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PROPIEDAD HORIZONTAL. Daños en inmueble por desperfecto de cañería de calefacción central. COSAS COMUNES. Definición. “Principio de esencialidad”. Carácter de cosa común de la calefacción en los tramos de servicios generales. Dominio individual: Cañería de distribución interna de la unidad. Responsabilidad del propietario
1– La decisión del carácter común o privado de un bien es una cuestión jurídica que el órgano jurisdiccional debe decidir teniendo en cuenta las circunstancias fácticas de cada caso y las normas que lo regulan. Son “comunes” aquellas cosas sin las cuales sería imposible, inconveniente o incómodo el uso y goce del objeto exclusivo. Dentro de ellas, hay algunas que resultan esenciales a la existencia del edificio, mientras que otras sólo hacen a una mayor comodidad y mejor goce de los propietarios. La ley 13512 adopta el principio de “esencialidad” como criterio para determinar cuáles son aquellas partes del inmueble que son comunes a todos los propietarios. Otra pauta para distinguir entre el carácter privado y común de las cosas es el hecho de que sean aprovechadas en conjunto, y el beneficio común es el factor de enlace.
2-– Si bien es cierto que, conforme lo dispuesto por el art. 2, ley 13512, las instalaciones de calefacción, el agua caliente o fría, los circuitos de refrigeración –si los hubiera– conforman los llamados servicios centrales o comunes, en la medida en que implican un beneficio para todas las unidades funcionales, independientemente de su aprovechamiento efectivo; no es menos que la doctrina y jurisprudencia se ha encargado de aclarar que ello es así “en todos los tramos que presten el servicio general y solamente hasta el lugar de la bifurcación o separación dirigido a la prestación del servicio a las unidades privativas, desde cuyo punto de partida deben considerarse integrantes del dominio individual”.
3– La calefacción de un edificio es un servicio central diseñado para un mayor confort de todos los residentes, y su calidad de “común” surge del hecho de que su instalación se realiza mediante tuberías que se empotran en las paredes del edificio, y la maquinaria que alimenta el sistema al igual que el recinto donde ésta se instala también son comunes por servir a todo el edificio. No obstante, a partir del punto en que ese sistema sólo está destinado a servir a un departamento, debe considerarse como propio del que lo aprovecha.
4– “No es correcto que toda cañería ubicada bajo baldosas deba reputarse bien común y, por ende, su reparación deba correr por cuenta del consorcio. Si bien las columnas y las cañerías de distribución entre pisos, departamentos o sectores de uso común han de reputarse partes comunes, en cambio las cañerías de distribución interna de la unidad, que sirven exclusivamente a ésta y cuyo recorrido se agota en ella (no sirviendo de nutriente o canal hacia ninguna otra) han de considerarse partes propias…”.
5– En el sub judice, los elementos probatorios incorporados permiten determinar que dentro del sistema de calefacción central del Consorcio existen partes que son comunes (caldera, salón donde ésta se ubica, montante vertical, etc,) y otras que son propias de cada departamento. Resulta claro que la cañería donde se produjo la rotura que generó los daños del inmueble del actor sólo sirve al departamento de la demandada, quien puede disponer el cierre de la llave de ingreso del agua caliente a su departamento sin afectar la calefacción de los restantes departamentos, es decir, no requiere de la voluntad del resto para ponerla en funcionamiento o prescindir de ella.
6– Conforme los principios de esencialidad y aprovechamiento común señalados, las circunstancias mencionadas permiten concluir que la cañería aludida no es común del Consorcio, sino de propiedad exclusiva de la demandada quien debe responder por las consecuencias dañosas producidas por su vicio.
C7a. CC Cba. 23/2/10. Sentencia Nº 8. Trib. de origen: Juzg. 49a. CC Cba. “Rodríguez Pons Carlos Alberto c/ Braverman de Waisbord Sofía – Ordinarios – Otros – Expte. N° 630628/36”
2a. Instancia. Córdoba, 23 de febrero de 2010
¿Procede el recurso de apelación interpuesto?
El doctor Jorge Miguel Flores dijo:
1. La presente causa da cuenta de la acción por la cual el Sr. Carlos A. Rodríguez Pons reclamó a la demandada la reparación de las irregularidades del inmueble de su propiedad que causaran daños en el inmueble del actor; y la suma de $6.362, o lo que resulte de la prueba a rendirse, en concepto de daños y perjuicios, con más los intereses, costas y honorarios. La sentencia de primera instancia acogió la demanda incoada en concepto de daños, declarando abstracta la cuestión atinente a la reparación del inmueble de la accionada. En contra interpone recurso de apelación la demandada; y a fs. 408/411 expresa agravios. En primer lugar se queja por la valoración que el juez hace del informe pericial realizado por el Ing. Esteban Nieto. Sostiene que el informe efectuado por el Ing. Taormina tiene igual valor probatorio que el considerado en la sentencia, y que en él, con total autoridad y convencimiento, el especialista señala que el mantenimiento de la zona individualizada como causa de los daños corresponde al Consorcio de propietarios. De ahí, expone, al decir el juez lo contrario, su afirmación es arbitraria, no está sostenida por la sana crítica racional y no está fundada lógica y legalmente. En segundo lugar se agravia sosteniendo que tanto el dueño como el obligado al mantenimiento de la cosa viciosa es el Consorcio, por tratarse de una parte común del edificio en cuestión (art. 2 inc. b, ley 13512). Agrega que tanto el testigo Argüello como el Arq. Gazal coinciden en afirmar que el desperfecto se encontraba en la cañería que formaba parte del sistema de calefacción, lo que también sostiene el Ing. Taormina. De tal manera, concluye que su parte no puede ser condenada por el incumplimiento de una obligación de hacer que le correspondía al tercero interesado, es decir al Consorcio. Consecuente con los agravios formulados, se queja –en tercer lugar– por la imposición de costas, las que –a su entender– deben establecerse a cargo del tercero. En cuarto lugar se agravia sosteniendo que la sentencia va en contra de la legislación vigente y la jurisprudencia imperante. Que el art. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal no deja dudas sobre el carácter de cosa común que tienen los sistemas de calefacción central de los edificios y por ende su mantenimiento corresponde exclusivamente al Consorcio. Cita jurisprudencia. 2. Determinados los alcances de la queja, puede verse que (en su aspecto central) cuestiona la responsabilidad atribuida a la demandada por los vicios de la cañería de calefacción ubicada en su departamento, pues mientras la sentencia determina que su mantenimiento y reparación corresponde a la apelante, ésta sostiene que tratándose de una parte común del edificio, la responsabilidad es del Consorcio. No ha sido objeto de agravio el hecho de que los daños sufridos en el inmueble del actor se originaron por la rotura de la cañería del sistema de calefacción ubicada en el piso del departamento perteneciente a la Sra. Braverman. Por el contrario, esta circunstancia es señalada también por el Ing. Taormina, en cuyo informe se sustenta la queja. Reitero, la queja refiere a la falta de responsabilidad de la apelante por el vicio de la cañería ubicada en su departamento, al entender que ésta pertenece al sistema de calefacción del edificio y no sólo de su departamento; es decir, porque –según dice– constituye una de las llamadas “cosas comunes”. Esto así, no habiendo controversia sobre el lugar donde se produjo la rotura que generó los daños, la cuestión gira sobre quién tiene responsabilidad por los daños derivados de dicho desperfecto. A tal fin resulta esencial determinar si la cañería de la calefacción existente dentro de cada departamento reviste carácter común o privado, por lo que la discusión en esta sede pasa más por lo jurídico que por el análisis de la prueba. La decisión del carácter común o privado de un bien es una cuestión jurídica que el órgano jurisdiccional debe decidir teniendo en cuenta las circunstancias fácticas de cada caso y las normas que lo regulan (CNEsp. Civ. y Com, Sala VI, 8/9/88, sum. 698). Precisamente, el segundo y cuarto agravio nos llevan a dicha consideración jurídica. 3. De todos modos, respondiendo al primer agravio, cabría señalar que la ponderación de los elementos probatorios efectuados en el fallo no se aleja de la sana crítica racional ni contiene una contradicción flagrante, como dice el recurrente en el 3º párr. de fs. 408. En efecto, no se advierte ninguna extralimitación en la actividad intelectual que ha realizado el juez en la apreciación de la prueba para determinar la fuerza probatoria relativa a cada uno de los medios de prueba en su comparación con los demás: así, entiendo, se ha llegado al resultado de correspondencia que en su conjunto permite atribuir atendibilidad a la versión fáctica y jurídica suministrada por la parte actora. En rigor, la cuestión a decidir –como veremos luego– exige del órgano jurisdiccional determinar si la causa del daño (determinación técnica) tuvo origen y debe imputarse al “dominio privado” de la demandada, a quien incumbe su reparación, conservación y reposición, o, por el contrario, a partes que se consideran “comunes” lo que –en tal caso– hace responsable al Consorcio por las reparaciones del daño. Llegar a esa decisión a través del valor jurídico de la prueba depende, en definitiva, del grado de verdad proporcionado por la concordancia que, desde el doble punto de vista de su posibilidad y de su existencia, debe mediar entre la fuente y el objeto probatorio. Por lo tanto, el fundamento gnoseológico del sistema reside en la cientificidad de la fuente, es decir en la posibilidad de que ésta sea susceptible de verificación por la ciencia a la cual pertenecen los diversos hechos comprendidos en el objeto de la prueba. Y desde ese punto de vista, la certeza se alcanza porque en el sub examine concurren numerosos motivos para tener por cierto que lo dicho por el perito oficial Nieto no puede ser de otra manera (al decir a fs. 44 que los daños provinieron de un corte total de una sección de tubería del sistema de calefacción del 1º piso). En rigor, las apreciaciones del perito Taormina no disienten de las efectuadas por el Ing. Nieto respecto del lugar donde se produjeron los daños; ya que, si se ve, dijo que “los daños supuestamente sufridos en el departamento de propiedad del Sr. Rodríguez Pons tuvieron su origen … en la pérdida del sistema de calefacción central de departamento ubicado inmediatamente sobre él, es decir, el departamento del primer piso” (v. fs. 308 vta.). Además la manifestación del Ing. Taormina en orden a quién corresponde el mantenimiento de la parte que causara los daños es de neto contenido jurídico, lo que implica una suerte de “atribución de responsabilidad” que depende de la ley y de una correcta interpretación jurídica, y no deriva de los conocimientos científicos propios de un ingeniero civil. 4. En este particular, corresponde decir que son “comunes” aquellas cosas sin las cuales sería imposible, inconveniente o incómodo el uso y goce del objeto exclusivo. Dentro de ellas, hay algunas que resultan esenciales a la existencia del edificio, mientras que otras sólo hacen a una mayor comodidad y mejor goce de los propietarios. La ley 13512 adopta el principio de esencialidad como criterio para determinar cuáles son aquellas partes del inmueble que son comunes a todos los propietarios. Otra pauta para distinguir entre el carácter privado y común de las cosas es el hecho de que sean aprovechadas en conjunto, y el beneficio común es el factor de enlace. De tal modo, si bien es cierto que, conforme lo dispuesto por el art. 2, ley 13512, las instalaciones de calefacción, el agua caliente o fría, los circuitos de refrigeración –si los hubiera– conforman los llamados servicios centrales o comunes, en la medida en que implican un beneficio para todas las unidades funcionales, independientemente de su aprovechamiento efectivo; no es menos que la doctrina y jurisprudencia se ha encargado de aclarar que ello es así “en todos los tramos que presten el servicio general y solamente hasta el lugar de la bifurcación o separación dirigido a la prestación del servicio a las unidades privativas, desde cuyo punto de partida deben considerarse integrantes del dominio individual” (Cfr. Racciatti, Hernán, “Propiedad …”, p. 120; asimismo LL 1991-B-225 y LL 1990-E 305). La calefacción de un edificio es un servicio central diseñado para un mayor confort de todos los residentes, y su calidad de “común” surge del hecho de que su instalación se realiza mediante tuberías que se empotran en las paredes del edificio, y la maquinaria que alimenta el sistema al igual que el recinto donde ésta se instala también son comunes por servir a todo el edificio. No obstante, como refiere la jurisprudencia supra citada, a partir del punto en que ese sistema sólo está destinado a servir a un departamento, debe considerarse como propio del que lo aprovecha. Se ha dicho: “No es correcto que toda cañería ubicada bajo baldosas deba reputarse bien común y por ende, su reparación [deba] correr por cuenta del consorcio. Si bien las columnas y las cañerías de distribución entre pisos, departamentos o sectores de uso común han de reputarse partes comunes, en cambio las cañerías de distribución interna de la unidad, que sirven exclusivamente a la misma y cuyo recorrido se agota en ella (no sirviendo de nutriente o canal hacia ninguna otra) han de considerarse partes propias…” (Cfr. Lexis N°14/30256). En el sub judice, como bien refiere la sentencia, el perito oficial Ing. Nieto en su informe explicó en forma “simplificada” la estructura y funcionamiento de la calefacción, señalando que existe una montante vertical común para todo el sistema a la cual se conectan los caños de cada unidad; y que el origen de la pérdida no fue en esa montante común sino en un sector dentro del departamento del primer piso. De igual modo, del informe presentado por el Ing. Taormina se desprende en forma clara que existen cañerías de calefacción de entrada y de salida con sus respectivas llaves de paso en cada departamento, lo que puede observarse en las fotografías que acompaña. Asimismo, el encargado del edificio, Sr. Juan Andrés Argüello, ofrecido como testigo por la demandada, declaró que el caño de calefacción “tiene entrada y retorno y que va en forma de espiral por debajo del contrapiso…, que es un circuito cerrado que pasa por todos los pisos y que viene de la caldera que hay una sola caldera en el edificio y que se comunica por la montante a todos los pisos”; “que se puede cortar total en todo el edificio o cada departamento puede cortar su parte. La llave para cada departamento está dentro de cada uno, y la llave para corte total está en la caldera misma”. Los elementos probatorios mencionados permiten determinar que dentro del sistema de calefacción central del Consorcio existen partes que son comunes (caldera, salón donde ésta se ubica, montante vertical, etc.) y otras que son propias de cada departamento. Resulta claro que la cañería donde se produjo la rotura que generó los daños del inmueble del actor sólo sirve al departamento de la Sra. Waisbord, quien puede disponer el cierre de la llave de ingreso del agua caliente a su departamento sin afectar la calefacción de los restantes departamentos, es decir no requiere de la voluntad del resto para ponerla en funcionamiento o prescindir de ella. Conforme los principios de esencialidad y aprovechamiento común supra señalados, las circunstancias mencionadas permiten concluir que la cañería aludida no es común del Consorcio sino de propiedad exclusiva de la demandada, quien debe responder por las consecuencias dañosas producidas por el vicio de aquella. 5. Conforme lo expuesto en los párrafos anteriores, el recurso de apelación planteado resulta improcedente y, en consecuencia, el agravio referido a la imposición de costas no resulta atendible, pues las costas han sido correctamente establecidas a cargo de la responsable, conforme el principio objetivo del vencimiento.
Los doctores Rubén Atilio Remigio y María Rosa Molina de Caminal adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.
Por el resultado de la votación que antecede y por unanimidad,
SE RESUELVE: Rechazar el recurso de apelación deducido por la demandada, confirmando la sentencia apelada en todo cuanto decide. Imponer las costas de la alzada a la demandada apelante.
Jorge Miguel Flores – Rubén Atilio Remigio – María Rosa Molina de Caminal ■
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