la devolución de los mismos, o se tratare de poderes generales, hará constar la circunstancia y agregará copia autenticada al protocolo. En caso de que los poderes o documentos se hubieren otorgado en su oficina, o se hallaran protocolizados en su registro, expresará este antecedente, indicando el folio y año respectivo… ”. En el caso se observa que los boletos de compraventa de fs. 3/4, 6/8 y de fs. 9/10 fue integrado con una certificación de firma realizada por una escribana mediante actuación notarial. Se advierte también que la notaria no sólo se limitó a certificar la firma de la vendedora, sino que relevó el carácter de presidente del otorgante del siguiente modo: “Sr. Pedro Astori…en su carácter de presidente de Directorio de la razón social CACI SA….”, “Sr. Osvaldo José Allasia….este último en su carácter de presidente de la razón social CACI SA.”. De ello se desprende y en atención a la reforma introducida por la ley 15875 al art. 1003, CC, que fuera transcripto que se ha incluido un implícito bastanteo de los instrumentos que acreditan la personería confiado al escribano y que en el caso, como se ha explicitado ha ocurrido. De otro modo, si el demandado considera que la personería del otorgante no ha sido correctamente integrada, debe traer al proceso las pruebas que pongan de manifiesto la deficiencia, que en el caso no ha sido observada por el demandado. Con mayor razón cuando se encontraba en mejor situación para probar dada la inmediatez del elemento a incorporar: actas del directorio. Juicio contrario a lo sostenido por el demandado surge del acta de la Asamblea Extraordinaria que adecua los estatutos de la sociedad demandada a la ley 19550, que data del 26/4/75, que acompaña el demandado a fs. 210/216, en el que se consigna que el Sr. Osvaldo José Allasia reviste el carácter de presidente del Directorio. Pero más allá de toda consideración, cabe advertir que en el caso se trata de un contrato de compraventa de un bien inmueble que constituye un acto de administración de la demandada, dado que se trata de un acto de enajenación que está dentro de su objeto social; la compraventa de inmuebles para una sociedad inmobiliaria es un acto de administración. Por consiguiente el tercero que contrata se ve protegido por la apariencia que ejerce el cocontratante que ha desplegado una conducta idónea para crear una apariencia de atribución de facultades de representación. “La decisión interna del directorio, sea autorizando, sea rechazando la realización del negocio o el requisito de su pronunciamiento, es inoponible a los terceros (Nota: 965: CCom., Sala B, autos «Cartano c. Catequil», 26/3/71, inédito, en el cual el tribunal cita los precedentes. Cuando el representante suscribe en nombre de la sociedad, se presume que tiene el consentimiento de los demás y el tercero puede confiar en esa apariencia (Mossa, ob. cit., ps. 418 y ss.): no cabe exigírsele que se libre a investigaciones (v. supra, sobre apariencia en la materia, N° 13 y sus notas)(Halperin, Isaac – Otaegui, Julio C., Sociedades Anónimas, Lexis Nº 5701/004265). Con relación al segundo agravio, falta de otorgamiento de la posesión por imposibilidad material al no estar determinado el bien, tampoco sigue diferente suerte, desde que el apelante se limita a ponerlo de manifiesto sin efectuar alegación crítica de su concreta existencia y trascendencia revocatoria. Respecto del tercer agravio, relativo a la interrupción de la prescripción que se tiene por sucedida atento la posesión que ejerce el accionante, tampoco merece recibo. La doctrina ha señalado que “La acción para reclamar la escritura prescribe en el plazo general establecido en el art. 4023, CC. Constituyen actos interruptivos de la prescripción la entrega de la posesión al comprador y el pago por éste de los impuestos, ya que al admitirlo el vendedor está reconociendo el derecho del comprador. Y por ello mismo, la posesión tomada unilateralmente por el comprador, sin que el vendedor le hubiera hecho entrega de ella, no interrumpe la prescripción. La acción por escrituración es imprescriptible cuando se trata de una venta en remate judicial y media pago total del precio y entrega de la posesión. Como con el cumplimiento de esos recaudos basta para la transferencia del dominio, la escritura no es otra cosa que una mera formalidad que en cualquier tiempo puede ser exigida por el comprador. Se ha resuelto que también es imprescriptible la acción de escrituración en las ventas particulares cuando ha mediado pago total del precio y entrega de la posesión. En realidad debe bastar la entrega de la posesión, porque este hecho obra como reconocimiento tácito del derecho del comprador y por tanto, como hecho continuamente interruptivo de la prescripción. (Borda, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil. Contratos, Lexis Nº 1109/002601). Además, el efecto interruptivo sucede cuando la entrega de la posesión es efectiva; no basta que el boleto diga que se entrega la posesión si de la prueba resulta que no fue así. De acuerdo con el análisis realizado al tratar el primer agravio, en el sentido de que se considera que el negocio jurídico ha sido celebrado por la demandada, es dable concluir que la posesión ha sido otorgada por la firma demandada y que ella ha sido pública y pacífica ejercida en forma ininterrumpida, como se desprende de la prueba analizada en la sentencia recurrida (testimoniales, etc.). Y sobre este punto no se hace cargo el recurrente, por lo que los argumentos expuestos en el decisorio devienen incólumes. En nada empece la afirmación de que no puede inferirse aquiescencia de la demandada en la posesión ejercida, con cita del art. 919, CC. Ello porque la posesión fue otorgada por la demandada, de este modo se consigna expresamente en el boleto de compraventa del 16/4/75, cláusula cuarta y se confirma con los hechos propios de su ejercicio sobre los que relatan los testigos recibidos y que se pondera en la sentencia recurrida. De tal modo es posible sostener que la posesión dada por la vendedora, demandada, al Sr. Tale se confirma mediante el ejercicio ininterrumpido y pacífico. Cabe recordar, como lo destacan los autores: “Pero es del caso señalar que la doctrina de los actos propios excede el campo de las manifestaciones tácitas de voluntad (Diez Picazo, obra citada, p. 148 y ss.), y encuentra aplicación tanto con relación a ellas, como respecto a manifestaciones expresas. En realidad la teoría funciona cuando se pretende impugnar una conducta anterior (expresa o tácita), y el derecho pone límites a esa impugnación por estimarla contraria a la buena fe; o cuando se pretende ejercitar algún derecho o facultad, también en contradicción con anteriores conductas jurídicamente relevantes, y en pugna con la buena fe”. (Moisset de Espanés, Luis, “La teoría de los ‘propios actos’ y la doctrina y jurisprudencia nacionales”; LL 1984-A, 152). Por último abordamos la petición de sanciones que realiza el actor, sobre la conducta del demandado a quien le atribuye mala fe y falta de colaboración. Y en este punto recordando las enseñanzas de la doctrina, se ha dicho “que el principio de moralidad es el conjunto de reglas de conducta, presididas por el imperativo ético, a que deben ajustar su comportamiento procesal todos los sujetos procesales (partes, procuradores, abogados, jueces). Mediante el principio de moralidad se proscribe del proceso la malicia, la mala fe, la deshonestidad y la inmoralidad, que no son instrumentos apropiados para ganar pleitos y aunque la sola infracción al principio no haga perder de pleno derecho el pleito, puede acarrear serias molestias al infractor” (Clemente Díaz, Instituciones de Derecho Procesal, Ed. Abeledo-Perrot, T. I, p. 264.). Sin embargo, este principio debe ser analizado en tensión con el contradictorio, que se resuelve en un comportamiento debido, que se dirige a impedir que la inconducta contraria perjudique al justiciable o a la justicia misma. Bajo tal estimación se advierte que la postura defensiva del demandado no desborda el ejercicio normal del derecho de defensa en juicio que amerite imponer las sanciones que prescribe el art. 83, CPC, sino tan sólo un ejercicio regular de aquel. Voto por la negativa.

Los doctores Raúl E. Fernández y Miguel Ángel Bustos Argañarás adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

Por ello,

SE RESUELVE: I) Rechazar el recurso de apelación deducido por la demandada y confirmar en todo cuanto decide la sentencia recurrida a su respecto. II) No imponer sanciones (art. 83, CPC). III) Costas a cargo de la recurrente, Caci SA.

Cristina González de la Vega de Opl – Raúl E. Fernández – Miguel Ángel Bustos Argañarás ■