ESCRITURACIÓN

Transmisión onerosa de derechos hereditarios por el único heredero. Inmueble que compone el total del acervo. Naturaleza del contrato. CESIÓN DE DERECHOS. Efectos frente a terceros. PUBLICIDAD REGISTRAL. Inidoneidad de la vía electa por el cesionario. Necesidad de acudir al juez del sucesorio. Garantía de los derechos de los acreedores del heredero. TRACTO ABREVIADO
1– La cesión es el título que contiene los bienes cedidos y al que le hace falta el modo para que la enajenación se complete, por lo que hay que publicitar el título para su oponibilidad frente a terceros. En nuestro sistema registral no se realizan las inscripciones, de modo que para evitar que se produzcan varias cesiones sobre un bien deberá llevarse ésta última a través del sucesorio del causante con el fin de que ello produzca efectos frente a terceros. La consulta de los autos (juicio sucesorio) tendrá como fin averiguar si ocurrieron cesiones anteriores para seguridad del adquirente y en beneficio del tráfico jurídico.

2– El cumplimiento de un contrato consiste en la plena realización de lo que las partes convinieron al momento de contraer la obligación. En autos, el compromiso asumido al ceder el bien por la cedente se dirigió a facilitar los medios para lograr la inscripción del bien a nombre del cedido. Ello formó parte del convenio a que arribaron las partes y es lo que pretende la accionante, pero debe ser dirigido por otra vía: la del sucesorio. De modo que puede llevarse a cabo el tracto abreviado que propugna el demandante, ya que al ser éste una modalidad del tracto sucesivo, no una excepción, el principio registral de tracto se lleva a cabo pero en forma abreviada teniendo efecto en el título y en la inscripción.

3– La publicidad que efectúa el juicio sucesorio respecto de los bienes transmitidos a título oneroso sobre bienes singulares a terceros de buena fe, es con el fin de lograr la garantía a terceros, siendo el expediente judicial donde se logra la publicidad de todos los bienes que componen el acervo hereditario. Aun en la hipótesis más favorable al actor apelante y aceptando su tesis según la cual el negocio jurídico que unió a las partes no fue una cesión de derechos hereditarios sino una compraventa, lo cierto es que se instrumentó en un escrito judicial. Asimismo, la actora reconoció no haber cumplido acabadamente con las obligaciones a su cargo ni ofreció cumplirlas al demandar, lo que constituye un obstáculo para reclamar las obligaciones que endilga a la contraria, regla en caso de existencia de obligaciones recíprocas.

16022 – C4a. CC Cba. 23/6/05. Sentencia N° 76. Trib. de origen: Juz. CCConc. y Fam. Alta Gracia “Tarachian, Carmen Sofía c/ Peñaloza de López, María Rosa – Dda de Escrituración- Recurso de Apelación»

2a. Instancia. Córdoba, 23 de junio de 2005

¿Procede el recurso de apelación de la actora?

El doctor Miguel Angel Bustos Argañarás dijo:

1. La actora –por medio de apoderado– interpone recurso de apelación en contra de la Sent. N° 207, dictada el 11/6/04, por la Sra. jueza de 1ª. en lo CCConc. y Fam., de la ciudad de Alta Gracia, que en su parte resolutiva dispuso: “Rechazar la demanda de escrituración y la reconvención interpuestas, ambas con costas”. El recurso es concedido por decreto de fecha 2/8/04, y llegados a la Alzada, expresa agravios la actora, los que no fueron contestados por la accionada. Firme el decreto de autos, quedan los presentes en estado de ser resueltos. 2. [Omissis]. 3. La actora se agravia en razón del análisis de la jueza, argumentando que se promovió escrituración en razón de que la cesión de derechos hereditarios de un bien inmueble singular implica una compraventa, y que su parte cumplió con las obligaciones asumidas, pero no así la demandada con la inscripción del inmueble. Aduce que la demandada primero negó y luego admitió haber firmado el contrato, y reconvenido de nulidad. Aduce que la Sra. jueza rechazó la reconvención y, al tratar la escrituración, dice que la cesión de herencia debió hacerse valer en juicio sucesorio. Agrega que el cedente no ha vendido el bien que compone el haber hereditario, sino que ha cedido su derecho y que surge su obligación de realizar los trámites pertinentes para la inscripción del bien, a nombre del cesionario lo que no implica obligación de escriturar. El error es que consideró la Sra. jueza que era una cesión y no una compraventa, y cuando se cede un bien particular no es una cesión de herencia sino de un contrato de compraventa, permuta o donación. De la lectura del contrato se lee que se cede un bien. Que se debe calificar al contrato como de compraventa (art 1323, CC), por comprender un inmueble de la herencia. Que la demandada no sólo tenía derechos hereditarios, sino que podía disponer de él y escriturarlo, y que la demandada fue declarada única y universal heredera por fallecimiento de ambos titulares, antes del contrato. Afirma que al celebrar el contrato, estaba habilitada para escriturar por tracto abreviado (art. 16 inc. b, ley 17801). Que habiéndose incurrido en un error de derecho al rechazar la demanda, corresponde revocar la sentencia, condenando a la demandada a escriturar el inmueble, y porque a su parte no se le permite intervenir, por ser cesionario de bienes parciales en el juicio sucesorio del titular del bien cedido. Solicita se revoque la resolución, y se haga lugar a demanda de escrituración, con costas. 4. La sentenciante al analizar el tema expone que es en el juicio sucesorio donde el cesionario debe pretender ejercer los derechos que le han sido cedidos relacionados con el bien pasible de transmisión, agregando que el cedente no ha vendido el bien sino que ha cedido su derecho que emana de su calidad de heredero, que corresponden al 50% de derechos y acciones que le corresponden en la sucesión del Sr. López al 50%, y los derechos que le pudieran corresponder en el futuro sobre el 50% restante. En ese orden –agrega la juzgadora–, la actora se encuentra legitimada para hacer valer su carácter de cesionaria en el juicio sucesorio, con el bien que concentra la extensión de los derechos hereditarios, y en el contrato de cesión la cedente se obligó a realizar los trámites tendientes a que el bien se inscriba a nombre de la actora. La cesión es la transferencia del contenido patrimonial de toda o parte de la herencia, y cuando la cesión de bienes hereditarios alcanza a todos los bienes, recibe el nombre de cesión de herencia (Rev. Derecho Privado y Común, 2004.I, Compraventa II, Medina Graciela-Burgos Baranda Cecilia en Compraventa y Sucesión, p. 115 y ss.). La sucesión de derechos hereditarios representa el contrato por el cual el sucesor mortis causa tiene en miras la transferencia a otro (de) una parte o el todo de sus derechos que le corresponden en los bienes del causante, con la obligación de hacerse cargo de las cargas que incumben al heredero. “Conforme los principios generales, dicho acto jurídico queda asimilado a la compraventa si se verifica por un precio cierto en dinero (art. 1435, CC)” (Lafaille Héctor, Curso Derecho Civil -Sucesiones, T. I, p. 257, Bs. As., 1932). Agrega el prestigioso autor sobre el contenido de la cesión, que la misma es una universalidad que abarca el conjunto de los bienes con las cargas inseparables del activo. “El cesionario total puede intervenir, sin duda alguna, en el expediente sucesorio y bajo el aspecto económico del asunto sustituye al heredero con las reservas que dejamos establecidas acerca de los acreedores del causante” (Conf. autor y obra citada supra, p. 262). Analizando lo expuesto por la doctrina, Zannoni nos aclara que los caracteres de la cesión es ser un contrato traslativo, donde se transmiten los derechos en ella comprendidos, de carácter formal, por exigirse la escritura pública (art. 1184 inc. 6, CC), y oneroso por contener un precio cierto en dinero se equipara a compraventa (1435). “Distinto es si el conjunto de los herederos disponen por unanimidad (art. 3451) la venta o, en general, la transferencia de un bien, porque entonces concurren al acto la totalidad de los llamados a la universalidad. En nuestro derecho positivo, respecto de inmuebles, la legislación registral autoriza esa transferencia y la inscripción del dominio del bien al adquirente por el trámite del llamado tracto abreviado (art. 16 incs. a y b, ley 17801)”, (Zannoni, Eduardo A., Manual de Derecho de las Sucesiones, pp. 281/2, 2ª. ed, Bs. As., 1994). Ahora bien, el tema central que ocupa nuestro análisis está dirigido al medio por el cual se logre la transmisión dominial al cesionario, y por el que se le rechazara la escrituración pretendida en estos actuados, remitiéndolo la juzgadora a la sucesión, todo en base a la publicidad que deben tener los actos por los que se transmiten derechos reales sobre inmuebles provenientes de una sucesión hereditaria, en nuestra provincia. El caso planteado se simplifica (y eso puede haber llevado al cesionario a litigar) porque es un solo heredero y se trata de un solo inmueble como parte total de la herencia, que fue motivo de la cesión que nos ocupa. En este orden, el riesgo frente a una deficiente publicidad es para los acreedores del heredero, los que pueden ser burlados en sus ansias por ver saldados sus créditos; para ello requiere una exteriorización mayor que se expone en el sucesorio. La cesión es el título que contiene a los bienes cedidos y al que le hace falta el modo para que la enajenación se complete, por lo que hay que publicitar el título para su oponibilidad frente a terceros. Ello había sido previsto para Capital Federal en la ley 17417 a través de su art. 58 inc. d), lo que después se dejó sin efecto en el decr. regl. Nº 2080/80, vigente en la Pcia. de Bs. As. a través del decr. ley 11643/63, art. 29 inc. c). En nuestro sistema regional [sic] no se realizan las inscripciones, por lo que para evitar que se produzcan varias cesiones sobre el mismo bien, deberá llevarse la misma a través del sucesorio del causante con el fin de que ello produzca efectos frente a terceros. En ese orden, la consulta de los autos tendrá como fin averiguar si ocurrieron cesiones anteriores, para seguridad del adquirente, y en beneficio del tráfico jurídico. De la lectura de los presentes, se advierte que la demandada se obligó a realizar los trámites pertinentes para lograr la inscripción del bien, a favor del cesionario, y al resultar el bien cedido un inmueble, y comprender ese bien la totalidad del acervo hereditario, debe procederse a realizarlo en la sucesión pertinente. Bajo ese parámetro, se ha expresado en relación a lo que debe entenderse por contrato, y que la ley se encarga de decirlo en el art. 1137, CC: «Hay contrato cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus derechos». Debe haber un acuerdo y una mera coincidencia circunstancial de voluntades, la declaración de la voluntad común y que dicha declaración esté destinada a reglar derechos de los contratantes. El contrato es una ley individual, esto es, fuente de derecho objetivo, y contiene normas jurídicas individuales, que sobre determinados supuestos de hecho, prevén determinadas consecuencias jurídicas. La jurisprudencia, refiriéndose a la interpretación de los contratos, ha dejado expuesto «Corresponde aplicar lisa y llanamente las previsiones contractuales cuando éstas son claras y precisas –es decir, no existiendo ambigüedad en los términos empleados–, sin efectuar una labor hermenéutica adicional ni recurrir a otras pautas interpretativas, por aplicación del principio de buena fe contractual» (CS, 2001/3/6, PRA c/ Pcia. del Neuquén, LL, 2001 -D-301- DJ 2001-2-742). Siguiendo la misma línea de pensamiento, en general debe entenderse que el cumplimiento de un contrato consiste en la plena realización de lo que las partes convinieron al momento de contraer la obligación; abonando a ello debemos apuntar que en materia contractual debe primar el principio de buena fe, como eje rector de las conductas de las partes. De otra óptica, el compromiso asumido al ceder el bien de marras por la cedente se dirigió a facilitar los medios para lograr la inscripción del bien a nombre del cedido. Ello formó parte del convenio a que arribaron las partes, y que es lo que pretende la accionante, pero que debe ser dirigida por otra vía, la del sucesorio. En ese orden es que puede llevarse a cabo el tracto abreviado que propugna el demandante, ya que al ser éste una modalidad del tracto sucesivo (y no una excepción como se puede llegar a entender), el principio registral de tracto se lleva a cabo pero en forma abreviada, como su nombre lo indica, teniendo ello efecto en el título y la inscripción. Al referirnos en nuestros estudios (en oportunidad de tratar el tracto sucesivo y abreviado), a los tres primeros incs. del art. 16, ley 17801, hemos expuesto: “En los incisos a), b), c), resulta notorio que no se prescinde del tracto sucesivo sino que la previa inscripción se torna innecesaria debido a que en estos casos y conforme lo dispone la propia norma ‘el documento deberá expresar la relación de los antecedentes de dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figura inscripto en el Registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo’. Sólo temporalmente se interrumpe el tracto continuado, pues con el ingreso del documento en las condiciones aludidas y que deberán consignarse en el folio respectivo, queda restablecida la continuidad. Por tal motivo es que ‘el documento registral se apoya para el encadenamiento en el documento extrarregistral que deberá ingresar, portando, para su asiento, en forma ininterrumpida la concatenación o enlace entre todas las titularidades –a partir del último titular inscripto– con la nueva titularidad que se asentará consecuentemente. Estos tres supuestos tienen de común que se originan en las transmisiones sucesorias, lo que explica que los requisitos formales para su procedencia registral sean iguales” (Conf. nuestro trabajo “El Tracto Sucesivo y sus modalidades”, Zeus Cba., T. I, p. 1 y ss, 1983). La publicidad que efectúa el juicio sucesorio respecto de los bienes transmitidos a título oneroso sobre bienes singulares a terceros de buena fe, es con el fin de lograr la garantía a terceros, agregando a ello que es el expediente judicial en donde se logra la publicidad de todos los bienes que componen el acervo hereditario (Ahumada, Daniel E., Ley Registral Inmobiliaria 5771 y Disposiciones Técnico-Registrales, p. 355, Cba., 2002). Agregamos al análisis efectuado que, aun en la hipótesis más favorable al apelante, y aceptando su tesis según la cual el negocio jurídico que unió a las partes no fue una cesión de derechos hereditarios sino una compraventa, lo cierto es que se instrumentó en un escrito judicial. En este último lucen claros dos intereses diversos, los de la actora y los de la demandada. Sin embargo, esta última no contó con patrocinio letrado, tal como lo reconoce la actora-reconvenida al afirmar que tal «supuesta» falta de patrocinio letrado no torna nulo el escrito en cuestión. No controvirtió entonces que el letrado que lo suscribe defendía los intereses de la actora en este proceso. El vicio afecta el derecho de defensa de la demandada, por lo que no puede surgir de tal acto procesal con pretensiones de efectos sustanciales, efectos que justifiquen el acogimiento de la demanda. Por lo demás, la propia actora reconoce no haber cumplido acabadamente con las obligaciones a su cargo (vgr., la existencia del acogimiento a una moratoria no implica pagar la deuda, ni tampoco se acredita el pago de los gastos causídicos totales del sucesorio) ni ofrece cumplirlos al demandar, lo que constituye un obstáculo para reclamar las obligaciones que endilga a la contraria. Tal la regla en caso de existencia de obligaciones recíprocas. En atención a lo expuesto, los agravios de la actora no resultan procedentes. Voto por la negativa.

Los doctores Raúl Fernández y Cristina González de la Vega de Opl adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

Por lo expuesto,

SE RESUELVE: 1- Rechazar el recurso de apelación interpuesto por la actora. 2- Costas a la vencida.

Miguel Ángel Bustos Argañarás – Raúl Fernández – Cristina González de la Vega de Opl ■