ESCUCHAR
El actor inicia demanda por los daños y perjuicios que le fueron ocasionados por el error registral en virtud del cual actualmente existe superposición de dominios respecto de un conjunto de lotes ubicados en Villa Ciudad de América de esta provincia, entre el accionante y un tercero. Demandó se le indemnizara, en concepto de daño emergente, el valor de los lotes de los que dice haber sido despojado; en concepto de lucro cesante, el monto de la renta que ha dejado de percibir de un inmueble que dice hubiera comprado en la ciudad de Córdoba con el producido de la venta de los referidos lotes; y el daño moral que le produjo la situación. La sentencia de primera instancia rechazó el reclamo por daño emergente y por lucro cesante, pero mandó a pagar, a título de pérdida de chance, el 70% del valor de dichos inmuebles. Además, admitió el reclamo por daño moral. La demandada apeló la resolución agraviándose porque la sentencia rechazó la excepción de falta de acción. Manifiesta que el accionante no ha agotado la vía administrativa por la que optó, violando así la disposición del art. 119, ley 6658. Se agravia también por la condena a indemnizar la pérdida de chance, porque afirma que el a quo se ha excedido de los términos de la litis, ya que lo que se demandó como lucro cesante (privación de la renta que le hubiera producido la inversión del dinero proveniente de la venta de los lotes) difiere absolutamente de lo que se ha mandado a pagar como pérdida de chance, esto es, un porcentaje del valor de los lotes. También se agravia por la condena a indemnizar el daño moral.
1– El art. 119, ley 6658, cuando dispone que en caso de optarse por efectuar el reclamo ante la Administración “será imprescindible que se concluya con su trámite antes de interponer la demanda judicial”, no se refiere al reclamo previo a la acción contencioso-administrativa, sino al que voluntariamente haga el propio interesado por una causa que no implique impugnar la actuación estatal en el ejercicio de función administrativa. En el caso de autos se reclama en virtud del derecho común.
2– El art. 119, Ley 6658, debe interpretarse en armonía con el art. 178, Const. Pcial., que dispone que “el Estado, los municipios y demás personas jurídicas públicas pueden ser demandadas ante los tribunales ordinarios sin necesidad de formalidad ni autorización previa de la Legislatura y sin que en juicio deban gozar de privilegio alguno”. Por ello, la norma del art. 119, ley 6658, sólo pretende que no subsistan paralelamente ambas vías.
3– La vía administrativa debe estar concluida al promover la acción judicial, pero esa conclusión no se produce únicamente por el dictado del acto administrativo que resuelve sobre la pretensión del reclamante, sino que admite otras formas –entre ellas el desistimiento del reclamante–, que puede manifestarse en forma expresa ante la Administración o implícitamente con la interposición de la demanda y su correspondiente notificación al Estado. Una interpretación que excluyera la acción judicial mientras no exista pronunciamiento definitivo en sede administrativa colocaría a la norma legal en franca contradicción con la norma constitucional, por lo que debe descartarse.
4– En autos, no ha mediado un reclamo administrativo coincidente en sujeto, objeto y causa con la presente acción judicial. Las actuaciones administrativas que invoca la demandada apelante no constituyen un reclamo de indemnización de daños y perjuicios derivados del error registral, sino sólo un pedido de información sobre la situación registral de los inmuebles, por lo que, aun si se adoptara la interpretación que se ha descartado del art. 119, ley 6658, no obstarían a la promoción de la presente acción.
5– Respecto a la condena por pérdida de chance, ésta excede con creces los términos de la litis. Si se demandó indemnización por la renta del producido de la venta de los lotes, que el actor dejó de percibir durante determinado lapso, mal puede condenarse a indemnizar el valor de los lotes o un porcentaje de éste, como en la sentencia apelada, ya que la condena difiere en la causa y excede ampliamente el monto demandado, con lo que se incurre en una grave violación de la garantía del debido proceso y la defensa en juicio. La sentencia reconoce por este rubro lo que ha sido negado por el rubro daño emergente.
6– Aun frente a la irregularidad objetiva y patente que significa que los mismos inmuebles estén registrados como dominio pleno a nombre de dos personas distintas, no está determinado ni obran en autos elementos de juicio que permitan determinar cuál de esas personas es la que ha perfeccionado la titularidad dominial.
7– De las disposiciones de los arts. 577, 594, 596, 1329, 1330, 2601, 3270 y conc., CC, se desprende que si al momento de comprar los inmuebles la persona que se los vendió al actor ya se había hecho tradición de los lotes a otro comprador, aquél no pudo adquirir el dominio, y entonces se trataría de una venta de cosa ajena, por lo que el actor tampoco lo habría adquirido. Pero tal circunstancia no ha sido ni siquiera invocada en autos, de donde cabe la posibilidad de que el vendedor originario no haya hecho tradición al primer comprador sino al segundo, que a su vez es el antecesor en el dominio del accionante, en cuyo caso éste sí habría adquirido el dominio y, por tanto, los bienes se encontrarían en su patrimonio, por lo que el error registral no pudo haberle causado un perjuicio de monto equivalente ni proporcional al valor de los bienes.
8– La verdadera situación del dominio sobre los bienes en cuestión depende de un conjunto de situaciones de hecho que no han sido invocadas ni probadas en autos y que el tribunal no podría investigar de oficio sin violar el principio dispositivo. Por ello, no procede el reclamo indemnizatorio por el valor de los bienes ni por una parte proporcional de éstos, ni siquiera por el monto abonado como precio de la compra, porque no está demostrado que tales bienes no estén en el patrimonio del actor, con lo que la condena a indemnizar por este concepto podría generar un enriquecimiento sin causa legítima para el actor.
9– No obsta a la procedencia del daño moral la excepción de falta de acción fundada en que no se ha probado que los inmuebles no estén en el patrimonio del actor, ya que dicho rubro por su naturaleza no está condicionado a la existencia del perjuicio patrimonial. El daño moral que se ha mandado a indemnizar consiste en la aflicción espiritual que ha provocado en el actor el descrédito sobre su persona que derivó de la frustración de la venta de los lotes a un tercero, como consecuencia de la situación registral irregular.
10– El tomar conocimiento de la situación registral irregular de los inmuebles, máxime en el curso de tratativas de venta, es una circunstancia susceptible de provocar aflicción espiritual y desasosiego en la persona del actor, que se dedica a la venta de inmuebles como actividad lucrativa, ante la posibilidad de que su buen nombre pudiera resultar afectado por el hecho, aun cuando ello pudiera en definitiva no haber ocurrido. Esa alteración espiritual configura un daño moral indemnizable y no caben dudas de que ella reconoce como causa el obrar irregular de los funcionarios encargados del Registro General de la Provincia (art. 1112, CC), por el que debe responder el Estado, por ser aquéllos dependientes de éste (art. 1113, CC).
Hacer lugar parcialmente a la apelación de la demandada y revocar la sentencia recurrida en cuanto condena a indemnizar la pérdida de chance, imponiendo las costas de ambas instancias en un 80% a la parte actora y en un 20 % a la demandada.
