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2- La problemática planteada ha merecido respuestas dispares. Parte de la doctrina autoral y jurisprudencial entiende que la anulación del juicio en el que se dispuso la subasta judicial tiene como inevitable consecuencia la nulidad de la venta forzada operada en el remate. Según esta tesis, la nulidad del juicio se propaga a la subasta, sin que el comprador pueda ampararse en el art. 1051, CC, puesto que no reviste el carácter de subadquirente en los términos de esa norma. Otro sector de la doctrina y jurisprudencia se enrola en la postura contraria, según la cual el adjudicatario en subasta reviste la calidad de tercero adquirente, cuya buena fe debe presumirse y no ha sido parte en el juicio, por lo que le son ajenas las contingencias procesales que se hayan producido en dicho procedimiento.
3- A entender del tribunal de autos, la nulidad del proceso no puede perjudicar los derechos adquiridos por terceros adquirentes en subasta, cuando éstos, obrando con buena fe, han consolidado su derecho de propiedad sobre el bien rematado, al restar firme la aprobación del acto, abonado el precio total y transferida a ellos la posesión del bien raíz en cuestión.
4- Este Tribunal, en anterior integración, ya ha tenido oportunidad de fijar su posición sobre el problema en discusión al señalar: «Un principio indiscutido en materia de actos procesales es el de la propagación o comunicabilidad de la nulidad de los actos sucesivos dependientes del acto inválido. De acuerdo con ello, el vicio de la citación se comunica al proceso entero, acarreando la nulidad del remate. Este razonamiento, que constituye la base de la sentencia impugnada, no merece objeción alguna. Lo que es censurable es que esa nulidad de la subasta, no propia sino derivada de un vicio del proceso anterior, sea oponible al adquirente de buena fe que no ha sido parte en el juicio. Es cierto que el acto de venta es nulo y que, en cuanto tal, carece de eficacia jurídica como si no hubiese sido realizado
5- «En materia procesal, el principio es el mismo con relación a las partes: éstas vuelven a ser puestas en el estado en que se hallaban antes del acto anulado. Pero respecto de los terceros es preciso establecer una distinción, pues los efectos varían según el grado de firmeza que hubiese logrado adquirir el acto antes de su invalidación. Si el acto en cuestión no hubiese alcanzado a estar firme, vale decir, si hubiese estado sujeto […] a los medios impugnativos que impiden la formación de la cosa juzgada o de la preclusión […], su anulación o modificación perjudica a los terceros pues su eficacia jurídica es análoga a la de los actos sometidos a condición resolutoria (arts. 555, 2668, CC).»
6- «En cambio, si el acto hubiese estado firme por tratarse de una resolución pasada en autoridad de cosa juzgada o de un efecto de un pronunciamiento que haya adquirido ese carácter, como es el caso de la subasta realizada en cumplimiento de una sentencia ejecutoriada, su revocación no afecta a los terceros de buena fe que hubiesen adquirido derechos al amparo del mismo […] En estos casos, por razones excepcionalísimas, la ley admite la revocación de la cosa juzgada y la anulación de los actos posteriores que sean su consecuencia. Pero no puede destruir el hecho de que, hasta el momento de la declaración de nulidad, haya existido una resolución pasada en autoridad de cosa juzgada, la que, por definición, es un acto del Estado destinado a valer para siempre, es decir, un título de suyo hábil para crear la apariencia de la existencia de un derecho […]».
7- «Esta protección de que gozan los derechos adquiridos por terceros de buena fe al amparo de un acto procesal firme o de una sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, no está expresamente prevista en el código local, pero es una consecuencia necesaria de la intervención del Estado en el proceso y de la autoridad que deben tener sus actos cuando adquieren el máximo grado de firmeza: la eficacia de la cosa juzgada […]». «En el caso de autos, la subasta es nula no por un vicio propio sino por un defecto de la citación, en el que la ley reconoce un motivo válido de rescisión de la sentencia que ha pasado en autoridad de cosa juzgada […] La razón de nulidad del remate es precisamente la rescisión de la sentencia, de modo que los derechos adquiridos por terceros de buena fe a través de la venta forzada gozan de la misma protección que se acuerda a los actos celebrados al amparo de la sentencia firme».
8- «[…] es innegable que el comprador es un tercero en cuanto al proceso y, específicamente en relación a la subasta, ya dije que su interés o finalidad negocial consistía en adquirir el dominio del bien inmueble que se vendió forzosamente por el órgano jurisdiccional en representación del Estado […] Los terceros son inmunes a los efectos de la revocación [de la sentencia] pues, mientras sean de buena fe, no pueden perder el título de adquisición por un motivo respecto del cual son absolutamente ajenos. En este caso, razones superiores tenidas en cuenta por el legislador, hacen conveniente no mantener inmutable una situación ganada por medios espurios o inicuos, pero no a costa de los terceros de buena fe cuyos actos realizados durante el lapso de vigencia de la cosa juzgada no pueden ser rescindidos sin producir graves obstáculos a la circulación de los bienes […]».
9- «Cuando los efectos de los actos nulos han trascendido al proceso sirviendo de base a otros actos o negocios procesales en que participan terceros de buena fe, no se puede seguir afirmando razonablemente que la propagación del vicio sea de tal magnitud que alcance también a la voluntad y a la intención de estos terceros quienes en rigor de verdad confiaron fundadamente en la legalidad del acto o mejor aún, no tuvieron motivos para pensar en distinta manera siendo, como era, el propio Estado el que no solamente ordenaba, sino que, implícitamente, garantizaba la compra. Piénsese por un momento en un órgano jurisdiccional negando la validez al acto de subasta consumado con un tercero de buena fe y se tendrá la más acabada imagen de la anarquía y arbitrariedad, impropias en un estado de derecho».
10- Si bien en materia procesal la declaración de nulidad hace volver las cosas al mismo estado en que se encontraban con anterioridad al acto anulado, tal prédica sólo resulta de aplicación irrestricta respecto de quienes han sido «partes» en el proceso rescindido, no así con relación a los terceros ajenos a esa relación jurídico-procesal, cuyos derechos hayan sido objeto de declaración y reconocimiento judicial en el marco de un artículo incidental accesorio de aquél o, como sucede en la especie, en el ámbito de la ejecución compulsiva de una sentencia que, al menos por ese entonces, revestía la condición de firme y ejecutoriada.
11- Aun admitiendo que la cuestión pueda generar alguna duda en orden al momento en que las legítimas expectativas albergadas por el comprador en subasta se consolidan como «derecho adquirido» insusceptible de ser conmovido por la ulterior declaración de nulidad integral del proceso, lo real y concreto es que las particulares circunstancias que informa el caso de autos relevan a este Tribunal de dilucidar el tópico en esta oportunidad. Mal podría cuestionarse que la adquisición del dominio sobre el inmueble rematado haya quedado definitivamente perfeccionada en cabeza de los compradores, cuando, a más de restar firme el auto aprobatorio de la subasta, ha mediado pago del saldo de precio y toma de posesión.
12- Ante la contraposición entre el indiscutible derecho que asiste al nulidiscente, de obtener la reversión de las cosas al estado en que se encontraban con anterioridad al hecho o acto generador de la nulidad, y el derecho de dominio adquirido -ínterin- por el tercero de buena fe mediante compra efectuada en subasta aprobada por decisión judicial firme, habiéndose abonado el total de saldo de precio y concretado la transferencia de la posesión, se impone privilegiar la tutela de este último. Esa solución viene inexorablemente impuesta en atención a las particulares características que tipifican el acto de remate, que no constituye una compraventa convencional entre particulares sino un acto judicial, ordenado por un magistrado, en ejercicio de sus funciones inherentes. Son esas peculiaridades lo que sugiere a las claras mantener un criterio restrictivo en orden a juzgar la factibilidad de perjudicar la validez y estabilidad del acto mismo de remate, evitando con ello el desprestigio de este tipo de ventas.
