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2– En autos, se demostró la existencia de una actividad útil por parte del actor tendiente a lograr la división extrajudicial del bien inmueble, ya que intentó una convocatoria para que los otros condóminos se reuniesen, sin que éstos concurrieran. La conformidad formulada por los condóminos, si bien previa a la acción, no tiene virtualidad procesal como para eximirlos de las costas, al no constituir conducta eficaz para la materialización de un acuerdo sobre la división del condominio.
3– La realización de gestiones extrajudiciales por parte del actor respecto a los herederos del condómino Sr. Pearson, fueron anoticiadas en el domicilio del inmueble a dividir –donde funcionan consultorios médicos–, siendo que dicho condómino ya había fallecido tiempo antes. En consecuencia, no hubo respecto a ellos gestión extrajudicial eficaz, por lo que, resultando oportuno el allanamiento a la
4– En cuanto a las costas de la alzada, la solución es diversa. Con relación a la apelación deducida por la parte actora, las costas por las tareas de segunda instancia deben ser impuestas por su orden. Ello así, porque el razonamiento que los accionantes vierten tiende a atacar un error de construcción del fallo de primera instancia –antes que controvertir la oposición de los adversarios–, que incurre en el defecto de confundir los gastos de beneficio común con los de beneficio particular. Pero, además, la decisión de la alzada en este punto viene a aclarar el tema en cuestión, señalando la conducta previa de los distintos condóminos en orden a la demanda judicial planteada.
¿Proceden los recursos de apelación interpuestos?
El doctor
1. Contra la sentencia N° 468 de fecha 17/11/05, que resolvió: «1) Rechazar la excepción articulada, con costas. 2) Hacer lugar a la división de condominio del inmueble referenciado sito en calle… de esta ciudad de Córdoba, (…); a cuyo fin deberá procederse conforme lo establecido por el art. 726 del CPCC. 3) Las costas se imponen en proporción a la cuota parte defendida,…», deducen recurso de apelación los demandantes y los coaccionados Rafael Gallerano y los herederos de Enrique Pearson. En primer término, expresan agravios los accionantes sosteniendo que la resolución y el decreto que desestima la aclaratoria son confusos al no distinguir, con relación a la regulación de honorarios, los correspondientes a actos de beneficio común de los inherentes a los actos de beneficio particular. En esa idea, destacan que la ulterior regulación sobre costas efectuada en el proveído no puede modificar lo que sobre ello se dispuso en la sentencia. Alegan que los honorarios derivados de actos de beneficio particular deben ser regulados sobre el valor de la cuota parte respectiva y soportados por el titular de la parte, mientras que los correspondientes a los actos de beneficio común deben ser soportados por todos los condóminos sobre el valor total de la cosa, en proporción a su cuota parte. En segundo momento, los apoderados del coaccionado Gallerano se agravian de que la resolución es arbitraria al rechazar la excepción de falta de legitimación sustancial activa, siendo que, según afirman, entre los ex esposos no hay condominio sino sociedad de hecho, por lo que, a su entender, la Sra. Prado se encuentra imposibilitada de pedir la división del condominio. En esa idea manifiestan que corresponde acoger la defensa planteada. Además, previo efectuar una reseña de lo sucedido con anterioridad a la demanda judicial y sobre la conducta asumida por su parte en ese sentido al manifestar –por carta documento– su entera conformidad a la división de condominio, dice que resulta injusto imponer costas a su cargo desde que trataron en todo momento de evitar el litigio judicial. Peticiona se apliquen las costas en su totalidad a la actora. En tercer lugar expresan sus agravios los herederos de Enrique Pearson sosteniendo que se ha omitido considerar ciertas irregularidades relativas a que ninguna gestión extrajudicial a su respecto realizaron los actores antes de iniciar el pleito, por lo que, sostienen, al precipitarse la actora a iniciar una acción judicial innecesaria debe cargar con las costas que esa demanda ocasiona. Destacan que no hay tareas de beneficio común que hayan realizado los letrados del actor y, por tanto, carece de sustento legal la imposición de costas que realiza la sentencia. 2. Ingresando al examen de los recursos, cabe en primer término examinar la queja esgrimida por Gallerano con relación a la desestimación de la defensa de falta de legitimación de la coaccionante Felisa del Carmen Prado. Al respecto, como bien se destaca a fs. 179 vta., si existiera una sociedad de hecho entre los demandantes, la presentación de cualquiera de los ex esposos, presuntamente socios, representa suficientemente a la misma (confr. art. 24, ley 19550). Pero, más allá de la naturaleza del vínculo, el condominio se encuentra dividido en cuatro partes iguales, por lo que la forma en que luego se repartirá una de ellas no genera perjuicio alguno para el resto de los condóminos; de lo que se colige la ausencia de interés jurídico del impugnante para habilitar la vía recursiva en los términos del art. 354, CPC. Por otra parte, sobre el argumento medular de las apelaciones (examinadas en su conjunto), cabe analizar que efectivamente, y como es advertido en la apelación de la parte demandante, la decisión de primera instancia no se acomoda a la regla general que determina el régimen de la distribución de costas en la acción de división de condominio, que difiere sustancialmente del principio general fundado en el criterio del vencimiento objetivo. En ese orden, es doctrina ampliamente aceptada por la jurisprudencia que en las actuaciones de división de condominio donde la intervención judicial no es indispensable, la regla general es que, en principio, las costas deben soportarse en el orden causado, pues se trata de gastos derivados del ejercicio de un derecho indiscutible (art. 2692, CC). De lo contrario, el reclamante debe demostrar que de su parte se intentó alcanzar un acuerdo privado sin resultado efectivo, porque el simple hecho de que el condómino se adelante a demandar la división que luego los demás aceptan, no puede ser motivo único para que éstos, si no han dado lugar a la necesidad de acudir a la justicia, deban cargar con las costas que el proceso irrogue (v. LL 113-446). Sobre esa base conceptual estimo que en relación a los condóminos Rafael Gallerano y Juan A. Ripoll, se encuentra demostrada la existencia de una actividad útil por parte de Martínez Ruiz tendiente a lograr la división extrajudicial del bien inmueble, ya que intentó una convocatoria para que, a fin de llegar a un acuerdo y evitar la instancia judicial, los condóminos se reuniesen en la Escribanía Pinzani el día 14 de octubre (v. Carta Documento de fs. 7), no habiendo concurrido aquellos (v. escritura de fs. 6/7). No es excusa válida la inmediatez de la citación, pues, como bien se dice a fs. 180, los demandados pudieron retirar la misiva con anterioridad en la sede de Correo Argentino en virtud del recordatorio que les dejó el cartero y, aun así, nada les impedía acudir a la entrevista, pues aunque no pudiesen contar con la tasación del inmueble, un gesto de buena voluntad hubiera sido entablar conversaciones. Y ésta es la situación que –a mi juicio– surge objetivada en las constancias del pleito con relación a estos dos condóminos respecto de los cuales, en verdad, el actor tuvo necesidad de acudir a peticionar la división del condominio a los estrados judiciales (Confr. LL, v. 141, p. 95, cit. por Morello y otros en Código Procesal en lo Civil y Comercial de la Prov. de Bs. As. y de la Nación ,T. II B, ed. Abeledo Perrot, 1985, p. 88, primer párrafo). Por estas razones, la conformidad formulada a fs. 8 y 9, si bien previas a la acción, no tienen virtualidad procesal como para eximirlos de las costas al no constituir conducta eficaz para la materialización de un acuerdo sobre la división del condominio. En lo concerniente a los herederos del restante condómino (Sr. Enrique Pearson), la situación es distinta, ya que la realización de las gestiones extrajudiciales por parte de Martínez Ruiz fueron anoticiadas en el domicilio del inmueble a dividir donde funcionan los consultorios médicos, siendo que el Dr. Pearson ya había fallecido tiempo antes. De tal guisa, no hubo respecto a ellos gestión extrajudicial eficaz, por lo que, resultando oportuno el allanamiento a la actio communi dividundo formulado al contestar la demanda por la sucesión de Enrique Pearson, la actora debe cargar con las costas generadas por la interposición de la demanda en contra de la misma. 3. Con relación a las costas de la alzada, la solución es diversa. Así, con relación a la apelación deducida por la parte actora, las costas por las tareas de segunda instancia deben ser impuestas por su orden. Porque el razonamiento que los accionantes vierten tiende a atacar un error de construcción del fallo de primera instancia –antes que controvertir la oposición de los adversarios– y que, como bien dicen los apelantes, incurre en el defecto de confundir los gastos de beneficio común con los de beneficio particular. Pero además, si se observa, en esencia la decisión de la alzada en este punto viene a aclarar el tema en cuestión, señalando (en el examen de los recursos interpuestos por los coaccionados Gallerano y Sucesión de Pearson) la conducta previa de los distintos condóminos en orden a la demanda judicial planteada. Por otra parte, en lo atinente a la apelación del Sr. Gallerano (que se desestima in totum), los trabajos desplegados en esta sede al respecto han sido en su beneficio particular, por lo que las costas deben ser impuestas a su cargo y a favor del abogado de la parte actora; se regulan los honorarios de este último tomando como base económica de cálculo el importe de las costas por beneficio común que Gallerano debe asumir en el presente, sin perjuicio del mínimo legal en su caso. Respecto de la apelación sustanciada con motivo del recurso de la sucesión de Pearson, las costas derivadas de su acogimiento se imponen a cargo de la actora, y la estimación de los honorarios del letrado de la sucesión tendrá como base económica el importe de la cuarta (1/4) parte de las costas correspondientes a las tareas de beneficio común, sin perjuicio, en su caso, del mínimo legal.
Los doctores
Por el resultado de la votación que antecede y por unanimidad, el Tribunal,
RESUELVE: 1) Corresponde acoger el recurso de apelación de los demandantes, aclarando que las costas generadas con motivo de la demanda son de beneficio común. Con costas en la alzada por su orden. 2) Rechazar la apelación de Rafael Gallerano, con costas a su cargo. 3) Acoger la apelación deducida por los herederos de Enrique Horacio Pearson, revocando la imposición de las costas de primera instancia impuestas a su parte por los trabajos de beneficio común, las que serán a cargo de los demandantes.
