Inmueble sometido a propiedad horizontal. BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Terraza de unidad funcional. GASTOS DE MANTENIMIENTO. Obligado al pago. Improcedencia del reembolso. Humedades originadas en mejoras realizadas por el demandado para su propio beneficio. RESPONSABILIDAD. Criterio subjetivo de atribución
1– Aun en caso de admitir la interpretación pretendida por la apelante (demandada) del art. 7 del Reglamento de Copropiedad, según la cual, al ser catalogada la terraza de su PH como un bien común de uso exclusivo, todas las erogaciones necesarias para su mantenimiento o reparación se encuentran a cargo del consorcio y deben ser liquidadas como expensas o gastos extraordinarios a soportar por la comunidad de copropietarios en la medida que les corresponda, ello no implicaría desligarla de su responsabilidad resarcitoria por los daños originados por las cosas de las cuales se sirve (art. 1113, CC).
2– La ley 13512 regula el marco general de convivencia consorcial, permitiendo mediante la redacción del Reglamento de Copropiedad que las partes adapten algunas de sus disposiciones a las particularidades de cada inmueble sometido a PH. Tan fundamental es este estatuto, que “el consorcio es un producto o consecuencia del reglamento de copropiedad, es decir, el consorcio nace precisamente al redactarse e inscribirse el reglamento de copropiedad”. Se establece de esta manera -entre otras situaciones- el ámbito de actuación del administrador, la forma de afrontar los gastos que se van generando tanto en los bienes de propiedad exclusiva como en los comunes así como los sujetos a quienes puede reclamarse su pago, más allá de los actos que dada la urgencia o las particularidades del caso puedan ser encarados por otro, con derecho a reembolso.
3– Sin embargo, la ley 13512 no excluye la aplicación de los principios que rigen el ámbito de la responsabilidad civil; configurados los presupuestos de ésta, la obligación resarcitoria se verifica, sin perjuicio de las acciones de retorno que entre los sujetos correspondan. Se comparte la conclusión del a quo cimentada fundamentalmente en el hecho del exclusivo uso de la terraza por la demandada. En tal sentido, el informe del perito ingeniero oficial es suficientemente gráfico y fundado en su explicación de las causas que en mayor medida llevaron a los desperfectos productos de la humedad en el PH de la actora, las que se habrían originado en la falla de la cubierta de techo como elemento protector de la acción hidráulica.
4– Los bienes comunes de uso exclusivo no dejan de pertenecer a la comunidad de propietarios, por lo que bastaría para poner a su cargo el deber de responder en los términos del art. 1113 párr. 2 ap. 2, CC (responsabilidad objetiva y personal frente a la víctima del daño). Sin embargo, es el demandado el que ha tomado la decisión y ha realizado todas las gestiones para la colocación del conflictivo piso cerámico cobertor, así como el asador, lo que permite advertir, sólo mediante la utilización del sentido común, que era para su propio provecho, tornando plenamente aplicable al caso la previsión del art. 1113, CC, por servirse de dicho espacio. “En el 1º. supuesto del art. 1113… la responsabilidad tiene carácter subjetivo, con basamento en la culpa, porque el dueño o guardián se liberan probando su diligencia para evitar el daño. Es decir, la prueba de la “no culpa” se practica de manera positiva, poniendo de relieve el dueño o guardián que desplegaron aquellas medidas razonables, acorde con las circunstancias (art. 512) como para prevenir el peligro de daño”.
5– No puede tampoco el demandado desligarse de la responsabilidad que a título subjetivo le corresponde, de acuerdo con lo normado por el art. 1109, CC, debido -como mínimo- a su negligencia a la hora de decidir el tipo de revestimiento cerámico a utilizar para cubrir el piso de la azotea. No se requiere experiencia técnica o específica en la arquitectura o la ingeniería para discernir acerca de la inconveniencia de colocar pisos para “interiores” sobre tal superficie externa. El argumento de que la actora contaba con la posibilidad de solucionar el problema procurando la reparación del piso de la terraza por su cuenta o efectuando su queja al administrador del consorcio, no puede ser seriamente utilizado como eximente de responsabilidad.
6– No merece recepción el agravio relacionado con la falta de celebración de asamblea, en base a las consideraciones efectuadas en torno a lo ajena que resulta la cuestión de la determinación de quién debe hacer frente a las reparaciones de un bien común en el seno del consorcio, tema que podrá ser objeto de discusión en la acción de repetición que eventualmente se intente. La impugnación efectuada en torno al monto mandado a pagar tampoco puede ser atendida pues el a quo ha efectuado una valoración de la pericia incorporada basado en los principios de la sana crítica racional. Por otro lado, no resulta razonable establecer milimétricamente la superficie a ser pintada de acuerdo con las manchas de humedad hoy existentes, ya que se sabe que en caso de efectuarse las reparaciones pertinentes, siempre es un sector más amplio de pared y cielorraso el que resulta afectado.
15795 – C5a. CC Cba. 1/12/04. Sentencia N° 152. Trib. de origen: Juz.32ª. CC Cba. “Yáñez Alicia Nélida c/Ramonda Stella Mary -Ordinario-Daños y perjuicios”
2a.Instancia. Córdoba, 1 de diciembre de 2004
¿Es procedente el recurso de apelación deducido por la demandada?
El doctor Abel Fernando Granillo dijo:
1. En contra del decisorio (Sent. N° 46, 17/3/03), que dispusiera: “1-Hacer lugar a la demanda y en consecuencia condenar a la demandada, Sra. Stella Mary Remonda, para que en el término de 15 días realice la reparación del inmueble de su propiedad identificado como unidad funcional número 1 del Consorcio de Propietarios del Edificio de PH de Av. Patria Sud N° 51 de esta ciudad de Cba, bajo apercibimiento de ordenar la realización de las mismas a su cuenta y por intermedio (de) terceras personas. 2- Condenar a la demandada a abonar a la actora en el plazo de diez días la suma de $ 4014,91 en concepto de daño material y lucro cesante determinado. 3- Hacer lugar a la demanda respecto de los daños y perjuicios por lucro cesante, dejando para la etapa de ejecución de sentencia la determinación del mismo respecto de los períodos locativos dejados de percibir por la inutilización del inmueble tomando como fecha de cómputo la de iniciación de la presente demanda. 4- Imponer las costas del presente a cargo de la demandada…”; se agravia la demandada, por intermedio de su letrada apoderada, en primer lugar, por entender que el a quo ha aplicado el derecho en forma errónea como consecuencia de haber encuadrado los hechos apartándose de las disposiciones de la ley 13512 y Reglamento de Copropiedad, interpretándolos en forma arbitraria y dejando de lado las reglas de la sana crítica. Sigue explicando que de la correcta interpretación del art. 7 del Reglamento corresponde entender que la primera parte se refiere al mantenimiento de las partes interiores del departamento -a cargo del propietario de cada unidad- y que la 2ª parte se refiere al mantenimiento de los sitios de dominio común y uso exclusivo, que deben considerarse como expensas o gastos extraordinarios porque interviene el administrador y deben pagarse a la presentación de los saldos deudores, pues si no existe derecho a reembolso y deben pagarse del propio peculio, no es necesario que intervenga el administrador ni que se determine saldo deudor alguno. Arriba a la conclusión de que según la citada cláusula juntamente con el art. 8, ley 13512, su parte no está obligada a reparar la cubierta de la terraza a su exclusivo cargo, sin derecho a reembolso, teniendo en cuenta el carácter común de esa parte. Además -agrega- cuando el artículo 14 del Reglamento dispone que: “Queda entendido por cargas comunes las expensas por a)…b)…c) Reparación y conservación de las partes y bienes comunes”, no se hace referencia ni se distingue si se trata de bienes de uso exclusivo o no. Expresa que si según el perito el piso de la terraza es inadecuado, surge que el mismo no debe ser mantenido sino renovado o cambiado totalmente, por lo que los gastos para solucionar el problema no pueden catalogarse como de mantenimiento sino de reparación y por lo tanto a cargo de los propietarios en la proporción de ley. En relación a la necesidad de asamblea de consorcistas -desestimada por el a quo- entiende que no es intrascendente, máxime en este caso en que no se había nombrado nuevo administrador, el que estaría encargado de actuar según su obligación ya que en caso de que el titular de la unidad en donde debe efectuarse la reparación no la realice y ello perjudique a los demás copropietarios o partes comunes, se impone que el administrador, en nombre del consorcio, intime al dueño de la unidad a efectuar el arreglo correspondiente y, en caso de negativa, mandarla hacer por cuenta del consorcio y luego cargar el gasto en la forma que corresponda. Indica que las disposiciones de la ley 13512 se aplican a toda clase de consorcio, esté formado por dos o 200 personas, ya que las medidas que se adoptan en reunión son las que otorgan legalidad a los actos posteriores. Entiende que siendo que la actora tenía los medios legales para solucionar el problema, los deterioros de su departamento no pueden ser atribuidos como causados por la exclusiva culpa de la demandada. Manifiesta que la actora conocía la clase de revestimiento que se había puesto y que ella posteriormente encargó insuficientes reparaciones, por lo que si el trabajo se realizó mal o inadecuadamente, no es exclusiva la culpa de la demandada, porque la actora, pudiendo realizar el trabajo en forma correcta, no lo hizo. Reitera que la circunstancia de que estuviera desocupado el inmueble recae sobre la actora, por lo que es injusta la sentencia en cuanto hace lugar a la demanda respecto del lucro cesante determinado y futuro poniendo a cargo de la demandada en concepto de daño material la reparación del departamento de la actora. Se queja asimismo del monto mandado a abonar, y que el a quo toma del informe del perito -según su opinión- sin analizarlo, pues resulta claro que se han sobrecargado los gastos, dado que los metros de pintura a cubrir no se condicen con los metros a reparar. Considera injusto que su parte cargue con la pintura total teniendo en cuenta que en el departamento existen humedades y fisuras que no han sido causadas por filtraciones de la terraza. Corrido traslado de los agravios, los mismos son respondidos por la contraria, quedando la causa en estado de ser resuelta. 2. Sostengo que la sentencia apelada contiene una adecuada relación de causa, en los términos y alcances del art. 329, CPC, al que me remito en homenaje a la brevedad. 3. Me encuentro en condiciones de adelantar que el recurso de apelación deducido por la demandada no puede ser objeto de recibo, debiendo ser confirmada la sentencia recurrida, con costas y doy las razones que sustentan tal convencimiento: En primer lugar, la queja de la apelante se centra en una supuestamente errónea interpretación por el sentenciante del art. 7 del Reglamento de Copropiedad, según el cual, al ser catalogada la terraza del PH 1 como un bien común de uso exclusivo, todas las erogaciones necesarias para su mantenimiento o reparación se encuentran a cargo del consorcio, debiendo ser liquidadas como expensas o gastos extraordinarios a soportar por la comunidad de copropietarios en la medida que les corresponda, lo que excluiría la responsabilidad civil de la demandada. No comparto la última de las conclusiones, pues aun en caso de admitir la interpretación pretendida para los confusos términos del art. 7 del citado Reglamento, ello no implicaría desligar a la apelante de su responsabilidad resarcitoria por los daños originados por las cosas de las cuales se sirve (art. 1113, CC). En efecto, la ley 13512 regula el marco general de convivencia consorcial, permitiendo mediante la redacción del Reglamento de Copropiedad, que las partes adapten algunas de sus disposiciones a las particularidades de cada inmueble sometido a propiedad horizontal. Tan fundamental es este estatuto, que “el consorcio es un producto o consecuencia del reglamento de copropiedad, es decir, el consorcio nace precisamente al redactarse e inscribirse el reglamento de copropiedad” (Gabás Alberto Aníbal, Manual Teórico-Práctico de Propiedad Horizontal, Ed. Hammurabi, Bs. As., 1991). Se establece de esta manera -entre otras situaciones- el ámbito de actuación del administrador, la forma de afrontar los gastos que se van generando tanto en los bienes de propiedad exclusiva como en los comunes así como los sujetos a quienes puede reclamarse su pago, más allá de los actos que dada la urgencia o las particularidades del caso puedan ser encarados por otro, con derecho a reembolso. Realizo esta introducción, pues considero necesario aclarar que dicho marco regulatorio no excluye la aplicación de los principios que rigen el ámbito de la responsabilidad civil. Dicho en otras palabras, configurados los presupuestos de la misma, la obligación resarcitoria se verifica, sin perjuicio de las acciones de retorno que entre los sujetos correspondan. Lo expuesto nos introduce en la necesidad de constatar dichos requisitos en base a los elementos aportados por las partes. Concuerdo con el resultado obtenido por el magistrado actuante en primera instancia, quien cimienta su conclusión fundamentalmente en el hecho del exclusivo uso de la terraza por parte de la demandada. En efecto, el informe del perito ingeniero oficial es suficientemente gráfico y fundado en su explicación de las causas que en mayor medida llevaron a los desperfectos productos de la humedad en el identificado como PH 2, sobre todo al manifestar que “En cuanto a las humedades detectadas en forma generalizada, en algunos ambientes en forma mínima y en otros de una manera significativa, tanto en cielorrasos como en sectores medios y altos de los muros, resulta evidente que tienen su origen en la falla de la cubierta de techo como elemento protector de la acción hidráulica…”. En otro orden de cosas, es cierto que los bienes comunes de uso exclusivo no dejan de pertenecer a la comunidad de propietarios, por lo que se ha dicho que: “En el supuesto de los bienes comunes de “uso exclusivo”, el consorcio de copropietarios es el dueño de la cosa; es quien tiene sobre la misma un derecho de dominio. Ello basta, por sí solo, para poner a su cargo el deber de responder en los términos del art. 1113 párr. 2 ap. 2, CC, en donde queda consagrada la responsabilidad objetiva y personal frente a la víctima del daño (CNCiv., Sala D, 23/3/93-García, Manuel A. v. Consorcio Junín 1194 y otro. JA 1994-I-118). Sin embargo, es el demandado en autos el que ha tomado la decisión y realizado todas las gestiones para la colocación del conflictivo piso cerámico cobertor, así como el asador (ver testimonial de fs.64/65), lo que permite advertir, sólo mediante la utilización del sentido común, que era para su propio provecho, tornando plenamente aplicable al caso la previsión del art. 1113, CC, por servirse de dicho espacio. Dice la Dra. Matilde Zavala de González al respecto que “…en el primer supuesto del art. 1113 (literalmente: “daños con las cosas”, pero que jurídicamente debe ser entendida como daños por cosas intrínsecamente inofensivas) la responsabilidad tiene carácter subjetivo, con basamento en la culpa, porque el dueño o guardián se liberan probando su diligencia para evitar el daño. Es decir, la prueba de la “no culpa” se practica de manera positiva, poniendo de relieve el dueño o guardián que desplegaron aquellas medidas razonables, acorde con las circunstancias (art. 512) como para prevenir el peligro de daño” (Resarcimiento de daños, T 4, Ed. Hammurabi, Bs. As., 1999, p. 605). No puede, por otra parte, el demandado desligarse de la responsabilidad que a título subjetivo le corresponde, de acuerdo con lo normado por el art. 1109, CC, debido -como mínimo- a su negligencia a la hora de decidir el tipo de revestimiento cerámico a utilizar para cubrir el piso de la azotea. No se requiere experiencia técnica o específica en la arquitectura o la ingeniería para discernir acerca de la inconveniencia de colocar pisos para “interiores” sobre tal superficie externa. “Este aspecto de la culpa nos muestra los elementos positivos que integran el concepto: a) Valoración de conducta. La culpa exige inexcusablemente una valoración del comportamiento humano, y allí donde pueda hacerse un juicio de reproche puede existir una culpa. b) Juicio de reproche. La valoración debe versar sobre la diligencia y la prudencia en el actuar. La diligencia consiste en prever lo que era previsible y en adoptar las providencias necesarias para evitar un daño. La prudencia consiste en actuar con cautela cuando el daño se ha previsto. El juicio de reproche determinará la negligencia o la imprudencia en la conducta, o sea la existencia de culpa.” (Bustamante Alsina, Jorge; Teoría General de la Responsabilidad Civil, Lexis Nexos, Abeledo-Perrot, Bs. As., 1997). En esta misma línea de pensamiento se estableció jurisprudencialmente que: “Cuando los desperfectos sufridos en los bienes comunes se producen a consecuencia de los propios hechos del propietario de un departamento, a éste solo corresponde su reparación integral (C2a.CC Cba, 28/6/77 “Rodríguez de Bancalari, Marta V. y otra c. Colombo de Andruet, Elsa L”). En un supuesto distinto pero análogo al presente se ha sostenido que: “El manteniendo de las cosas comunes de uso exclusivo, en el caso de la limpieza de la terraza evitando la obturación de la rejilla, corresponde al propietario de la misma, por lo que resulta razonable, que los daños producidos por sus descuidos sean a cargo del propietario en donde se encuentre ubicado ese bien común de uso exclusivo sin perjuicio de la acción ulterior a que se considere con derecho intentar. (CCCom. San Isidro, Sala 1ª, 1/6/03-Espantoso, María E. y otros v. Mallo, Leonardo M. s/daños y perjuicios. BA B1701144)”. Borda reconoce este distingo en base al uso que se dé cuando se expresa en el sentido de que “…es posible que el reglamento establezca que algunas partes comunes del edificio sean de uso exclusivo. Tal cosa puede ocurrir principalmente con los patios, azoteas y jardines. En ese caso es indudable que los gastos de mero mantenimiento corresponden al copropietario que tiene el derecho al uso exclusivo, pero si se trata de reparaciones a fondo, que no son originadas en el uso que se le ha dado a esa parte, la reparación corresponde al consorcio” (Borda Alejandro, Tratado de Derecho Civil, Derechos Reales, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1992). El insistentemente sostenido argumento de que la actora contaba con la posibilidad de solucionar el problema procurando la reparación del piso de la terraza por su cuenta o efectuando su queja al administrador del consorcio, no puede ser seriamente utilizado como eximente de responsabilidad. Tampoco merece recepción el agravio relacionado con la falta de celebración de asamblea, en base a las consideraciones que ya se han efectuado en torno a lo ajena que resulta la cuestión de la determinación de quién debe hacer frente a las reparaciones de un bien común en el seno del consorcio, tema que podrá ser objeto de discusión en la acción de repetición que eventualmente se intente. La impugnación efectuada en torno al monto mandado a pagar tampoco puede ser atendida pues ha efectuado una valoración el Sr. Juez a quo de la pericia incorporada basado en los principios de la sana crítica racional, en sentido concordante con lo expresado por Palacio Lino en su Tratado de Derecho Procesal Argentino cuando afirma “….de lo expuesto se sigue que la libertad con que cuentan los jueces para apreciar el dictamen pericial y apartarse de sus conclusiones no implica reconocer a aquellos una absoluta discrecionalidad. Si bien, por un lado, por categórico y unánime que sea el dictamen carece de valor vinculante para el órgano judicial, el apartamiento de las conclusiones establecidas en aquél debe encontrar apoyo en razones serias, es decir, en fundamentos objetivamente demostrativos de que la opinión de los expertos se halla reñida con principios lógicos o máximas de experiencia o de que existen en el proceso elementos probatorios provistos de mayor eficacia para provocar la convicción acerca de la verdad de los hechos controvertidos”. Por otro lado, no resulta razonable establecer milimétricamente la superficie a ser pintada de acuerdo a las manchas de humedad hoy existentes, ya que se sabe que en caso de efectuarse las reparaciones pertinentes, siempre es un sector más amplio de pared y cielorraso el que resulta afectado. 3. En suma, estimo que no le asiste razón al apelante y la sentencia dictada en autos debe ser confirmada en todas sus partes. Las costas deberán ser impuestas a la parte recurrente de acuerdo a lo prescripto por el art. 130, CPC.
Los doctores Abraham Ricardo Griffi y Nora Lloveras adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.
Por el resultado de la votación precedente,
SE RESUELVE: Rechazar el recurso de apelación deducido por la demandada Sra. Stella Mary Ramonda, con costas.
Abel Fernando Granillo – Abraham Ricardo Griffi – Nora Lloveras •
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