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Objeto. Carácter. LEGITIMACIÓN ACTIVA. Sujetos legitimados. Acción interpuesta por cesionaria. Procedencia
1– El juicio de desalojo –acción de carácter personal– tiene por objeto asegurar la libre disponibilidad del bien inmueble a quienes tienen derecho a ello, cuando dicho bien es mantenido contra su voluntad. Es un procedimiento breve por el que se persigue la desocupación de un inmueble con el objeto de recuperar la tenencia.
2– La doctrina sostiene que: «…si la acción de desalojo es personal y se pretende con ella el recupero de la tenencia dada o perdida, el juicio de desalojo será la vía apropiada contra los meros tenedores, pero no procederá: a) contra los poseedores animus domine o aquellos que invoquen derechos reales: usufructuarios, usuarios, etc.; y b) contra quienes recibieron la posesión en virtud de un contrato: boleto de compraventa, sociedad, etc., que llevará ínsita la devolución de las cosas entregadas con motivo de ellos…».
3– Si bien de los códigos de procedimiento no surge de manera expresa quiénes son las personas legitimadas activamente para interponer la pretensión, uno de los presupuestos necesarios para que funcione el procedimiento especial del desalojo es que exista por parte del actor un derecho personal de exigir al demandado la devolución de la cosa. Es decir, lo que se requiere a los fines de la determinación de la legitimación activa es que quien tiene derecho a recuperar la tenencia de una cosa tiene derecho a demandar, eliminándose de esta manera una enumeración taxativa de legitimados activos para evitar que en determinados casos se torne injustamente incompleta.
4– En el sublite, la accionante –en su calidad de cesionaria– se encuentra plenamente legitimada para accionar por desalojo, en virtud de un contrato de cesión. Dicha cesión –celebrada mediante escritura pública– determina en su contenido una clara finalidad, cual es la de gestionar por parte de la cesionaria –judicial o extrajudicialmente– el desalojo. Del contenido de la demanda se advierte claramente esta finalidad, por lo que si tal cesión no ha sido cuestionada en su validez, ésta se ha llevado a cabo como fruto de un libre acuerdo de voluntades entre las partes y no se observa conculcación de derecho alguno, por lo que no hay duda de que la firma accionante se encuentra plenamente legitimada para accionar en función del contrato acompañado. En consecuencia, la demanda de desalojo debe recibirse en razón de que la «causa pretendi» esgrimida por el actor a los efectos de la devolución compulsiva, coincide totalmente con la realidad probatoria.
17155 – C2a. CC Cba. 11/12/07. Sentencia Nº. 214. Trib. de origen: Juzg. 35a. CC Cba. “Intercórdoba SA c/ Vivas de Cortez, Dominga Delicia y Otro – Desalojo – Comodato – Tenencia precaria”
2a. Instancia. Córdoba, 11 de diciembre de 2007
¿Es conforme a derecho la sentencia apelada?
El doctor Mario Raúl Lescano dijo:
1. Interpone recurso de apelación la actora contra de la sentencia Nº 356 dictada con fecha 5/10/06 por la Sra. jueza de 1a. Inst. y 35a. Nominación de esta ciudad, por la cual se resuelve: “I) Rechazar la demanda de desalojo promovida por “Intercórdoba SA” en contra de Dominga Delicia Vivas de Cortez y Dardo Ergidio Cortez, con costas a cargo de la actora…”. Radicados los autos ante este Tribunal, el apelante expresa agravios a fs. 166/171, que no son respondidos por la accionada, dándosele por decaído el derecho dejado de usar a través del proveído de fecha 9/2/07. Dictado el decreto de autos y a estudio, el proveído queda firme y la causa en estado de resolver. 2. La sentencia recurrida contiene una adecuada relación de causa que satisface las exigencias legales, por lo que a ella me remito. 3.1. Primer agravio: Se agravia la apelante por las consideraciones efectuadas por la a quo en cuanto a la carencia de legitimación activa por parte de la accionante. Dice que la Sra. jueza señala y califica como una particular cesión de derechos y acciones a la efectuada entre el dueño del inmueble (Sr. Celotti) y el representante de Intercórdoba SA y dice que la nombra como «particular», pero en realidad para ella es «sospechosa». Agrega que el contenido de la Escritura Pública Nº Ciento Uno obrante a fs. 30/31, no es un poder sino una cesión de derechos del titular dominial a favor de Intercórdoba SA al solo efecto de gestionar judicial o extrajudicialmente el desalojo de los ocupantes ilegales. Dice también que se hace patente de su relato la intención de endilgar a su poderdante, Intercórdoba SA, una simulación que no es tal, desde que en ningún momento se quiso apoderar para que actúe en nombre y por cuenta del Sr. Celotti, sino que este último, en uso de las facultades de propietario que tiene, dispuso de manera parcial de su derecho real sobre los lotes objeto del litigio, imponiendo a dicha disposición una carga, la de gestionar judicial o extrajudicialmente el desalojo de los ocupantes del inmueble y que todas las acciones que se han llevado a cabo son perfectamente válidas, sin otra intención para el cedente de liberarse del problema de gestionar él mismo un desalojo. Agrega que, así como la finalidad de las partes se encauzó de esta manera, nada obsta que se pudiera haber instrumentado de otra, por ejemplo, mediante un poder especial o general al efecto. Dice también que es realmente asombroso el grado de distorsión de los hechos al que arriba la Sra. jueza y que si bien es cierto que en la demanda se cita como referencia la existencia de un contrato de locación entre el Sr. Celotti e Intercórdoba SA, dicho contrato en nada afecta, modifica ni condiciona la existencia de la cesión parcial de derechos efectuada al solo efecto de lograr el desalojo. Agrega que lo que aquí se pone en tela de juicio son actos individuales e independientes entre sí: por un lado la firma Intercórdoba SA es locataria del Sr. Celotti, y a su vez es cesionaria de parte de su derecho de propiedad al solo efecto de llevar adelante el desalojo. Que, en la actualidad, dicho contrato mantiene su vigencia, sin interferir en nada con esta acción de desalojo. Que es falaz la afirmación de la sentenciante de que luego de tres meses de locación se convirtiera en una cesión, desde que la locación subsiste en forma independiente de la cesión efectuada. Agrega que no existe un contrato combinado que deba entrañarse, no hay un mandato oculto ni locación dentro de una cesión ni viceversa. Insiste en que su representada se encuentra plenamente legitimada para accionar en contra de la Sra. Dominga Delicia Vivas de Cortez, Dardo Ergidio Cortez y/o cualquier otro ocupante del predio objeto de la cesión de derecho. 3.2. Segundo Agravio: Se queja porque la jueza falla citra petita, vertiendo en su sentencia razonamientos impregnados de subjetividad y desencadenados del thema decidendum, como los párrafos que dedica a desentrañar la voluntad de las partes, insin (sic) cuando que éstas ocultan un negocio jurídico distinto de aquel que verdaderamente han celebrado, analizando la naturaleza del contrato (contrato mixto), desviando la atención de la cuestión que las partes han llevado a su análisis, cuando debió haberse centrado entre dos polos: la pretensión de desalojo y la de no ser desalojado. Que también se extralimita del objeto del litigio cuando pone en tela de juicio la legitimación activa de Intercórdoba SA, la cual nunca fue atacada por la demandada. 3.3. Tercer Agravio: Reside en la invasión que hace la sentencia al principio de la autonomía de la voluntad consagrado mediante el art. 1197 de Código de fondo, por cuestionar la instrumentación que las partes hacen del vínculo jurídico, convenido libre y voluntariamente. Pide, en definitiva, se haga lugar al recurso de apelación, con costas. 4. Soy de la opinión de que la apelación debe ser recibida: Doy razones: En primer término debe partirse de la base de que el juicio de desalojo (acción de carácter personal) tiene por objeto asegurar la libre disponibilidad del bien inmueble a quienes tienen derecho a ello, cuando (los bienes) son tenidos contra su voluntad, siendo un procedimiento breve por el que se persigue la desocupación de un inmueble con el objeto de recuperar la tenencia. Nos dice la doctrina: «…si la acción de desalojo es personal y se pretende con ella el recupero de la tenencia dada o perdida, el juicio de desalojo será la vía apropiada contra los meros tenedores, pero no procederá: a) contra los poseedores animus domine o aquellos que invoquen derechos reales: usufructuarios, usuarios, etc.; y b) contra quienes recibieron la posesión en virtud de un contrato: boleto de compraventa, sociedad, etc., que llevará ínsita la devolución de las cosas entregadas con motivo de ellos….» (Ramírez, Jorge Orlando, El Juicio de Desalojo, pp. 4/5, Ed. Depalma). Si bien es cierto que no surge de manera expresa de los códigos de procedimiento quiénes son las personas legitimadas activamente para interponer la pretensión, no es menos verdadero que uno de los presupuestos necesarios para que funcione el procedimiento especial del desalojo es que exista por parte del actor un derecho personal de exigir al demandado la devolución de la cosa. Es decir entonces que lo que se requiere, a los fines de la determinación de la legitimación activa, es que quien tiene derecho a recuperar la tenencia de una cosa tiene derecho a demandar, eliminándose de esta manera una enumeración taxativa de legitimados activos para evitar que en determinados casos ésta se torne injustamente incompleta. En este orden de ideas, debe señalarse que la accionante, en su calidad de cesionaria, se encuentra plenamente legitimada para accionar por desalojo en contra de los accionados, en virtud del contrato de cesión celebrado entre la firma Intercórdoba SA en su calidad de cesionaria y el Sr. Celotti en el carácter de cedente, en virtud del cual el último de los nombrados cede la totalidad de los derechos y acciones que «tiene y detenta como propietario de los inmuebles situados en la ciudad de Unquillo de esta provincia de Córdoba. Esta cesión lo es al solo efecto de gestionar judicial o extrajudicialmente el desalojo del Sr. Dardo Ergirio Cortez… y/o sus familiares y/o personas y/o cosas que de él dependan en tanto y en cuanto se encuentre ocupando los inmuebles que menciona a continuación….». Dicha cesión, que se celebra mediante Escritura Pública, determina en su contenido una clara finalidad, cual es la de gestionar por parte de Intercórdoba SA (cesionario) judicial o extrajudicialmente el desalojo. Del contenido de la demanda instaurada por la cesionaria se advierte claramente esta finalidad, por lo que si tal cesión no ha sido cuestionada en su validez, se ha llevado a cabo como fruto de un libre acuerdo de voluntades entre las partes y no se observa conculcación de derecho alguno, ninguna duda cabe que la firma accionante se encuentra plenamente legitimada para accionar en función del contrato acompañado Por otra parte, debe destacarse también que los accionados no han contestado la demanda y consecuentemente no ha(n) cuestionado tampoco la legitimación de la actora para accionar. Por ende, si se encuentra debidamente acreditado en virtud del contrato de cesión que la actora es cesionaria de un crédito de una obligación de restituir o entregar exigible, la legitimación activa resulta plena. En el sub-judice, el actor acreditó debidamente la legitimación suficiente para demandar por desalojo en función del contrato de cesión elevado a Escritura Pública, que cumple con las exigencias legales (arts. 1434, 1444, 1457, 1484, 1458 conc. y correlativos, CC) y en virtud del cual la firma Intercórdoba SA es cesionaria de los derechos de su cedente Sr. Celotti para iniciar, tramitar y obtener el desalojo, debiendo en consecuencia revocarse la sentencia en todo cuanto decide respecto al rechazo de la demanda por falta de legitimación activa en contra de la actora. En función de lo expuesto, corresponde ingresar al análisis de los elementos probatorios arrimados a la causa a fin de determinar la procedencia o no de la acción intentada. En este sentido debo decir, adelantando opinión, que la demanda de desalojo debe recibirse en razón de que la «causa pretendi» esgrimida por el actor a los efectos de la devolución compulsiva coincide totalmente con la realidad probatoria. Ello así porque, en primer término, debe señalarse que el accionante acredita la calidad de precarista por parte de los accionados con el instrumento que luce acompañado a fs. 4/5 de autos, instrumento éste que tengo por auténtico, atento no haber sido negados de manera expresa por parte de los accionados y su incontestación a la demanda, surgiendo de éste la relación contractual de simple tenedor precario por parte del celebrante demandado de conformidad con lo afirmado por el actor en la demanda. Por otra parte, debido a la incontestación de la demanda, que crea una grave presunción en contra de los accionados en los términos del art. 192, CPC, más el hecho de que ningún elemento probatorio fehaciente han arrimado a la causa a fin de demostrar alguna causal impeditiva al reclamo formulado por la actora, determina fehacientemente la procedencia de la acción. Por todo lo expuesto, debe hacerse lugar a la demanda interpuesta ordenando el desalojo del inmueble en cuestión, en el plazo de diez días juntamente con las personas y/o cosas que de ellos dependan bajo apercibimiento de ordenar el desahucio por vía de ejecución de sentencia. En conclusión, los agravios fundantes de la apelación deben ser recibidos y revocarse la sentencia apelada en todas sus partes, incluida la condenación en costas y las regulaciones de honorarios allí practicadas y en su mérito hacer lugar a la demanda de desalojo incoada por Intercórdoba SA, en contra de Dominga Delicia Vivas de Cortez y/o Dardo Ergirio Cortez, respecto de los inmuebles sitos en …, condenándolos a desocupar dicho inmueble en el término de diez días juntamente con las personas y/o cosas que de ellos dependa, bajo apercibimiento de ordenar el lanzamiento por vía de ejecución de sentencia. II) Costas a cargo del demandado. Las costas de la alzada deben serle impuestas por el orden causado por no haber oposición y la naturaleza de lo resuelto (art. 130 in fine, CPC).
Las doctoras Silvana María Chiapero de Bas y Marta Montoto de Spila adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.
A mérito del Acuerdo que antecede,
SE RESUELVE: 1) Revocar la sentencia apelada en todas sus partes, incluida la condenación en costas y las regulaciones de honorarios allí practicadas y en su mérito hacer lugar a la demanda de desalojo incoada por Intercórdoba SA en contra de Dominga Delicia Vivas de Cortez y/o Dardo Ergirio Cortez, respecto de los inmuebles sitos en …, condenándolos a desocupar dicho inmueble en el término de diez días juntamente con las personas y/o cosas que de ellos dependa, bajo apercibimiento de ordenar el lanzamiento por vía de ejecución de sentencia. II) Costas a cargo del demandado. III) Las costas de la alzada deben serle impuestas por el orden causado atento la ausencia de oposición y la naturaleza de lo resuelto (art. 130 in fine, CPC).
Mario Raúl Lescano – Silvana María Chiapero de Bas – Marta Nélida Montoto de Spila ■
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