DESALOJO

COMODATO. Tenencia precaria. DEFENSA POSESORIA. Excepción de prescripción adquisitiva. ACTOS POSESORIOS. Ausencia de configuración. Construcción de mejoras necesarias. Prohibición de cambiar la causa de posesión por el transcurso del tiempo. Procedencia de la acción
1– Mediante el juicio de desalojo se pretende recuperar la tenencia perdida; de allí, la acción compete al propietario, poseedor y aun al simple tenedor contra aquel que la detenta. De la prueba colectada en el sub judice se desprende que el inmueble cuyo desahucio se peticiona fue dado en préstamo por el actor, y que el accionante permitiría que la coaccionada y los hijos continuaran habitándolo. También resulta que se solicitó la restitución en varias oportunidades, que el inmueble es utilizado por el actor como lugar de fiestas, y que los accionados se encuentran divorciados (fotocopia de sentencia de divorcio). Corrobora lo afirmado la declaración prestada en sede policial por la coaccionada (ocupante del inmueble) en cuanto allí expresa que se encuentra viviendo junto con los cuatro menores referidos en una casa que le ha sido prestada por la cuñada del dicente, hermana del denunciado (Mayoría, Dr. Sánchez Torres).

2– Las restantes piezas probatorias de la causa –libretas de los hijos de la demandada, facturas de compra de materiales por los que se habrían realizado algunas mejoras en el inmueble cuyo desalojo se impetra, testimoniales que relatan la construcción de estas obras– no acreditan los extremos invocados por la demandada en su contestación de demanda. Los boletines de calificaciones de los hijos de la accionada sólo prueban la asistencia a un determinado establecimiento educacional y el domicilio donde habitan; pero de allí, ningún acto posesorio puede inducirse como lo deduce la a quo. Tampoco autoriza tal conclusión la adquisición de diversos materiales para distintas obras que se realizaron en el inmueble (Mayoría, Dr. Sánchez Torres).

3– La circunstancia de que la accionada hubiera efectuado ciertas obras, como baño, cambio de azulejos, toda la instalación eléctrica de la casa, no significa privación posesoria. Precisamente, ella misma reconoce que lo habita desde muchos años, siendo lógico presumir que las mejoras recién mencionadas fueron realizadas en el interés propio; hacen al mantenimiento de la vivienda. El largo período habitado por la accionada y sus hijas no tiene efectos para intervertir el título originario en el que se sustentó la relación con la cosa. Juega en apoyo de lo que se viene diciendo lo disciplinado por el art. 2353, CC, que reza: «Nadie puede cambiar por sí mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesión. El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no se prueba lo contrario» (Mayoría, Dr. Sánchez Torres).

4– En el sub lite, la demandada en su responde esgrimió la calidad de poseedora a título de dueña. Es menester entonces que acredite prima facie la calidad de poseedora a fin de que el actor se vea precisado a recurrir a las acciones petitorias o posesorias. En autos, ello no se ha producido, pues la accionada no ha probado la calidad que invoca (ser poseedora) ni la prueba ofrecida es demostrativa de actos posesorios que permitan el rechazo de la demanda. Se requiere prueba elemental que autorice a remitir al actor a otro tipo de acción donde deba ventilarse adecuadamente la discusión sobre la naturaleza de la posesión, cuestión que no es la de autos. Las construcciones alegadas por la demandada no tienen entidad o envergadura suficiente para concluir lisa y llanamente que se trata de actos posesorios (Mayoría, Dr. Sánchez Torres).

5– El desalojo sólo procede contra el locatario, sublocatario, tenedor precario, intruso o cualquier ocupante o tenedor cuya obligación de restituir es exigible (art. 750, CPC). Si el dominio es el afectado, al titular le corresponden las acciones reivindicatorias, y si lo es la posesión, las posesorias. La propia demandada reconoce que el coaccionado se retiró del inmueble por razones de familia, no así el resto de la familia, acreditando la esposa de aquél el abandono del hogar en 1991, a la vez que afirma ser única poseedora a título de dueña del inmueble, desde hace más de 20 años. La coaccionada ha probado que ocupa el inmueble desde hace 15 años, acreditando la compra de materiales y pago de mano de obra para las reformas o reconstrucción del bien objeto del pleito. Todo ello acredita una clara presunción de la realización de actos posesorios (arts. 2384 y 2351, CC). La actora acompañó una escritura de la que surge un derecho a la posesión pero sin acreditar esta misma (Minoría, Dr. Sahab).

6– La actividad probatoria de la demandada es insuficiente para acreditar la posesión invocada. La prueba documental y testimonial producida con ese propósito permite sostener que existió la ocupación, la habitación en los términos del art. 2948, CC. Los dichos del testigo que relata haber realizado arreglos de humedades, techos, etc., en el inmueble objeto de pleito, con la sola autorización de la accionada, dan por acreditados que esas tareas no sobrepasan las necesarias para la restitución de la cosa en el estado que prevé el art. 1556, CC, al regular la locación o el art. 2463, CC, en lo que hace a la tenencia. Es decir, no puede inferirse que se trate de algo más que mantenimiento o, en todo caso, refacciones necesarias para la utilidad de la cosa. En suma, procede el desahucio perseguido (Mayoría, Dr. Sársfield Novillo).

C1a. CC Cba. 11/11/04. Sentencia N° 208 . Tribunal de origen: Juz4a. CC Cba. «Stiefel Oscar Feliciano Carlos c/ Ramonda Hugo y otros–Desalojo –Por vencimiento de término»

2a Instancia. Córdoba, 11 de noviembre de 2004

¿Procede el recurso de apelación?

El doctor Julio C. Sánchez Torres dijo

1. Llegan los presentes autos a este tribunal de grado en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la sentencia [de 1ª instancia], siendo concedido. 2. Radicados en esta sede e impreso el trámite de ley, el apelante expresa agravios quejándose por lo siguiente, a saber: porque el sentenciante rechaza la demanda. Manifiesta que se probó que el actor es poseedor por justo título del terreno motivo del presente litigio y de todo lo edificado en el lote 12 B según escritura de fecha 16/10/81. Asimismo, señala que de la prueba arrimada surge que el demandado ha reconocido haber habitado el inmueble en cuestión gracias al actor, además que de fotografías como testimoniales ofrecidas surge que el demandante vive, ocupa y ejerce actos posesorios sobre los terrenos denominados lotes 12 A y B. Sigue diciendo el quejoso que del instrumento público de transmisión de la posesión que ha sido tenida en cuenta por válida por la sentenciante, de fecha anterior al momento en que supuestamente habrían entrado a vivir en el inmueble los accionados, la confesión de los demandados, la inversión de la carga probatoria, permite mostrar entre otras cosas, el error de la juez a quo al desestimar la demanda impetrada. Afirma de manera categórica que fue y es el único dueño del inmueble que motiva su demanda, habiendo ejercido actos posesorios, terreno que fue dado en préstamo en un acto de solidaridad para un pariente en problemas. A renglón seguido adjunta nueva documental, acompañando citas jurisprudenciales que hacen a su derecho. Pide en definitiva se haga lugar al remedio invocado, con costas. 3. Se corre el traslado de rigor, el que es contestado manifestando que se rechace el remedio intentado, con costas. Dictado el decreto de autos, firme, la causa queda en condiciones de ser resuelta. 4. Ingresando a la cuestión traída a decisión de este tribunal, cabe precisar que mediante el juicio de desalojo se pretende recuperar la tenencia perdida; de allí, la acción compete al propietario, poseedor y aun al simple tenedor contra aquel que la detenta sin derecho. 5. En el sub lite, la parte demandada ha solicitado, además de la exclusión de uno de los accionados, Hugo Ramonda, el rechazo de la demanda fundado en la defensa de prescripción adquisitiva que oponen. A su vez, de la prueba colectada en el sub judice se desprende de la absolución de posiciones prestada por Ramonda que el inmueble cuyo desahucio se peticiona fue dado en préstamo por el actor y que el accionante permitiría que la Sra. Beatriz del Río y los hijos continuaran habitándolo. Añade que se solicitó la restitución en varias oportunidades y que el inmueble es utilizado por el actor como lugar de fiestas. De fs. 335/40 surge fotocopia de la sentencia de divorcio entre el matrimonio Ramonda y Del Río (ambos accionados en este pleito). 6. A lo expuesto puede añadirse que la coaccionada declara en sede policial que la declarante se encuentra viviendo junto con los cuatro menores referidos en una casa que le ha sido prestada por la cuñada del dicente, hermana del denunciado. 7. Las restantes piezas probatorias, libretas de los hijos de la demandada Del Río, facturas de compra de materiales por los que se habrían realizado algunas mejoras en el inmueble cuyo desalojo se impetra, testimoniales que relatan la construcción de estas obras, no acreditan los extremos invocados por la demandada en su contestación de demanda. En efecto, los boletines de calificaciones de los hijos de la accionada sólo prueban la asistencia a un determinado establecimiento educacional y el domicilio donde habitan; pero de allí, ningún acto posesorio puede inducirse como lo deduce la sentenciante. La adquisición de diversos materiales para distintas obras que se realizaron en el inmueble tampoco autoriza a concluir en la manera en que lo hizo la juez a quo. 8. En efecto, la circunstancia de que la accionada hubiera efectuado ciertas obras, como baño, cambio de azulejos, toda la instalación eléctrica de la casa (ver testimonial), no significan privación posesoria. Precisamente, la propia demandada reconoce que lo habita desde muchos años, siendo lógico presumir que las mejoras recién mencionadas fueron realizadas en el interés propio; hacen al mantenimiento de la vivienda. El largo período habitado por la accionada y sus hijas no tiene efectos para intervertir el título originario en el que se sustentó la relación con la cosa. Juega en apoyo de lo que se viene diciendo lo disciplinado por el art. 2353, CC, que reza: «Nadie puede cambiar por sí mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesión… El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no se prueba lo contrario» (ver también: Zavala de González, M. «Doctrina Judicial» Cba. Alveroni, t.2, p. 192). 9. En el sub lite, la demandada en su responde esgrimió la calidad de poseedora a título de dueña. Es menester entonces que acredite prima facie la calidad de poseedora a fin de que el actor se vea precisado a recurrir a las acciones petitorias o posesorias (Ramírez, J.O. «El Juicio de Desalojo», Bs. As., Depalma, pp.18/20). En estas actuaciones, ello no se ha producido, pues como se dijera más arriba, la accionada no ha probado la calidad que invoca (ser poseedora) ni la prueba ofrecida es demostrativa de actos posesorios que permitan el rechazo de la demanda. Se requiere prueba elemental que autorice a remitir al actor a otro tipo de acción donde deba ventilarse adecuadamente la discusión sobre la naturaleza de la posesión, cuestión que no es la de autos. Reitero, las construcciones alegadas por la demandada no tienen entidad o envergadura suficiente para concluir lisa y llanamente que se trata de actos posesorios. Por ello, a la cuestión planteada voto por la afirmativa.

El doctor Ricardo Jesús Sahab dijo:

I. Que, el a quo ha desestimado la demanda de desalojo por tenencia precaria y vencimiento del plazo con los siguientes fundamentos: 1– Que el desalojo sólo procede contra el locatario, sublocatario, tenedor precario, intruso o cualquier ocupante o tenedor cuya obligación de restituir es exigible (art. 750, CPC). Si el dominio es el afectado, al titular le corresponden las acciones reivindicatorias, y si lo es la posesión, las posesorias. 2– Que la propia demanda reconoce que Ramonda se retiró del inmueble por razones de familia, no así el resto de la familia, acreditando la esposa de aquél el abandono del hogar en 1991, a la vez que afirma ser únicas poseedoras a título de dueña del inmueble, desde hace más de 20 años. 3– Que la Sra. Del Río ha probado que ocupa el inmueble desde hace quince años (pruebas documentales y testimoniales), acreditando la compra de materiales y pago de mano de obra para las reformas o reconstrucción del bien objeto del pleito. 4– Que todo ello acredita una clara presunción de la realización de actos posesorios (arts. 2384 y 2351, CC). 5– Que la actora acompañó una escritura de la que surge un derecho a la posesión pero sin acreditar esta misma. II. Que, la sentencia apelada contiene una relación fáctica que satisface las exigencias del art. 329, CPC, por lo que a ella remito por razones de brevedad. III. Que, en el voto que me precede se resumen los agravios de la actora apelante y a ello remito por iguales razones de brevedad. IV. Que, los agravios no logran conmover lo decidido. El afincado en el título, el a quo no desconoce el mismo sino que dice que se trata de un documento del que surge un derecho a la posesión que no sirve para acreditar la posesión misma. Y esto, en sí mismo, es irrefutable. Que, hay razones suficientes para no ponderar la absolución de posiciones del codemandado Ramonda: 1– Porque se ha solicitado por la codemandada su exclusión; 2– Porque se ha probado que ha abandonado la familia en 1991, se encuentra divorciado legalmente y los motivos de ello hace que sus declaraciones no puedan considerarse objetivas y aun que puedan considerárselas efectuadas ex profeso para poner en situación desventajosa a su ex esposa. Que, por otro lado, la pretendida prueba de las manifestaciones efectuadas por la Sra. Río en sede policial y a la que la actora pretende darle importancia, carece totalmente de ella. En efecto, la circunstancia de que la Sra. Río al denunciar la falta de asistencia familiar a los cuatro hijos menores haya dicho que «se encuentra viviendo junto con los cuatro menores referidos en una casa que le ha sido prestada por la cuñada de la dicente», no significa que se refiera al inmueble objeto del presente, al que no se identifica en modo alguno. Pero lo más serio es que en virtud de lo dispuesto por el art. 18, CN, las manifestaciones hechas allí, que pueden incluir afirmaciones efectistas y no reales (téngase en cuenta la naturaleza del reclamo: cuotas de asistencia familiar a cuatro menores) no pueden admitirse aquí. Nadie está obligado a declarar contra sí mismo y menos adjudicarle a una manifestación en una denuncia penal la fuerza probatoria para hacer lugar a una demanda civil de desalojo. V. Que, tal como lo expresé, los fundamentos del a quo y que comparto por los propios que acabo de dar, la demanda fue bien rechazada y el recurso debe tener igual suerte, debiendo cargar con las costas la actora recurrente.

El doctor Mario Sársfield Novillo dijo:

La solución que propone el Sr. Vocal de primer voto es, a mi juicio, la correcta. Es así por que la actividad probatoria de la demandada es insuficiente para acreditar la posesión invocada. La prueba documental y testimonial producida con ese propósito permite sostener que existió la ocupación, la habitación en los términos del art. 2948, up, CC. Tengo para mí que los dichos del testigo Jorge Cayetano Gaydou que relata haber realizado arreglos de humedades, techos, etc., en el inmueble objeto de pleito, con la sola autorización de la accionada, dan por acreditados que esas tareas no sobrepasan las necesarias para la restitución de la cosa en el estado que prevé el art. 1556 al regular la locación o el art. 2463 en lo que hace a la tenencia. Es decir, no puedo inferir que se trate de algo más que mantenimiento o, en todo caso, refacciones necesarias para la utilidad de la cosa. En suma, el desahucio perseguido debe concederse. Así voto.

Atento el resultado de los votos que anteceden, por mayoría,

SE RESUELVE: I– Hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por la parte actora y, en consecuencia, revocar el decisorio impugnado en todas sus partes, disponiéndose el desalojo de la demandada y personas puestas o que dependan de ella, libre de cosas, del inmueble ubicado dentro de un predio de mayor superficie, designado como lote doce B, al que se accede por la intersección de calles Eguía Zanón y de La Capilla, en el término de quince días de quedar firme la presente, bajo apercibimiento de lanzamiento, con costas de ambas instancias a la parte demandada.

Mario Sársfield Novillo – Julio C. Sánchez Torres – Ricardo Jesús Sahab •