DESALOJO

PRINCIPIO DE CONGRUENCIA. La congruencia en orden a la causa petendi de la acción de desalojo. Extremos a probar por el actor. Accionante que no acredita contrato de locación -base de la demanda- pero sí su carácter de propietario del bien. FUNDAMENTO DE LA ACCIÓN. Obligación del tenedor de restituir el inmueble. Procedencia del desahucio
1- La sentencia es incongruente puesto que la Cámara no agotó el conocimiento del litigio en todas las posibilidades que ofrecía, y ello como consecuencia de adoptar una visión parcial y acotada acerca de la causa petendi en función de la cual debía identificarse la acción de desalojo promovida. Para la a quo la causa de la pretensión estaba constituida únicamente por el contrato de locación afirmado en la demanda, de modo que la falta de prueba del mismo conducía al rechazo de la demanda sin que fuera posible ameritar otros posibles títulos del derecho a recuperar el uso del inmueble, como sería la acreditación de la calidad de propietario. Pero el verdadero fundamento de la acción de desalojo estriba en la situación jurídica misma en que el demandante se encuentra frente a la finca cuya recuperación persigue y en virtud de la cual goza del derecho de usarla y tenerla bajo su señorío, con independencia de cuál fuere el hecho o acto jurídico en cuyo mérito se revistió de aquellos derechos. Este es el temperamento de la Sala expuesto en un pronunciamiento anterior dictado resolviendo un recurso de casación por el motivo del inc. 3° del art. 383, CPC, es decir, unificando la diversidad jurisprudencial existente sobre el particular en los tribunales de la Provincia (sentencia N° 138/2000, in re “Massa Roberto Omar c/ Rosaura Campos – Desalojo – Recurso de Casación”).

2- En el juicio de desalojo, la causa petendi, en cuanto término “esencial” de la litis, radica en la condición de tenedor obligado a restituir que se atribuye al demandado y el derecho del actor a recibir esa restitución. La calificación jurídica que se ajuste a ese vínculo obligacional (comodato, locación, mera ocupación ilegítima) no es, en principio, un extremo esencial de la litis ni condiciona el contenido de la sentencia si su alteración no lesiona el derecho de defensa del accionado. Tal doctrina se emparienta con la que, en relación a los hechos fundantes de la demanda, acota la exigencia del art. 175, inc. 4°, CPC, a los considerados esenciales, únicos sobre los cuales cuadra hacer pesar la carga probatoria del actor.

3- En los juicios de desalojo, al demandante le basta con demostrar que le asiste un derecho a tener la cosa bajo su señorío, sea en carácter de propietario, sea como poseedor, sea en calidad de comodante del demandado, etc., sin que la eficacia de esa prueba quede enervada por la sola circunstancia de que no coincida con el título específico que se hubiere alegado en la demanda, el cual no es un hecho esencial de la litis que sirva para distinguir la acción en su individualidad. Producida esa prueba por la parte actora, la carga probatoria se desplaza sobre el demandado, quien para neutralizar la acción deberá demostrar que a su vez disfruta de una situación jurídica incompatible con el derecho acreditado por el actor, bien porque aun siendo tenedor su obligación de restituir no es exigible, o bien porque es un auténtico poseedor animus domini de la heredad, cuyo jus possessionis no es susceptible de ventilarse en el marco del juicio de desalojo. No acreditado este derecho a mantenerse en la ocupación de la cosa, deberá estarse al mejor derecho demostrado por la parte actora y por consiguiente se deberá condenar al demandado en su condición de tenedor a restituir el inmueble a la persona en cuyo nombre lo poseía.

4- El tenedor está siempre obligado a restituir el inmueble al propietario mientras no acredite un título que le acuerde derecho a continuar en la tenencia (art. 2461, 2462 y 2465, CC). Esa es la obligación cuyo cumplimiento reclama el actor, que en principio no sufre alteraciones en función de los hechos o actos que sean su causa. Importaría un notorio exceso ritual, incompatible con un eficaz servicio de justicia, descalificar la legítima pretensión del actor por la falta de comprobación de extremos que son irrelevantes en orden a la existencia del derecho que asiste al accionante.

5- Al haber considerado rigurosamente que la razón de hecho de la acción de desalojo se reducía al contrato de locación y -luego de verificar la falta de prueba del contrato- haber concluido en la improcedencia de la demanda, la cámara no ha efectuado un examen completo e integral de todas las virtualidades ínsitas en el pleito, incurriendo de tal suerte en una incongruencia por defecto frente a la pretensión.

15.075 – TSJ Sala CC Cba. 10/04/03. Sentencia Nº 31. Trib. de origen: C6a. CC Cba. “Oviedo, Carlos A. c/ Raúl H. Giménez – Desalojo – Recurso de Casación”.

Córdoba, 10 de abril de 2003

¿Es procedente el recurso de casación?

La doctora Berta Kaller Orchansky dijo:

I. La parte actora interpone recurso de casación contra la sentencia N° 110 del 18 de septiembre de 2000 dictada por la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Sexta Nominación de esta ciudad, con fundamento en el inc. 3° del art. 383 del CPC, el que fue sustanciado con la parte contraria, quien respondió a fs. 163/64 el traslado conferido, habiendo sido concedido por el tribunal de juicio (auto interlocutorio N° 50, del 1° de marzo de 2001). Radicado el expediente ante esta Sala, dictado y firme el proveído que llama los autos a estudio, queda el recurso en condiciones de ser resuelto.
II. En el pronunciamiento objeto de recurso el Tribunal de Alzada decidió hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por el demandado Sr. Raúl Giménez. En consecuencia revocó la sentencia de desahucio dictada por el juez de primer grado, y en su reemplazo resolvió rechazar la acción de desalojo promovida por el Sr. Carlos Alberto Oviedo en contra de aquél con relación a un inmueble en propiedad horizontal situado en barrio San Martín de esta ciudad. El fundamento capital de la providencia consistió en que el accionante no demostró en el juicio la efectiva celebración del contrato de locación que alegara en la demanda, el cual había sido negado por el demandado en el responde. El actor perdidoso recurre en casación el fallo por el motivo del inc. 3° del art. 383 del CPC, a cuyo fin esgrime una sentencia dictada por este Tribunal Superior de Justicia en la cual se decidió en forma diferente una situación semejante a la de autos (sentencia N° 81 del 15 de agosto de 2000, in re “Bosch Ernesto José c/ Abel José Vico y otros – Desalojo (F. de P.) Recurso Directo”). En el sublite, a partir de la falta de comprobación del contrato de locación afirmado en la demanda, se concluyó que la acción de desalojo era improcedente restándosele toda importancia al hecho de que el accionante había demostrado ser el propietario del inmueble y de que por su lado el demandado no había acreditado un derecho a mantenerse en el señorío del mismo. Entretanto, en el pronunciamiento que se trae como contradictorio y a propósito de un recurso de casación por quebrantamiento de formas, la Sala entendió por el contrario que justificado el dominio de la parte actora sobre la finca y no comprobado por el demandado un derecho a permanecer en la ocupación de la cosa, correspondía acoger la acción de desalojo por más que en la demanda se hubiese alegado un contrato de locación y éste no hubiese sido acreditado en el juicio. Afirma el recurrente que en esta sentencia se destacó asimismo que decidir de esa manera no importaba desconocer el principio de congruencia porque la causa petendi de la acción no estaba dada tanto por el contrato de locación mencionado en la demanda cuanto por el derecho mismo del accionante a gozar y disfrutar de la cosa y a reclamarle al demandado la restitución de ella, cualquiera fuera la fuente de donde ese derecho emanara. Derecho que no resultaba alterado en su esencia por la circunstancia de que a la postre se condenase al demandado a desocupar el inmueble en función de la sola prueba del dominio y sin que se hubiese conseguido demostrar el contrato de locación. Arguye asimismo el impugnante que la confrontación entre las dos sentencias revela que media entre ellas equiparación fáctica y desigualdad jurídica. Señala igualmente que la efectiva ocupación del departamento por parte del demandado ha quedado establecida en el juicio como consecuencia de que esa circunstancia de hecho no fue objeto de negación en el responde.
III. Para decidir adecuadamente acerca de la procedencia del recurso es preciso comenzar recalificando desde el punto de vista normativo la impugnación canalizada en el recurso (“jura novit curia”). Por más que el accionante invoque el motivo del inc. 3° del art. 383 y se preocupe en destacar la semejanza fáctica y desigualdad jurídica que existiría entre las sentencias que se compulsan, las cuales incluso transcribe en los párrafos pertinentes, lo cierto es que en esencia el recurrente imputa directamente incongruencia al pronunciamiento. Ahora bien, este tipo de errores que conciernen a las formas y solemnidades de las sentencias judiciales y que son ajenos en cambio al contenido de las mismas, son susceptibles de examinarse en casación y de desencadenar la anulación del fallo por estar expresamente contemplados en el inc. 1° del art. 383. De allí que la Sala pueda verificar la congruencia del pronunciamiento impugnado analizando ampliamente la cuestión, tanto en sus aspectos de hecho como en sus facetas de derecho, sin estar constreñida a contemplar únicamente lo atinente a la interpretación que merecen las normas y principios procesales involucrados en el tema, tal como se restringe el conocimiento del Alto Cuerpo cuando el recurso se funda en los motivos de los inc. 3° y 4° del art. 383 cit. Dicho en una palabra, el Tribunal puede juzgar acerca de la eventual incongruencia que compromete la validez de la sentencia aplicando derechamente el inc. 1° del art. 383 y sin necesidad de hacer el rodeo que supone el inc. 3° invocado por el impugnante. Efectuada la recalificación del recurso, se impone anticipar que el vicio de incongruencia denunciado se ha cometido en la sentencia puesto que la Cámara no agotó el conocimiento del litigio en todas las posibilidades que ofrecía, y ello como consecuencia de adoptar una visión parcial y acotada acerca de la causa petendi en función de la cual debía identificarse la acción de desalojo reproducida en grado de apelación. Para la a quo la causa de la pretensión estaba constituida únicamente por el contrato de locación afirmado en la demanda, de modo que la falta de prueba del mismo conducía inexorablemente al rechazo de la demanda sin que fuera posible ameritar otros posibles títulos del derecho a recuperar el uso del inmueble, como sería la acreditación de su calidad de propietario. Pero en realidad el verdadero fundamento de la acción de desalojo estriba en la situación jurídica misma en que el demandante se encuentra frente a la finca cuya recuperación persigue y en virtud de la cual goza del derecho de usarla y tenerla bajo su señorío, con independencia de cuál fuere el hecho o acto jurídico en cuyo mérito se revistió de aquellos derechos. Este es casualmente el temperamento de la Sala expuesto en la sentencia traída en apoyo del recurso, el cual, por otro lado, había sido sentado en un pronunciamiento todavía anterior dictado en oportunidad de resolverse un recurso de casación por el motivo del inc. 3° del art. 383, es decir, unificando la diversidad jurisprudencial existente sobre el particular en los tribunales de la Provincia (sentencia N° 138/2.000, in re “Massa Roberto Omar c/ Rosaura Campos – Desalojo – Recurso de Casación”). En lo que aquí interesa, allí se estableció básicamente que en el juicio de desalojo la causa petendi, en cuanto término “esencial” de la litis, radica en la condición de tenedor obligado a restituir que se atribuye al demandado y el derecho del actor a recibir esa restitución. La calificación jurídica que se ajuste a ese vínculo obligacional (comodato, locación, mera ocupación ilegítima) no es, en principio, un extremo esencial de la litis ni condiciona el contenido de la sentencia si su alteración no lesiona el derecho de defensa del accionado. Tal doctrina se emparienta con la que, en relación a los hechos fundantes de la demanda, acota la exigencia del art. 175, inc. 4°, del CPC a los considerados esenciales (Véase Carlo Carli: “La demanda civil”, ed. 1977, pág. 83, y sus numerosas citas), únicos sobre los cuales cuadra hacer pesar la carga probatoria del actor. Siendo ello así se comprende que en los juicios de desalojo al demandante que acciona le baste con demostrar que le asiste un derecho a tener la cosa bajo su señorío, sea en carácter de propietario, sea como poseedor, sea en calidad de comodante del demandado, etc., sin que la eficacia de esa prueba en orden al progreso de la acción quede enervada por la sola circunstancia de que no coincida con el título específico que se hubiere alegado en la demanda, el cual -como acabo de señalar- no es un hecho esencial de la litis que sirva para distinguir la acción en su individualidad. Así por ejemplo, si en la demanda la parte actora alega que cedió en préstamo precario el inmueble al demandado, la prueba de su calidad de propietario será suficiente para satisfacer la carga probatoria que sobre ella pesa y obtener el dictado de una sentencia favorable, aunque no acredite precisamente el comodato, prueba ésta que sería en rigor superabundante e innecesaria para conseguir la recuperación de la cosa. Producida esa prueba por la parte actora, la carga probatoria se desplaza naturalmente sobre el demandado, quien para neutralizar la acción cuyo presupuesto ha sido justificado deberá demostrar que a su vez disfruta de una situación jurídica incompatible con el derecho acreditado por el actor, bien porque aun siendo tenedor su obligación de restituir no es exigible, o bien porque es un auténtico poseedor animus domini de la heredad, cuyo jus possessionis no es susceptible de ventilarse en el marco del juicio de desalojo. No acreditado este derecho a mantenerse en la ocupación de la cosa, deberá estarse desde luego al mejor derecho demostrado por la parte actora y por consiguiente se deberá condenar al demandado en su condición de tenedor a restituir el inmueble a la persona en cuyo nombre lo poseía. El tenedor está siempre obligado a restituir el inmueble al propietario mientras no acredite un título que le acuerde derecho a continuar en la tenencia (art. 2461, 2462 y 2465, CC). Esa es la obligación cuyo cumplimiento reclama el actor, que en principio no sufre alteraciones en función de los hechos o actos que sean su causa. Importaría un notorio exceso ritual, incompatible con un eficaz servicio de justicia, descalificar la legítima pretensión del actor por la falta de comprobación de extremos que -se reitera- son irrelevantes en orden a la existencia del derecho que asiste al accionante. Se recordó finalmente que hay doctrina que, con fundamentos semejantes, comparte tal temperamento (Zavala de González, Doctrina judicial. Solución de casos, t. 2, pág. 183/84, 190/91 y 196). Así las cosas, al haber la Cámara considerado rigurosamente que la razón de hecho de la acción de desalojo se reducía al contrato de locación y, luego de verificar la falta de prueba del contrato, haber concluido en la improcedencia de la demanda, no ha efectuado un examen completo e integral de todas las virtualidades ínsitas en el pleito, incurriendo de tal suerte en una incongruencia por defecto frente a la pretensión cuyo juzgamiento se le sometió en apelación. Con mayor razón si el actor en la misma demanda, además de alegar el contrato de locación, adujo también ser propietario del inmueble cuyo desalojo pretendía y hasta acompañó la correspondiente escritura pública.
IV. Sólo resta efectuar la siguiente acotación. La manifestación agregada por la Cámara en la sentencia en el sentido de que “la mera detentación sin derecho” no surge acreditada en el proceso (fs. 145 vta.) no impide el progreso del recurso. Si bien tal proposición pretende erigirse en una suerte de fundamentación subsidiaria de la decisión desestimatoria que se adopta, con todo no puede conceptuársela en tal carácter. Se trata de una expresión en extremo lacónica que se deslizó incidentalmente en el pronunciamiento y que quedó como una afirmación puramente dogmática desprovista de argumentos mínimos que la sustenten, razón por la cual no puede considerársela un fundamento válido para justificar el fallo.
V. En definitiva y en mérito de las razones expresadas, concluyo que el recurso de casación se presenta atendible, lo que me determina a responder afirmativamente la cuestión propuesta, emitiendo en tal sentido mi voto.

Los doctores Domingo J. Sesin y María Esther Cafure de Battistelli adhieren al voto emitido por la Sra. Vocal preopinante.

Por el resultado de los votos emitidos, previo acuerdo, el Excmo. Tribunal Superior de Justicia, por intermedio de su Sala en lo Civil y Comercial,

RESUELVE: I. Hacer lugar al recurso de casación y anular la sentencia impugnada. Imponer las costas de esta sede al demandado. II. Reenviar la causa a la Cámara de Apelaciones Civil y Comercial que sigue en Nominación a la de origen para que provea el recurso de apelación que queda pendiente, teniendo en cuenta el tenor de la presente sentencia.

Berta Kaller Orchansky – Domingo J. Sesin – María Esther Cafure de Battistelli ■

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