DESALOJO

Desahucio intentado contra ex concubina. COMPRAVENTA. PACTO COMISORIO EXPRESO. Interpretación. Verificación. Oposición de la demandada. Ausencia de prueba. Procedencia de la vía. MENORES. Hijos en común en el inmueble. INTERÉS SUPERIOR DEL NIÑO. Limitación de los efectos de la sentencia. Fijación de plazo para abandonar el predio
1- El pacto comisorio ha sido conceptualizado como aquella “cláusula legal o convencional de los contratos con prestaciones recíprocas (bilaterales) en virtud de la cual la parte cumplidora del contrato, frente al incumplimiento culpable de la contraria, tiene una opción de exigirle el cumplimiento o pedir la resolución del contrato”. Asimismo se erigen como presupuestos para que la cláusula sea puesta en funcionamiento (tanto la tácita como la expresa): incumplimiento por una parte, mora de ella, culpa de dicha parte y falta de culpa de la contraria (la que esgrime el pacto).

2- En nuestra normativa civil se halla receptado en el art. 1204, CC, cuyo primero y segundo párrafo establecen un régimen legal supletorio de cualquier disposición contractual que convengan las partes (pacto comisorio tácito). Se trata de una cláusula natural respecto a la cual los contratantes gozan del más pleno ejercicio de su autonomía privada. Pueden desplazar totalmente su contenido y declarar que no cabe resolución por incumplimiento, o hacerlo sólo parcialmente, limitándolo a ciertas hipótesis, o excluyendo una de sus formas de actuación. Consecuente con este carácter subsidiario, esa norma dispone: “Las partes podrán pactar expresamente que la resolución se produzca en caso de que alguna obligación no sea cumplida con las modalidades convenidas; en este supuesto la resolución se producirá de pleno derecho y surtirá efectos desde que la parte interesada comunique a la incumplidora, en forma fehaciente, su voluntad de resolver”.

3- En materia de interpretación contractual, es principio indiscutido que cuando los términos son claros y la voluntad de las partes se ha expresado en una forma concreta y precisa, no debe buscarse fuera de ellos la interpretación ni puede exigirse que los jueces, sobre la base de presunciones no probadas, decidan de modo contrario al que emana de esa misma voluntad expresada claramente. Es decir que cuando el sentido y alcance de la convención surgen con naturalidad y en forma indubitable de los propios términos que exteriorizan el acto jurídico, no se necesita recurrir a elementos ajenos al instrumento que lo formaliza, para resolver de acuerdo con la evidente intención de las partes (art. 1197, CC).

4- En autos, del contrato de compraventa acompañado surge que las partes han pactado expresamente cuáles son aquellas obligaciones consideradas esenciales y cuyo incumplimiento tornará operativa la cláusula resolutoria, toda vez que la cláusula en cuestión se remite a otra cláusula, donde expresamente se establece el régimen de pago, no habiendo abonado la co-contratante ni uno solo de los vencimientos pactados. Esta estipulación resultaba trascendente a los fines de lograr previsibilidad respecto a los efectos de la falta de pago, desde que no cualquier incumplimiento da lugar a la resolución del contrato. Se debe tratar de una falta “grave y referida a la obligación esencial”, “de entidad suficiente”, debe ser tal que “deje insatisfecho el interés del contratante acreedor”, que “frustre sus expectativas legítimas”.

5- En el sub lite, las partes han pactado la operatividad de la cláusula –pacto comisorio expreso– no de una manera genérica, sino que ello ha sido acordado para el supuesto de incumplimiento del régimen de pagos expresamente concertado en la cláusula V. de dicho contrato. Consecuentemente, deviene aplicable la última parte del tercer párrafo del art. 1204, CC: “la resolución se producirá de pleno derecho y surtirá efectos desde que la parte interesada comunique a la incumplidora, en forma fehaciente, su voluntad de resolver” (art. 1204, 3° párr., CC).

6- En los supuestos en que se ha pactado un pacto comisorio expreso, los efectos resolutorios se producen extrajudicialmente, desde que una de las partes comunica su voluntad. En efecto, el art. 1204, CC, dispone que, en este supuesto, “la resolución se producirá de pleno derecho y surtirá efectos desde que la parte interesada comunique a la incumplidora, en forma fehaciente, su voluntad de resolver”. Cualquier discusión referida a la configuración de sus presupuestos de procedencia debe ser planteada –ulteriormente– por el deudor interpelado, en el marco de un proceso judicial. En función de ello, la vía del desalojo resulta pertinente para lograr la desocupación de quien exhibe la tenencia del inmueble sin causa alguna que la justifique (art. 2462 inc. 4, CC).

7- La mera invocación del vicio de lesión (art. 954, CC) no es suficiente para enervar la fuerza vinculante del convenio, ya que ese no es el medio para poner en crisis los efectos de un contrato, antes bien obliga a quien la invoca a iniciar las acciones pertinentes, lo que en modo alguno se verifica en la especie. Tampoco ha diligenciado en este trámite prueba alguna tendiente a acreditar la inexperiencia que viciaría el acto jurídico atacado.

8- Respecto de la compensación invocada por la demandada, ningún elemento de prueba ha incorporado al debate a los fines de acreditar algún viso de verosimilitud de su derecho y ni siquiera se conoce el importe de los créditos que pretende compensar. La parte demandada tan solo ha alegado abonar deudas que se habría originado durante la convivencia de las partes, lo que sugiere que podrían recaer sobre ambos, sin acompañar comprobantes de pago que acrediten los montos y las fechas en que supuestamente habrían sido abonados.

9- Los argumentos de oposición, si bien no necesitan una corroboración plena y cabal para frustrar la vía que se intenta, al menos deben ser verosímilmente comprobados para justificar la bondad – fumus boni iuris– del embate que se ensaya y así demostrar cabalmente que la cuestión desborda los valladares propios del trámite incoado. Deben aplicarse en la especie aquellas postulaciones clásicas de la literatura jurídica relacionada al trámite de desalojo cuando el demandado invoca actos posesorios, siendo necesario acreditarlos de manera tal que su planteo de oposición tenga la seriedad y la verosimilitud propia del caso para frustrar la vía de desalojo.

10- Se debe considerar que en el presente caso la normativa que rige en la especie no se limita a los preceptos civiles apuntados. No se debe pasar por alto aquel reclamo que formula la accionada en su exordio de contestación donde relata que ambas partes fueron concubinos, que tuvieron hijos, que el cuidado y custodia de los niños es a cargo de la madre aquí demandada y que en el inmueble materia de desahucio funciona un negocio con la cual la progenitora procura el sustento de los niños. Frente a ello, el demandado no niega el vínculo de hecho que existió entre ambos ni la familia que conformaron.

11- Es de toda evidencia que si la actora debe mudar de domicilio el fondo de comercio, ello acarreará los costos propios del caso, pago de alquiler y pérdida de clientela, todo ello en perjuicio de los niños, desde que el producido de dicho negocio sirve para su sustento. Existe así una cuestión de índole estrictamente civil y una cuestión de corte familiar, que no se debe obviar, desde que en razón de la normativa constitucional involucrada en esta última especie, obliga al Tribunal no permanecer como un mero espectador. Ello impone ingresar el examen que involucra a la normativa de género y de la niñez.

12- Se destaca la implicancia directa al caso del art. 5, ley 26485, “Ley de Protección integral para prevenir, sancionar y erradicar la violencia contra las mujeres en los ámbitos en que desarrollen sus relaciones interpersonales” y su decreto reglamentario N° 1011/10, ya que por una parte el actor reclama los derechos civiles que emergen del contrato que vinculara a ambas partes en contra de la madre de sus hijos, lo que a su vez provocará un minoración en los ingresos de ella, recursos estos con los cuales la demandada sostiene a los niños del propio demandante. De esta forma, la rescisión y el desahucio incoado también provocará efectos perniciosos sobre los hijos del propio actor que esgrime tales derechos, de manera que tanto el accionante como este Tribunal no deben permanecer indiferentes frente a ello, concediendo el derecho que invoca, sin atender esos derechos elementales de raigambre familiar y de estirpe constitucional que atañen a la subsistencia de los propios hijos del demandante. Es de toda evidencia que ambos progenitores se encuentran involucrados de acuerdo a su condición y fortuna en el sostenimiento de sus hijos, tal como lo disponen los preceptos legales y constitucionales.

13- La ley 26061 es explícita al señalar: «Cuando exista conflicto entre los derechos e intereses de las niñas, niños y adolescentes frente a otros derechos e intereses igualmente legítimos, prevalecerán los primeros». Viene a cuento apuntar que si se pensara aplicar el principio solo para aquellos procesos de familia excluyéndolo de los trámites de corte civil y comercial, transformaría el interés tutelado en letra muerta, ya que el conflicto de intereses se puede visibilizar no sólo con los trámites propios del régimen de familia, sino también con otros tipos de procesos, de estirpe civil y comercial como acontece en marras.

14- Frente al derecho de neta estirpe civil que reclama el padre de los niños y que se ciñe a recuperar el inmueble, se opone el derecho de los niños que recala en su misma subsistencia, ya que como está dicho, la madre explota un modesto negocio en dicho inmueble y con ello procura el sustento de ella y de los niños, de manera que las reglas de la experiencia que no se deben ignorar y el curso normal y ordinario de las cosas advierten que con el traslado o nuevo domicilio de dicho fondo de comercio, la madre verá menguados sus ingresos, lo que repercutirá directamente en la mesada de los niños, consecuencia ésta que desprecia el propio actor, padre de los niños y corresponsable de su sostenimiento. El principio de efectividad consagrado en los arts. 4º, CDN, art. 29, ley 26061, art. 75 inc 23, CN, impone al Tribunal asumir medidas concretas frente a la situación que se denuncia.

15- Se considera prudente y adecuado que la ejecución de lo decidido, una vez firme la presente resolución, pueda ser condicionada por las medidas cautelares que la madre de los niños y/o quien corresponda peticione, en el proceso de familia pertinente, quedando así expresamente limitados los efectos de la sentencia que se dicta.

16- A los fines de que la ejecutoriedad del decisorio no quede menguada sine die, se otorga un plazo de sesenta días corridos desde la notificación del presente resolutorio, a fin de que la madre y/o quien corresponda, articule las acciones que considere pertinente en aras de asegurar la subsistencia de los hijos de ambos, todo ello sin perjuicio de que cumplido dicho plazo sin actividad alguna y ante un eventual lanzamiento debe observarse lo dispuesto por el art. 3 apartado segundo y art. 27, Convención de los Derechos del Niño, adoptándose las medidas necesarias para el cumplimiento de dicha normativa y del Ac. Reg. Nº 2 Serie B del 15/2/00.

CCC Fam. CA, Villa María, Cba. 11/5/17. Sentencia N° 28. Trib. de origen: Juzg. 2ª CC Fam., Villa María, Cba. «R., Luis A. c/ L., Claudia V. – Desalojo” (Expte. Nº 1259897)

2ª Instancia. Villa María, Cba., 11 de mayo de 2017

¿Es justa la resolución recurrida?

El doctor Augusto Gabriel Cammisa dijo:

En estos autos caratulados (…), con motivo del recurso de apelación interpuesto por el abogado Emanuel A. Abrahan, en nombre y representación del actor L.A.R. en contra de la sentencia N° 156 de fecha 27/8/14, dictada por el señor juez de Primera Instancia y Segunda Nominación en lo Civil, Comercial, y de Familia, de esta ciudad, que, en su parte resolutiva, literalmente reza: “I. Admitir la defensa de falta de acción opuesta por la demandada y, en consecuencia, desestimar la demanda de desalojo intentada por L.A.R.. II. Imponer las costas a cargo del actor vencido. III. [omissis]. Fdo: Dr. Fernando Martín Flores: Juez”. Que el recurso de apelación que se trata fue interpuesto en tiempo propio, según surge de la fecha del cargo puesto al escrito recursivo (15/9/14) y la manifestación realizada por el apelante en la diligencia obrante a fs. 104, concedido formalmente por el a quo, con efecto suspensivo. La resolución es recurrible por la vía intentada, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 361 inc. 1º y 2º, 366 y cc., CPC, ley 8465 y sus modificatorias. Que se imprimió trámite al recurso de apelación interpuesto en este Tribunal de Alzada, corriéndose traslado a la parte recurrente, la cual expresó agravios. Corrido traslado a la parte demandada, la misma deja vencer el plazo, sin cumplimentar dicha carga procesal. Habiéndose dictado el decreto de “Autos”, firme y la nueva integración del Tribunal de acuerdo con el certificado suscripto por el señor Prosecretario Letrado ha quedado la causa en estado de resolver. I. Relación de la causa. I. a) Expresión de agravios. Primer agravio. Viabilidad del Pacto Comisorio. 1) La apelante se queja por cuanto –según entiende– el juez de grado reconoce la existencia de un pacto comisorio expreso. Sin embargo, luego aplica la previsión normativa que rige en caso de pacto comisorio tácito. Considera el recurrente que, de esa manera, el magistrado interviniente ha ignorado la convención contenida en el boleto de compraventa, base de la acción; y esa omisión lo lleva a concluir que –ante las impugnaciones vertidas por la demandada– el contrato sólo puede resolverse por vía judicial. Más adelante señala que el sentenciante admite que las partes previeron que si el comprador no cumpliera con algunos de los pagos y obligaciones asumidas, la compraventa se tendrá por no realizada (cláusula séptima). Sin embargo, el juez anterior subraya que las partes “no especificaron concretamente cómo operaría el opus allí fijado”. Es decir, dice el recurrente, el a quo reconoce expresamente que se previó el hecho (incumplimiento) y el resultado (tener por no realizada la compraventa), pero no así el trámite o procedimiento de resolución, lo que es suplido por la normativa del art. 1204, CC. Entiende el quejoso que esta carencia o vacío de la operatoria no excluye o desvirtúa la finalidad perseguida por las partes al momento de incorporar la cláusula séptima del contrato, la cual es ley entre las partes, debiendo siempre estarse a la existencia y efectos legales previstos en el pacto comisorio expreso. Por ello, interpreta el apelante que el vacío legal en cuanto al trámite resolutivo debe ser suplido por la previsión normativa del art. 1204, CC. Cita jurisprudencia. Plantea que el juez interviniente preestableció el “corsé normativo e interpretativo” respecto del cual debía ceñir y dar sustento a su resolución. Agrega que ha cumplido acabadamente los requisitos previstos a los efectos de dar por resuelto el boleto de compraventa. La ley exige la existencia de dos elementos, que quien la invoque haya cumplido, y que el incumplimiento de la contraria sea importante. Su parte, asimismo, intimó en un plazo más que razonable a los efectos del cumplimiento, respecto del cual la demandada introdujo cuestiones ajenas al procedimiento resolutivo, las que el a quo toma como impugnaciones y/o vicisitudes que impiden ejercer válidamente la resolución por voluntad del acreedor. Manifiesta que el iudex anterior destaca que la demandada no guardó silencio, sino que ha introducido elementos impugnativos (existencia de cuestiones familiares, una unión convivencial anterior y la reconsideración del contrato). Considera el magistrado –asimismo– que el interpelado bajo apercibimiento de resolución debe guardar silencio y no cumplir la prestación que se le exige. “Bajo este marco y no en cualquier otro, la ley autoriza que la resolución sea dispuesta por el acreedor”. Luego de lo expresado, resalta el apelante que el juez de grado cita a Mosset Iturraspe, bajo las enseñanzas de Gastaldi, para indicar que, en el caso del art. 1204, CC, en el punto c), si el deudor impugna el requerimiento y no cumple, el único camino que restaría sería la vía judicial. Dice que su parte no puede obviar dos cuestiones que son sustento de la argumentación del juez anterior. Por un lado, entiende que la ley sólo en el caso de silencio permite la eficacia de la resolución por voluntad del acreedor. Por otro costado, destaca que el magistrado citó el comentario que realiza Gastaldi sobre la operatividad del pacto comisorio tácito. Sin embargo, entiende que el indicado autor tiene una tesis completamente distinta respecto de la “existencia” de pacto comisorio expreso. Explica que el art. 1204, CC, no exige “silencio” de la incumplidora intimada. Por ello, considera que el sentenciante basa el rechazo en un criterio netamente doctrinario, descartando de plano la existencia de un pacto comisorio expreso; a la vez que resalta haber suplido el vacío operativo de la cláusula a partir del art. 1204, CC. Plantea que el juez anterior incurre en un error, al descartar –al momento de considerar la operatividad de la resolución del contrato por la vía extrajudicial– la existencia de la voluntad prevista por las partes al momento de incorporar la cláusula séptima al boleto de compraventa. Dice que “tan clara” es la voluntad expresada que se indicó, para el supuesto de incumplimiento, que la venta de la ferretería seguiría subsistente, y la transferencia del inmueble se tendría por no realizada. Pese a no prever la operatoria, considera que la claridad de lo perseguido por las partes es “indudable”. Agrega que la solución prevista por Gastaldi respecto del pacto comisorio expreso es más que acertada y justa, en cuanto prioriza lo convenido entre las partes, siguiendo la lógica del principio de los actos propios. Las impugnaciones vertidas en los supuestos de existir pacto comisorio expreso, quedan en manos del deudor impugnante a quien le corresponde y goza del derecho de interponer las acciones judiciales que crea conveniente. Destaca que, en el caso de autos, el boleto de compraventa contiene el supuesto de incumplimiento y su respectivo efecto. Torcer lo indicado por parte del juzgador es ir más allá de la facultad jurisdiccional respecto a la ley prevista ente partes. Así, la solución propuesta tanto por el prestigioso Mosset Iturraspe como por Gastaldi, marcan una clara diferencia: En el caso del pacto comisorio tácito (no hay previsión convencional), el art. 1204 permite la resolución extrajudicial, pero en caso de impugnación previa de deudor se debería recurrir por el acreedor a la resolución judicial (lo que no es criterio unánime). Por su parte, en caso de pacto comisorio expreso, realizada por el deudor la impugnación e incumplimiento, la resolución opera extrajudicialmente, sin perjuicio de las acciones que tiene el deudor para hacer valer sus derechos y prerrogativas. Cita jurisprudencia. Finalmente, agrega que lo previsto por las partes podría interpretarse como una condición resolutoria potestativa respecto de la cual, ante el incumplimiento, se produce la resolución de un derecho adquirido, todo ello, conforme lo previsto por el art. 553 y ss., CC. Así, la existencia queda subordinada a una contingencia de hecho condicional: si no se cumple, la obligación quedará definitivamente consolidada, en tanto que cumplido el hecho, la obligación se resuelve. La diferencia sustancial radica en que la condición resolutoria, su cumplimiento se produce indefectiblemente, y de pleno derecho, en tanto que en el pacto comisorio, la resolución es solo facultativa respecto de la parte beneficiada. Cita jurisprudencia. Segundo Agravio: Ineficacia de las impugnaciones vertidas por la demandada. Según plantea el apelante, esta queja tiene en miras analizar cada una de las impugnaciones vertidas por la demandada, con independencia de la aplicabilidad del pacto comisorio expreso o tácito. Interpreta que el juez anterior tiene por procedente la impugnación que la demandada plantea en cuanto introduce la revisión del contenido económico del contrato, por abuso de posición o bien por lesión. Agrega que se introducen cuestiones familiares, concubinato, la existencia de hijos, la supuesta liquidación del acervo común adquirido durante la convivencia. Asimismo, que la demandada se emplaza como poseedora del inmueble, ejerciendo su señorío sobre éste. Considera que el magistrado interviniente toma prima facie las cuestiones vertidas por la demandada, sin advertir que éstas fueron introducidas por una parte reticente al cumplimiento del contrato, y que atentó contra la doctrina de los actos propios, toda vez que suscribió el pacto resolutorio convenido en la cláusula séptima. Agregó que, para considerarse en condiciones de revistar el contrato, la parte debió cumplir la prestación a su cargo. Los argumentos esgrimidos por la demandada no fueron más que planteos inertes y meramente dilatorios, a fin de obstaculizar de un modo artero la obligación de pago incumplida. Imagínese un supuesto, que la parte cumplidora exigiera el pago del precio del contrato de la deudora, y esta mediante una misiva arrojara una multiplicidad de argumentos falaces y carentes de comprobación, ¿se considera justo impedir prima facie la viabilidad del pacto comisorio? No es necesario acaso acreditar estos extremos. Resalta que su parte mediante CD rechaza las impugnaciones vertidas por la demandada, negando la existencia de otros bienes de la sociedad de hecho; negó que la Sra. L. tuviera inexperiencia, niega que la cuota alimentaria fuera magra, niega que ésta haya abonado deudas que surgieran del periodo de convivencia. El a quo deja sentado que su parte admitió los mencionados extremos, cuando en realidad fueron rechazados. Cita jurisprudencia. Señala que, producida por la actora la prueba del derecho que le asiste, la carga probatoria deberá desplazarse sobre el demandado, quien –para neutralizar la acción cuyo presupuesto ha sido justificado– deberá acreditar que disfruta de una situación jurídica incompatible con el derecho del actor. Finalmente, adita que la afirmación de la demandada, relativa a que en el inmueble funciona la ferretería cuyos ingresos sustentan a los menores, contiene un argumento carente de fundamentación, dado que el negocio de la ferretería es de propiedad de la demandada. Cita jurisprudencia. Tercer Agravio: Contrato resuelto. Procedencia del desalojo. En este segmento impugnaticio, señala el apelante que la consecuencia de la resolución traída a resolver es que su mandante celebró una compraventa, respecto de la cual la parte demandada no sólo incumplió la totalidad de las obligaciones que pesaban a su cargo, sino que al día de hoy sigue ilegítimamente ocupando. Es decir, la decisión recurrida ampara el incumplimiento de la compradora a partir de fundamentaciones incongruentes que ya fueron explicitadas por su parte, consintiendo el abuso del derecho por parte de la demandada, Sra. L. Plantea que los requisitos que exige la norma del art. 1204 se cumplieron. Hubo interpelación fehaciente, obligación incumplida y mora del adquirente, de forma que operó extrajudicialmente la resolución por incumplimiento, todo ello conforme lo expresado en los agravios uno y dos. Afirma que la vía de la acción de desalojo es procedente y en consecuencia corresponde hacer lugar a la demanda. Su parte encuentra en las sentencia dictada por el a quo, un grave perjuicio al considerar que el contrato persiste vigente, privando al recurrente de la viabilidad de la acción de desalojo. Cita jurisprudencia. Manifiesta que la demanda, en virtud del incumplimiento y la consiguiente resolución extrajudicial, se convierte en una simple tenedora. Asimismo, considera ilógico e incongruente entender que la compradora, ante la falta de pago, reciba los beneficios de la posesión, como así también interpreta injusto considerar que quien impugna el contenido pactado del contrato y lo considere lesivo, luego quiera recibir los efectos beneficiosos de éste. Agrega que el a quo habla que su parte no puede negar la normativa del art. 1204, CC, en la que se fundó para hacer su intimación de cumplimiento. En la lógica del sentenciante, se atribuye a la norma citada la suerte de encajonar el planteo de su parte en la aplicación del pacto comisorio tácito. Es erróneo el análisis, toda vez que su parte recuerda que el art. 1204, CC, prevé la regulación del pacto comisorio expreso y tácito. Cuarto Agravio: Honorarios y Costas. Bajo este apartado, señala el apelante que estos rubros se encuentran supeditados a la viabilidad de la sentencia recurrida, por lo que en caso de hacer lugar a los agravios expresados, los mismos vía consecuencia deberán ser revocados. I. b). Contestación de agravios. La demandada dejó vencer el plazo, sin evacuar el traslado de la expresión de agravios, por lo que se le dio por decaído el derecho dejado de usar. II. La solución del caso. Cuestión previa. Aplicación de la ley en el tiempo. El art. 7, CCCN, vigente desde el 1/8/15, consagra el “efecto inmediato” de la nueva ley siguiendo la doctrina de Paul Roubier, lo que significa que sólo afecta los efectos en curso de una relación jurídica nacida bajo el imperio de la ley anterior (entiéndase: del Código Civil). Ahora bien, el párrafo 2° del mismo artículo establece también como regla la irretroactividad de la ley. Correcta y armónicamente entendidos ambos principios, se colige que la aplicación inmediata no es retroactiva. Como explica Moisset de Espanés: la aplicación inmediata no es retroactiva porque significa aplicación de las nuevas normas para el futuro y con posterioridad a su vigencia; el efecto inmediato encuentra sus límites, precisamente, en el principio de irretroactividad, que veda aplicar las nuevas leyes a las situaciones jurídicas o relaciones jurídicas ya constituidas, o a los efectos ya producidos (Moisset de Espanés, Luis – Irretroactividad de la ley y el nuevo art. 3°, CC [Derecho Transitorio], UNC, Cba., 1976, pág. 16). En el presente juicio, se debate la interpretación y los efectos del pacto comisorio. Siendo ello así, atento que las normas supletorias forman parte del contrato, llenan un vacío, resuelven el problema de una cláusula o de una cuestión no prevista y se brinda con ello seguridad; no caben dudas de que los contratos en curso de ejecución no son alcanzados por las nuevas leyes. Ello así, considerando que el contrato de compraventa –base de la presente acción– fue celebrado con fecha 9/1/09 y que el CCCN entró en vigencia el 31/7/15, impera –en la especie– el principio de no retroactividad de la ley nueva. En definitiva: no resulta aplicable en el sub lite el CCCN. Primer Agravio. 1) (…). 2) Así descripto el primer motivo de queja, debo señalar –en primer lugar– que el pacto comisorio ha sido conceptualizado como aquella “cláusula legal o convencional de los contratos con prestaciones recíprocas (bilaterales) en virtud de la cual la parte cumplidora del contrato, frente al incumplimiento culpable de la contraria, tiene una opción de exigirle el cumplimiento o pedir la resolución del contrato” (Gastaldi, José María, “Pacto comisorio”, Hammurabi, Buenos Aires, 1985). El mismo autor enumera como presupuestos o requisitos para que la cláusula sea puesta en funcionamiento (tanto la tácita como la expresa): incumplimiento por una parte, mora de ella, culpa de dicha parte y falta de culpa de la contraria (la que esgrime el pacto). En nuestra normativa civil se halla receptado en el art. 1204, CC, cuyo primero y segundo párrafo establecen un régimen legal supletorio de cualquier disposición contractual que convengan las partes (pacto comisorio tácito). Se trata de una cláusula natural respecto a la cual los contratantes gozan del más pleno ejercicio de su autonomía privada. Pueden desplazar totalmente su contenido y declarar que no cabe resolución por incumplimiento, o hacerlo sólo parcialmente, limitándolo a ciertas hipótesis o excluyendo una de sus formas de actuación (por ejemplo, la extrajudicial). Consecuente con este carácter subsidiario, esa norma dispone: “Las partes podrán pactar expresamente que la resolución se produzca en caso de que alguna obligación no sea cumplida con las modalidades convenidas; en este supuesto la resolución se producirá de pleno derecho y surtirá efectos desde que la parte interesada comunique a la incumplidora, en forma fehaciente, su voluntad de resolver”. 3. La cuestión traída a resolver se circunscribe a determinar si, en la cláusula séptima del boleto de compraventa acompañado, se ha pactado un pacto comisorio expreso o tácito. Sabido es que, en materia de interpretación contractual, es principio indiscutido que cuando los términos son claros y la voluntad de las partes se ha expresado en una forma concreta y precisa, no debe buscarse fuera de ellos la interpretación ni puede exigirse que los jueces, sobre la base de presunciones no probadas, decidan de modo contrario al que emana de esa misma voluntad expresada claramente. Es decir que cuando el sentido y el alcance de la convención surgen con naturalidad y en forma indubitable de los propios términos que exteriorizan el acto jurídico, no se necesita recurrir a elementos ajenos al instrumento que lo formaliza, para resolver de acuerdo con la evidente intención de las partes (art. 1197, CC). Respecto al tema planteado en autos, la interpretación literal de los términos de la convención exige indagar si la voluntad de las partes se ha manifestado de un modo distinto al régimen supletorio dispuesto por la ley (pacto comisorio tácito). Si se limitaran a reproducir lo que dice ésta, el pacto no sería expreso, sino que continuaría siendo tácito con todo el régimen previsto para éste. En este sentido, se ha señalado que: “Para que se considerara que media un pacto comisorio expreso sería preciso una voluntad más claramente explicitada. El art. 1204 contempla uno de los casos en que dicha voluntad lo está: cuando la referencia se ha hecho al incumplimiento de una obligación “con las modalidades convenidas”. Pero la previsión no significa que no pueda haber otros casos de pacto expreso que dejamos señalados, con tal que ello surja claramente de las clausulas utilizadas” (López de Zavalía, Fernando J., Teoría de los Contratos. t. I. Parte General, Zavalía Editor, Tº. I, Buenos Aires, 2003, p. 642). Desde la doctrina italiana –cuya ley civil es fuente de la norma que se analiza– comparte el temperamento expuesto Francesco Messineo, quien interpretara que: “La cláusula resolutoria expresa debe contener la indicación concreta de las modalidades singulares cuya inobservancia se considera esencial para las partes; porque si la cláusula se refiere de modo genérico a todos los eventuales incumplimientos, se convierte en una cláusula de estilo y tendría la misma eficacia que la cláusula resolutoria tacita… y, por consiguiente, será superflua e inútil su inclusión en el contrato” (Messineo, Doctrina General del Contrato, T. II, p. 349 citado por Carlos M. Ibáñez, Resolución por Incumplimiento (Astrea, Buenos Aires, p. 279). 4. Bajo esta premisa normativa e ingresando al estudio de las constancias de autos, observo que en la cláusula 7ª. del Contrato de Compraventa acompañado, se lee: “Si el “comprador” no cumpliera con alguno de los pagos y obligaciones asumidas en la cláusula quinta del presente contrato, la compraventa en lo que se refiere estrictamente al bien inmueble y no así al fondo de comercio, se tendrá por no realizada”. De allí surge que las partes han pactado expresamente cuáles son aquellas obligaciones consideradas esenciales y cuyo incumplimiento tornará operativa la cláusula resolutoria, toda vez que la cláusula en cuestión se remite a la [cláusula] V., donde expresamente se establece el régimen de pago, no habiendo abonado la cocontratante ni uno solo de los vencimientos pactados. Esta estipulación resultaba trascendente a los fines de lograr previsibilidad respecto a los efectos de la falta de pago, desde que no cualquier incumplimiento da lugar a la resolución del contrato. Se debe tra