EMBARGO (Reseña de Fallo)

Cancelación. Inmueble adquirido en subasta judicial. Ausencia de inscripción registral de la transferencia del dominio. Improcedencia del levantamiento. Mala fe del embargante. Carga probatoria
Relación de causa
El adquirente de un inmueble por subasta -que no ha inscripto la transferencia del dominio a su nombre- interpone recurso de apelación en contra de la resolución dictada por el a quo por el que se resuelve no hacer lugar a la cancelación del embargo trabado sobre dicho inmueble en un juicio impetrado contra el titular registral. Expresa que le agravia lo resuelto en cuanto se sostiene la necesariedad de la registración de la venta forzosa para que sea oponible erga omnes. Sostiene por el contrario que tratándose de una subasta judicial, la adquisición del dominio se perfecciona con el auto aprobatorio y la entrega judicial de la posesión, quedando garantizada la publicidad con los edictos y la realización pública de la subasta. Agrega que ejerce la posesión pública, pacífica e ininterrumpida y abona los impuestos, por lo que la falta de inscripción no quita que el inmueble fue transferido. Sigue diciendo que en los términos del art. 2505, CC, hay que distinguir si los terceros son de buena o mala fe y que la falta de registración de la subasta no puede ser invocada por terceros que saben o pudieron saber sobre la transferencia.

Doctrina del fallo
1- No ha sido acreditado en autos el conocimiento real de la subasta del inmueble de que se trata por parte del actor en los presentes. En efecto, aceptado por la recurrente que la situación cae dentro de las previsiones del art. 2505, CC y de la ley 17.801, es evidente que para que su título quedara perfeccionado era necesario que, con motivo de la subasta del inmueble, obtuviera el título, la posesión y que procediera por medio de quien corresponda a la inscripción registral de la mutación del derecho real, con lo cual la nueva titularidad era oponible a terceros.

2- En relación a los requisitos para considerar al adjudicatario como propietario, se menciona la necesidad de inscribir las adquisiciones en subasta judicial ya que en el informe judicial no son oponibles a terceros aspectos que no conocen ni tienen la carga de averiguar. La publicación de los edictos o la realización pública de la subasta no es suficiente para desvirtuar las enunciaciones emergentes del Registro General de la Provincia, ya que aquellos son medios formales de publicidad pero que no garantizan el efectivo conocimiento de parte de quien solicitó y obtuvo de aquel organismo la registración de la medida cautelar, no sirviendo tampoco de elemento probatorio la constancia de la anotación preventiva para subasta.

3- No es obligación de quien pide la medida cautelar realizar gestiones o averiguaciones para determinar si efectivamente el inmueble sigue siendo de propiedad del titular registral porque cuenta a su favor con la presunción legal y, por el contrario, corresponde a la incidentista que pretende modificar los efectos de esa publicidad, demostrar en autos que el embargante efectivamente conocía la transferencia efectuada por la subasta y que no era de buena fe.

Resolución
Rechazar el recurso de apelación interpuesto y en consecuencia confirmar en todas sus partes la resolución recurrida, con costas.

14.929 – C7a. CC Cba. 21/10/02. AI Nº 410. Trib. de origen: Juz. 32a. CC Cba. “Priyoltensky, Rafael c/ El Gaucho SRL y Otros – Ejecutivo”. Javier V. Daroqui, Jorge Miguel Flores y Alfredo Eduardo Mooney ■