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Los presentes actuados vienen elevados en apelación del Juzgado de Primera Instancia y 1a.Nominación en lo Civil y Comercial de esta ciudad de Río Cuarto, a cargo del Dr. José Antonio Peralta, quien con fecha 3 de abril de 2012 dictó la sentencia Nº 46, en la que resolvió: “I) No hacer lugar a la demanda en contra de Cecilia Mónica Gutiérrez, con costas. II) Hacer lugar a la demanda iniciada por la Sra. Inocencia Marta Rauch en contra de María Cristina Gutiérrez, y en consecuencia condenar a la accionada al pago de la suma de pesos noventa y dos mil noventa y ocho con seis centavos ($ 92.098,06), más intereses desde ahora en más y hasta su efectivo pago. III) Imponer las costas a la parte demandada. IV) Regular los honorarios del Dr. Horacio Juárez Peñalva en la suma de$ 18.419,00”. Así, surge de las constancias de autos que la actora dedujo demanda pretendiendo el cobro de la suma de pesos noventa mil ($ 90.000), intereses y costas, proveniente de los daños y perjuicios originados por el incumplimiento –por parte de la demandada locadora– del contrato de locación celebrado con fecha 29 de febrero de 2008; tramitado el proceso, el primer sentenciante, acogiendo la defensa de falta de acción oportunamente opuesta, rechazó la demanda en contra de Cecilia Mónica Gutiérrez y acogió la acción dirigida en contra de María Cristina Gutiérrez, condenándola a abonar a la actora la suma de $ 92.098,06 y las costas del proceso. Contra dicho pronunciamiento se alzó la accionada y, elevados los autos a este Tribunal, se ordenó el traslado contemplado en el art. 371, CPC, expresando agravios la apelante en los términos del escrito de fs. 308/321 vta., los que fueron contestados por la actora –mediante apoderado– de conformidad al libelo obrante a fs. 323/324 vta. Llamados los autos a estudio, firme el decreto correspondiente y concluido aquél, el Tribunal se encuentra en condiciones de dictar sentencia. La crítica de la apelante se centra en que el a quo no ha tenido en cuenta que la actora resolvió el contrato de manera unilateral, obviando el requerimiento previo necesario para el ejercicio de la opción resolutoria tácita contemplada en el art. 1204, CC, y, para el supuesto de considerarse válida tal resolución, sostiene que los motivos invocados por la accionante para resolver el contrato son falsos. Agrega que los desperfectos a que alude habrían surgido con posterioridad a la entrega, tal como lo expresa en la misma comunicación rescisoria, y que la actora recibió el inmueble previo haberlo examinado minuciosamente, recibiéndolo en las condiciones expresadas en el mismo contrato; que los daños aparecen cuatro meses después de recibido el inmueble, por lo que a la locataria correspondía hacerse cargo del mantenimiento y conservación. Concluye que el juez ha omitido valorar las cláusulas contractuales de las que surge que el inmueble se encontraba en perfecto estado y ello era conocido por la actora, que lo recibió de conformidad, y que los desperfectos posteriores son a su exclusivo cargo, según lo convenido.
Doctrina del fallo
1– En autos, en cuanto se impugna la decisión resolutoria porque los daños del inmueble aparecieron con posterioridad a la ocupación de éste;l que había sido recibido por la actora de conformidad, en buen estado de uso y conservación, previo examen minucioso; todo lo cual consta en las cláusulas contractuales, en las que también se pactó que a partir de la firma del contrato los gastos de mantenimiento y conservación del inmueble serían a cargo de la locataria, la apelante se desentiende por completo de que en la cláusula 10ª del contrato se consignó que el destino de la propiedad era “vivienda geriátrico”, remarcando incluso que la locataria no podría “cambiar el destino ni hacer modificaciones” y que, si llegara a cambiar el destino, sin consulta del locador, el contrato “se dará por rescindido de pleno derecho”, lo que guarda relación con el plazo de la locación –36 meses– fijado en la cláusula 2ª, que es el término mínimo para las locaciones que tienen otro destino que no sea vivienda (art. 2, ley 23091).
2– Ahora bien, sin perjuicio de que los gastos de mantenimiento y conservación corresponden al locatario, en orden al cumplimiento de la obligación de conservar la cosa en buen estado y responder de todo daño o deterioro que se causare por su culpa o por el hecho de las personas que habiten el inmueble (art. 1561, CC, y cláusula 13ª del contrato), conforme la regulación supletoria de la voluntad de las partes contenida en el ordenamiento común, el locador debe responder de los vicios o defectos graves de la cosa arrendada que impidieran el uso de ella, aunque él no los hubiese conocido, o hubiesen sobrevenido en el curso de la locación (art. 1525 del mismo ordenamiento), pudiendo el locatario, en tal caso, pedir la disminución del precio o la rescisión del contrato, salvo que hubiese conocido los vicios o defectos de la cosa.
3– En la especie, se advierte de los daños sufridos por el inmueble, de los que dan cuenta las fotografías de las que obran copias en autos y el acta notarial de fecha 22/7/08 –que corrobora las fotografías aludidas, conforme surge del mismo instrumento– se trata de roturas en la cañería de agua y de cloacas, lo que también explicó uno de los testigos de autos, quien realizó los trabajos de plomería y cloacas en el baño. Estos configuran vicios redhibitorios, pues al no poder verse los caños, las humedades en los muros y techos de la planta baja producidas como consecuencia de las pérdidas provocadas por las roturas de aquéllos, pueden válidamente no haber sido percibidas por la locataria al examinar el inmueble y haber aparecido con posterioridad a la ocupación de éste, al tiempo de comenzar a usarse las redes de agua y cloacas, según lo que indica comúnmente la experiencia, aun prescindiendo de explicaciones técnicas al respecto.
4– La gravedad de los defectos, de entidad tal que autorice al locatario a la rescisión del contrato en los términos que prevé el citado art. 1525 del ordenamiento común –a más de no estar discutida en esta instancia la aseveración del sentenciante en cuanto a que “hacen inhabitable la vivienda”– está dada en el caso por su vinculación con el destino que se convino darle a la cosa locada, ya que la habrían tornado impropia para la instalación de un geriátrico, significando “sacrificios considerables y no previstos para el locatario”.
5– La ratio legis de la norma –dice Borda– radica en que el contrato de locación supone la cesión del uso y goce de una cosa a cambio de un determinado precio; es natural, pues, que el locador tenga a su cargo la obligación de garantizar al locatario que podrá hacer uso de la cosa conforme a su destino; por ello debe abstenerse de todo acto que perturbe el goce de la cosa por el inquilino, defenderlo contra las turbaciones de terceros y, finalmente, hacer las reparaciones que se deriven de los vicios o defectos de la cosa o del uso normal al que el inquilino la haya sometido. Esta obligación de garantía llena una función jurídica semejante a la evicción y los vicios redhibitorios en la compraventa. Ello así, por el mismo carácter oculto de los vicios del inmueble, es irrelevante la manifestación contenida en la cláusula 7ª en cuanto declara el locatario “haber visitado y examinado las partes edilicias, instalaciones de gas natural por red, instalaciones eléctricas, agua corriente y sanitarias que se encuentran en buenas condiciones de uso…”, pues las roturas de caños sólo se podían haber advertido accediendo a éstos a través de las paredes, y las filtraciones no podían ser percibidas si el inmueble se entregó pintado, según la primera parte de la misma cláusula.
6– Ahora bien, tal como lo aduce la apelante, el contrato contiene también una cláusula de “no responsabilidad” (cláusula 15ª) en la que se estipuló: “1. El locador no se responsabiliza de los daños y perjuicios que pudieran producirle al Locatario o a sus familiares, las inundaciones, filtraciones y desprendimientos provenientes de roturas o desperfectos de caños o techos, o cualquier otro accidente producido en la propiedad. 2. Se incluyen también las enunciadas en el Código Civil, desde que el Locatario toma a su cargo como riesgo propio incluso el caso fortuito y la fuerza mayor, quedando liberado el Locador, de las obligaciones de los artículos 1514 y 1526 del Código Civil”. El primer sentenciante nada dice sobre el particular, a pesar de haber sido invocada la convención en la contestación de la demanda y la actora, insólitamente no incluyó planteo alguno al respecto al interponer la demanda. Ello así, asiste razón a la apelante en cuanto achaca al a quo haber omitido valorar las cláusulas contractuales que liberan de responsabilidad a la locadora.
7– Una interpretación restrictiva de la cláusula de exoneración de responsabilidad –tal como corresponde ponderar este linaje de convenciones en cuanto importan una abdicación al derecho de una de las partes en beneficio de su contratante– conduce a que su alcance no puede exceder los términos estrictos en que ha sido concebida. Así, se estipuló que el locador no se responsabiliza “de los daños y perjuicios que pudieran producirle al locatario o a sus familiares, las inundaciones, filtraciones y desprendimientos provenientes de roturas o desperfectos de caños o techos, o cualquier otro accidente producido en la propiedad”, expresión que evidentemente refiere a los daños que pueda ocasionar a los ocupantes del inmueble directamente alguna de las situaciones señaladas –que pudieran producirse aun por caso fortuito o fuerza mayor, como se consigna en el punto “2” de la misma cláusula–, pero en la que no podrían estar comprendidos “los vicios o defectos graves de la cosa arrendada que impidieran el uso de ella”.
8– Aunque los vicios o defectos graves de la cosa arrendada que impidieran su uso fueran desconocidos por el locador o sobrevenido en el curso de la locación –a los que hace alusión el citado art. 1525, CC, ya que en tal caso se trata, por antonomasia, de “roturas o desperfectos” que existían al tiempo de la entrega del inmueble, sin exteriorizarse–, tampoco pueden estar alcanzados por las obligaciones de los arts. 1514 y 1526 del mismo Código –comprendidas en el punto “2” de la misma estipulación eximitoria–, ya que el primero establece el estado en que debe entregarse el inmueble y, tratándose de vicios ocultos, no pudieron ser advertidos en la inspección realizada los desperfectos descriptos en el acta notarial de fs. 169 y vta. y fotografías que la integran; y el segundo dispositivo alude a la responsabilidad del locador por los impedimentos que se opongan al locatario para el uso o goce de la cosa arrendada, concerniendo a acciones de terceros o fuerza mayor que puedan importar turbaciones –de hecho o de derecho– al ejercicio de aquél. Por el mismo motivo, esto es, por tratarse de vicios ocultos, no pueden calificarse como caso fortuito o fuerza mayor, supuestos estos últimos asumidos por la locataria a su cargo en la misma cláusula de exoneración.
9– No obstante lo hasta aquí expuesto, como consecuencia también de tratarse de vicios redhibitorios, no hay responsabilidad del locador si el locatario ha manifestado en el contrato haber recibido la cosa “en el estado en que se encuentra”, y en la cláusula 7ª del convenio, el locatario declara recibir el inmueble desocupado, pintado “y en el estado de aseo y conservación actual que se encuentra…”, manifestando más adelante en la misma estipulación, su conformidad “en recibir el inmueble en el buen estado de conservación e higiene” y, en la cláusula 13ª (“mantenimiento”), concretamente se expresa que “el locador hace entrega del bien locado al locatario en el estado en que se encuentra manifestando el segundo conocer dicho estado” y libera al locador de las obligaciones impuestas por los arts. 1515 y 1516, CC, asumiéndolas a su cargo y por su cuenta la locataria.
10– Sostiene Borda que al admitir el locatario en el contrato que recibe la cosa “en el estado en que se encuentra”, importa una renuncia implícita a toda reclamación por los defectos de la cosa y que sólo se mantendría la responsabilidad por los vicios sobrevinientes con posterioridad al contrato, puesto que ellos no se vinculan con el estado de la cosa en aquel momento. Y agrega “no deben reputarse sobrevinientes los que estaban latentes en la cosa y se han manifestado más tarde; por ejemplo, una cañería picada o en mal estado, que luego se perfora y produce manchas de humedad, goteras o filtraciones”.
11–Se agrega que la garantía por vicios redhibitorios puede ser modificada, disminuida, ampliada y aun eliminada de común acuerdo por las partes, por imperar en la materia el principio de la libertad de las convenciones. La atenuación contractual sería nula si el locador hubiese actuado dolosamente, es decir, si al contratar ha ocultado de mala fe el vicio, lo cual en la especie no ha sido en modo alguno acreditado, a pesar de las manifestaciones vertidas al respecto en la demanda, aludiendo a que el inmueble había sido retocado y debidamente preparado para alquilarlo en las condiciones declaradas en el contrato. Obviamente, la prueba de que la locadora conocía los vicios ocultos que afectaban el inmueble estaba a cargo de la locataria.
12– Ello, entonces, resultando de la convención entre las partes y de la salvedad contenida en el art. 1514 del ordenamiento común (“si conviniesen en que se entregue en el estado en que se halle”) para las obligaciones del locador, que la locataria actora recibió el inmueble en el estado en que se encontraba, asumiendo a su cargo y por su cuenta las reparaciones auún por vicio o defecto de la cosa (art. 1516, CC), por lo que en tal caso no surge responsabilidad para la locadora, corresponde hacer lugar al recurso de apelación deducido por esta última en contra de la sentencia condenatoria impugnada.
Resolución
I) Hacer lugar al recurso de apelación deducido por la demandada María Cristina Gutiérrez y, en consecuencia, revocar el pronunciamiento apelado en cuanto ha sido materia de recurso, y en lugar de lo resuelto al punto II de la sentencia, rechazar la demanda promovida en su contra por la Sra. Inocencia Marta Rauch. II) Dejar sin efecto también la imposición de costas y regulación de honorarios contenidas en la misma resolución. III) Imponer las costas de ambas instancias a la accionante vencida.
C1a. CC y CA, Río Cuarto, Cba. 15/2/13. Sentencia Nº 3. Trib. de origen: Juzg.1a. CC Río Cuarto, Cba. “Rauch, Inocencia Marta c/ Gutiérrez, Cecilia Mónica y otro – Ordinario – Daños y Perjuicios”. Dres. Rosana A. de Souza, Julio Benjamín Avalos y Eduardo H. Cenzano ■
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DAÑOS Y PERJUICIOS
SENTENCIA DEFINITIVA NUMERO: 3
En la ciudad de Río Cuarto, a los quince días del mes de febrero del año dos mil trece, se reúnen en audiencia pública los señores Vocales de la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Contencioso Administrativo de Primera Nominación de la Segunda Circunscripción Judicial, por ante mí, Secretaria autorizante, a efectos de dictar sentencia en los autos caratulados “RAUCH, INOCENCIA MARTA c/ GUTIERREZ, CECILIA MONICA Y OTRO – ORDINARIO – DAÑOS Y PERJUICIOS” (Expte. N° 388741), elevados en apelación del Juzgado de Primera Instancia y Primera Nominación en lo Civil y Comercial de esta ciudad, a cargo del Dr. José Antonio Peralta, quien con fecha tres de abril de dos mil doce dictó la Sentencia número Cuarenta y seis (46) que obra a fs. 293/295 vta., en la que resolvió: “I) No hacer lugar a la demanda en contra de Cecilia Mónica Gutiérrez, con costas. II) Hacer lugar a la demanda iniciada por la Sra. Inocencia Marta Rauch en contra de Maria Cristina Gutiérrez, y en consecuencia condenar a la accionada al pago de la suma de pesos noventa y dos mil noventa y ocho con seis centavos ($ 92.098,06), más intereses desde ahora en más y hasta su efectivo pago. III) Imponer las costas a la parte demandada. IV) Regular los honorarios del Dr. Horacio Juárez Peñalva en la suma de pesos dieciocho mil cuatrocientos diecinueve ($ 18.419,00). Protocolícese, hágase saber y dese copia”.-
El Tribunal sentó las siguientes cuestiones a resolver:
1ª) ¿Resulta procedente el recurso de apelación deducido por la demandada María Cristina Gutiérrez?
2ª) ¿Qué pronunciamiento se debe dictar?
De conformidad al sorteo de ley practicado, se estableció que el orden de emisión de los votos es el siguiente: señores Vocales Rosana A. de Souza, Julio Benjamín Avalos y Eduardo Héctor Cenzano.-
A LA PRIMERA CUESTION PLANTEADA la Sra. Vocal Rosana A. de Souza, dijo:
La sentencia venida en apelación contiene una relación de causa que satisface suficientemente los recaudos formales, por lo que a ella remito a los fines de evitar innecesarias repeticiones. Surge de las constancias de autos que la actora dedujo demanda pretendiendo el cobro de la suma de pesos Noventa mil ($ 90.000), intereses y costas, proveniente de los daños y perjuicios originados por el incumplimiento –por parte de la demandada locadora- del contrato de locación celebrado con fecha 29 de febrero de 2008; tramitado el proceso, el primer sentenciante, acogiendo la defensa de falta de acción oportunamente opuesta, rechazó la demanda en contra de Cecilia Mónica Gutiérrez y acogió la acción dirigida en contra de María Cristina Gutiérrez, condenándola a abonar a la actora la suma de pesos Noventa y dos mil noventa y ocho con seis centavos ($ 92.098,06) y las costas del proceso. Contra dicho el pronunciamiento se alzó la accionada y, elevados los autos a este Tribunal, se ordenó el traslado contemplado en el art. 371 del C.P.C.C., expresando agravios la apelante en los términos del escrito de fs. 308/321 vta., los que fueron contestados por la actora –mediante apoderado- de conformidad al libelo obrante a fs. 323/324 vta. Llamados los autos a estudio (fs. 325), firme el decreto correspondiente y concluido aquél, el Tribunal se encuentra en condiciones de dictar sentencia.-
La crítica de la apelante se centra en que el a quo no ha tenido en cuenta que la actora resolvió el contrato de manera unilateral, obviando el requerimiento previo necesario para el ejercicio de la opción resolutoria tácita contemplada en el art. 1204 del Código Civil y, para el supuesto de considerarse válida tal resolución, sostiene que los motivos invocados por la accionante para resolver el contrato son falsos, pues los desperfectos a que alude habrían surgido con posterioridad a la entrega, tal como lo expresa en la misma comunicación rescisoria y que la actora recibió el inmueble previo haberlo examinado minuciosamente, recibiéndolo en las condiciones expresadas en el mismo contrato, apareciendo los daños cuatro meses después de recibido el inmueble, por lo que a la locataria correspondía hacerse cargo del mantenimiento y conservación de aquél. Concluye que el juez ha omitido valorar las cláusulas contractuales, de las que surge que el inmueble se encontraba en perfecto estado y ello era conocido por la actora, quien lo recibió de conformidad y que los desperfectos posteriores son a su exclusivo cargo, según lo convenido.-
Si bien es cierto que el a quo soslayó el análisis del requerimiento previo a la resolución por incumplimiento contractual que prevé el art. 1204 del Código Civil, no lo es menos que este aspecto no conformó la litis tal como quedó trabada en la pertinente oportunidad procesal, pues al contestar la demanda la Sra. María Cristina Gutiérrez –a través de sus apoderados, conforme el escrito de fs. 83/86 vta.- reconoció la celebración del contrato, negando que el objeto del mismo fuera la instalación de un geriátrico, negó también “la veracidad de las manifestaciones vertidas por la Sra. Rauch a través de sendas cartas documento”, pasando luego a cuestionar los daños reclamados y a remarcar que la actora realizó un examen minucioso del inmueble, recibiéndolo de plena conformidad en relación al buen estado en que se encontraba y que los gastos de mantenimiento y conservación se convinieron exclusivamente a cargo de la locataria, exonerándose a su parte de cualquier tipo de responsabilidad. No sólo que nada dice respecto de la ausencia de intimación previa en la que ahora sustenta la vía impugnativa que nos ocupa, sino que al hacer reserva de reclamar los daños que la ruptura del vínculo contractual le habría irrogado –no surgiendo de las constancias de la causa que haya ejercido acción alguna- expresa que se encuentran pendientes de pago las reparaciones de mantenimiento y conservación, “la indemnización prevista en la cláusula 29 del convenio” (por resolución anticipada) y los períodos locativos que fueron intimados, vale decir, acepta que la resolución se produjo por decisión de la actora, aún cuando niega la legitimidad de las causas en que se sustentó la desvinculación unilateral. Por tal motivo, y conforme la acotada competencia material de este Tribunal, no puede recibirse el cuestionamiento concerniente a la inexistencia de una intimación de cumplimiento previa a la resolución contractual ejercida por la actora que la apelante pretender introducir en esta instancia.-
Ahora bien, en cuanto impugna la decisión resolutoria porque los daños del inmueble aparecieron con posterioridad a la ocupación de éste, el que había sido recibido por la actora de conformidad, en buen estado de uso y conservación, previo examen minucioso del mismo, todo lo cual consta en las cláusulas contractuales, en las que también se pactó que a partir de la firma del contrato los gastos de mantenimiento y conservación del inmueble serían a cargo de la locataria, la apelante se desentiende por completo de que en la cláusula 10ª del contrato (copia glosada a fs. 10/13), se consignó que el destino de la propiedad era “vivienda geriátrico”, remarcando incluso que la locataria no podría “cambiar el destino ni hacer modificaciones” y que si llegara a cambiar el destino, sin consulta del locador, el contrato “se dará por rescindido de pleno derecho”, lo que guarda relación con el plazo de la locación –treinta y seis (36) meses- fijado en la cláusula 2ª, que es el término mínimo para las locaciones que tienen otro destino que no sea vivienda (art. 2, ley 23.091). Sin perjuicio de que los gastos de mantenimiento y conservación corresponden al locatario, en orden al cumplimiento de la obligación de conservar la cosa en buen estado y responder de todo daño o deterioro que se causare por su culpa o por el hecho de las personas que habiten el inmueble (art. 1561 del Código Civil y cláusula 13ª del contrato), conforme la regulación supletoria de la voluntad de las partes contenida en el ordenamiento común, el locador debe responder de los vicios o defectos graves de la cosa arrendada que impidieran el uso de ella, aunque él no los hubiese conocido, o hubiesen sobrevenido en el curso de la locación (art. 1525 del mismo ordenamiento), pudiendo el locatario en tal caso pedir la disminución del precio o la rescisión del contrato, salvo que hubiese conocido los vicios o defectos de la cosa. En la especie, se advierte de los daños sufridos por el inmueble, de los que dan cuenta las fotografías de las que obran copias a fs. 5/7 y 166/169 vta. y el acta notarial de fecha 22 de julio de 2008 –que corrobora las fotografías aludidas, conforme surge del mismo instrumento- se trata de roturas en la cañería de agua y de cloacas, lo que también explicó el testigo Marcelo Julio Rodríguez (fs. 147 y vta.), quien realizó los trabajos de plomería y cloacas en el baño. Estos configuran vicios redhibitorios, pues al no poder verse los caños, las humedades en los muros y techos de la planta baja, producidas como consecuencia de las pérdidas provocadas por las roturas de aquéllos pueden válidamente no haber sido percibidas por la locataria al examinar el inmueble, y haber aparecido con posterioridad a la ocupación del mismo, al tiempo de comenzar a usarse las redes de agua y cloacas, según lo que indica comúnmente la experiencia, aún prescindiendo de explicaciones técnicas al respecto. La gravedad de los defectos, de entidad tal que autorice al locatario a la rescisión del contrato, en los términos que prevé el citado art. 1525 del ordenamiento común –a más de no estar discutida en esta instancia la aseveración del sentenciante en cuanto a que “hacen inhabitable la vivienda”- está dada en el caso por su vinculación con el destino que se convino darle a la cosa locada, ya que la habrían tornado impropia para la instalación de un geriátrico, significando “sacrificios considerables y no previstos para el locatario” (conf. CIFUENTES, “Código Civil Comentado y Anotado”, Tomo II, Ed. La Ley, 1ª edición, comentario a la norma de cita). La ratio legis de la norma –dice BORDA (“Tratado de Derecho Civil – Contratos”, Tomo I, Ed. La Ley, 9ª edición, N° 693)- radica en que el contrato de locación supone la cesión del uso y goce de una cosa a cambio de un determinado precio; es natural, pues, que el locador tenga a su cargo la obligación de garantizar al locatario que podrá hacer uso de la cosa conforme a su destino, por ello debe abstenerse de todo acto que perturbe el goce de la cosa por el inquilino, defenderlo contra las turbaciones de terceros y, finalmente, hacer las reparaciones que se deriven de los vicios o defectos de la cosa o del uso normal al que el inquilino la haya sometido. Esta obligación de garantía –agrega el jurista- llena una función jurídica semejante a la evicción y los vicios redhibitorios en la compraventa. Ello así, por el mismo carácter oculto de los vicios del inmueble, es irrelevante la manifestación contenida en la cláusula 7ª en cuanto declara el locatario “haber visitado y examinado las partes edilicias, instalaciones de gas natural por red, instalaciones eléctricas, agua corriente y sanitarias que se encuentran en buenas condiciones de uso…”, pues las roturas de caños sólo se podían haber advertido accediendo a los mismos a través de las paredes y las filtraciones no podían ser percibidas si el inmueble se entregó pintado, como reza la primera parte de la misma cláusula.-
Ahora bien, tal como lo aduce la apelante, el contrato contiene también una cláusula de “no responsabilidad” (cláusula 15ª) en la que se estipuló: “1.- El LOCADOR no se responsabiliza de los daños y perjuicios que pudieran producirle al LOCATARIO o a sus familiares, las inundaciones, filtraciones y desprendimientos provenientes de roturas o desperfectos de caños o techos, o cualquier otro accidente producido en la propiedad.- 2.- Se incluyen también las enunciadas en el Código Civil, desde que el LOCATARIO toma a su cargo como riesgo propio incluso el caso fortuito y la fuerza mayor, quedando liberado el LOCADOR, de las obligaciones de los artículos 1514 y 1526 del Código Civil”. El primer sentenciante nada dice sobre el particular –a pesar de haber sido invocada la convención en la contestación de la demanda (fs. 85 vta./86)- y la actora, insólitamente no incluyó planteo alguno al respecto al interponer la demanda (desentendiéndose de los términos del contrato) pese a que en la misiva de fecha 25 de julio de 2008 habían expresado: “Son nulas las Cláusulas: Primera, Séptima, Décima tercera, Décima quinta, Vigésima, Vigésima primera y Vigésima noventa, por no ajustarse a la realidad, ni al espíritu legal del contrato…”. Ello así, asiste razón a la apelante en cuanto achaca al a quo haber omitido valorar las cláusulas contractuales que liberan de responsabilidad a la locadora.-
En primer lugar, adelanto que una interpretación restrictiva de la cláusula de exoneración de responsabilidad –tal como corresponde ponderar este linaje de convenciones en cuanto importan una abdicación al derecho de una de las partes en beneficio de su contratante- conduce a que su alcance no puede exceder los términos estrictos en que ha sido concebida. Así, se estipuló que el locador no se responsabiliza “de los daños y perjuicios que pudieran producirle al locatario o a sus familiares, las inundaciones, filtraciones y desprendimientos provenientes de roturas o desperfectos de caños o techos, o cualquier otro accidente producido en la propiedad” (el resaltado me pertenece), expresión que evidentemente refiere a los daños que pueda ocasionar a los ocupantes del inmueble directamente alguna de las situaciones señaladas –que pudieran producirse aún por caso fortuito o fuerza mayor, como se consigna en el punto “2” de la misma cláusula- pero en la que no podrían estar comprendidos, a mi criterio, “los vicios o defectos graves de la cosa arrendada que impidieran el uso de ella”, aunque fueran desconocidos por el locador o sobrevenido en el curso de la locación, a los que hace alusión el citado art. 1525 del Código Civil, ya que en tal caso se trata, por antonomasia, de “roturas o desperfectos” que existían al tiempo de la entrega del inmueble, sin exteriorizarse, por lo que tampoco pueden estar alcanzados por las obligaciones de los arts. 1514 y 1526 del mismo Código –comprendidas en el punto “2” de la misma estipulación eximitoria- ya que el primero establece el estado en que debe entregarse el inmueble y, como se dijera anteriormente, tratándose de vicios ocultos, no pudieron ser advertidos en la inspección realizada los desperfectos descriptos en el acta notarial de fs. 169 y vta. y fotografías que la integran, y el segundo dispositivo alude a la responsabilidad del locador por los impedimentos que se opongan al locatario para el uso o goce de la cosa arrendada, concerniendo a acciones de terceros o fuerza mayor que puedan importar turbaciones –de hecho o de derecho- al ejercicio de aquél. Por el mismo motivo, esto es, por tratarse de vicios ocultos, no pueden calificarse como caso fortuito o fuerza mayor, supuestos estos últimos asumidos por la locataria a su cargo, en la misma cláusula de exoneración.-
No obstante lo hasta aquí expuesto, como consecuencia también de tratarse de vicios redhibitorios, no hay responsabilidad del locador si el locatario ha manifestado en el contrato haber recibido la cosa “en el estado en que se encuentra” y en la cláusula 7ª del convenio, el locatario declara recibir el inmueble desocupado, pintado “y en el estado de aseo y conservación actual que se encuentra…”, manifestando más adelante en la misma estipulación, su conformidad “en recibir el inmueble en el buen estado de conservación e higiene” y, en la cláusula 13ª (“mantenimiento”) concretamente se expresa que “el locador hace entrega del bien locado al locatario en el estado en que se encuentra manifestando el segundo conocer dicho estado” y libera al locador de las obligaciones impuestas por los arts. 1515 y 1516 del Código Civil, asumiéndolas a su cargo y por su cuenta la locataria. Sostiene BORDA (obra citada, N° 721) que al admitir el locatario en el contrato que recibe la cosa “en el estado en que se encuentra” importa una renuncia implícita a toda reclamación por los defectos de la cosa y que sólo se mantendría la responsabilidad por los vicios sobrevinientes con posterioridad al contrato, puesto que ellos no se vinculan con el estado de la cosa en aquel momento. Y agrega “no deben reputarse sobrevinientes los que estaban latentes en la cosa y se han manifestado más tarde; por ejemplo, una cañería picada o en mal estado, que luego se perfora y produce manchas de humedad, goteras o filtraciones”.-
Cabe agregar que la garantía por vicios redhibitorios –compartiendo la opinión del mismo autor- puede ser modificada, disminuida, ampliada y aún eliminada de común acuerdo por las partes, por imperar en la materia el principio de la libertad de las convenciones. La atenuación contractual sería nula si el locador hubiese actuado dolosamente, es decir, si al contratar ha ocultado de mala fe el vicio, lo cual en la especie no ha sido en modo alguno acreditado, a pesar de las manifestaciones vertidas al respecto en la demanda, aludiendo a que el inmueble había sido retocado y debidamente preparado para alquilarlo en las condiciones declaradas en el contrato. Obviamente, la prueba de que la locadora conocía los vicios ocultos que afectaban el inmueble, estaba a cargo de la locataria (en este sentido, CNEsp. Civ. y Com., Sala VI, en LL, 1887-E, 122 citado por CIFUENTES).-
Ello entonces, resultando de la convención entre las partes y de la salvedad contenida en el art. 1514 del
