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2– La sentencia no debió admitir la demanda liberando de costas a la demandada, sino rechazar la demanda, puesto que la materia de la litis quedó agotada en el instante en que la locataria consignó las llaves; lo que debió hacer la sentencia es declarar la ilegitimidad de la demanda al tiempo en que fue promovida. Toda la cuestión pasa por la ilegitimidad de la negativa de la locadora a recibir la cosa objeto del contrato. La intención de restituir a la fecha del vencimiento le fue comunicada por la demandada dos meses antes de expirar el contrato. A esa comunicación respondió la actora el mismo día negándose a recibir el inmueble por motivos que a primera vista resultan infundados, por no decir antojadizos.
3– La actora se negó a recibir el inmueble locado diciendo desconocer que la comunicación estuviese firmada por persona autorizada para representar a la locataria en ese acto, lo que es un exceso y una infracción a la buena fe que debe regir en esta materia, porque esa persona era nada menos que la abogada que representaba a la demandada en el juicio paralelo de desalojo por falta de pago. Si esta letrada representaba al banco en este proceso en el que también fue demandado por la restitución de la cosa, no podía la actora negar de buena fe que estuviese facultada para cumplir como mandataria la obligación que constituía el objeto de la demanda. No se puede sostener razonablemente que el apoderado del demandado en un pleito carezca de facultades para cumplir la obligación que se reclama en el mismo pleito.
4– La segunda objeción de la locadora para negarse a recibir la cosa fue que el contrato se hallaba rescindido por falta de pago de los alquileres. Se trata de un argumento contradictorio en sí mismo, porque si el contrato estaba resuelto y el locatario carecía de título para retener la cosa, es obvio que debía tener derecho a devolverla. Es más, si esta situación fuese verdadera, el locatario habría tenido en realidad el deber de entregar la cosa. Y si tenía este deber, no se comprende que la locadora le impidiera cumplirlo alegando que no tenía derecho al cumplimiento. Todo un contrasentido. Las mismas consideraciones deben hacerse a propósito del argumento según el cual el banco no tenía derecho a restituir porque su ocupación era ilegítima. El problema es el mismo: si la ocupación era ilegítima a juicio de la locadora, no había razón para negar el derecho de la demandada de hacer cesar ese estado de cosas restituyendo el inmueble.
5– El argumento de la oposición relativo a la pendencia del desalojo por falta de pago de los alquileres luce inconsistente, porque el demandado en el desalojo por esta causa puede siempre, si se ha opuesto a la demanda, restituir el inmueble si durante el curso del pleito se opera el vencimiento del contrato. No se alcanza a comprender dónde encuentra la locadora la incompatibilidad entre una cosa y la otra y de dónde extrae el argumento de que en esta situación la restitución no puede tener lugar sino por decisión del juez que entiende en el primer desalojo. La decisión del juez del primer desalojo está condicionada por la causa de la demanda que es la falta de pago, único ámbito en el que puede ser pronunciada. Pero esa decisión en nada influye sobre otras causas que puedan poner fin al contrato durante la tramitación del pleito, causas que operan fuera de la litis y con independencia de la resolución del juez. Si al operarse una de estas causas, como es el vencimiento del contrato, la demanda anterior (de desalojo por falta de pago de alquileres) no ha sido todavía juzgada, eso no exime al locatario del deber de restituir nacido de la nueva causa ni autoriza al locador a negarse a recibir con el pretexto de hallarse pendiente la decisión sobre la anterior.
6– La mejor o más contundente prueba de la ilegitimidad de la oposición a recibir el inmueble por hallarse pendiente la decisión sobre la anterior demanda de desalojo (fundada en la falta de pago de alquileres) está en la propia demanda del segundo desalojo. Es incomprensible que la locadora, habiendo negado a la locataria el derecho de restituir, le reclamara la restitución por vía judicial. Si las razones que ella alegó para resistirse a recibir la cosa fuesen ciertas y legítimas, esas mismas razones habrían debido impedir la acción de desalojo. Porque no se concibe que la locataria pueda ser obligada a cumplir por orden judicial lo que no puede cumplir espontáneamente. O dicho inversamente, si la locadora demandó judicialmente la restitución es porque entendía que la locataria estaba en situación de cumplir y que no lo hacía por su culpa. Y si estaba en situación de cumplir, no se ve por qué no habría podido hacerlo fuera del juicio y sin necesidad de ser demandada. Todos estos razonamientos, que parecen un galimatías, son consecuencia de la intrínseca contradicción de la conducta de la demandante.
7– Lo concreto es que no había causa para demandar el desalojo por vencimiento del término del contrato, porque la restitución no había tenido lugar solamente por la infundada oposición de la locadora. La locataria había ofrecido cumplir antes del juicio, y si no pudo hacerlo por habérselo impedido la otra parte, es claro que no pudo ser demandada para que cumpliera, porque para esto es menester la mora en la obligación de restituir, situación que supone por definición la culpa del deudor. Aquí no hay culpa ni por tanto mora de la locataria. La única mora que hay es la de la locadora –
¿Proceden los recursos de apelación interpuestos por ambas partes en lo principal y por el abogado de la actora en relación con sus honorarios?
El doctor
En la sentencia apelada el juez admitió la presente demanda de desalojo por vencimiento de término, no obstante lo cual se abstuvo de ordenar el lanzamiento por hallarse pendiente entre las partes la controversia relativa a la restitución del inmueble, que fue ofrecida por la demandada (mediante consignación de las llaves efectuada en el paralelo desalojo por falta de pago), pero resistida por la actora a causa del estado en que se encuentra la propiedad, que a su juicio no satisface las condiciones pactadas. Por consideraciones vinculadas con el fondo del asunto, las costas fueron fijadas en el orden causado, regulándose en $40.000 los honorarios del letrado de la actora y en $8.000 los de la apoderada de la demandada. El fallo ha sido apelado por ambas partes. Por la demandada, en vía principal y limitadamente al régimen de las costas que considera injusto teniendo en cuenta los hechos ocurridos antes del desalojo y la intención que tuvo su parte de restituir el inmueble, circunstancias que deberían llevar a imponerlas a la demandante que es la única responsable de la existencia del pleito. La actora, por su lado, y por vía de adhesión, se queja por dos motivos. Primero, porque la imposición de las costas por su orden no se compadece con la decisión de fondo, que terminó admitiendo el desalojo, ni con la regla objetiva que la ley establece en esta materia, regla que ha sido mal dejada de lado por el juez desde que no hay motivos para liberar a la demandada de las consecuencias de un pleito que fue promovido por causa suya. Segundo, porque no es justa la decisión del juez de negarse a disponer el lanzamiento por estar pendiente la cuestión relativa al estado del inmueble, pues lo que corresponde es que esa cuestión sea resuelta ahora y no diferida para una oportunidad posterior. Finalmente, el abogado de la actora ha apelado la regulación de sus honorarios por considerarla exigua, y ello porque la base ha sido calculada sobre el monto pesificado de los alquileres y no sobre el equivalente a su valor en dólares como corresponde en razón de la inconstitucionalidad de las normas que establecieron la pesificación, planteo que deja expresamente formulado. Anticipo desde ya que en mi criterio el recurso de la demandada es legítimo y que no lo es, en cambio, el de la actora. Tan legítimo me parece ese recurso que, en realidad, no alcanzo a comprender por qué el juez hizo lugar a la demanda de desalojo siendo que las circunstancias del caso debieron conducir a rechazarla. El desalojo por vencimiento del término del contrato puede promoverse solamente si el locatario no cumple con su obligación de restituir la cosa cuando ella se hace exigible, esto es, al fenecimiento del plazo de la locación. En el caso de autos, la demanda fue promovida por cierto después del vencimiento del contrato y hallándose todavía el inmueble alquilado en poder de la demandada. Tal vez estas circunstancias puramente objetivas son las que llevaron al juez a admitir la demanda. Pero esta decisión omite considerar que la permanencia de la demandada en la ocupación de la cosa después del vencimiento no tuvo otra causa que la ilegítima resistencia de la locadora a recibirla cuando aquélla intentó devolverla al fenecimiento del contrato. De lo cual resulta que la actora, después de haber impedido a la demandada cumplir su obligación de restituir, la demandó por desalojo para exigirle el cumplimiento de esa misma obligación. No se puede concebir una actitud más contradictoria ni un pleito más especioso. Es obvio que la sentencia no debió admitir la demanda liberando de costas a la demandada. Lo que debió hacer es rechazar la demanda -en rigor de conceptos, puesto que la materia de la litis quedó agotada en el instante en que la locataria consignó las llaves, lo que debió hacer la sentencia es declarar la ilegitimidad de la demanda al tiempo en que fue promovida-. Toda la cuestión pasa por la ilegitimidad de la negativa de la locadora a recibir la cosa objeto del contrato. La intención de restituir a la fecha del vencimiento le fue comunicada por la demandada dos meses antes de expirar el contrato, concretamente el 31/5/02. A esa comunicación respondió la actora el mismo día negándose a recibir el inmueble por motivos que a primera vista resultan infundados, por no decir antojadizos. Dijo en primer término desconocer que la comunicación estuviese firmada por persona autorizada para representar a la locataria en ese acto, lo que es un exceso y una infracción a la buena fe que debe regir en esta materia, porque esa persona era nada menos que la abogada que representaba al Banco en el paralelo juicio de desalojo por falta de pago. Si esta letrada representaba al Banco en este proceso en el que también fue demandado por la restitución de la cosa, no podía la actora negar de buena fe que estuviese facultada para cumplir como mandataria la obligación que constituía el objeto de la demanda. No se puede sostener razonablemente que el apoderado del demandado en un pleito carezca de facultades para cumplir la obligación que se reclama en el mismo pleito. La segunda objeción que hizo la locadora para negarse a recibir la cosa fue que el contrato se hallaba rescindido por falta de pago de los alquileres. Pero se trata, como cualquiera puede advertir, de un argumento contradictorio en sí mismo, porque si el contrato estaba resuelto y el locatario carecía de título para retener la cosa, es obvio que debía tener derecho a devolverla. Es más, si esta situación fuese verdadera, el locatario habría tenido en realidad el deber de entregar la cosa. Y si tenía este deber, no se comprende que la locadora le impidiera cumplirlo alegando que no tenía derecho al cumplimiento. Todo un contrasentido. Las mismas consideraciones deben hacerse a propósito del cuarto motivo de esta oposición, según el cual el Banco no tenía derecho a restituir porque su ocupación era ilegítima. El problema es el mismo: si la ocupación era ilegítima a juicio de la locadora, no había razón para negar el derecho de la demandada de hacer cesar ese estado de cosas restituyendo el inmueble. Los motivos 3° y 5° de esta oposición residen en la pendencia del desalojo por falta de pago de los alquileres. Argumento también inconsistente, porque el demandado en el desalojo por esta causa puede siempre, si se ha opuesto a la demanda, restituir el inmueble si durante el curso del pleito se opera el vencimiento del contrato. No se alcanza a comprender dónde encuentra la locadora la incompatibilidad entre una cosa y la otra y de dónde extrae el argumento de que en esta situación la restitución no puede tener lugar sino por decisión del juez que entiende en el primer desalojo. La decisión del juez del primer desalojo está condicionada por la causa de la demanda que es la falta de pago, único ámbito en el que puede ser pronunciada. Pero esa decisión en nada influye sobre otras causas que puedan poner fin al contrato durante la tramitación del pleito, causas que operan fuera de la litis y con independencia de la resolución del juez. Si al operarse una de estas causas, como es el vencimiento del contrato, la demanda anterior no ha sido todavía juzgada, eso no exime al locatario del deber de restituir nacido de la nueva causa ni autoriza al locador a negarse a recibir con el pretexto de hallarse pendiente la decisión sobre la anterior. Pero la mejor o más contundente prueba de la ilegitimidad de esta oposición está en la propia demanda del segundo desalojo. Como he señalado anteriormente, es incomprensible que la locadora, habiendo negado a la locataria el derecho de restituir, le reclamara la restitución por vía judicial. Si las razones que ella alegó para resistirse a recibir la cosa fuesen ciertas y legítimas, esas mismas razones habrían debido impedir la acción de desalojo. Porque no se concibe que la locataria pueda ser obligada a cumplir por orden judicial lo que no puede cumplir espontáneamente. O dicho inversamente, si la locadora demandó judicialmente la restitución es porque entendía que la locataria estaba en situación de cumplir y que no lo hacía por su culpa. Y si estaba en situación de cumplir, no se ve por qué no habría podido hacerlo fuera del juicio y sin necesidad de ser demandada. Todos estos razonamientos, que parecen un galimatías, son consecuencia de la intrínseca contradicción de la conducta de la demandante. Lo concreto es que no había causa para demandar el desalojo por vencimiento del término del contrato, porque la restitución no había tenido lugar solamente por la infundada oposición de la locadora. La locataria había ofrecido cumplir antes del juicio, y si no pudo hacerlo por habérselo impedido la otra parte, es claro que no pudo ser demandada para que cumpliera, porque para esto es menester la mora en la obligación de restituir, situación que supone por definición la culpa del deudor. Aquí no hay culpa ni por tanto mora de la locataria. La única mora que hay es la de la locadora –
Los doctores
Por el resultado de los votos que anteceden, el Tribunal
RESUELVE: Rechazar las apelaciones de la actora y de su letrado y admitir la de la demandada imponiendo a la Sra. Olmos de Viramonte la totalidad de las costas del pleito en ambas instancias. Dejar sin efecto las regulaciones de honorarios contenidas en la sentencia apelada, las que deberán practicarse nuevamente.
