Concubina. Innecesariedad de que la demandada ocupe efectivamente el inmueble. POSESIÓN. Suscripción de acuerdo en el fuero de Familia. Entrega de inmueble para que habite la demandada y sus hijos. Reconocimiento de la propiedad del actor. Falta de acreditación de la posesión. INTERVERSIÓN DE TÍTULO. No configuración. Procedencia del desalojo1– En la especie, asiste razón al actor apelante en que el juzgador incurrió en un error al rechazar la demanda en contra de la accionada con el único fundamento de que ella no ocupaba el inmueble. Si bien el art. 750, CPC, dispone que “El juicio de desalojo procede contra el locatario o sublocatario de inmuebles urbanos o rurales, o contra cualquier ocupante de los enumerados en el art. 2462, CC”, cabe precisar que en modo alguno se requiere que indefectiblemente se esté ante una ocupación efectiva del contratante o del autorizado a ocupar, ya que no resulta indispensable para la procedencia de la acción de desalojo que el demandado esté habitando personalmente el inmueble cuya restitución se reclama.
2– Sostener tal requisito implicaría negar dicha acción en contra del comodatario que entregó el bien dado en comodato a un tercero, en violación de lo prescripto en los arts. 2265 y 2268, CC, o contra el locatario que subarrendó pese a existir una prohibición expresa de hacerlo; o en todos aquellos casos en que una persona figura como titular de un contrato de locación pero que ha arrendado con el fin de que sea otra persona quien lo ocupe, hecho común en el caso de las locaciones para estudiantes universitarios que provienen de otras provincias.
3– El desalojo es una acción personal, es decir, “una acción en la que no se discute el derecho sobre o en la cosa, sino la existencia de un vínculo entre actor y demandado que obliga al segundo a devolver la cosa al primero”. No resulta clave la ocupación personal de la cosa sino la existencia de este vínculo jurídico entre actor y demandado, por el cual el primero se encuentra en condiciones de reclamar al segundo la devolución de la cosa y donde, en contrapartida, éste puede tener un derecho para resistir la restitución, más allá del hecho de si lo habita personalmente o no.
4– En autos, existió entre el actor y la demandada un acuerdo celebrado en el Juzgado de Familia en el cual, al negociar la cuota alimentaria que el primero debía abonarle para el mantenimiento de los tres hijos comunes, se acordó que en concepto de cuota alimentaria la demandada percibirá el alquiler del inmueble objeto de autos, de propiedad del actor, acordando asimismo que junto a sus hijos habitaría otro de los inmuebles de propiedad del progenitor de los menores.
5– Ambas partes coinciden en que, más allá de lo que surge del expediente del fuero de Familia, lo que en definitiva resultó es que la finca –cuyo desalojo hoy se procura– era para que la habitara la demandada con sus hijos y que el departamento anexo –ajeno al presente pleito– sería el destinado al alquiler. Existe un vínculo jurídico entre el actor y la codemandada, cual es la concesión del uso y goce que el primero hace respecto del inmueble reclamado para que la segunda –junto con sus hijos– lo utilice para vivienda, todo como parte de un acuerdo por cuota alimentaria. Y tal vínculo es el que justifica que sea posible entablar una acción de desahucio contra la demandada, aun cuando ésta no ocupara el inmueble al momento de la demanda.
6– Conforme el tenor del acuerdo celebrado por ambas partes, la codemandada tenía derecho a habitar con sus hijos el inmueble demandado desde el año 2000, pero no a alquilarlo. Tal derecho subsistió hasta el año 2007, momento en el cual se arribó a un nuevo acuerdo sobre cuota alimentaria y mediante el cual se desvincula a ambos inmuebles y se fija un monto dinerario. A partir de ese momento, la codemandada no tenía ya derecho personal a usar y habitar el predio; y mucho menos a darlo en alquiler.
7– A todo lo dicho debe adicionarse la realidad fáctica que emana de la novedad traída a la causa con fecha 9/2/10, corroborada mediante oficio de constatación, la cual da cuenta de que el inmueble cuyo desahucio se persigue se encuentra actualmente ocupado por la codemandada. Esta novedad se constituye en un hecho nuevo sobreviniente que habilita su inclusión en esta sede (art. 332, CPC – 1ª excepción) y, por lo tanto, no puede ser soslayado al momento de resolver este recurso de apelación. Sin perjuicio de esta habilitación procesal, una causa debe ser evaluada de acuerdo con los hechos y cuestiones vigentes, a los fines de lograr una resolución que sea adecuada con las actuales circunstancias, pues de este modo se evita la eventual dilación que importaría exigirle al actor iniciar un nuevo proceso para lograr el desalojo de la demandada, tras esta nueva ocupación.
8– La demandada manifiesta que ocupa el inmueble a título de poseedora animus domini, calidad que, por contraponerse con la situación jurídica en que se funda la demanda, tiene a su cargo probar, pues no basta la mera invocación sino que es indispensable la acreditación de la posesión.
9– En el sub lite, el origen de la ocupación por parte de la demandada del inmueble objeto de la presente acción, data del acuerdo celebrado con fecha 20/12/00 en el Juzgado de Familia. Si bien la demandada alega al contestar la demanda que posee el inmueble desde el año 1989 a título de dueña, no es posible soslayar que en el acuerdo celebrado, ella reconoció que el inmueble era de propiedad del hoy actor, afirmación que pone en crisis su actual posicionamiento de señorío.
10– Cuestiona la accionada el reconocimiento formulado en el acuerdo señalando que no tuvo asistencia legal ni técnica al momento de hacerlo; sostiene que tal acuerdo no tiene vigencia ni relevancia jurídica para acordarle al actor el carácter de propietario del inmueble. Sin embargo, ninguna prueba ha sido rendida a fin de acreditar las circunstancias de vulnerabilidad defensiva que invoca ni el error que podría contener dicha resolución, actividad esencial si se pretendía desmerecer lo expuesto en el convenio, el cual es dable destacar fue materializado con la intervención de la Sra. asesora de Familia y fue homologado por el Sr. juez de Familia, lo cual desmerece toda carencia de una debida asistencia técnica y control jurisdiccional.
11– Cabe agregar que a lo largo de toda la tramitación del incidente relacionado con la cuota alimentaria, la demandada consiente que la ocupación del inmueble le fue dada como parte de pago de dicha cuota, con lo cual admite implícitamente la propiedad en cabeza del actor. Si como parte del pago de la cuota se permitió que el actor le confiriera el derecho a habitar el inmueble, no cabe duda que admitir tal concesión implica aceptar que éste tenía señorío suficiente sobre el predio para otorgar el derecho de habitación. Es que si la demandada fuera la poseedora del inmueble, sería ilógico que se le hubiera tenido que reconocer judicialmente un derecho para habitarlo puesto que tal derecho estaría contenido en el propio de poseer; y mucho menos que esta concesión pueda configurar un pago.
12– Por otra parte, del boleto de compraventa acompañado surge que el adquiriente del inmueble fue únicamente el actor, sin que se hubiera comprobado injerencia, interversión o derecho alguno de su pareja. Más aún, en la documental aportada por la propia accionada (unidad ejecutoria para el saneamiento de títulos), ésta reconoce con el valor de una declaración jurada que la vivienda fue adquirida por boleto por el padre de sus hijos, señalando que ella con sus hijos quieren tener la posesión de la casa, lo que también implica –en los hechos– reconocer (con fecha 9/11/10) que lo relacionado con la posesión de la casa es un tema pendiente.
13– Las declaraciones testimoniales obrantes en la causa no modifican la anterior apreciación. Aquéllas dan cuenta de que actor y demandada hacían en conjunto explotación de la casa y del negocio que ambos tenían en común; pero ello no implica actos que hagan a un desplazamiento de la posesión exclusiva del actor. Asimismo cabe destacar que el inmueble fue adquirido por el accionante y que la codemandada comenzó a habitarlo en su carácter de concubina, lo que descarta toda aplicación del régimen matrimonial de bienes.
14– “…El concubino puede, a nuestro juicio, ser demandado por desalojo, por tratarse de un tenedor…” y “El concubinato no hace surgir de por sí una sociedad de hecho ni una presunción de que exista, y si el concubino no probó haber hecho algún aporte económico para la adquisición del inmueble objeto del desalojo, solo resulta ser un mero ocupante sin título alguno y obligación de restituir…”.
15–En autos, no cabe más que concluir que la ocupación inicial de la propiedad por parte de la codemandada lo fue a título de simple tenedora hasta que la pareja se separó y luego, tras el acuerdo a que se arribó en sede del Juzgado de Familia, tal ocupación no fue a título de poseedora sino de comodataria y en función de un tema vinculado con la cuota alimentaria. Se torna aplicable en el sub lite la presunción de la subsistencia de la relación originaria que indica que “…demostrado el origen de la tenencia, la afirmación del ocupante de ser el actual poseedor debe desecharse por aplicación del art. 2353, CC, salvo que acredite plenamente la interversión del título. La prueba de esta circunstancia debe ser suficientemente categórica y demostrar actos que excluyan al actor de su condición de locador”.
16– Se verifica la interversión del título o alzamiento contra la causa, cuando mediante actos ostensibles y exteriores existe una rebelión que logra consumarse al alcanzar el cometido que se pretende, que no es otro de privar de la posesión a aquel en cuyo nombre se estaba poseyendo. En el sub judice se está ante una tenencia inicial debidamente acreditada, por lo que resulta aplicable al caso, en principio, lo dispuesto por el art. 2353, CC. Es conocido que la simple tenencia no puede transformarse en posesión “animus domini” por la sola voluntad del tenedor.
17– La prueba a rendirse en tal sentido está a cargo de la parte demandada y ha de ser suficiente para demostrar la nueva postura asumida, pues es necesario que la intención de cambiar la causa de la ocupación se haya exteriorizado objetivamente en hechos y actos concretos que, seria y fundadamente, promuevan el convencimiento de que se está frente a un auténtico poseedor, por tratarse de actos claramente incompatibles con la primitiva causa de la tenencia y que no dejan la más mínima duda sobre la intención de privar al dueño de la facultad de disponer de la finca. Se trata de comprobar que han existido actos y comportamientos dirigidos a excluir o desposeer a quien aparece formalmente como propietario, como así también, fundamentalmente, probarse la eficacia de aquéllos en orden al objetivo perseguido.
18– En la especie, no se han acreditado actos que impliquen una demostración externa de haber hecho interversión de su título que avalen la defensa invocada por la demandada para justificar su derecho a poseer la cosa y hacer frente a la demanda de desalojo incoada en su contra, ni tampoco otro elemento que justifique un derecho a poseer.
19– En lo que hace a la obligación de restituir de la demandada, no es posible soslayar que la modificación del acuerdo anterior y la fijación de una nueva cuota alimentaria determinada por la Sra. jueza de Familia en el 2007 tuvo como referencia el valor locativo de ambos inmuebles (casa y departamento), lo cual implicó convalidar y facilitar que la accionada contara con medios económicos suficientes para alquilar otra finca en sustitución de la casa que le fuera asignada como vivienda en el acuerdo anterior. Con este nuevo decisorio su derecho para ocupar la casa perdió vigencia, ya que ahora contaría con recursos equivalentes para alquilar una vivienda distinta, circunstancia que genera una obligación de restituir aquella y que, por ende, apoya la viabilidad del desalojo impetrado.
C5a. CC Cba. 22/5/12. Sentencia Nº 68. Trib. de origen: Juzg. 45a. CC Cba. “A., Domingo Leonardo c/ S., Graciela Ester – Desalojo – Comodato – Tenencia precaria – Expte. N° 865243/36”
2a. Instancia. Córdoba, 22 de mayo de 2012
1) ¿Procede el recurso de apelación de la parte actora?
2) ¿Procede el recurso de apelación de la codemandada S.?
A LA PRIMERA CUESTIÓN
El doctor Rafael Aranda dijo:
Estos autos, venidos en apelación del Juzgado de Primera Instancia y 45ª. Nominación en lo Civil y Comercial que mediante sentencia Nº 63 del 8/5/09 resolvió: “I) Rechazar la Excepción de falta de legitimación activa incoada por la demandada Sra. S. Graciela Ester DNI N° … respecto del actor a fs.56/58. II) Rechazar la Excepción de falta de acción intentada por la nombrada a fs. 56/58 y por los co–demandados como locatarios Silvia Marcela Maldonado … y Sergio Javier Palomeque … a fs35/37 por las razones y con el alcance expuesto en los considerandos. III) Rechazar la demanda de desalojo propiamente dicha respecto de la codemandada Graciela Ester S. IV) Hacer lugar a la demanda instada contra los locatarios Silvia Marcela Maldonado y Sergio Javier Palomeque, condenándolos a que en el término de quince días de quedar firmes los presentes, restituyan el inmueble sito en calle L y C 3900 libre de las cosas y personas puestas por ellos o que de ellos dependan, bajo apercibimiento de lanzamiento. IV) Imponer las costas al actor. … V) Rechazar el pedido de sanción solicitado por la actora en los términos del art. 83, CPC, respecto de la coaccionada Sra S….”. I. Contra la sentencia de primera instancia, cuya parte resolutiva ha sido transcripta precedentemente, la parte actora interpone recurso de apelación el que, concedido, hizo radicar la causa en esta instancia. Cumplimentados los trámites de ley, firme y consentido el decreto de autos, queda la causa en estado de ser resuelta. II. La sentencia apelada contiene una relación de causa que satisface las exigencias del art. 329, CPC, por lo que a ella me remito. El actor, por medio de su apoderada, expresa agravios denunciando que el Sr. juez a quo ha incurrido en errores in iudicando. Señala que resulta(n) incongruente(s) y por ende violatorias de los principios de logicidad y razonabilidad suficiente, las consideraciones efectuadas en tanto y en cuanto la demanda se dirige en contra de quien tiene la obligación de restituir la cosa, con base en el título que el propio juzgador da por válido y eficaz (el acuerdo de partes en sede de Familia). Esgrime que al admitirse la demanda en contra de los inquilinos puestos por la Sra. S. pero rechazarse en su contra, ésta puede ocupar el inmueble y/o permitir nuevamente que terceras personas usen y gocen de la finca, obligando a su parte a ejercer una nueva acción con todo el perjuicio y desgaste que dicho accionar ocasiona. Aduce que es absolutamente irrazonable lo concluido, haciendo del fallo prácticamente letra muerta al quedar en la misma situación inicial. Esgrime que incurre en contradicción el iudex a quo cuando señala que parece lógico entablar demanda contra su cocontratante a los fines de la ejecutoria y en contra de los nuevos ocupantes para el recupero del inmueble de que se trata, pero termina resolviendo no admitir la demanda en contra de S. y sí respecto de las personas puestas por ella. Explica que, en el convenio, por un error material involuntario se consignó que la Sra. S. habitaría el departamento y alquilaría la casa, cuando en los hechos (de acuerdo con el expediente de Familia) lo convenido era que la nombrada habitara la casa principal y alquilara el departamento en concepto de cuota. Denuncia como vicio in procedendo la falta de agregación de los pliegos de la confesional ficta, destacando que tampoco fue analizada por el a quo y mencionando la importancia de aquéllos para aclarar lo convenido. Puntualiza que de los escritos de la demandada y de toda la prueba rendida surge que siempre se acordó el derecho de habitar la casa principal y no el departamento, agregando que la acción procede contra quien tiene la obligación de restituir. Cuestiona asimismo las costas impuestas a su parte. Destaca que si bien entiende el iudex a quo –al comienzo– que no le asistía derecho a accionar; luego por la modificación de las circunstancias termina asistiéndole tal derecho. Crítica que, teniendo en cuenta la victoria parcial, se le impongan las costas. III. La presente causa presenta una doble complejidad derivada de las relaciones familiares entre las partes y de las mutantes circunstancias acaecidas durante el desarrollo de los acuerdos celebrados. Corresponde señalar, en primer lugar, que le asiste razón al apelante en que el juzgador incurrió en un error al rechazar la demanda en contra de la Sra. S. con el único fundamento de que ella no ocupaba el inmueble. En efecto; si bien el art. 750, CPC, dispone que “El juicio de desalojo procede contra el locatario o sublocatario de inmuebles urbanos o rurales, o contra cualquier ocupante de los enumerados en el art. 2462, CC”, cabe precisar que en modo alguno se requiere que indefectiblemente se esté ante una ocupación efectiva del contratante o del autorizado a ocupar, ya que no resulta indispensable para la procedencia de la acción de desalojo que el demandado esté habitando personalmente el inmueble cuya restitución se reclama. Sostener tal requisito implicaría negar dicha acción en contra del comodatario que entregó el bien dado en comodato a un tercero, en violación de lo prescripto en los arts. 2265 y 2268, CC, o contra el locatario que subarrendó pese a existir una prohibición expresa de hacerlo; o en todos aquellos casos en que una persona figura como titular de un contrato de locación pero que ha arrendado con el fin de que sea otra persona quien lo ocupe, hecho común en el caso de las locaciones para estudiantes universitarios que provienen de otras provincias. El desalojo es una acción personal, es decir, “una acción en la que no se discute el derecho sobre o en la cosa, sino la existencia de un vínculo entre actor y demandado que obliga al segundo a devolver la cosa al primero” (SCJ Bs.As., del 3/8/05 en autos “Parmechani, Ana Esther c/ Balbis Roberto Oscar y otros s/ Medida Cautelar”). Resulta clave, en consecuencia, no la ocupación personal de la cosa sino la existencia de este vínculo jurídico entre actor y demandado, por el cual el primero se encuentra en condiciones de reclamar al segundo la devolución de la cosa y, en contrapartida, éste puede tener un derecho para resistir la restitución, más allá del hecho de si lo habita personalmente o no. En el caso de autos, existió entre el actor y la codemandada S. un acuerdo celebrado en el Juzgado de Familia en el cual, al negociar la cuota alimentaria que el primero debía abonarle para el mantenimiento de los tres hijos comunes, se acordó que: “En concepto de cuota alimentaria la Sra. percibirá el alquiler del inmueble de propiedad del Sr. A. sito en calle L. y C. 3900. Las partes hacen presente que la Sra. S. junto a sus hijos habitará el inmueble de calle xxx, de propiedad del progenitor de los menores”. Ahora bien; del repaso de los autos “S., Graciela Ester y otro –Solicita Homologación– Cuerpo de modificación de cuota alimentaria”, requeridos al Juzgado de Familia de 4ª. Nominación ad effectum videndi, resulta claro que lo consignado en el convenio acerca de cuál sería el inmueble a habitar y cuál el destinado a arriendo, tuvo variaciones, ya sea porque se tratara de un error en el texto o porque –en los hechos– se plasmó una mutación del destino asignado en dicho acuerdo. Así parece admitirlo la propia Sra. S. en sede de Familia al referirse al inmueble que –pese a habérsele acordado para que habitara con sus hijos– había alquilado a los Sres. Palomeque y Maldonado manifestando que éste se encuentra en calle L y C 3900 y aclarando “que en realidad es el que en el acuerdo homologado en el año dos mil se designó como Pje. L. 474 y donde habité con mis hijos” (cfr. fs. 18 expediente precitado). De igual manera, al contestar la demanda reconoce que “en el acuerdo que fuera homologado por auto número novecientos ante el Juzgado de Familia de 4ª. Nominación, se reconoce el lugar donde habitarían los menores con su madre que es el inmueble objeto de estos actuados, …”. De igual modo, el Sr. A. reconoce expresamente a fs. 43vta y 44 de los autos “S., Graciela Ester y otro –Solicita Homologación– Cuerpo de modificación de cuota alimentaria”, que mediante el auto 900 del 20/12/00 se acordó en concepto de cuota de alimentos la habitación de la casa ubicada en calle Ly C para la Sra. S. y los menores así como el alquiler del departamento sito en calle L., haciendo hincapié en el error al deducir la presente apelación. De manera que ambas partes coinciden en que, más allá de lo que surge del Auto Nº 900, lo que en definitiva resultó es que la finca –cuyo desalojo hoy se procura– era para que la habitara la Sra. S. con sus hijos y que el departamento anexo –ajeno al presente pleito– sería el destinado al alquiler. Existe de esta manera un vínculo jurídico entre el actor y la codemandada S., cual es la concesión del uso y goce que el primero hace respecto del inmueble reclamado para que la segunda –junto con sus hijos– lo utilice para vivienda, todo como parte de un acuerdo por cuota alimentaria. Y tal vínculo es el que justifica que sea posible entablar una acción de desahucio contra la Sra. S., aun cuando ésta no ocupara el inmueble al momento de la demanda. En primer lugar porque, conforme el tenor del acuerdo celebrado por ambas partes, la codemandada tenía derecho a habitar con sus hijos el inmueble demandado desde el año 2000, pero no a alquilarlo. En segundo lugar, porque tal derecho subsistió hasta el año 2007, momento en el cual se arribó a un nuevo acuerdo sobre cuota alimentaria, el que obra agregado a fs. 189/199 y mediante el cual se desvincula a ambos inmuebles y se fija un monto dinerario. A partir de ese momento, la Sra. S. no tenía ya derecho personal a usar y habitar el predio; y mucho menos a darlo en alquiler. En síntesis: aun cuando no hubiera ocupado el inmueble, la demanda incoada en su contra era factible en función del vínculo jurídico con el actor que la habilitaba a ocupar el predio en determinadas condiciones, y porque la misma había dado en locación el inmueble a terceros, en contra de lo originariamente acordado (que era el uso personal del bien). A ello cabe agregar que con posterioridad a la demanda, ella misma acordó una modificación de la cuota alimentaria, con lo cual evidentemente cesaba su derecho personal a ocupar la vivienda, circunstancia a la que también me referiré más adelante. A todo lo dicho sobre la legitimación pasiva de la demandada debe adicionarse la realidad fáctica que emana de la novedad traída a la causa con fecha 9/2/10, corroborada mediante oficio de constatación obrante a fs. 312/313, la cual da cuenta de que el inmueble cuyo desahucio se persigue se encuentra actualmente ocupado por la Sra. S. Cabe señalar que las objeciones hechas por la accionada acerca de la falta de individualización en el acta de cuál fue el predio constatado no pueden ser recibidas, toda vez que resulta evidente que la orden fue librada sobre el inmueble que es objeto del litigio y sólo sobre éste pudo practicarse la medida habida cuenta que el departamento, que tiene similar dirección, está ocupado por otras personas, tal como emerge de las demás constancias de autos. Es así que esta novedad se constituye en un hecho nuevo sobreviniente que habilita su inclusión en esta sede (art. 332, CPC – 1ª excepción) y, por lo tanto, no puede ser soslayado al momento de resolver este recurso de apelación. Sin perjuicio de esta habilitación procesal, recordemos que una causa debe ser evaluada de acuerdo a los hechos y cuestiones vigentes, a los fines de lograr una resolución que sea adecuada con las actuales circunstancias, pues de este modo se evita la eventual dilación que importaría exigirle al actor iniciar un nuevo proceso para lograr el desalojo de la Sra. S., tras esta nueva ocupación. De manera que más allá de lo señalado anteriormente, estas nuevas circunstancias traen aparejado que el argumento dado por el sentenciante –la no ocupación del inmueble por parte de la codemandada– pierda vigencia, tornando procedente el primero de los agravios expuestos por el apelante relativo al rechazo de la acción incoada en contra de la Sra. S. por el hecho de que ésta no habitaba efectivamente el inmueble. Ahora bien; recordemos que por rechazar la demanda con el fundamento ya referido, el juzgador omitió cualquier consideración acerca del derecho que ésta invocara para permanecer en la finca, esto es, lo atinente a la posesión que dijo detentar con ánimo de dueña, por lo que corresponde abordar esta defensa. IV. La demandada manifiesta que ocupa el inmueble a título de poseedora animus domini, calidad que, por contraponerse con la situación jurídica en que se funda la demanda, tiene a su cargo probar (cfr. Tinti, Pedro León, “El juicio de desalojo”. Edit. Advocatus, p. 157), pues no basta la mera invocación sino que es indispensable la acreditación de la posesión. Ya en este sentido se había pronunciado esta Cámara al sostener que “Se le impone a la demandada que invoca la posesión para oponerse a la pretensión jurídica de la actora, el deber de acreditar las circunstancias fácticas que hacen funcionar las normas legales que regulan ese instituto, es decir, la existencia de ciertos actos, auténticos, inequívocos, que revelen el corpus y el animus que integran la posesión” (cfr. CC. 5ta. Foro de Córdoba, 27– 162). De las constancias de autos surge que, como bien lo señala el sentenciante, el origen de la ocupación por parte de la demandada del inmueble objeto de la presente acción, data del acuerdo celebrado con fecha 20/12/00 en el Juzgado de Familia. Si bien la Sra. S. alega al contestar la demanda que posee el inmueble desde el año 1989 a título de dueña, no es posible soslayar que en el acuerdo celebrado ante el Juzgado de Familia, homologado mediante Auto N° 900 del 20/12/00, ella reconoció que el inmueble sito en calle Ly C era de propiedad del hoy actor, afirmación que pone en crisis su actual posicionamiento de señorío. Ahora bien; cuestiona la accionada tal reconocimiento señalando que no tuvo asistencia legal ni técnica al momento de hacerlo, sosteniendo que tal acuerdo no tiene vigencia ni relevancia jurídica para acordarle al actor el carácter de propietario del inmueble. Sin embargo, ninguna prueba ha sido rendida a fin de acreditar las circunstancias de vulnerabilidad defensiva que invoca ni el error que podría contener dicha resolución, actividad esencial si se pretendía desmerecer lo expuesto en el convenio el cual, es dable destacar y tal como lo señala el iudex a quo, fue materializado con la intervención de la Sra. asesora de Familia y fue homologado por el Sr. juez de Familia, lo cual desmerece toda carencia de una debida asistencia técnica y control jurisdiccional. A todo esto cabe agregar que a lo largo de toda la tramitación del incidente relacionado con la cuota alimentaria (ver “S., Graciela Ester y otro –Solicita Homologación– Cuerpo de modificación de cuota alimentaria”) la Sra. S. consiente que la ocupación del inmueble le fue dada como parte de pago de dicha cuota, con lo cual admite implícitamente la propiedad en cabeza del actor. Si como parte del pago de la cuota se permitió que el actor le confiriera el derecho a habitar el inmueble, no cabe duda de que admitir tal concesión implica aceptar que éste tenía señorío suficiente sobre el predio para otorgar el derecho de habitación. Es que si la Sra. S. fuera la poseedora del inmueble, sería ilógico que se le hubiera tenido que reconocer judicialmente un derecho para habitarlo puesto que tal derecho estaría contenido en el propio de poseer; y mucho menos que esta concesión pueda configurar un pago. Desde otro costado, debemos mencionar que del boleto de compraventa acompañado a fs. 15/16 surge que el adquiriente del inmueble fue únicamente el actor, sin que se hubiera comprobado injerencia, intervención o derecho alguno de su pareja. Aún más: en la documental aportada por la propia accionada a fs. 340/341 (unidad ejecutoria para el saneamiento de títulos), ésta reconoce con el valor de una declaración jurada que la vivienda fue adquirida por boleto por el padre de sus hijos y señala que ella con sus hijos “… queremos tener la posesión de la casa…”, lo que también implica –en los hechos– reconocer (con fecha 9/11/10) que lo relacionado con la posesión de la casa es un tema pendiente. Las declaraciones testimoniales obrantes en la causa no modifican la anterior apreciación. Es así que éstas dan cuenta de que actor y demandada hacían en conjunto explotación de la casa y del negocio que ambos tenían en común; pero ello no implica actos que hagan a un desplazamiento de la posesión exclusiva del actor. Asimismo cabe destacar que el inmueble fue adquirido por el accionante y que la codemandada comenzó a habitarlo en su carácter de concubina, lo que descarta toda aplicación del régimen matrimonial de bienes. Recordemos que “…el concubino puede, a nuestro juicio, ser demandado por desalojo, por tratarse de un tenedor…” y “El concubinato no hace surgir de por sí una sociedad de hecho ni una presunción de que exista, y si el concubino no probó haber hecho algún aporte económico para la adquisición del inmueble objeto del desalojo, sólo resulta ser un mero ocupante sin título alguno y obligación de restituir…” (cfr. Tinti, Pedro León, ob. cit., fs. 132 y 129). Conforme lo relacionado, no tengo dudas de que la ocupación inicial de la propiedad por parte de la codemandada lo fue a título de simple tenedora hasta que la pareja se separó y luego, tras el acuerdo arribado en sede del Juzgado de Familia, tal ocupación no fue a título de poseedora sino de comodataria y en función de un tema vinculado con la cuota alimentaria. Se torna aplicable en el sub lite la presunción de la subsistencia de la relación originaria que nos indica que “…demostrado el origen de la tenencia, la afirmación del ocupante de ser el actual poseedor debe desecharse por aplicación del art. 2353, CC, salvo que acredite plenamente la interversión del título. La prueba de esta circunstancia debe ser suficientemente categórica y demostrar actos que excluyan al actor de su condición de locador” (cfr. Tinti, Pedro L., ob. cit., pp. 25/26). V. Descartada una posesión anterior al acuerdo, corresponde analizar si hubo una interversión del título de manera tal que quien comenzó a tener la cosa como comodataria haya mutado tal condición para hacerlo a título de dueña. Adelanto opinión diciendo que no hay en autos prueba alguna de tal interversión, más allá de la celebración del contrato de locación. En efecto; ya en otras resoluciones hemos expuesto que se verifica la interversión del título o alzamiento contra la causa, cuando mediante actos ostensibles y exteriores existe una rebelión que logra consumarse al alcanzar el cometido que se pretende, que no es otro que de privar de la posesión a aquel en cuyo nombre se estaba poseyendo. En el sub lite y sobre la base de lo anteriormente expuesto, nos encontramos ante el supuesto de la existencia de una tenencia inicial debidamente acreditada, por lo que resulta aplicable al caso, en principio, lo dispuesto por el art. 2353, CC. Sobre el contenido de esta disposición debemos decir que es conocido que la simple tenencia no puede transformarse en posesión “animus domini” por la sola voluntad del tenedor (DJBA–XIV, p.759). Así lo sostienen pacíficamente precedentes jurisprudenciales al enunciar que “… Para que se produzca la interversión del título y se transforme la naturaleza de la ocupación, no obstante lo dispuesto por el art. 2353, es menester que el tenedor realice un acto positivo de voluntad que revele el propósito de contradecir la posesión de aquél a cuyo nombre se tenían las cosas, de manera tal que no deje la más mínima duda sobre su intención de privarlo de la facultad de disponer de la misma” (LL 126–788, 15/2/94–S, Rep L.L., XXX–1319, sum. 6, etc.). Precisame
ESCUCHAR
