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2- De acuerdo con lo convenido por las partes en autos, se le entregaba al demandado la tenencia precaria de la vivienda a título de comodatario por el término de 60 días. Vencido dicho plazo, pesaba la obligación de restituirlo (art. 2271, C. Civ y 1536 inc. e, CCC). Dicha obligación no es susceptible de prescribir por el mero transcurso del tiempo, dada la relación real de tenencia de la cosa en virtud del contrato y su carácter esencialmente temporal. En todo caso, si se hubiera intervertido el título tenía a su disposición la vía de la prescripción adquisitiva o usucapión.
3- En esta clase de procesos –desalojo– la controversia se ciñe a la preferencia para ocupar la cosa, no se ventila una cuestión real ni posesoria sino el derecho a disponer (usar y gozar de la cosa).
4- En cuanto a la legitimación pasiva, el demandado admite que tiene la cosa hace más de veinte años y del mismo contrato surge que se le cedió la tenencia precaria del inmueble como comodatario. Es decir, ha quedado establecido que el demandado empezó a tener la cosa como mero tenedor precario. No obstante, alega que ha intervertido el título y que actualmente es poseedor. El art. 2353, CC, establecía que: «Nadie puede cambiar por sí mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesión. El que comenzó a poseer por sí y como propietario de la cosa, continúa poseyendo como tal, mientras no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario». «De conformidad con este artículo, el poseedor o el tenedor no pueden modificar o intervertir, por su propia voluntad, la causa o título en virtud de los cuales se encuentra en la posesión o tenencia de la cosa. Las expresiones «propia voluntad» o «por sí mismo» quieren significar que el poseedor no puede pasar a ser tenedor, o viceversa, por medio de una mera operación mental o manifestaciones verbales en tal sentido, sino que deben existir actos exteriores materiales o jurídicos, que revelen de manera inequívoca, concluyente y positiva el cambio de relación con la cosa». De manera similar lo regula el actual CCC en el art. 1915.
5- En autos no se discute que el demandado resida en el inmueble, y por lo tanto lógicamente ha criado a sus hijos allí y ha realizado las mejoras necesarias para su vida diaria. Respecto a estas últimas no puede decirse que signifiquen elementos materiales que exterioricen el ánimo de poseer, pues es lógico que cuando un tenedor ocupa por un largo tiempo un inmueble, realice arreglos en interés propio. Así lo ha entendido este Tribunal en anteriores pronunciamientos.
6- En autos, no se ha indicado ningún acto exteriorizado del actor para probar de manera suficiente que se ha intervertido en el título. No se ha probado que se intentara excluir de la posesión a los actores, como así ningún otro acto típicamente posesorio y demostrativo de la intención de no poseer para otro sino de hacerlo para sí. Además la conducta del propio demandado resulta contradictoria en tanto solicita la prescripción liberatoria de su obligación de restituir. Es decir, reconoce que tiene dicha obligación (y por lo tanto no puede ser poseedor) y alega que ésta ha prescripto.
¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?
La doctora
Estos autos caratulados: (…), en los que siendo la hora fijada se reunieron en Audiencia Pública los Sres. Vocales de esta Excma. Cámara Sexta de Apelaciones en lo Civil y Comercial, en presencia de la secretaria autorizante, a los fines de resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada en contra de la de sentencia N° Trescientos Diecinueve de fecha 18 de octubre de 2018 en la cual se resolvió: «I) Hacer lugar a la demanda de desalojo interpuesta por los Sres. René Ernan Rodríguez y Roger Aníbal Rodríguez, en contra del Sr. Jesús Antonio Pérez y en consecuencia ordenar al demandado a restituir a los actores, en el plazo de diez días, el inmueble ubicado en paraje Juan García – Pedanía Manzanas – Dpto. Ischilín, provincia de Córdoba, bajo apercibimiento de lanzamiento. II) Imponer las costas a cargo del demandado, Sr. Jesús Antonio Pérez, (…). III) [Omissis]» aclarado por Auto 702 de fecha 21 de noviembre de 2018 en el cual se dispuso: (…), ambas resoluciones dictadas por el Sr. juez de Primera Instancia y Décimo Octava Nominación Civil y Comercial, Dr. Eduardo Christian Altamirano. I. Expresa agravios el apelante. En primer lugar le agravia que se haya rechazado la defensa posesoria interpuesta por su parte, por ello reproduce fragmentos de jurisprudencia sobre tal temática. Relata que en los presentes el juez ha realizado un análisis parcial de la prueba concluyendo que la posesión y la prescripción adquisitiva invocadas por su parte no han sido demostradas con el grado de verosimilitud suficiente. Contario a ello, sostiene que de la prueba rendida surge claramente que la posesión del Sr. Pérez se encuentra totalmente demostrada. Indica que se han dejado fuera de consideración en la resolución, las testimoniales, la informativa y encuesta socioeconómica, las cuales permiten inferir que el Sr. Pérez es poseedor del inmueble objeto del presente proceso. Refiere a los dichos de los testigos César Alberto Parilla, Julio Ricardo Pérez, María Magdalena Casas, Juana Letizia del Corazón de Jesús González, Miguel Ángel Heredia y Andrés del Valle Márquez. Luego afirma que todos los testigos coinciden y manifiestan que el Sr. Pérez habita con su familia en el inmueble objeto del presente proceso desde hace aproximadamente veinticinco años por lo que debió analizarse dicha testimonial. Aclara que se tiene en cuenta la totalidad de los testimonios en tanto la incidencia planteada por la actora y respondida por su parte en ningún momento fue resuelta por el sentenciante quien sólo expresó que resta credibilidad (a) las expresiones vertidas por los testigos. A pesar de ello, destaca que los testigos impugnados se expresaron y explayaron de manera coincidente con el resto de los testigos. Sigue diciendo que el magistrado no resolvió la incidencia planteada y tampoco tuvo en cuenta al momento de fallar que todos los testigos coincidían en que era el Sr. Pérez quien vivía en dicho inmueble. Alega que tampoco se tuvo en cuenta lo analizado en la encuesta ambiental socioeconómica, la cual cita. Sigue diciendo que tampoco se ha considerado que el servicio de energía eléctrica prestado por la Cooperativa de Electricidad y Servicios Públicos está a nombre del Sr. Pérez. Destaca que las boletas acompañadas por el Sr. Pérez corresponden a dicho servicio y que en ellas se detalla como domicilio Calle Pública s/n Juan García Avellaneda. A su vez, señala que no se ha analizado tampoco la documental acompañada, las partidas de nacimiento de los hijos del Sr. Pérez en donde se acredita que siempre han vivido en Juan García. Considera que si bien en el presente proceso no corresponde analizar cuestiones posesorias, es fundamental recalcar que el sentenciante no tuvo en cuenta que en principio la posesión del Sr. Pérez se encontraba acreditada puesto que ha demostrado que detenta las cosas y que ha ejercido actos posesorios. A la vez, manifiesta que no puede dejar de ponderarse que el Sr. Pérez efectuó mejoras tales como la instalación de energía eléctrica y la construcción del baño y habitaciones, lo que se acreditó en la causa mediante testimonios, la encuesta efectuada por el Sr. oficial de Justicia y la informática incorporada en autos. Cita jurisprudencia relativa a las mejoras introducidas en el inmueble. Reitera lo dicho respecto a que no se ha valorado toda la prueba rendida en autos y que en consecuencia la posesión continuada pacífica y pública que su parte esgrimió como defensa es plenamente real y ha sido acreditada por toda la prueba rendida en autos. Asevera que la verosimilitud de la posesión se encuentra acreditada desde que el Sr. Pérez ha manifestado y acreditado fehacientemente que es el dueño del inmueble en cuestión, que vive en dicho campo desde hace más de veinte años, que en la vivienda se han efectuado mejoras y que se crían animales en dicho predio. Insiste en que no se han sopesado los actos posesorios efectuados por el Sr. Pérez que son prueba suficiente de la interversión de título en tanto surge de la sentencia recurrida que si bien el Sr. Pérez reconoció haber suscripto boleto de compraventa, posteriormente ha efectuado actos materiales que implican excluir al poseedor de disponer la cosa. Arguye que aun en caso deque se considere que la obligación de restituir se encuentra vigente, existe aquí una interversión de título en los términos del art. 1915, Código Civil. En segundo término, cuestiona que en la resolución impugnada se rechace la excepción de prescripción liberatoria interpuesta sin consideración y aplicación de la normativa vigente. Manifiesta que si bien entre las partes se firmó un contrato de compraventa, las obligaciones que del mismo surgen se encuentran prescriptas en virtud de lo normado por el art. 2560, Código Civil y Comercial, y el art. 4023, CC. Por otra parte, sostiene que en materia de competencia el sentenciante se aparta del art. 6 inc. 1, CPCC, ya que el inmueble del presente proceso se encuentra ubicado en el Paraje Juan García, Avellaneda, Departamento Ischilín, siendo competente(s) por su ubicación los tribunales de Deán Funes. Cuestiona también que al rechazar la excepción de prescripción se haya citado un fallo en materia de locación, el cual no es trasladable al presente proceso ya que en autos los actores pretenden el recupero del inmueble frente al demandado quien lo tiene en calidad de poseedor a título de dueño. Estima que mediante la jurisprudencia citada por el magistrado se establece que la acción de desalojo sería imprescriptible y que concluir de tal modo implica un desconocimiento del instituto de la prescripción liberatoria y sus consecuencias, otorgando un derecho absoluto a una de las partes. Expresa que considerar que la acción de desalojo es imprescriptible implica y genera una violación al principio de seguridad jurídica que debe primar en todo estado de derecho. Destacan que en el presente caso los Sres. Rodríguez vienen después de veintiséis años a ejercer un supuesto derecho del cual claramente se refleja que no hubo interés ni actividad previa. Aducen que en consecuencia los actores no poseen legitimación para la acción de desalojo dado que las obligaciones del contrato han perdido vigencia y exigibilidad. Además, indica que de la escritura acompañada no surge comodato alguno entre las partes. En el tercer agravio, argumentan que en la sentencia no ha habido fundamentación por el juez de primera instancia en cuanto al análisis de la tradición de la cosa. Refieren que se trae como base de la acción el boleto de compraventa y que los elementos principales de dicho contrato es el precio y la entrega material de la cosa, circunstancia que no se encuentra acreditada fehacientemente por los actores. Concluyen que en la presente causa los actores no han probado que se haya detentado materialmente la cosa sino que se basan en una mera declaración que surge de la escritura pública acompañada y que por lo tanto la compraventa no se ha perfeccionado. Por ello asevera que se ha resuelto sin aplicar la normativa puntualmente el art. 1924, CCC, que refiere a la tradición. Nuevamente afirman que en los presentes los actores no han acreditado haber tenido la posesión del inmueble ni la entrega de la cosa. Citan el art. 1924, CCC, y su comentario y reseñan que del mismo surge claramente que la tradición debe hacerse por actos materiales de los que en autos no hay ninguna prueba de que se hayan realizado. Entienden que no pueda considerarse probada la tradición a partir de la declaración efectuada en la escritura. Finalmente solicita se revoque la sentencia apelada. II. Corrido el traslado del art. 372, CPC, es evacuado por la parte actora. Por su parte, la fiscal de Cámaras evacua el traslado que le fuera corrido. Dictado y firme el decreto de autos queda la causa en estado de dictar resolución. III. Ingresando al análisis del recurso impetrado, la cuestión a resolver gira en torno a determinar si la resolución de primera instancia que acoge la demanda de desalojo resulta ajustada a derecho. En el segundo agravio el apelante cuestiona el rechazo de las excepciones de competencia y de prescripción incoada por su parte. Por razones de orden procesal tal agravio será tratado primero. Tratándose de una acción de desalojo, rige lo dispuesto por el art. 6 inc. 1, párrafo segundo, por el cual el juez competente es el del lugar donde el inmueble objeto del pleito se encuentra. A pesar de ello, tal como destacó el magistrado de primera instancia, se trata de un supuesto de competencia territorial, la cual puede ser prorrogada de conformidad con lo dispuesto por los arts. 2 y 3, CPCC, por las partes de manera expresa o tácita. Esta última, cuando el actor inicie la demanda ante un tribunal distinto al que corresponde en razón de la competencia territorial, y el demandado la conteste, deje de hacerlo, u oponga excepciones previas sin declinar la competencia. En todos los casos la prórroga opera sin necesidad de consentimiento del tribunal. Se trata de un acto volitivo de las partes que produce un desplazamiento de competencia. En los presentes se ha convenido en el contrato de fecha 4/10/88, de compraventa de derechos del inmueble objeto del presente pleito, que para todos los efectos emergentes de tal boleto las partes se someten a los Tribunales Ordinarios de la Ciudad de Córdoba. Dicho instrumento ha quedado reconocido en primera instancia, y además lleva firma certificadas por escribano público. Asimismo sus efectos continuaban vigentes al momento de interponerse la demandada, por lo que lo convenido no se encuentra afectado por la excepción de prescripción invocada por el demandado. Por otra parte, tal como indica la Sra. fiscal de Cámaras, se trata de una cláusula inserta en un contrato causa fuente de obligaciones, pero no de una obligación en sí. Es decir, la prórroga de jurisdicción no constituye una obligación susceptible de ser alcanzada por el instituto de la prescripción liberatoria. Por lo tanto, ante la expresa manifestación de voluntad de las partes de someterse a la competencia de los tribunales de la provincia de Córdoba, y dado el carácter prorrogable de la competencia provincial, corresponde confirmar el rechazo de la excepción de incompetencia planteado. IV. Con respecto a la excepción de prescripción interpuesta, el apelante critica que se haya resuelto equiparando el caso a un precedente judicial referido a la locación. Si bien es cierto que la locación y el comodato son dos contratos distintos, tal diferencia no implica que no se puedan relacionar analógicamente ambos supuestos. La similitud que permite equiparar ambas contrataciones surge de manera patente si se advierte que en uno y otro caso una de las partes cede el uso de la cosa, y la otra, al vencimiento del contrato se obliga a restituirla. Incluso en el anterior Código Civil (vigente al momento de celebrarse el contrato) expresamente al regularse la prueba del contrato de comodato se hacía remisión a lo normado en el contrato de locación (art. 2264, CC). Conforme a lo anterior, no resulta desacertado citar jurisprudencia por la cual se ha resuelto que no opera la prescripción liberatoria ya que el locador, en este caso sería comodante, puede solicitar la restitución de la cosa en cualquier momento. Esta misma postura fue sostenida también en otros precedentes judiciales en donde se dijo que «La acción de desalojo es imprescriptible, pues, una vez vencido el contrato de locación, puede pedirse la restitución de la cosa en cualquier momento, sea cual fuere el tiempo durante el cual el arrendatario continuó en el uso y goce de la cosa (art. 1622, Código Civil) – cfr. Cám Nac. Apel Civil, Sala M. En todo caso debió la demandada intentar la prescripción adquisitiva del inmueble, si es que consideraba que poseía la cosa con ánimo de dueño conforme lo afirma al contestar la demanda, y se encontraban reunidos los recaudos a tal fin, pero al no haberse reconvenido ni promovido una acción autónoma, y no pasar los dichos defensivos de ser meras declaraciones de voluntad, no existe impedimento para determinar el desalojo de la accionada, no obstante el tiempo transcurrido, desde el vencimiento del término del contrato de locación.» («Valenzuela Raquel Amalia c/ Benavídez Marta s/ Desalojo por falta de pago (Expte nº 356992/7 Sentencia del 6/10/11 Sala II Civil Neuquén). Con relación a los argumentos del recurrente respecto a que se vulneran los principios de seguridad jurídica, debe destacarse que en todo caso si el impugnante pretendía dar certeza a una situación o a un derecho, podía haber iniciado el trámite de la prescripción adquisitiva y así clarificar la situación del inmueble. En lo referente a que de la escritura acompañada no surge comodato alguno, la existencia de tal contrato se desprende claramente de la cláusula tercera del contrato obrante a fs. 11/12. Por otra parte, resulta contradictorio negar la existencia del contrato y a la vez invocar la prescripción liberatoria de las obligaciones que emergen del mismo. Lo cierto es que de acuerdo con lo convenido por las partes se le entregaba la tenencia precaria de la vivienda a título de comodatario por el término de 60 días al demandado. Vencido éste, pesaba la obligación de restituirlo por parte del Sr. Jesús Antonio Pérez (art. 2271, C. Civ., y 1536 inc. e, CCC). Dicha obligación no es susceptible de prescribir por el mero transcurso del tiempo, dada la relación real de tenencia de la cosa en virtud del contrato, y su carácter esencialmente temporal. En todo caso, si se hubiera intervertido el título, tenía a su disposición la vía de la prescripción adquisitiva o usucapión como ya se ha señalado. Por lo cual el rechazo de las excepciones resultó pertinente. V. Confirmada la desestimación de las excepciones interpuestas por el demandado, corresponde adentrarnos a la defensa de posesión invocada por el Sr. Pérez para enervar la acción. De manera preliminar se debe tener en cuenta que conforme lo prescribe el art. 750, CPCC, el juicio de desalojo procede contra el locatario, sublocatario, tenedor precario, intruso o cualquier otro ocupante cuya obligación de restituir sea exigible. La acción no sólo protege el derecho de propiedad, sino que «en principio el juicio de desalojo es una vía que la ley ha establecido con el objeto de que allí se debatan cuestiones sólo inherentes al uso y goce de la cosa; por ello puede acudir al mismo no sólo el propietario, sino el locador, el poseedor, el tenedor, el usufructuario, etc. y dirigir la acción contra todo aquel que detente la cosa sin título o cuya obligación de restituir sea exigible» (Carlos Colombo –Código Procesal Civil y Comercial Anotado y Comentado, Buenos Aires, 1965, T.II, pág. 1102). El proceso en cuestión brinda a toda persona que acredite su derecho al uso y goce de la cosa una herramienta de recuperación inmediata del inmueble de quien sin derecho lo retuviere. El juicio de desalojo es el medio previsto por la ley procesal para asegurar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituir o por revestir el carácter de simple tenedor sin pretensión a la posesión. Se trata de una acción personal que se basa en la existencia de un vínculo jurídico entre actor y demandado, en virtud del cual el ocupante de la cosa está en la obligación de restituir al actor y desocuparla a su requerimiento. Incluso la acción de desalojo puede intentarse sin necesidad de que las partes estén ligadas por un vínculo contractual determinado. Conforme esta línea de pensamiento nuestro más Alto Cuerpo ha expresado en la causa: «Oviedo Carlos A c/ Raúl H. Jiménez – Desalojo – Recurso de Casación», mediante Sentencia N° 31 de fecha 10/4/03 que «…el verdadero fundamento de la acción de desalojo estriba en la situación jurídica misma en que el demandante se encuentra frente a la finca cuya recuperación persigue y en virtud de la cual goza del derecho de usarla y tenerla bajo su señorío, con independencia de cual fuere el hecho o acto jurídico en cuyo mérito se revistió de aquellos derechos. …», «…En lo que aquí interesa, allí se estableció básicamente que en el juicio de desalojo la
