DESALOJO

Objeto. PRUEBA. INSTRUMENTOS PÚBLICOS. Eficacia probatoria. Manifestación efectuada por el accionado ante el oficial de Justicia. Valor probatorio del contenido. Ausencia de plena fe respecto de la exactitud y veracidad de lo expuesto por la parte
1– El juicio de desalojo –acción de carácter personal– tiene por objeto asegurar la libre disponibilidad del bien inmueble a quienes tienen derecho a ello, cuando son detentados contra su voluntad. Es un procedimiento breve por el que se persigue la desocupación de un inmueble con el objeto de recuperar la tenencia. (Voto, Dr. Lescano).

2– En el instrumento público cabe distinguir por un lado la eficacia probatoria del instrumento en sí mismo y, por el otro costado, con respecto a su contenido. En el primer caso, tiene valor por sí mismo si reúne los requisitos exigidos por la ley, como es el acto documentado en forma regular y legal llevado a cabo por el oficial de Justicia. En cuanto a su contenido, las manifestaciones que las partes hacen por ante el oficial público gozan de plena fe por el solo hecho de haberlas emitido en su presencia, pero no en cuanto a su exactitud o sinceridad (arts. 993 a 995, CC). (Voto, Dr. Lescano).

3– En autos, la simple manifestación de los accionados ante el oficial de Justicia respecto a su condición de inquilinos no prueba por sí misma tal calidad ni traslada al actor, por ello, la carga probatoria de que no lo son, ya que éste ha probado debidamente la calidad de propietario del inmueble y la posesión. Ante la calidad endilgada por los accionados –precaristas–, correspondía a éstos demostrar lo contrario, situación que no se ha dado en la especie. (Voto, Dr. Lescano).

4– Corre por cuenta de quien la invoca, la prueba de la existencia de los hechos impeditivos, extintivos y/o modificatorios de los hechos constitutivos expuestos por el actor en su libelo inicial. Si el actor invoca la obligación de restitución del inmueble por precariedad (intruso o tenencia ilegítima) y el accionado invoca la calidad de inquilino, resulta indudable que éste debe probar dicha calidad para tener éxito en su defensa. (Voto, Dr. Lescano).

5– La acción de desalojo compete a todo el que tenga derecho a usar y gozar de un inmueble, sea como dueño, poseedor, usufructuario, locatario o cualquier otra causa legítima, pudiendo ejercitarla contra quien sea mero tenedor, comodatario, administrador, gestor, guardador u otro título que, por precario, engendre obligación de restituir. Dicha acción tiene por objeto asegurar la libre disposición de los inmuebles a quien tiene derecho a ellos cuando éstos son ocupados contra su voluntad, excluyendo a los que ningún título pueden invocar para su ocupación. (Voto, Dra. Chiapero de Bas).

6– Acreditado el dominio por el actor y no demostrado por los demandados ningún derecho a permanecer en el inmueble, la condena a desalojar luce inconmovible, aunque se hubiera fundado en una causa diferente a la invocada en el libelo inicial, pues la diversidad en la causa no justifica un resultado adverso del actor. Si los demandados no probaron ninguna situación que les permita conservar la cosa en su poder (sus meros dichos aun vertidos en un instrumento público nada prueban en su beneficio), resulta indiferente la causa por la que fue admitido el derecho a la restitución, pues lo decisivo para el progreso de la acción es la exigibilidad de la restitución, que dimana de la caducidad del derecho a usar la cosa, por lo que, en tanto no se haya conculcado el derecho de defensa en juicio de los demandados en su doble manifestación de bilateralidad e igualdad, éste no puede ser invocado como valladar infranqueable para el acogimiento de la pretensión. (Voto, Dra. Chiapero de Bas).

16203 – C2a. CC Cba. 19/10/06. Sentencia Nº 90. Trib. de origen: 32ª CC Cba. «Falletti Ángel Lernesto c/ Monjes José María y Otros –Desalojo – Otras Causas”

2a. Instancia. Córdoba, 19 de octubre de 2006

¿Es justa la sentencia apelada?

El doctor Mario Raúl Lescano dijo:

1. Contra la sentencia Nº 108 dictada con fecha 29/3/06 por el Sr. juez de 1ª. Instancia y 32ª. Nominación de esta ciudad, por la que se resolvía: “1) Hacer lugar a la demanda de desalojo deducida en contra del Sres. José María Monjes, Atilio Sarmiento, Lidia Herrera y Jacinta Cheadi y en consecuencia condenarlos al desalojo del inmueble ubicado en calle Lima N° 823 de barrio General Paz de la ciudad de Córdoba dentro del término de diez días, juntamente con las personas y cosas que de ella dependan o que por ella hayan sido puestas, bajo apercibimiento de lanzamiento. 2) Imponer las costas a cargo de los condenados…”, la demandada interpone recurso de apelación, que es concedido a fs.88 vta. Radicados los autos ante este Tribunal, el apelante expresa agravios a fs.101/104, que son respondidos por la apoderada del actor a fs.105/107. Dictado el decreto de autos y a estudio, el proveído queda firme y la causa en estado de resolver. 2. (…). 3. Se agravia la apelante sosteniendo que en los fundamentos expresados por el a quo al acoger la demanda de desalojo, desoyó y soslayó la clara manifestación de inquilinos por parte de sus instituyentes realizada ante el oficial de Justicia, manifestación ésta que goza de presunción de veracidad y sólo puede ser redargüida de falsa por acción civil o criminal. Agrega que negado el extremo de causal de intrusión, incumbe a la actora acreditar sus extremos o mejor dicho incumbe la carga de la prueba a la parte que afirma la existencia de un hecho controvertido o de un precepto jurídico que el juez o el tribunal no tenga el derecho de conocer. Dice que yerra el juez al pretender hacer recargar sobre su parte el onus probandi que correspondía al actor. Pide, en definitiva, se haga lugar al recurso de apelación, con costas. La apoderada de la actora, al contestar agravios, solicita se confirme la sentencia apelada por las razones que expresa y a las que me remito por razones de brevedad. 4. Soy de la opinión que la apelación debe ser rechazada. Doy razones: En primer término debe partirse de la base de que el juicio de desalojo (acción de carácter personal) tiene por objeto asegurar la libre disponibilidad del bien inmueble a quienes tienen derecho a ello, cuando son detentados contra su voluntad, siendo un procedimiento breve por el que se persigue la desocupación de un inmueble con el objeto de recuperar la tenencia. Nos dice la doctrina: «…si la acción de desalojo es personal y se pretende con ella el recupero de la tenencia dada o perdida, el juicio de desalojo será la vía apropiada contra los meros tenedores, pero no procederá: a) contra los poseedores animus domine o aquellos que invoquen derechos reales: usufructuarios, usuarios, etc.; y b) contra quienes recibieron la posesión en virtud de un contrato: boleto de compraventa, sociedad, etc., que llevará ínsita la devolución de las cosas entregadas con motivo de ellos…» (Ramírez, Jorge Orlando, El Juicio de Desalojo, pp. 4/5, Ed. Depalma). En el sub judice, el actor acreditó debidamente la calidad de propietario del inmueble objeto del desalojo, como también el acuerdo celebrado entre éste y el Sr. Requena por ante el Centro Judicial de Mediación, mediante el cual el último de los nombrados reconoce que nunca ejerció la posesión, sino la simple tenencia precaria ilegítima del inmueble en cuestión. También acreditó el actor que mediante oficio judicial tomó posesión del inmueble, situaciones éstas que, si bien no han sido objeto de apelación, tienen relevancia al momento de analizar los agravios. Ello así porque la accionada apelante se agravia atribuyéndole al sentenciante no haber valorado la clara manifestación de inquilinos que le efectuaran ante el oficial de Justicia y que como tal hacen plena fe, y que por ende al contar con un instrumento público que da fehacencia per se, nada tiene que probar, trasladándole en consecuencia dicha carga al actor. Al respecto debe decirse que el a quo ha resuelto correctamente la cuestión, ya que debe distinguirse claramente por un lado la eficacia probatoria del instrumento público en sí mismo y, por el otro costado, con respecto a su contenido. En el primer caso, tiene valor por sí mismo si reúne los requisitos exigidos por la ley, como es el acto documentado en forma regular y legal llevado a cabo por el señor oficial de Justicia. Ahora bien, en cuanto a su contenido, las manifestaciones que las partes hacen por ante el oficial público gozan de plena fe por el solo hecho de haberlas emitido en su presencia, pero no en cuanto a su exactitud o sinceridad (arts. 993 a 995, CC). En el sub examen, la simple manifestación ante el oficial de Justicia por parte de los accionados (en el sentido) de ser inquilinos, no prueba por sí misma tal calidad, ni traslada por ello la carga probatoria de que no lo son al actor, ya que éste ha probado debidamente la calidad de propietario del inmueble y la posesión, por lo que frente a la calidad endilgada de precaristas por parte de los accionados, correspondía a éstos demostrar lo contrario, situación ésta que no se ha dado en autos. Corre por cuenta de quien invoca, la prueba de la existencia de los hechos impeditivos, extintivos y/o modificatorios de los hechos constitutivos expuestos por el actor en su libelo inicial. Si el actor invoca la obligación de restitución del inmueble por precariedad (intruso o tenencia ilegítima) y el accionado invoca la calidad de inquilino, resulta indudable que éste debe probar dicha calidad para tener éxito en su defensa. «Como son inherentes a la tenencia precaria los hechos negativos de la ausencia de título y el no pago de precio por el uso, no cabe exigir su prueba al actor; por el contrario, es el demandado quien debe contrarrestar la condición de precarista que se le imputa, acreditando alguna de las circunstancias positivas opuestas» (Zavala de González, Matilde, Solución de Casos 2, p. 196, Ed. Alveroni, octubre 1997). En conclusión, los agravios fundantes de la apelación deben ser rechazados y confirmar la sentencia apelada en todas sus partes. Así voto. 5. Las costas de la alzada deben serle impuestas a la demandada por resultar vencida, difiriendo la regulación de honorarios de los letrados intervinientes para cuando exista base cierta para hacerlo.

La doctora Silvana María Chiapero de Bas dijo:

Comparto la solución y los fundamentos vertidos por el distinguido colega preopinante, a cuyas consideraciones adito que la acción de desalojo compete a todo el que tenga derecho a usar y gozar de un inmueble, sea como dueño, poseedor, usufructuario, locatario o cualquier otra causa legítima, pudiendo ejercitarla contra quien sea mero tenedor, comodatario, administrador, gestor, guardador u otro título que, por precario, engendre obligación de restituir. La misma tiene por objeto asegurar la libre disposición de los inmuebles a quien tiene derecho a ellos cuando éstos son ocupados contra su voluntad, excluyendo a los que ningún título pueden invocar para su ocupación. En ese marco, acreditado el dominio por el actor y no demostrado por los demandados ningún derecho a permanecer en el inmueble, la condena a desalojar luce inconmovible, aunque se hubiera fundado en una causa diferente a la invocada en el libelo inicial, pues la diversidad en la causa no justifica un resultado adverso del actor. Si los demandados no probaron ninguna situación que les permita conservar la cosa en su poder (sus meros dichos aun vertidos en un instrumento público nada prueban en su beneficio), resulta indiferente la causa por la que fue admitido el derecho a la restitución pues, en definitiva, lo decisivo para el progreso de la acción es la exigibilidad de la restitución, que dimana de la caducidad del derecho a usar la cosa, por lo que en tanto no se haya conculcado el derecho de defensa en juicio de los demandados en su doble manifestación de bilateralidad e igualdad, el mismo no puede ser invocado como valladar infranqueable para el acogimiento de la pretensión. Todo lo contrario, el fallo en tal sentido aparece como el resultado de la correcta subsunción del material fáctico suministrado por las partes en la norma de derecho correcta, subsunción que incumbe aplicar al juzgador con independencia de la norma de derecho invocada por los litigantes (principio “iura novit curia”). En dicha senda es contundente nuestro TSJ en el precedente invocado por el actor cuando afirma “…en el juicio de desalojo, la causa petendi, en cuanto término “esencial” de la litis, radica en la condición de tenedor obligado a restituir que se atribuye al demandado y el derecho del actor a recibir esa restitución. La calificación jurídica que se ajuste a ese vínculo obligacional (comodato, locación, mera ocupación ilegítima) no es, en principio, un extremo esencial de la litis ni condiciona el contenido de la sentencia si, tal como ocurre en este caso, su alteración no lesiona el derecho de defensa del accionado”, agregando: “El tenedor está siempre obligado a restituir el inmueble al propietario mientras no acredite un título que le acuerde derecho a continuar en la tenencia (arts. 2461, 2462, 2465, CC). Esa es la obligación cuyo cumplimiento reclama el actor, que en principio no sufre alteraciones en función de los hechos o actos que sean su causa. Importaría un notorio exceso ritual, incompatible con un eficaz servicio de justicia, descalificar la legítima pretensión del actor por la falta de comprobación de esos extremos que –se reitera– son irrelevantes en orden a la existencia del derecho que asiste al accionante” (TSJ Sala CC Sent. Nº 38/00 in re “Procikievicz, Luis Andrés c/ María Cristina Serrano – Desalojo – Recurso de Casación).

A mérito del acuerdo que antecede y lo dispuesto por el art. 382, CPC,

SE RESUELVE: I) Rechazar el recurso de apelación interpuesto por la demandada. II) Confirmar la sentencia apelada en todas sus partes, imponiendo las costas de la alzada a la demandada.

Mario Raúl Lescano – Silvana María Chiapero de Bas ■