Inmueble adquirido con crédito hipotecario. INEMBARGABILIDAD. Art. 35, ley 22232. Extensión del beneficio con posterioridad a la extinción del gravamen hipotecario. Fundamento de la norma: protección de la vivienda familiar adquirida a crédito
1– El auto impugnado se aparta del criterio que fijó la Sala CC del TSJ. Ésta dejó sentado que el beneficio previsto en el art. 35, ley 22232, se extiende aun con posterioridad a la extinción del gravamen hipotecario, siempre y cuando se mantengan las condiciones establecidas en dicha norma. Una interpretación coherente y teleológica de la previsión legal conduce a aseverar que el beneficio no sólo está dado en favor de la entidad otorgante del préstamo, sino también del propio adquirente del inmueble como única vivienda propia. Y ello porque no existe razón que justifique que esté instaurado para el BHN, porque ya cuenta con garantía suficiente de su acreencia en virtud del gravamen hipotecario, deviniendo innecesario que una ley disponga la inembargabilidad e inejecutabilidad del inmueble.
2– Igualmente, si se pensara que el único sujeto tutelado es el BHN, tampoco habría un motivo válido ni razonable –sin lesionar el principio de igualdad jurídica– que explicitara por qué se otorgaría el beneficio a esta entidad bancaria y no al resto de bancos que otorgan créditos hipotecarios para la adquisición de inmuebles.
3– Existe un motivo de mayor envergadura que justifica que la tutela se extienda también al propio adquirente del inmueble, que es el interés general y el fin tuitivo que persigue la normativa. En efecto, la ratio iuris que ha inspirado el beneficio consagrado en el art. 35, ley 22232, no es sino el del fomento y protección de la vivienda familiar. Es decir, se asienta en la protección de la vivienda adquirida a crédito como forma de equilibrar las desigualdades socioeconómicas de la población.
4– En este sentido se ha pronunciado la CSJN afirmando que la solución propuesta «…concuerda con las funciones de fomento de la vivienda familiar atribuidas a la función del Banco y con el espíritu de normas análogas, como las que regulan el llamado ‘bien de familia’ (art. 34 y ss., ley 14394) que hallan su soporte constitucional en el artículo nuevo de la Constitución Nacional, en cuanto tiende al afianzamiento de la vivienda, fruto del esfuerzo de los integrantes del grupo familiar y de la ayuda estatal».
5– De la finalidad que inspira la ley se deduce con claridad que el adquirente del inmueble es sujeto tutelado por la normativa bajo examen. De lo expuesto puede concluirse que si la inembargabilidad e inejecutabilidad establecida por el art. 35 de la ley 22232 no sólo tutela al BHN sino también al tomador del préstamo hipotecario, la vigencia del beneficio no debe supeditarse al lapso durante el cual no se encuentra cancelado el crédito hipotecario, desde que la extinción o no del gravamen resulta indiferente –a los fines de la tutela de la inembargabilidad e inejecutabilidad– para el sujeto adquirente del inmueble.
6– No corresponde que la hermenéutica se ciña únicamente a la consideración literal de la ley, sino que debe atender –de un modo esencial– al entramado teleológico que la inspira, que es el de fomento y protección de la vivienda familiar. Luego, la inembargabilidad e inejecutabilidad del inmueble adquirido con un crédito del BHN se mantiene después de cancelado el préstamo, mientras subsistan las condiciones de la norma respectiva.
TSJ Sala Laboral Cba. 24/5/06. Sent. Nº 42. Trib. de origen: CTrab. Río Cuarto. “Sarandon Héctor Raúl c/ La Casa del Apicultor y sus propietarios – Indemnizaciones, etc.- Rec. de Casación»
Córdoba, 24 de mayo de 2006
¿Se aplicó erróneamente la ley sustancial?
La doctora M. de las Mercedes Blanc G. de Arabel dijo:
1. En autos, se concede recurso a la parte demandada en contra del AI N° 95/2001, dictado por la CTrab., Río Cuarto, en que se resolvió: “Rechazar el pedido de levantamiento de embargo trabado sobre el inmueble inscripto al Folio 46.254/81 formulado por la parte demandada en autos”. La demandada denuncia que el fallo interpreta erróneamente la ley 22232, al concluir que la limitación prevista en su art. 35, con relación a la inembargabilidad e inejecutabilidad de los bienes inmuebles destinados a vivienda única adquiridos mediante préstamo otorgado por el Banco Hipotecario Nacional (BHN), fenece una vez cancelada la hipoteca. 2. La Cámara a quo efectivamente estimó que el art. 35 de la Carta Orgánica del BHN, al establecer la inembargabilidad e inejecutabilidad de las viviendas únicas adquiridas con préstamos otorgados por dicha institución refiere a los inmuebles “gravados a favor del Banco”, de lo que se colige que la intención de la ley ha sido la permanencia de tales caracteres mientras subsista la acreencia hipotecaria. Añadió que si bien es cierto que dicha normativa persigue un objetivo social y de fomento de la vivienda familiar, no puede deducirse una conclusión que no se encuentra expresamente prevista. En función de ello, decidió que no resultaba procedente el levantamiento de embargo solicitado con base en la norma en cuestión. 3. La interlocutoria impugnada se aparta del criterio que este TSJ, a través de la Sala CC, sentó en la causa “Gorosito Raúl E. c / Pedro Moyano y Otros – Abreviado– Recurso de Casación” (AI N° 32/03)(1). Allí se expresó que el beneficio previsto en el art. 35 de la ley 22232 se extiende aun con posterioridad a la extinción del gravamen hipotecario, siempre y cuando –claro está– se mantengan las condiciones establecidas en dicha norma. En sustento se afirmó que una interpretación coherente y teleológica de la previsión legal conduce a aseverar que el beneficio no sólo está dado en favor de la entidad otorgante del préstamo, sino también del propio adquirente del inmueble como única vivienda propia. Y ello porque no existe razón alguna que justifique que esté instaurado para el BHN, porque ya cuenta con garantía suficiente de su acreencia en virtud del gravamen hipotecario, deviniendo innecesario que una ley disponga la inembargabilidad e inejecutabilidad del inmueble. Igualmente, si se pensara que el único sujeto tutelado es el Banco Hipotecario, tampoco habría un motivo válido ni razonable –sin lesionar el principio de igualdad jurídica– que explicitara por qué se otorgaría el beneficio a esta entidad bancaria y no al resto de bancos que otorgan créditos hipotecarios para la adquisición de inmuebles. Asimismo se advirtió que existe un motivo de mayor envergadura que justifica que la tutela se extienda también al propio adquirente del inmueble, que es el interés general y el fin tuitivo que persigue la normativa. En efecto, la ratio iuris que ha inspirado el beneficio consagrado en el art. 35, ley 22232, no es sino el del fomento y protección de la vivienda familiar. Es decir, se asienta en la protección de la vivienda adquirida a crédito como forma de equilibrar las desigualdades socioeconómicas de la población. En este sentido se ha pronunciado la CSJN, afirmando que la solución propuesta «…concuerda con las funciones de fomento de la vivienda familiar atribuidas a la función del Banco y con el espíritu de normas análogas, como las que regulan el llamado ‘bien de familia’ (art. 34 y ss., ley 14394) que hallan su soporte constitucional en el artículo nuevo de la Constitución Nacional, en cuanto tiende al afianzamiento de la vivienda, fruto del esfuerzo de los integrantes del grupo familiar y de la ayuda estatal» (Conf. CSJN, 30/10/86, in re: «Jaralambides, Teófilo L. vs. Pereira Rocha de Jaralambides, Irma N.», publicado en JA 1989-I-790). De la finalidad que inspira la ley se deduce con claridad que el adquirente del inmueble es sujeto tutelado por la normativa bajo examen. De lo expuesto puede concluirse que si la inembargabilidad e inejecutabilidad establecida por el art. 35, ley 22232, no sólo tutela al BHN sino también al tomador del préstamo hipotecario, la vigencia del beneficio no debe supeditarse al lapso durante el cual no se encuentra cancelado el crédito hipotecario, desde que la extinción o no del gravamen resulta indiferente –a los fines de la tutela de la inembargabilidad e inejecutabilidad– para el sujeto adquirente del inmueble. Se consideró, también, que no corresponde que la hermenéutica se ciña únicamente a la consideración literal de la ley, sino que debe atender –de un modo esencial– al entramado teleológico que la inspira, que –se repite– es el de fomento y protección de la vivienda familiar. Luego, la inembargabilidad e inejecutabilidad del inmueble adquirido con un crédito del BHN se mantiene después de cancelado el préstamo, mientras subsistan las condiciones de la norma respectiva. Conforme lo expuesto, corresponde casar la resolución y, entrando al fondo del asunto (art. 104, CPT), ordenar el levantamiento de embargo de que se trata. Voto, pues, por la afirmativa.
Los doctores Luis Enrique Rubio y Domingo Juan Sesin adhieren al voto emitido por la Sra. Vocal preopinante.
Por el resultado de la votación que antecede, previo Acuerdo, el TSJ, por intermedio de la Sala Laboral,
RESUELVE:
I. Admitir el recurso interpuesto por la parte demandada y casar el pronunciamiento. II. Ordenar el levantamiento de embargo solicitado. III. Con costas.
M. de las Mercedes Blanc G. de Arabel – Luis Enrique Rubio – Domingo Juan Sesin ■
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