Adquisición de inmuebles en pozo con fin de renta: suscripción de dos convenios sucesivos. LEY DE DEFENSA DEL CONSUMIDOR: Inaplicabilidad. Primer contrato: incumplimiento del plazo estipulado para la entrega. Imputabilidad atribuible al contratista. CLÁUSULA PENAL. Aplicación: alquiler promedio. Segundo contrato: exclusión de penalidad. Falta de acreditación de presupuestos de responsabilidad civil: improcedencia del resarcimiento
1- La condición de consumidor debe ser analizada con relación al caso concreto, no debiendo establecerse como una única pauta para calificar, que la adquisición del servicio haya sido como destinatario final. La norma debe interpretarse de modo sistémico, teniendo en cuenta las particularidades de cada situación fáctica, en función de los principios fundamentales del derecho del consumo.
2- Ya sea en la redacción de la LDC concominante a la suscripción del contrato como luego de las modificaciones introducidas por las leyes 26361 y 26994, la adquisición de los inmuebles en pozo con fin de renta queda excluido del estatuto del consumidor. Teniendo en consideración el ámbito de aplicación trazado en el art. 1° inc. c, anterior a la reforma, la ley exigía que la adquisición de inmuebles fuera destinado a vivienda. En el caso, la parte actora reconoce que la compra se efectuó con el objeto de obtener una renta, alquilar las unidades y recuperar la inversión realizada, al punto que la demanda se dirige a reclamar el lucro cesante, y de la prueba recolectada surge que el actor alquiló los departamentos, con excepción de uno de ellos. Conforme la norma actual, el criterio de distinción para determinar quién debe ser consumidor está dado por el destino final del bien o servicio que se relacione con el beneficio propio o del grupo familiar o social. En el caso, el fin de lucro se encuentra reconocido. El hecho de que ni el actor ni su familia se hayan desprendido de las unidades no importa descartar la intención, al adquirir las unidades, de incorporarlas al mercado ofreciéndolas en alquiler. Pero además tampoco se advierte debilidad estructural, pues el propio actor reconoce su capacidad de negociación. Por todo ello, teniendo en cuenta las circunstancias del caso, el destino final de los bienes objeto del contrato y la falta de relación de subordinación del actor respecto de la demandada, no corresponde que en el caso concreto se aplique la tutela del plexo consumeril.
3- El fin o destino de los bienes adquiridos tienen especial trascendencia en el caso, pues determina en particular si resulta aplicable la Ley de Defensa del Consumidor. Las postulaciones esgrimidas en la demanda dan cuenta de que al momento de contratar el actor no era un consumidor, por lo que resulta contrario a la doctrina de los actos propios que el sujeto pretenda con posterioridad prevalerse del régimen tuitivo alegando una finalidad en contradicción con la previamente esgrimida. Si eventualmente el actor decidió modificar el fin para el cual había adquirido los inmuebles y destinar una unidad para su uso personal, no puede por ello pretender la aplicación de la normativa de consumo, pues es al momento de la contratación cuando debe determinarse la relación de consumo.
4- El hecho de que no resulte de aplicación el régimen consumeril no importa desconocer otras normas jurídicas que tienden a garantizar el cumplimiento de aquello que las partes pactaron. En la resolución del conflicto juegan un rol fundamental la voluntad de las partes, el ejercicio regular de los derechos y el principio de buena fe (arts. 1197, 1198, CC, y los arts. 9, 10, 729, 959, 961, 1061 y 2651, CCC, que sirven como pautas interpretativas).
5- La buena fe resulta esencial en cada una de las etapas del contrato. Esa buena fe se conecta con lo que las partes verosímilmente entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión, y determina que las obligaciones de las partes se rijan no sólo por lo asentado en el convenio, de conformidad con el tenor literal de sus respectivas declaraciones, sino también por lo presupuesto en él. De allí que las circunstancias del negocio, y su contexto, revisten primordial importancia para la interpretación de sus cláusulas con los actos precedentes. Los contratos nacen para ser cumplidos, lo que exige atender no sólo su letra sino consultar también la finalidad perseguida por las partes. La recíproca lealtad que éstas se deben las obliga a desplegar una conducta activa y diligente, haciendo todo lo posible para que el convenio alcance la función práctica y económica a la que estaba destinado. Cada una de las partes queda comprometida, además de satisfacer el interés de la otra mediante la realización de la prestación principal, también a adoptar aquellas diligencias y medidas que, aunque accesorias y no explícitas, revisten un carácter subordinado y fundante de aquella otra (cfr. arts. 1197, 1198, CC, y arts. 959, 961, 1061 y 2651, CCC).
6- Los criterios de interpretación de los contratos que el CCC preceptúa entre los arts. 1061 a 1068 responden a pautas doctrinarias y jurisprudenciales que fueron esbozadas durante la vigencia del anterior Código Civil. De ahí que constituyen líneas exegéticas que complementan la interpretación y aplicación de los arts. 1197, 1198 y concordantes del ordenamiento civil ya derogado. La tarea interpretativa debe llevar a descubrir la verdadera voluntad de los contratantes, conforme a la finalidad del contrato, la modalidad pactada y los hechos ejecutados para llevarla a cabo.
7- En el caso deben distinguirse los convenios suscriptos entre las partes, pues el plazo de entrega de los inmuebles y las consecuencias de su demora fueron pactadas de forma diversa. Adviértase que en la cláusula sexta del primer contrato se estableció una fecha cierta de entrega –marzo de 2008–, pero además y principalmente, las partes incluyeron una cláusula penal. En el segundo contrato no sólo se acordó que el plazo de entrega sería aproximadamente en el mes de marzo de 2008, sino que tampoco se pactó una consecuencia específica para el caso de demora. De allí que la reparación del daño causado por la mora es disímil. En el primer convenio se pactó una cláusula penal, la cual tiene no sólo una función resarcitoria, sino también compulsiva. Es explícita la voluntad de las partes de fijar la forma de compeler al deudor y establecer una indemnización concreta (el valor de plaza de un alquiler de las mismas características por cada mes de demora). En el segundo contrato, no existe una indemnización pactada convencionalmente y de antemano por las partes. De allí que si el actor pretendía un resarcimiento debía probar los presupuestos que justifican la atribución de responsabilidad civil.
8- El actor hace hincapié en que en el segundo convenio se agregó la expresión «aproximadamente» pero soslaya el hecho de que en el primer contrato se pactó también una cláusula penal. Nada impedía que las partes, en uso de la autonomía de la voluntad, hayan establecido un plazo cierto y una forma conminatoria e indemnización específica en un primer momento, y luego de cuatro meses, al advertir las dificultades de cumplimiento en término, hayan alterado el plazo de cumplimiento estableciendo cierta imprecisión al agregar el término «aproximadamente» y eliminado la cláusula penal. Esta alteración en las cláusulas en las que se pactó el plazo de cumplimiento, supuso una suerte de elongación del plazo, en donde toma relevancia el hecho de que el acreedor no haya emplazado el cumplimiento de la obligación constituyendo en mora al deudor. Por otra parte, tampoco se ha acreditado que haya existido un daño cierto o perjuicio concreto por la demora en la entrega. No se acreditó que se hubiera frustrado algún contrato de alquiler de los departamentos que se corresponden al segundo convenio. Ello, sumado al hecho de que pudieron existir algunas causas de justificación para el retardo de la entrega de las unidades, aun cuando no se encuentren debidamente acreditadas, permiten concluir que debe confirmarse la sentencia impugnada en cuanto al rechazo de los daños y perjuicios derivados del cumplimiento tardío del segundo contrato.
9- No puede presumirse que el silencio al momento de la recepción de las unidades importó la renuncia al derecho del acreedor de reclamar la cláusula penal conforme lo previsto por los art. 874 CC y 948, CCC. El acto abdicativo de derechos es siempre de interpretación restrictiva. La existencia de la cláusula penal prevista en caso de mora se activa por el mero retardo en el cumplimiento por el plazo que transcurrió entre la fecha pactada y el efectivo cumplimiento de la obligación que se pretendió asegurar.
10- No se desconoce que conforme una interpretación literal de los términos, en la cláusula penal se estableció como condicionante la existencia de culpa imputable a la vendedora debidamente comprobada. Sin embargo, teniendo en cuenta el interés que se pretendía tutelar, conforme los principios de buena fe y lo que las partes pudieron entender, sería desnaturalizar la cláusula exigir la prueba de dolo o mala fe por parte de la constructora. Conforme lo que normalmente sucede según las reglas de la experiencia, es evidente que una empresa que se dedica al negocio inmobiliario de venta de departamentos procura terminarlos en término para obtener los mayores beneficios. De allí que una interpretación integral de la norma lleva a concluir que la verdadera intención de las partes no pudo ser otra que exonerar de responsabilidad, solo en el caso de que se probara un hecho ajeno a ambas partes. Si la operatividad de la cláusula penal estaba sujeta a la mora en el cumplimiento de la obligación principal, exigirle al actor que demuestre una intención deliberada por parte de la constructora de no entregar los departamentos en el tiempo convenido sería desnaturalizar la obligación.
11- No se trata de una obligación incausada. La indemnización pretendida por el actor encuentra su causa en la cláusula penal pactada entre las partes. De allí que el hecho de que el actor se hubiera enriquecido por el valor que adquirieron las propiedades en el transcurso del tiempo, no tiene vinculación directa con el cumplimiento de la cláusula penal, obligación libremente pactada entre las partes.
12- Resulta correcto tomar el valor de las rentas o alquileres estimados por la perito oficial, pues aun cuando los departamentos fueran de excelente calidad y con numerosos amenities, el valor del resarcimiento surge de lo acordado por las partes. En el convenio se pactó que se abonara por cada mes «un valor equivalente a los precios de plaza que se abonan por un departamento de las mismas características». El término valor de plaza o valor de mercado es el valor de un producto, bien o servicio determinado por la oferta y demanda del mercado. Por ello, es razonable tomar en cuenta el promedio de departamentos de similares características.
C6.a CC Cba. 28/4/20. Sentencia N° 33. Trib. de origen: Juzg. 47.a CC Cba. «Fernández, Eduardo José c/ Salsanoro S.A. Ordinario – Otros (Expte. N° 5328290)»
2.a Instancia. Córdoba, 28 de abril de 2020
¿Es ajustada a derecho la sentencia dictada?
El doctor Alberto F. Zarza dijo:
Estos autos caratulados (…), a los fines de dictar sentencia –en el marco del «servicio de justicia en la emergencia por razones sanitarias» y conforme lo establecido en los AR N° 1622 y 1623, serie «A» del 13/4/20 y 26/4/20, y sus complementarios– para resolver los recursos de apelación interpuestos por la parte actora y por la parte demandada en contra de la sentencia N° 69 dictada el día 19/3/18 por el Sr. juez de Primera Instancia y 47.ª Nom, CyC, quien resolvió: «1) Hacer lugar parcialmente a la demanda deducida por Eduardo José Fernández en contra de la firma Salsanoro S.A. y en consecuencia, condenar a esta última a abonar al actor en el término de diez días y bajo apercibimiento de ejecución, la suma de $24.158,03; con más los intereses establecidos en el «Considerando» respectivo. 2) Imponer las costas en un 50% al actor y en igual porcentaje (50%) al demandado. 3) 4) [Omissis]» y del Auto N° 211 de fecha 17/4/18 en donde se resolvió: «A) Aclarar la Sentencia que se encuentra protocolizada al N° 69, F° 173/184, dictada en estas actuaciones el 19/3/18, en los términos que surgen de las Consideraciones precedentes. b) Disponer que por Secretaría se tome razón de lo dispuesto precedentemente en el Protocolo respectivo. Prot. …». I. Llegan las actuaciones a este Tribunal de alzada en virtud de los recursos de apelación que interponen la demandada (Salsanoro SA) y el actor (Eduardo José Fernández) en contra de la sentencia y auto aclaratorio cuyas partes resolutivas se encuentran arriba transcriptas. II. El Dr. Fernando P. Torres, en el carácter de apoderado de Salsanoro SA, expresa agravios. El apoderado de la demandada afirma que se resolvió que no se trataba de una relación de consumo, que se diferenciaron los contratos en orden a la entrega de las unidades, sus consecuencias y las cláusulas de abonar alquileres en caso de mora. En el primer agravio refiere que el juez soslayó que la demandada cumplió con la obligación asumida de entregar los inmuebles comprometidos en venta, sin intimación previa ni constitución en mora, y que, por ello, se extinguió la obligación asumida en el compromiso de venta de abonar los alquileres. Que el comprador no hizo reserva de daños y perjuicios derivados de la mora en la entrega, sino que sólo preservó el derecho a objetar el artículo primero que refiere a la calidad y dimensiones del inmueble. En el segundo agravio aduce que se ha realizado una errónea interpretación de la cláusula sexta del contrato. Afirma que se trata de un contrato con ventajas para ambas partes en donde se pactó, con respecto a la entrega de las unidades, una fecha probable de entrega, los posibles hechos que potencialmente podrían perjudicar o demorar los ritmos de la obra y la penalidad a cargo de la vendedora cuando ello ocurriera por su exclusiva culpa. Cuestiona que pese haberse probado las causas de la demora en la ejecución de la obra y entrega de las unidades el juez haya entendido que la penalidad debía prosperar. Destaca que las partes pactaron que la cláusula penal era procedente cuando la mora se produjera por causa imputable exclusivamente a la vendedora debidamente comprobada y que además se previeron causales que estaban excluidas. Por ello, considera arbitraria la sentencia. Refiere que no existieron demoras injustificadas y que ello se deriva de la prueba aportada y del hecho de que el actor jamás efectuó un reclamo durante la ejecución de la obra. Critica que se haya sostenido que la falta de abastecimiento ya se notaba en el año 2006 y que para los profesionales del rubro era un dato asequible, pues en marzo de 2006 era imposible anticipar la crisis, que justamente por ello se insertaron causas justificadas. Aduce que la alusión al Programa de Participación Público Privada del Gobierno y la sobredemanda de cemento no es correcta pues dicho programa en marzo del 2018 se debió suspender por causas relacionadas a variables económicas. En el tercer agravio aduce que se omitió valorar prueba dirimente que acredita que la situación fue más que un desabastecimiento por exceso de demanda en un marco de oferta restringida. Describe factores externos a su mandante que de modo extraordinario incidieron en el cumplimiento de los plazos. En particular: 1) las condiciones climáticas conforme surge del informe meteorológico nacional y de los testimonios del ingeniero Sabaini y del Dr. Ale apoderado de Hormi Block SA; 2) las huelgas tanto de mano de obra, como de transporte urbano; 3) la falta y escasez de materiales que se encuentra probado con los artículos de periodísticos, con los testimonios de Juan Ramón de Dios Rey empleado de Merlino SRL, de Ale y Héctor Castellano; 4) los cortes de energía y bajas de luz a los que alude el testigo Gerardo Maretich; 5) la denominada crisis del campo; y 6) la falta de colaboración de algunos de los contratistas, al punto que la demandado los intimó para el cumplimiento de sus obligaciones. Finalmente, en el cuarto agravio menciona que el juez a quo omitió hacer referencia al beneficio económico que obtuvo el actor que surge del informe de tasación. Que si el actor obtuvo una rentabilidad del 170%, el daño que se persigue podría configurar una injusticia. Contesta los agravios la parte actora. III. Expresa agravios Alejandro Figueroa Alcorta en su carácter de apoderado del actor Eduardo José Fernández. En primer lugar se agravia de que se haya excluido la aplicación de la Ley de Defensa del Consumidor. Refiere contrariamente a lo esgrimido en el fallo que no es la situación de inferioridad lo que define al consumidor, sino que el concepto se vincula con la adquisición de bienes cuyo destino final sea el patrimonio del adquirente o de su grupo familiar, sin incorporarlos a un proceso productivo. Dice que la cuestión radica en determinar si la finalidad es que permanezca en el patrimonio familiar o si los inmuebles se compran para enajenarlos. Dice que el fallo distingue dos elementos dirimentes para definir la aplicación de la LDC: que el Sr. Fernández adquirió varias unidades funcionales y que tenían destino de renta con excepción del dpto. D. Afirma que la LDC en ningún momento establece que quedan excluidos quienes adquieren más de una unidad, ni tampoco exige que el adquirente viva en el inmueble adquirido. Se queja de que a pesar de que Fernández viva en el departamento 2 D también se haya rechazado la aplicación de la LDC con relación a dicha unidad. Que tampoco se justifica la exclusión de la normativa por el hecho de que en algún momento haya ejercido actividad empresarial como socio de una SRL, haya proyectado un hotel en La Angostura que jamás se concretó o se tratara de una operación de magnitud económica. Refiere que lo que determina la aplicación de la ley es la circunstancia de que no sean enajenadas las unidades y en el caso de autos, las mismas son de titularidad de los hijos del actor con usufructo de éste y de su señora. Indica que como consecuencia de la aplicación de la LDC deben excluirse las cláusulas que limiten la responsabilidad o tiendan a desnaturalizar las obligaciones de la parte vendedora, entre las que se encuentra la expresión agregada «aproximadamente» para incumplir la entrega de la cosa en tiempo y forma. Para el caso en que esta Cámara considere que no es aplicable la LDC solicita que se revoque la sentencia y aplique la normativa respecto del departamento 2D, el que es habitado por el Sr. Fernández en forma personal, pues se rechazó el reclamo respecto del segundo contrato en donde se encuentra incluido el departamento. Continúa agraviándose del rechazo vinculado al contrato de fecha 12/7/16. Considera que la incorporación a la cláusula de la palabra «aproximadamente» fue de mala fe y con la intención de eludir la responsabilidad y desnaturalizar una obligación esencial. Que no resultaba necesario intimar el cumplimiento porque se trataba de un plazo cierto, que el otro contrato estaba vinculado a pisos superiores que por lógica se iban a entregar luego. Dice que la alteración del contrato es contraria a los usos y costumbres, a la conducta anterior de las partes, al contexto del negocio, al sentido común y a la buena fe contractual. Pide de forma subsidiaria se aplique el art. 1198, CC, las normas de comercio y las pautas interpretativas que la doctrina y jurisprudencia han establecido para los contratos, pues considera que la cláusula trae vaguedad a la fecha de entrega del bien, aparece como carente de sentido frente al contexto y voluntad de las partes y a los usos y costumbres. Cita doctrina para concluir que debe tenerse por no escrita o limitada a la cláusula contractual. En el último agravio considera ilegítimo el promedio de alquileres tomado para estimar el lucro cesante de los inmuebles. Dice que los departamentos son de primera categoría, y el juez tomó el valor fijado en la pericia sin tener en cuenta los pedidos de ampliación y aclaración que ponen en evidencia las contradicciones, inconsistencias y el error en tomar un promedio del valor. Expresa que el perito debió tomar un valor superior al promedio porque se trata de un inmueble de la mejor calidad que cuenta con amenities y era a estrenar, el perito reconoció que los montos de referencia no se referían al inmueble en cuestión y dada la cantidad de unidades se atomizan los gastos de expensas. Se queja de la referencia a la potencial demora en alquilar las unidades referida por el juez, pues la cláusula no pactó dicha forma de reparación. Contesta agravios el apoderado de la parte actora. Por su parte, emite dictamen la fiscal de Cámaras. Firme y consentido el decreto de autos se encuentra la causa en condiciones de resolver. IV. El tema a decidir: Las cuestiones traídas a resolver en esta instancia consisten en determinar, conforme el recurso de apelación de la parte actora, si debió aplicarse la LDC y considerar abusiva la cláusula sexta del segundo contrato en cuanto establece «aproximadamente», si debió hacerse lugar al reclamo respecto del Dpto piso 2° D donde vive el actor, y si resulta correcto el valor promedio de alquileres tomado para estimar el lucro cesante. Por otra parte, en atención al recurso del demandado, se debe resolver: si debe considerarse extinguida la obligación resarcitoria por haberse recibido el inmueble sin intimación previa o constitución en mora; si se configuraron los supuestos de excepción previstos en la cláusula sexta del contrato y si debe rechazarse la multa por resultar un enriquecimiento sin causa en detrimento de la parte demandada. Atento el tenor de los agravios, en particular que tanto el actor como la sociedad demandada cuestionan la procedencia de la cláusula penal, los recursos serán tratados de manera conjunta. V. La plataforma del caso. A esta altura del proceso no se encuentra controvertido que las partes se encuentran vinculadas por dos contratos de compromiso de venta (de fecha 14/3/2006 y de fecha 12/7/2006) en virtud de los cuales el Sr. Eduardo Fernández compró a Salsanoro SA en pozo seis departamentos y tres cocheras en el edificio denominado «Rodas Platino» sito en esta ciudad de Córdoba. En particular, mediante compromiso de venta de fecha 14/3/2006 adquirió cuatro departamentos (piso 3° «C» y «E» y piso 4° «C» y «E») y dos cocheras. Y luego mediante el compromiso de venta de fecha 12/7/2006, adquirió dos departamentos más, ubicados en el piso 2° letras «D» y «E» y una cochera. En ambos convenios se establecieron consecuencias para el supuesto de mora en la entrega de las unidades, aunque las previsiones no son exactamente idénticas. En la cláusula sexta del compromiso de venta de fecha 14/3/2006 se pactó: «Entrega de la posesión. La entrega de las unidades se efectivizará en marzo de 2008. Dicho plazo se ampliará en forma automática, en caso de mediar fuerza mayor debidamente comprobada, huelgas generales o del sector que impidieran el normal desarrollo de las tareas, falta de materiales, incumplimiento o falta de colaboración de los contratistas, decisión judicial, extrajudicial o administrativa de cualquier fuero o jurisdicción sea cual fuere la causa determinante, aun por culpa de la Vendedora y en general toda otra causa de cualquier naturaleza que pueda incidir en el ritmo regular de la construcción. Asimismo, el plazo se prorrogará por uno igual al total de los atrasos en que El Comprador hubiera incurrido en el pago de las cuotas pactadas en el presente contrato. Se deja constancia que en caso de retraso en la entrega de las unidades por exclusiva culpa imputable a la Vendedora debidamente comprobada que exceda noventa días de la fecha estipulada para la entrega de la posesión, La vendedora deberá abonar al Comprador por cada uno de los departamentos, un alquiler mensual equivalente a los precios de plaza que se abonan por un departamento de las mismas características.(…)». Por otra parte, en el contrato celebrado con fecha 12/7/2006, se pactó: «Entrega de la posesión: La entrega de las unidades se efectivizara aproximadamente en el mes de marzo del año 2008. Dicho plazo se ampliará en forma automática, en caso de mediar fuerza mayor debidamente comprobada, huelgas generales o del sector que impidieran el normal desarrollo de las tareas, falta de materiales, incumplimiento o falta de colaboración de los contratistas, decisión judicial, extrajudicial o administrativa de cualquier fuero o jurisdicción sea cual fuere la causa determinante, aún por culpa de la Vendedora y en general toda otra causa de cualquier naturaleza que pueda incidir en el ritmo regular de la construcción. Asimismo, el plazo se prorrogará por uno igual al total de atrasos en que el Comprador hubiere incurrido en el pago de las cuotas pactadas en el presente contrato. (…)». VI. Marco Normativo: Inexistencia de una relación de consumo: Previo a ingresar al tema a decidir, y por haber sido cuestionada la interpretación de las cláusulas por el juez a quo, se debe de manera previa, fijar el marco normativo aplicable y establecer si entre las partes se ha configurado una relación de consumo. La ley 24240 en su redacción original, vigente al momento de la contratación establecía: «art. 1: Objeto. La presente ley tiene por objeto la defensa de los consumidores o usuarios. Se consideran consumidores o usuarios, las personas físicas o jurídicas que contratan a título oneroso para su consumo final o beneficio propio o de su grupo familiar o social: a) La adquisición o locación de cosas muebles; b) La prestación de servicios; c) La adquisición de inmuebles nuevos destinados a vivienda, incluso los lotes de terreno adquiridos con el mismo fin, cuando la oferta sea pública y dirigida a personas indeterminadas.». Luego, conforme las modificaciones introducidas por las leyes ley 26361 y 26994 el art. 1 quedó redactado de la siguiente manera: «art. 1: Objeto. Consumidor. Equiparación. La presente ley tiene por objeto la defensa del consumidor o usuario. Se considera consumidor a la persona física o jurídica que adquiere o utiliza, en forma gratuita u onerosa, bienes o servicios como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social». Por su parte el Código Civil y Comercial se refiere al concepto de consumidor en la oportunidad en que regula la relación de consumo en el art. 1092, CCC. La norma prescribe: «Consumidor. Relación de consumo es el vínculo jurídico entre un proveedor y un consumidor. Se considera consumidor a la persona humana o jurídica que adquiere o utiliza, en forma gratuita u onerosa, bienes o servicios como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social». Entiendo que la condición de consumidor debe ser analizada con relación al caso concreto, no debiendo establecerse una única pauta para calificar que la adquisición del servicio ha sido como destinatario final. La norma debe interpretarse de modo sistémico, teniendo en cuenta las particularidades de cada situación fáctica, en función de los principios fundamentales del derecho del consumo. En esta inteligencia, conforme los enunciados normativos reseñados, coincido con el juez a quo y con la Sra. fiscal de Cámaras respecto a que el Sr. Eduardo José Fernández no puede ser considerado consumidor. En efecto, ya sea en la redacción de la LDC concominante a la suscripción del contrato como luego de las modificaciones introducidas por las leyes 26361 y 26994, la adquisición de los inmuebles en pozo con fin de renta queda excluido del estatuto del consumidor. En primer lugar, teniendo en consideración el ámbito de aplicación trazado en el art. 1° inc. c, anterior a la reforma, la ley exigía que la adquisición de inmuebles fuera destinado a vivienda. En el caso, la parte actora reconoce que la compra se efectuó con el objeto de obtener una renta, alquilar las unidades y recuperar la inversión realizada, al punto que la demanda se dirige a reclamar el lucro cesante y de la prueba recolectada surge que el actor alquiló los departamentos, con excepción del departamento 2° D. Conforme la norma actual, el criterio de distinción para determinar quién debe ser consumidor está dado por el destino final del bien o servicio que se relacione con el beneficio propio o del grupo familiar o social. En el caso, el fin de lucro se encuentra reconocido. El hecho de que ni el actor, ni su familia se hayan desprendido de las unidades, no importa descartar la intención al adquirir las unidades de incorporarlas al mercado ofreciéndolas en alquiler. Pero además tampoco se advierte debilidad estructural, pues el propio actor reconoce su capacidad de negociación al señalar: «Demás está decir que dada la magnitud de la operación ambos contratos fueron el fruto de varias reuniones previas y conversaciones en las cuales se discutieron las condiciones y fijaron las pautas». Por ello, no se configura la debilidad, técnica y operativa propia de los contratos de consumo. Por todo ello, teniendo en cuenta las circunstancias del caso, el destino final de los bienes objeto del contrato y la falta de relación de subordinación del actor respecto de la demandada, no corresponde que en el caso concreto se aplique la tutela del plexo consumeril. Con relación al departamento 2° D, se advierten ciertas imprecisiones respecto a la postura asumida por la parte actora. Al momento de la demanda (con fecha 1/9/10) el actor hace hincapié en que el móvil específico que lo indujo a celebrar los contratos era la renta y que pretendía amortizar la inversión alquilando las unidades. Asimismo, expresó que su domicilio era en calle xxx 78, piso xxx departamento C. Recién en agosto de 2011 adujo que el departamento 2° D era ocupado de forma personal por el actor y su esposa, y que ello no se había consignado al iniciar la demanda en virtud de que el matrimonio pasaba tiempo en Neuquén donde tenía sus negocios y que el domicilio sito en calle xxx era el de su hijo. Debe destacarse que el fin o destino de los bienes adquiridos tienen especial trascendencia en el caso, pues determina en particular si resulta aplicable la Ley de Defensa del Consumidor. Las postulaciones esgrimidas en la demanda dan cuenta de que al momento de contratar el actor no era un consumidor, por lo que resulta contrario a la doctrina de los actos propios que el sujeto pretenda con posterioridad prevalerse del régimen tuitivo alegando una finalidad en contradicción con la previamente esgrimida. Si eventualmente el actor decidió modificar el fin para el cual había adquirido los inmuebles y destinar una unidad para su uso personal, no puede por ello pretender la aplicación de la normativa de consumo, pues es al momento de la contratación cuando debe determinarse la relación de consumo. Sin perjuicio de ello, y para satisfacción del recurrente, debe destacarse que aun cuando se adoptara una posición en beneficio del recurrente y se considerara que existiera una relación de consumo tornando aplicable la normativa en cuestión, por las razones que se expresarán seguidamente no se advierte que la cláusula sexta establecida en el contrato de fecha 12/7/06 resulte abusiva. Pautas hermenéuticas: El hecho de que no resulte de aplicación el régimen consumeril no importa desconocer otras normas jurídicas que tienden a garantizar el cumplimiento de aquello que las partes pactaron. En la resolución del conflicto juegan un rol fundamental la voluntad de las partes, el ejercicio regular de los derechos y el principio de buena fe (arts. 1197, 1198, CC y los arts. 9, 10, 729, 959, 961, 1061 y 2651, CCC que sirven como pautas interpretativas). La buena fe resulta esencial en cada una de las etapas del contrato. Esa buena fe se conecta con lo que las partes verosímilmente entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión, y determina que las obligaciones de las partes se rijan no sólo por lo asentado en el convenio, de conformidad con el tenor literal de sus respectivas declaraciones, sino también por lo presupuesto en él. De allí que las circunstancias del negocio, y su contexto, revisten primordial importancia para la interpretación de sus cláusulas con los actos precedentes. Los contratos nacen para ser cumplidos, lo que exige atender no sólo a su letra, sino consultar también la finalidad perseguida por las partes. La recíproca lealtad que éstas se deben las obliga a desplegar una conduct
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